TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/06650

N° Portalis 352J-W-B7I-C43RV

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

La société [C] , Société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représentée par son syndic, la société SYNDIXIS, SARL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0051

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/06650 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43RV

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. [C] est propriétaire, depuis le 29 septembre 2008, du lot n° 24 (boutique, une salle informatique, un WC) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic en exercice est la S.A.R.L. SYNDIXIS – CENTURY 21.

Une assemblée générale spéciale des copropriétaires s’est tenue le 15 mars 2024, à laquelle la S.C.I. [C] n’a pas participé, au cours de laquelle les copropriétaires ont annulé (selon résolutions n° 2 à 10) des travaux de réhabilitation complète de l’immeuble votés selon résolutions n° 13.1 à 13.8 de l’assemblée générale ordinaire du 9 mars 2023 et ont revoté des travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble (ravalement de la façade côté rue et pignon, côté [Adresse 5], reprise sol de la cour, électricité, bloc porte) selon résolutions n° 11.1 à 11.23.

Le procès-verbal de ladite assemblée générale a été notifié à la S.C.I. [C] par courrier recommandé électronique LetReco du 15 mars 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la S.C.I. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2024 dans son ensemble, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n° 1 (en ce compris les sous-résolutions n° 1.1 à 1.4) et de la résolution n° 11 (en ce compris les sous-résolutions n° 11.1 à 11.23) de ladite assemblée et, à titre infiniment subsidiaire, l’annulation des sous-résolutions n° 11.1 à 11.3, 11.10 à 11.15 et 11.19 à 11.23 de ladite assemblée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 28 février 2025, la S.C.I. [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 7, 9, 9-1,11, 13, 15 et suivants du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 64 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 18-1, 22, 42, 42-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mars 2024,

Vu les pièces visées,

JUGER recevable la société [C] en son recours contre l’assemblée générale du 15 mars 2024,

L’EN DECLARER bien fondée ;

En conséquence,

A titre préliminaire,

CONSTATER l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2023 à la société [C],

En conséquence, DIRE que le délai de recours de deux mois n’a pas commencer à courir ;

A titre principal,

ANNULER l’assemblée générale du 15 mars 2024 dans son ensemble;

A titre subsidiaire,

ANNULER la résolution n° 1 en ce compris les sous résolutions n° 1.1 à 1.4 de l’assemblée générale du 15 mars 2024 ;

ANNULER la résolution n° 11 en ce compris les sous résolutions n° 11.1 à 11.23 de l’assemblée générale du 15 mars 2024 ;

A titre infiniment subsidiaire,

ANNULER les sous résolutions 11.1 à 11.3, 11.10 à 11.15, 11.19 à 11.23 ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse à l’instance la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 18ème demande au tribunal de :

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/06650 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43RV

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] ne peut que s’en rapporter sur la demande de nullité de l’assemblée des copropriétaires du 15 mars 2024, du fait des conditions d’élection du bureau, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété.

DEBOUTER la SCI [C] de ses plus amples demandes ;

En tout état de cause,

RAMENER à de justes et raisonnables proportions la demande de la SCI [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 mars 2026, a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre préliminaire, sur la recevabilité de l’action de la S.C.I. [C], le tribunal relève que l’action en contestation engagée par cette dernière est parfaitement recevable au cas d’espèce, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dès lors que :

— la S.C.I. [C] n’étant ni présente, ni représentée, ni votant par correspondance à l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 15 mars 2024, de sorte qu’elle a bien la qualité de « copropriétaire défaillant » au sens des dispositions susvisées,

— comme le relève à bon droit la S.C.I. [C], en application des dispositions de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 15 mars 2024, la notification du procès-verbal d’assemblée générale ne pouvait intervenir « par voie électronique » que « sous réserve de l’accord exprès » du copropriétaire concerné, de sorte que :

* à défaut d’accord exprès manifesté par la S.C.I. [C] pour recevoir ses notifications par voie électronique, la preuve n’est pas rapportée au cas d’espèce de la notification régulière par le syndicat des copropriétaires du procès-verbal de l’assemblée générale contestée (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-24.630),

* il s’ensuit que le délai de contestation de l’assemblée générale contestée du 15 mars 2024 n’a pas commencé à courir de sorte que la S.C.I. [C] était recevable à agir en contestation de ladite assemblée à la date de son acte introductif d’instance du 15 mai 2024 (ex. Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, Chambre 2, 5 juin 2019, n° RG 17/03383).

Le tribunal ajoute que, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires défendeur, la demande de la S.C.I. [C] n’est pas devenue « sans objet » en raison de la survenance de l’assemblée générale ultérieure, devenue définitive, du 28 juin 2024 (pièce n° 5 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), s’agissant de deux assemblées autonomes, la première « spéciale » et la seconde « ordinaire », dont les objets étaient parfaitement distincts.

