TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ITZKOVITCH (302)

M^e CARDOT (G0796)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/14885

N° Portalis 352J-W-B7G-CYERR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] (RCS de [Localité 2] n°424 464 493)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #302

DÉFENDERESSE

S.A.S. GLOBAL ECO SYSTEM (RCS de [Localité 4] n°833 285 307)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Lorène CARDOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0796

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 04 Juin 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/14885 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYERR

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2020, la société SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société GLOBAL ECO SYSTEM des locaux dépendant d’un immeuble sis à Paris 16e arrondissement, [Adresse 1], pour une durée de neuf ans du 20 janvier 2020 au 20 janvier 2029, l’usage de « bureaux et stockage matériel technique » et un loyer annuel de 18 600 euros hors taxes et charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 06 avril 2022, la société SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société GLOBAL ECO SYSTEM un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme de 3236,74 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er mars 2022 inclus, outre le coût de l’acte de 152,47 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 16 novembre 2022, la société SCI [Adresse 1] a assigné la société GLOBAL ECO SYSTEM à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 25 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation en désignant pour y procéder Mme [J] [F] mais les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Aux termes de son assignation, la société SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER acquise au profit de la SCI [Adresse 1] la clause résolutoire insérée au bail,

REJETER tous délais de paiement et pour quitter les lieux

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie pécuniaire,

ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

PRONONCER l’expulsion des lieux loués de la SASU GLOBAL ECO SYSTEM, dont l’enseigne est GES ENERGIE, et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

ORDONNER la séquestration des meubles meublant et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles,

CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse :

— la somme de 9 690,53 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 3 236,74 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de la défenderesse ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ET le débarassage de tous meubles et effets personnels,

— autoriser la conservation du dépôt de garantie au jour de la récupération des clés, à titre de la clause pénale contractuelle,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ».

Au visa des articles L.145-41, L.145-17 et suivants du code de commerce, la société SCI [Adresse 1] soutient que la société GLOBAL ECO SYSTEM a manqué à son obligation de paiement des loyers, charges et accessoires et qu’elle n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que ladite clause est acquise. Elle précise que le commandement de payer litigieux est parfaitement régulier en ce qu’il vise l’article L.145-41 du code de commerce, qu’il indique de façon précise et détaillée les sommes dues ainsi que la clause résolutoire stipulée au bail. En outre, elle sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail lui permettant de conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail par la faute de la société GLOBAL ECO SYSTEM. En outre, la société SCI [Adresse 1] s’oppose à ce qu’il soit accordé à la société GLOBAL ECO SYSTEM, un délai pour quitter les lieux. De surcroît, elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement à la société GLOBAL ECO SYSTEM, considérant que cela créerait un déséquilibre entre les parties de nature à dénaturer le contrat de bail et l’équilibre entre leurs obligations réciproques, ou encore que cela constituerait une charge trop lourde pour la société GLOBAL ECO SYSTEM. Elle considère que le paiement des loyers à bonne date est une obligation d’ordre public aussi bien légale que contractuelle, un tel paiement étant la contrepartie de la mise à disposition des locaux. Enfin, compte tenu de la résiliation de plein droit du bail, elle sollicite une indemnité d’occupation mensuelle telle que prévue au contrat de bail, indexable comme le loyer qu’elle remplace, et payable en sus des charges et de la taxe d’ordures ménagères régularisées chaque année sur justificatifs en indemnisation des services effectivement consommées par la preneuse, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la société GLOBAL ECO SYSTEM demande au tribunal de :

« – CONSTATER la résiliation du contrat de bail du 20 janvier 2020, la Société GLOBAL ECO SYSTEM a pris par un bail commercial de 9 années, un « local commercial sur deux niveaux en rez-de-chaussée et sous-sol représentants les lots n°1 et n°45 du règlement de copropriété, représentant les quarante-cinq millièmes des parties communes », sis [Adresse 1] à [Localité 6], à la date du 19 janvier 2023

— ORDONNER le remboursement de la somme de 2.500 euros au titre des travaux réalisés par la société GLOBAL ECO SYSTEM

A titre principal,

— CONSTATER la violation des obligations du bailleur ;

— PRONONCER la réduction des loyers ;

— PRONONCER la mise en place d’un échéancier pour le restant de la dette due ;

A titre subsidiaire,

— ACCORDER des délais de paiements pour le paiement de la dette ».