Au surplus, il est constant lorsqu’une demande d’annulation d’une assemblée générale en son entier est fondée sur la violation des règles de forme de convocation ou de tenue de l’assemblée générale (scrutateur, formulaire de vote par correspondance, etc.), la survenance d’une nouvelle assemblée générale n’est pas, en elle-même, de nature à priver d’intérêt à agir celui qui demande d’abord la sanction de la violation de ces règles d’ordre public et ne rend pas non plus sa demande sans objet.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de « juger », « constater » et « dire » figurant au dispositif des dernières écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale « spéciale » des copropriétaires du 15 mars 2024 en son entier formée par la S.C.I. [C] :

La S.C.I. [C] fait valoir en substance, en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 et des stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble (page 17) que :

— aux termes dudit règlement, le bureau doit être composé du syndic, président, de deux assesseurs et d’un secrétaire,

— ces dispositions n’ont pas été respectées lors de l’assemblée générale du 15 mars 2024, ni même les dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— en l’espèce, le syndic n’est ni président ni secrétaire et il n’est désigné qu’un scrutateur au lieu de deux, de sorte que l’assemblée générale du 15 mars 2024 doit être annulée, les dispositions du règlement de copropriété n’ayant pas été respectée quant à la composition du bureau,

— il est de jurisprudence constante que si l’article 15 du décret du 17 mars 1967 rend facultatif la désignation d’un ou plusieurs scrutateurs, ce n’est que sous réserve du respect des dispositions du règlement de copropriété, qui doivent être respectées sous peine de nullité de l’assemblée générale sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] s’en rapporte à justice sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2024 « du fait des conditions d’élection du bureau, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété ». Il précise avoir « privilégié les dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 » en désignant, par le vote, l’un des leurs comme président de l’assemblée générale alors que le règlement de copropriété institue d’office le syndic comme président de celle-ci.

***

L’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, « s’il y a lieu », un ou plusieurs scrutateurs, de sorte que la désignation d’un scrutateur n’est que facultative (Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-19858), sauf stipulation du règlement de copropriété imposant un nombre déterminé de scrutateurs (Civ. 3ème, 11 octobre 2005, n° 04-16.894).

Le règlement de copropriété peut ainsi comporter des dispositions particulières concernant la désignation de scrutateurs en en fixant par exemple le nombre. Ces dispositions doivent être respectées, sous réserve qu’elles soient licites (Cour d’appel de [Localité 1], pôle 4, 2ème ch., 26 mars 2014, n° 12-03.421).

Si tel est le cas, les dispositions du règlement de copropriété doivent être respectées et la nullité de l’assemblée peut être prononcée sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief (ex. : Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-19.042), sauf en cas d’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur lors de l’élection des membres du bureau, faute de candidats en nombre suffisant (ex. : Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n°14-19.858, premier moyen).

En revanche, la clause relative à la présidence de séance assurée par le « syndic » de l’immeuble, qui viole les dispositions d’ordre public de l’article 22 I 1° de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 15 du décret n 67-667 du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – chambre 2, 29 janvier 2020, n° 16/06297), doit être réputée non écrite, si cette demande est formulée judiciairement, le président de séance devant être désigné parmi ses membres, copropriétaires, accédants ou associés présents (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, n° 00-10.405).

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les clauses d’un règlement de copropriété, même non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607) et le juge ne peut réputer non écrite une clause du règlement de copropriété que s’il a été saisi d’une telle demande par voie d’action ou d’exception (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2001, n° 99-15.585).

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (non produit dans le cadre de la présente instance et dont il n’est pas possible de déterminer s’il est antérieur ou pas à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965) comporte, en page 17, des stipulations non contestées qui prévoient que :

« Lors de chaque réunion, il sera formé un bureau composé du Syndic Président, de deux Assesseurs et d’un Secrétaire. En cas d’absence du Syndic, pour, une cause quelconque, les copropriétaires présents et les mandataires de ceux représentés désigneront l’un d’eux pour remplacer le dit Syndic à la réunion ».

Cette clause du règlement de copropriété, dont il n’est pas sollicité qu’elle soit réputée, pour partie, non écrite en ce qui concerne la présidence du « bureau » exercée par le syndic lors de chaque réunion, doit s’appliquer, étant relevé, a minima, que les stipulations de celle-ci relatives au nombre d’assesseurs imposé ne heurtent aucune disposition d’ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Or, en l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 15 mars 2024 qu’un seul scrutateur, en la personne de Mr [H] [K], a été désigné, selon résolution n° 1.2, sans qu’il soit allégué ni justifié d’une quelconque impossibilité de désigner un second scrutateur, en l’absence de candidats en nombre suffisant (outre l’absence de désignation du syndic en qualité de président de séance, selon résolution n° 1.1).

Par ce seul motif et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de droit invoqués par la S.C.I. [C] au soutien de sa demande d’annulation, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] en date du 15 mars 2024 devra être annulée intégralement.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme justifiée et acceptable de 2.500,00 € à la S.C.I. [C] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL RAISON AVOCATS.

La S.C.I. [C] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autre demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.C.I. [C] recevable en son action en contestation de l’assemblée générale du 15 mars 2024,

Annule, en son entier, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] en date du 15 mars 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] aux entiers dépens,

Accorde à la SELARL RAISON AVOCATS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] à payer à la S.C.I. [C] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. [C] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière Le Président