Au visa des articles 605, 606, 1720, 1719 et 1217 du code civil, et 119 du règlement sanitaire de [Localité 1], la société GLOBAL ECO SYSTEM expose que les demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion sont sans objet dès lors qu’elle a déjà résilié le bail par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juillet 2022 et qu’elle a quitté les lieux le 19 janvier 2023.

En outre, elle sollicite des délais de paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation qu’elle évalue à la somme de 14 001,44 euros arrêtée au 5 avril 2023, aux motifs qu’elle a eu des difficultés financières en raison de la cessation de son exploitation commerciale du fait de la société SCI [Adresse 1] et qu’elle justifie de sa volonté et de sa capacité d’apurer sa dette. Elle fait valoir que la société SCI [Adresse 1] a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible en ce qu’elle n’a pris aucune mesure de gestion des nuisibles, ce qui l’a empêchée d’exploiter intégralement les locaux loués. Elle précise qu’il incombait à la société SCI [Adresse 1] de prendre toutes les mesures pour éviter l’introduction des rongeurs, en l’absence de clauses au bail prévoyant un transfert de la vétusté et des grosses réparations au preneur. Elle en conclut qu’elle était en droit de suspendre le paiement des loyers.

Enfin, elle sollicite que la société SCI [Adresse 1] lui rembourse les travaux de réhabilitation des locaux qu’elle a engagés consistant en des travaux de pose de placo, de peinture, d’électricité, de changement de VMC, de la dépose et la pose du parquet, en réparation des dégâts causés par les nuisibles. Elle ajoute que ces travaux ont été utiles car ils ont permis d’exploiter les locaux et de vendre le bien à un tiers, lequel a affirmé que la réalisation de ces travaux l’a déterminé à acheter le bien.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire pour plaidoirie à l’audience se tenant à juge unique du 18 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

Par message électronique du 18 mars 2026, le tribunal a invité l’avocat de la société GLOBAL ECO SYSTEM à lui transmettre son dossier de plaidoirie avant le 27 mars 2026, en lui précisant qu’à défaut il serait contraint de statuer au vu des seules pièces adverses. Le dossier de plaidoirie de la société GLOBAL ECO SYSTEM n’a pas été remis au tribunal.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 24 intitulé « Clause résolutoire » qu’ « A défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges etc.) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux. ».

Aucune contestation n’est opposée par la société GLOBAL ECO SYSTEM à l’encontre du commandement de payer délivré le 6 avril 2022, lequel rappelle la clause résolutoire et comporte un décompte de nature à permettre au locataire d’en critiquer les termes.

Il résulte du décompte locatif produit par la société SCI [Adresse 1] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté par la société GLOBAL ECO SYSTEM.

En outre, la circonstance selon laquelle la société GLOBAL ECO SYSTEM aurait quitté les locaux le 19 janvier 2023, ce dont elle ne rapporte pas la preuve, est indifférente, dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire est antérieure à cette date.

Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 06 mai 2022 à vingt-quatre heures.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial au 06 mai 2022 à vingt-quatre heures.

La demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

2- Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] d’expulsion et de séquestre des meubles

Le contrat de bail commercial étant résilié de plein droit compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, la société GLOBAL ECO SYSTEM devient occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société SCI [Adresse 1].

L’expulsion de la société GLOBAL ECO SYSTEM et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Toutefois, il n’est pas nécessaire d’assortir l’expulsion d’une astreinte, la résistance de la société GLOBAL ECO SYSTEM à l’exécution de cette décision n’étant pas établie et ne pouvant en l’état être présumée. En outre, le concours de la force publique est suffisamment comminatoire. La demande à ce titre de la société SCI [Adresse 1] sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3- Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du contrat de bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

Par conséquent, la société GLOBAL ECO SYSTEM sera condamnée à payer à la société SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, charges et accessoires en sus, et qui sera réglée selon la périodicité prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer, à compter du 07 mai 2022 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

Il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation et la demande à ce titre de la société SCI [Adresse 1] sera rejetée.

4- Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation au paiement d’un arriéré locatif

Selon l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En outre, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, lesquels courent à compter du prononcé du jugement.

En l’espèce, le contrat bail stipule que la société GLOBAL ECO SYSTEM est redevable d’un loyer annuel en principal de 18 600 euros, soit 1550 euros par mois, à terme à échoir, hors taxes et hors charges, et indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux. Elle est également redevable d’une provision sur charges annuelle d’un montant de 600 euros, payable mensuellement soit 50 euros, à terme à échoir.

Il ressort du décompte arrêté au 06 octobre 2022 produit par la société SCI [Adresse 1], que la société GLOBAL ECO SYSTEM reste lui devoir la somme de 9 690,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2022 inclus).

Aucun élément ne permet de retenir que la société GLOBAL ECO SYSTEM s’est acquittée de sa dette et celle-ci n’en conteste pas le montant, déclarant même être redevable au 05 avril 2023 de la somme de 14 001,44 euros au titre d’un arriéré locatif et des indemnités d’occupation selon un décompte arrêté au 1er trimestre 2023 inclus qu’elle mentionne mais qu’elle ne produit pas.

Le tribunal étant lié par le montant de la demande en paiement de la société SCI [Adresse 1], la société GLOBAL ECO SYSTEM ne pourra être condamnée à une somme supérieure à 9 690,53 euros.

Par conséquent, la société GLOBAL ECO SYSTEM sera condamnée à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 9 690,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 06 octobre 2022 (indemnité d’occupation du mois d’octobre 2022 inclus), outre intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3 236,74 euros, et à compter du 16 novembre 2022, date de l’assignation, sur le surplus de la dette.

5- Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, l’article 24 intitulé « Clause résolutoire » du contrat de bail stipule notamment que « En cas de résiliation du bail par la faute du PRENEUR, le dépôt de garantie détenu par le BAILLEUR lui restera définitivement acquis à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres. ».

Aux termes de l’article 7 « Dépôt de garantie », il est stipulé que la société GLOBAL ECO SYSTEM a versé un dépôt de garantie initial de 3100 euros à la société SCI [Adresse 1] et correspondant à deux mois de loyer en principal.

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail à raison du manquement de la société GLOBAL ECO SYSTEM à son obligation de paiement des loyers, charges et accessoires, l’application de la clause pénale rappelée ci-dessus est justifiée.

En conséquence, la société SCI [Adresse 1] sera autorisée à conserver le dépôt de garantie versé par la société GLOBAL ECO SYSTEM.

6- Sur la demande reconventionnelle de la société GLOBAL ECO SYSTEM de réduction des loyers

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, ou obtenir une réduction du prix.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1223 du même code dispose qu’en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Aux termes de l’article 1719, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes de l’article 119 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1], les propriétaires d’immeubles ou établissements privés, les directeurs d’établissements publics doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place.

Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, cuisines et réserves alimentaires collectives, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire procéder à l’enlèvement de tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer. Ils doivent veiller particulièrement au bon état des joints hermétiques fixés sur les canalisations des eaux résiduaires ou pluviales.

Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par le Préfet de police en vue d’en assurer la destruction et l’éloignement. La même obligation s’impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur les chantiers de construction.

Enfin, il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 12 « Entretien des lieux » du contrat de bail stipule que « Le preneur aura à sa charge toutes réparations, grosses et menues, qu’ils s’agissent d’entretien, de réfection, d’amélioration ou autre, y compris le rideau de fer électrique de la devanture, et les fermetures des portes, à l’exception des gros travaux définit à l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur ; il devra tenir les lieux loués en bon état desdites réparations et les rendre tels à l’expiration du bail.

Le preneur fera son affaire personnel et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures.

Le preneur devra entretenir et remplacer, au besoin, sous son entière responsabilité, toutes les installations à son usage personnel telles que robinets d’eau, fermetures et fenêtres, portes, volets, stores, glaces, vitres, parquets, revêtements de sols et de murs, y compris les vitrages des verrières qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, et n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltration provenant desdits vitrages : cette énonciation étant énonciative et nullement limitative.

[…]

Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur, avec confirmation écrite, de toutes réparations incombant à ce dernier, sous peine d’être tenu pour responsable de toutes aggravations ou dommages résultant de son silence ou de son retard ».

L’article 15 «Exercice de l’activité » stipule notamment que « Le preneur s’engage :

* à faire son affaire personnelle, et à ses frais, de tous travaux, sous réserve de l’autorisation du bailleur sur les travaux projetés, installations, mises aux normes, transformations ou réparations rendues nécessaires et qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, présents ou à venir, en raison de ses activités présentes ou futures y compris en matière d’hygiène et de sécurité […] ».

A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société GLOBAL ECO SYSTEM demande au tribunal de prononcer la réduction des loyers alors que dans la discussion de ses conclusions elle sollicite une suspension du paiement des loyers, ce qui n’a pas la même signification. Le tribunal étant toutefois tenu de se prononcer sur les demandes figurant au dispositif des conclusions, il statuera sur une demande de réduction des loyers.

Les stipulations susvisées du contrat de bail ne mettent nullement à la charge de la société GLOBAL ECO SYSTEM l’application de la réglementation administrative permettant d’assurer la destruction et l’éloignement des nuisibles à l’instar des rats et souris. Le respect de cette réglementation incombe ainsi à la société SCI [Adresse 1], conformément à son obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible des locaux loués.

Toutefois, la société GLOBAL ECO SYSTEM échoue à démontrer tant l’existence d’un manquement de la société SCI [Adresse 1] à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, que la réalité et le quantum des préjudices qu’elle invoque.

En effet, pour illustrer l’infestation de nuisible alléguée, la société GLOBAL ECO SYSTEM a annexé à ses dernières conclusions une série de photographies dépourvues de valeur probante en l’absence de date et de localisation.

En outre, elle ne rapporte nullement la preuve qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’exercer son activité dans l’intégralité des locaux loués.

Par conséquent, la demande de réduction du loyer formée par la société GLOBAL ECO SYSTEM sera rejetée.

7- Sur la demande reconventionnelle de la société GLOBAL ECO SYSTEM de remboursement du coût de travaux

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est constant que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Enfin, il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est pas établi que la société SCI [Adresse 1] a manqué à ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, la société GLOBAL ECO SYSTEM ne rapporte pas la preuve de la réalisation des travaux qu’elle invoque et de leur coût, ainsi que leur lien de causalité avec les manquements allégués.

Dans ces conditions, la demande de la société GLOBAL ECO SYSTEM de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 500 euros en remboursement des travaux réalisés sera rejetée.

8- Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société GLOBAL ECO SYSTEM invoque des difficultés financières sans produire aucun justificatif, notamment comptable, qui aurait pu permettre au tribunal d’apprécier ses difficultés ainsi que sa capacité à régler sa dette pendant le délai de paiement sollicité.

Dès lors la demande de délai de paiement formée par la société GLOBAL ECO SYSTEM sera rejetée.

9- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société GLOBAL ECO SYSTEM, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 avril 2022.

L’équité commande de condamner la société GLOBAL ECO SYSTEM, partie succombant aux dépens, à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la société SCI [Adresse 1] et la société GLOBAL ECO SYSTEM pour les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à Paris 16e arrondissement, le 06 mai 2022 à vingt-quatre heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société GLOBAL ECO SYSTEM, et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande d’astreinte de la société SCI [Adresse 1] ;

Condamne la société GLOBAL ECO SYSTEM à payer à la société SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges et taxes, payable selon la périodicité prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer, à compter du 7 mai 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Rejette la demande de la société SCI [Adresse 1] d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la société GLOBAL ECO SYSTEM à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 9 690,53 (neuf mille six cent quatre-vingt-dix euros et cinquante-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 06 octobre 2022 (indemnité d’occupation du mois d’octobre 2022 inclus), outre intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2022 sur la somme de 3 236,74 euros, et à compter du 16 novembre 2022 sur le surplus de la dette ;

Autorise la société SCI [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie versé par la société GLOBAL ECO SYSTEM ;

Rejette la demande de la société GLOBAL ECO SYSTEM de réduction des loyers ;

Rejette la demande de la société GLOBAL ECO SYSTEM de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui rembourser la somme de 2 500 euros au titre des travaux réalisés ;

Rejette la demande de la société GLOBAL ECO SYSTEM de délai de paiement ;

Condamne la société GLOBAL ECO SYSTEM aux dépens, lesquels comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 avril 2022 ;

Condamne la société GLOBAL ECO SYSTEM à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER