TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e WOLFF

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BARBOLOSI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/01005 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYTBB

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L288

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ACTIF IMMOBILIER, sous l’enseigne CENTURY 21, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1206

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01005 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTBB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] a été géré par la SARL Actif Immobilier suite à sa désignation le 14 décembre 2020 jusqu’à l’assemblée générale du 15 juin 2022 qui a voté sa révocation.

Reprochant à la SARL Actif Immobilier de lui avoir prélevé de manière indue la somme de 7.140 euros au titre de ses honoraires de gestion pour la période du 16 juin 2022 au 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure par lettre recommandée du 14 août 2022 de lui rembourser ladite somme. Cette démarche a été réitérée par lettre recommandée du conseil syndical du 23 septembre 2022.

En outre, le syndicat des copropriétaires a reproché à son ancien syndic une faute dans la gestion du gardien de ménage de la copropriété lui causant un préjudice de 7.010,96 euros dont il était demandé le remboursement par lettre recommandée du 26 mai 2022.

Soutenant que ces démarches étaient restées vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la SARL Actif Immobilier aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande n°2 notifiées par RPVA le 14 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1004, 1231-1, 1302 et 1302-1 du code civil,

Vu l’article 29 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles L.1221-2 et L.1242-12 du code du travail,

Vu la jurisprudence suscitée,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif, en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

CONDAMNER la société ACTIF IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif, la somme de 7.140€ en remboursement des honoraires indument prélevés ;

CONDAMNER la société ACTIF IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif, la somme de 5.268,66€ en réparation du préjudice financier subi par la copropriété ;

CONDAMNER la société ACTIF IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif, la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Yona ANOU et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions en défense n°3 notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, la SARL Actif Immobilier sollicite du tribunal de :

« Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Il est demandé au Tribunal :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser au Cabinet ACTIF IMMOBILIER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en remboursement des honoraires

Aux termes de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

L’article 1302 du code civil prévoit que « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. ». L’article 1302-1 du même code dispose que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. ».

*

Au soutien de sa demande en remboursement des honoraires fondée sur les articles 1301 al. 1 et 1302-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le mandat de la SARL Actif Immobilier a été régulièrement révoqué conformément aux dispositions de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 :

— la demande d’inscription du projet de résolution visant expressément l’article 18 VIII de la Loi du 10 juillet 1965 a été notifiée à la défenderesse par M. [U] en sa qualité de président du conseil syndical suite à son élection le 4 février 2022 et avec l’accord des autres membres du conseil, par lettre recommandée du 2 mai 2022 ;

— l’article 18 précitée n’impose aucune condition de forme à cette demande d’inscription ni la signature de l’ensemble des membres du conseil syndical de sorte que la demande est régulière même si elle ne mentionnait pas la qualité de président du conseil syndical de M.[U] ;

— la révocation du syndic ne procède pas de la seule volonté de M.[U] mais a été votée par l’assemblée générale du 15 juin 2022 à sa résolution 7.1 et approuvée par 23 copropriétaires sur 24;

— cette révocation n’a pas été contestée par la SARL Actif Immobilier qui s’est abstenue de toute diligence à compter de cette date ;

— la révocation fondée sur une inexécution suffisamment grave est prévue au contrat de syndic et est justifiée par des diverses carences.

Ainsi le syndicat des copropriétaires se prévaut de nombreux manquements de son ancien syndic pour justifier sa révocation à savoir:

— l’absence de visites et de vérifications trimestrielles pourtant prévues au contrat de syndic ;

— sa carence dans l’entretien courant de la copropriété en violation de l’article 18 précité et de son mandat tel que le remplacement des boites aux lettres et la réparation des fils internet ;

— son inertie dans la gestion des dégâts des eaux du rez de chaussée du bâtiment B aggravant les désordres et contraignant le président du conseil syndical à mandater un artisan pour faire cesser la fuite ;

— l’absence de diligences concernant une fuite au 3ème étage du bâtiment A affectant la solidité de l’immeuble. Alors que la société SPB avait fourni un devis le 30 septembre 2020, les travaux n’ont pris fin qu’en septembre 2022 et n’ont été réalisés qu’en réaction à un arrêté de péril et une visite de l’architecte de la ville le 7 février 2022 ;

— sa carence à renforcer la porte d’entrée de l’immeuble provoquant des intrusions et des vols dans la copropriété ;

— l’absence d’inscription à l’ordre du jour de travaux structurels s’imposant dans les caves, en violation de la mission qui lui incombe au visa de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 9.4 de du contrat de syndic et faisant courir un risque sur la sécurité des occupants;

— l’absence de mise en œuvre de la procédure d’expulsion d’un locataire, auteur de troubles anormaux du voisinage, alors qu’un mandat d’ester en justice a été voté par la résolution n°26 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 et alors qu’elle était déjà le syndic de l’immeuble;

— l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution irréalisable concernant le non-renouvellement d’un contrat à durée déterminée d’un employé de ménage de l’immeuble alors qu’il s’agissait d’un licenciement.

Il sollicite ainsi le remboursement de la somme de 7.140 euros correspondant aux honoraires indûment perçus par la SARL Actif Immobilier sur la période du 16 juin 2022 au 30 juin 2023.

En défense, la SARL Actif Immobilier conclut au rejet en opposant que:

— sa révocation est irrégulière et contrevient à l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la résiliation anticipée n’a pas été proposée par le conseil syndical mais seulement par M. [U], en sa qualité de copropriétaire ; le courrier du 2 mai 2022 ne mentionne pas sa qualité de président du conseil syndical ni l’accord et la signature de ses autres membres de sorte que sa rémunération restait acquise jusqu’à la fin de son mandat le 30 juin 2023;

— à défaut de justifier d’une inexécution suffisamment grave, elle peut prétendre à une indemnité équivalente à la rémunération restant à courir jusqu’à la fin de son mandat conformément à l’article 2004 du code civil;

— il ne peut lui être reproché un quelconque manquement en ce qu’elle s’est déplacée pour trois visites périodiques en janvier, février et mai 2022 ;

— le défaut d’entretien courant n’est pas davantage justifié puisque les photographies versées par le syndicat des copropriétaires ne sont ni datées ni signées et ont été prises durant le mois de congé de l’employé de ménage en août 2021 et alors que son remplaçant n’ayant pas donné satisfaction, n’a pas été rémunéré ; les cages d’escalier nécessitent davantage qu’un nettoyage compte tenu de la vétusté, question qui a été reportée à plusieurs reprises par l’assemblée générale ; l’entretien des câbles internet relèvent d’une convention avec la société SFR à qui elle a adressé un courriel le 10 janvier 2022 ; elle a présenté des devis de changement des boites à lettres à la demande de M. [U], qui ont fait l’objet d’une résolution à l’assemblée générale du 15 juin 2022 ;

— le syndicat des copropriétaires qui soutient avoir dû diligenter des travaux en décembre 2022 du fait de sa prétendue carence ne peut lui reprocher son inertie, alors que son mandat avait été révoqué outre que la facture du 5 décembre 2022 ne précise pas la teneur des travaux effectués ;

— s’agissant du dégât des eaux du bâtiment A, il ne peut lui être imputé une quelconque faute puisque l’assemblée générale du 14 décembre 2020 après avoir étudié le devis de la société SBP, a décidé de solliciter d’autres propositions ; compte tenu des devis plus onéreux, les copropriétaires ont finalement accepté le premier devis de la société SBP le 15 septembre 2021 soit bien avant l’intervention de l’architecte de la mairie de [Localité 10] ;

— s’agissant de la porte d’entrée, elle a transmis un ordre de service à la société Cebanita Valeriu le 11 janvier 2022 suite au courriel de M. [U] le 17 décembre 2021 ;

— le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce attestant d’un problème dans les caves justifiant l’inscription à l’ordre du jour de résolution portant sur des travaux structurels ;

— aucune résolution n’a été adoptée en vue de l’expulsion du locataire dont le départ est intervenu suite aux discussions entre son bailleur et les copropriétaires ;

— s’agissant de la résolution tendant au non renouvellement du contrat de M. [C], le cabinet [H], alors syndic, a établi l’ordre du jour de l’assemblée du 14 décembre 2020 de sorte qu’elle ne peut être tenue des défaillances de celui-ci.

Sur ce,

La résolution 7.1 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 a été votée en ces termes :

« 7.1 – Révocation du syndic actuel

[…]

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, révoque le syndic actuel pour faute de gestion. La révocation prendra effet un jour franc après la tenue de cette assemblée. La liste des griefs est mentionnée dans une annexe à la convocation d’assemblée générale (voir annexe jointe).

[…]

Résolution adoptée »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui sollicite le remboursement des honoraires de son ancien syndic d’établir que la résiliation de son mandat est justifiée par une inexécution suffisamment grave conformément à l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas contesté que par résolution n°14 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, la SARL Actif Immobilier a été désignée en qualité de syndic sur proposition du précédent syndic, le Cabinet [H].

En premier lieu, il ressort de la lettre recommandée du 2 mai 2022 que M. [U] a sollicité notamment l’inscription d’une résolution portant révocation du mandat du syndic pour faute de gestion. Si la SARL Actif Immobilier soutient que cette lettre ne pouvait être considérée comme émanant du conseil syndical, elle ne pouvait cependant ignorer que M. [U] agissait au nom de celui-ci en visant et en reproduisant l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la résiliation du contrat du syndic à l’initiative du conseil syndical. En outre, était annexée au courrier la liste des griefs élaborée par le conseil syndical au soutien de la résiliation envisagée. Par conséquent, la SARL Actif Immobilier ne pouvait sérieusement croire et soutenir que la demande émanait de M. [U] seul en sa qualité de copropriétaire.

S’agissant des manquements allégués du syndic, si le syndicat des copropriétaires soutient que les visites périodiques prévues au contrat de syndic n’ont pas eu lieu en se prévalant d’un défaut de rapport et de l’absence de convocation des copropriétaires, il y a lieu de relever qu’aux termes de l’article 7.1.1 du contrat de syndic, ces visites périodiques du syndic ne sont pas assorties d’une obligation de rédiger un rapport et doivent seulement être effectuées en présence du président du conseil syndical. En outre, elles ne sont pas soumises à une convocation des copropriétaires. Dès lors, il n’est pas établi que ces visites n’auraient pas eu lieu et ce alors que, au contraire, par courriel du 10 janvier 2022, la SARL Actif Immobilier proposait de convenir d’un rendez-vous pour la visite trimestrielle.

En outre, s’agissant de l’absence d’entretien courant de la copropriété alléguée, les photographies versées par le syndicat des copropriétaires et prises pendant l’été 2021 exposent des parties communes sales et non entretenues mais également vétustes. Il n’est pas contesté que le gardien de l’immeuble avait pris ses congés d’été durant cette période et que son remplaçant n’a pas donné satisfaction. Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’à l’exception de cette période estivale, le ménage n’aurait pas été assuré. Les attestations produites rédigées par les copropriétaires font état d’un manque de suivi et de dégradation des lieux sans davantage de précision.

S’agissant des fils internet, il ressort des photographies versées qu’ils étaient effectivement dégradés. Cependant, en vertu du contrat passé avec la société SFR, leur réparation incombait à l’opérateur. Si le syndicat des copropriétaires fait grief à son ancien syndic de n’avoir pas remédié à ce problème, il s’évince du courriel du 10 janvier 2022 envoyé par Mme [T] représentant le syndic à l’opérateur, que celle-ci lui rappelle avoir adressé de nombreux mails et le mettait en demeure de remettre en état l’installation de la fibre et de ses câbles. Ce courriel de Mme [T] a été envoyé sur demande de M. [U] du 15 décembre 2021 soit 3 semaines auparavant.

Celui-ci a également sollicité le 17 décembre 2021 auprès du syndic des devis pour remplacer les boites à lettres à la suite de quoi l’entreprise Mercier a produit deux offres datées du 13 janvier 2022. Ces offres ont été présentées à l’assemblée générale du 15 juin 2022 à la demande de M. [U] et validées à sa résolution 19.1. Concernant le remplacement de la porte d’entrée également sollicitée le 17 décembre 2021, la SARL Actif Immobilier justifie avoir missionné la société Cebanita Valeriu le 11 janvier 2022.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit une facture de la société Cebanita Valeriu du 5 décembre 2022 pour justifier avoir réalisé des travaux non traités par le syndic dans le cadre d’un dégât des eaux au rez de chaussée du bâtiment B. Or, cette facture ne détaille pas, comme le relève justement la SARL Actif Immobilier le contenu des travaux se bornant à indiquer « Réparations et entretiens (électricité, plomberie, toiture) de juin 2022 à décembre 2022 » de sorte qu’elle ne peut servir à étayer un prétendu manquement du syndic dans la gestion du dégât des eaux.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui reproche au syndic de n’avoir pas inscrit des travaux structurels des caves à l’ordre du jour, ne justifie pas de la nécessité d’entreprendre de tels travaux ni même d’avoir alerté le syndic à ce sujet.

S’agissant du dégât des eaux entre le 2ème et le 3ème étage du bâtiment A, il ressort des pièces versées que si les travaux ont effectivement été achevés qu’en septembre 2022, le devis établi par la société SBP le 30 septembre 2020 qui n’a pas été retenu lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, n’a finalement été validé par les copropriétaires qu’en septembre 2021. Bien que les devis portent une mention « Bon pour accord le 7/01/2022 » soit au lendemain du courrier de la mairie de [Localité 10] convoquant une visite le 7 février 2022, ces dates par leur caractère rapproché ne permettent pas de déduire que les diligences du syndic ont été motivées par la perspective de la visite de l’architecte de [Localité 10]. En outre, le commencement des travaux début 2022 soit trois mois après la validation du devis, ne constitue pas un délai anormal caractérisant une inertie fautive. Enfin, et sans que cela ne soit contredit par le syndicat des copropriétaires, il apparait que des travaux supplémentaires ont dû être ajoutés du fait d’une poutre défectueuse, rallongeant de fait les délais.

S’agissant de l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution irréalisable, il n’est pas contesté que la SARL Actif Immobilier a été désignée en qualité de syndic au cours de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 de sorte qu’elle est bien à l’origine de l’inscription à l’ordre du jour de la résolution portant non renouvellement du contrat de M. [C] de l’assemblée générale du 20 octobre 2021. Si les parties s’accordent sur le fait que le contrat de M. [C] était réputé à durée indéterminé du fait de l’absence de contrat écrit, une telle erreur dans la qualification du contrat de travail ne peut constituer en soi une inexécution suffisamment grave justifiant une résiliation et ce, alors qu’elle n’a pas été à l’initiative de l’embauche du gardien de l’immeuble.

En revanche s’agissant de l’expulsion du locataire, la résolution n°26 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 a été adopté en ces termes « L’assemblée générale décide d’engager une procédure à l’encontre du propriétaire du RDC 1ère droite (lot 27) suite aux nuisances que créent son locataire depuis de nombreuses années. L’assemblée générale a mandaté le syndic pour réaliser les démarches nécessaires ». Or, la SARL Actif Immobilier alors syndic ne justifie d’aucune démarche en vue d’introduire une action en justice. S’il est exact qu’au cours de l’assemblée générale du 20 octobre 2021, le conseil syndical s’est proposé de rencontrer le propriétaire après avoir indiqué que ce dernier souhaitait faire partir son locataire contre une indemnité, cette démarche ne peut s’analyser en une renonciation de l’action judiciaire votée. De plus, la SARL Actif Immobilier ne peut justifier sa carence en soutenant que le dossier était géré par le Cabinet [H], précédent syndic alors qu’elle avait reçu mandat par l’assemblée générale pour engager une procédure.

Par ailleurs, aux termes de la mise en demeure adressée au locataire datée du 29 mars 2021, les troubles ont été décrits comme suit « votre comportement dans l’immeuble consisterait à laisser pénétrer des personnes en nombre, lesquelles s’installeraient dans les parties communes, couloirs et caves, avec les nuisances sonores et dégradations du cadre de vie que cela induit.

D’après le syndic de l’immeuble qui a procédé au recollement des doléances des autres occupants de l’immeuble, ces faits seraient continus, permanents, durables et répétés, au point de les gêner suffisamment pour que l’assemblée des copropriétaires ait pu voter le principe d’une action judiciaire contre mon client ».

Compte tenu de l’ampleur et de la durée des nuisances, l’inaction du syndic depuis le 14 décembre 2020 soit pendant plus d’un an et demi caractérise une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation anticipée du contrat de syndic.

Par conséquent, la résiliation étant conforme aux prescriptions de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, le mandat du syndic était valablement résilié lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022. Dès lors, la SARL Actif Immobilier ne pouvait dans ces conditions prélever la somme de 7.140 euros au titre d’honoraires sur la période du 16 juin 2022 au 30 juin 2023. Elle sera en conséquence condamnée à rembourser cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire au titre de son préjudice financier

En application de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 5.268,66 euros en réparation de son préjudice financier en soutenant que :

— la SARL Actif Immobilier a embauché M. [C] comme gardien de l’immeuble. Celui-ci ne donnant plus satisfaction, l’assemblée générale du 20 octobre 2021 a voté son remplacement par une société de nettoyage après que le syndic ait assuré que M. [C] bénéficiait d’un contrat à durée déterminé ; en décembre 2021, le conseil syndical a découvert qu’en réalité, à défaut de contrat écrit, ce dernier était soumis aux règles régissant les contrats à durée indéterminée. Ainsi, la défenderesse a manqué non seulement à son obligation contractuelle d’établir le contrat de travail d’un personnel mais également à son obligation de bonne foi, d’information et de conseil en inscrivant une résolution irréalisable tenant au non renouvellement d’un CDD et non d’un licenciement ;

— la SARL Actif Immobilier n’a effectué aucune diligence pour licencier M. [C] portant préjudice au syndicat des copropriétaires qui n’a pu rompre son contrat que le 30 juin 2022 alors que celui-ci n’a plus assuré le ménage lequel était confié à une société de nettoyage depuis le 15 janvier 2022 ;

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01005 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTBB

— entre le mois de janvier 2022 et juin 2022, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’exposer les frais liés au licenciement de M. [C] d’un montant total de 5.268,66 euros composés de l’indemnité de rupture conventionnelle, des salaires, des honoraires d’avocat, et enfin, des cotisations URSSAF, retraite et caisse de prévoyance.

En défense, la SARL Actif Immobilier conclut au débouté en rappelant que M. [C] a été le gardien de l’immeuble jusqu’au 31 décembre 2010 et que suite à son départ à la retraite, il a été remplacé par son épouse. Compte tenu des problèmes de santé de celle-ci et selon contrat oral du 1er janvier 2018, M. [C] a été de nouveau embauché en qualité de gardien d’immeuble moyennant une rémunération mensuelle brute de 550,51 euros pour 51 heures de travail par mois.

Elle soutient donc que :

— on ne peut lui reprocher d’avoir embauché M. [C] sans avoir établi de contrat alors qu’elle n’était pas le syndic de l’époque ;

— les copropriétaires avaient été alertés dès le 20 octobre 2021 de la situation du gardien de l’immeuble et étaient en désaccord sur la procédure à suivre en décembre 2021. En dépit de cette situation, M.[U] a décidé de faire appel à la société Comme neuf ;

— suite à l’accord trouvé entre les copropriétaires le 10 février 2022, elle a convoqué M. [C] à un premier entretien le 2 mars 2022 ;

— les parties ont signé le formulaire de rupture conventionnelle prévoyant une indemnité de 1.110,48 euros qui n’a pas été contestée par M. [C].

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires ne vise aucun moyen de droit au soutien de sa demande indemnitaire. Cependant, dans la mesure où il sollicite la réparation de son préjudice en alléguant d’une faute du syndic en violation du contrat de syndic, sa demande sera examinée à l’aune de l’article 1992 du code civil.

Il n’est pas contesté que le gardien de l’immeuble, M. [C] était de nouveau employé sur la base d’un contrat oral à compter du 1er janvier 2018 par le syndicat des copropriétaires en qualité de gardien de l’immeuble.

Si la SARL Actif Immobilier s’est méprise sur la qualification du contrat du gardien lors de l’assemblée du 20 octobre 2021, il ressort du courriel du 1er décembre 2021 de M. [U] qu’un doute avait été évoqué lors de cette réunion (« Ce contrat vient clarifier le doute évoqué lors de l’assemblée générale, à savoir s’il avait un CDD ou un CDI ») de sorte que les copropriétaires étaient, d’une part, informés de cette incertitude et que d’autre part, celle-ci a été clarifiée un mois après.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires était contraint de procéder à un licenciement de M. [C] et non à un non-renouvellement de son contrat à durée déterminée, cette circonstance n’est pas du fait de la SARL Actif Immobilier qui n’était pas le syndic en 2018 et qui ne peut être tenue responsable des conditions d’embauche du gardien.

Bien que le syndicat des copropriétaires n’a pu finaliser le licenciement de M. [C] que le 30 juin 2022, ce délai ne saurait être davantage imputable à la défenderesse, alors que le conseil syndical n’a validé les modalités de la rupture du contrat qu’en février 2022 tel que cela ressort du courriel adressé le 10 février 2022 par M. [U] à la SARL Actif Immobilier (« Le conseil syndical a ainsi validé l’opération. Vous pouvez désormais lui envoyer un courrier de convocation à un entretien») et que cette dernière a convoqué l’intéressé à un premier entretien le 2 mars 2022. Enfin, il ressort de la convention de rupture conventionnelle du contrat de travail de M. [C] que des entretiens ont été organisés le 29 mars 2022, le 8 avril 2022 et le 11 mai 2022, date à laquelle l’employé a signé la convention soit trois mois après la validation du conseil syndical pour une indemnité de rupture conventionnelle de 1.110,48 euros.

Si le syndicat des copropriétaires fait grief d’avoir eu à payer les services de la société Comme neuf depuis le 15 janvier 2022, il sera relevé que le recours à ce prestataire relève de son seul choix alors qu’il était informé de la situation de M. [C] depuis a minima le 1er décembre 2021.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut alléguer d’un quelconque préjudice découlant de la résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 20 octobre 2021 comportant une erreur sur la véritable situation juridique de gardien et du délai de licenciement de ce dernier laquelle ne peut, au surplus, être considérée comme un manquement de la SARL Actif Immobilier ouvrant droit à réparation. Ce dernier sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Compte tenu du sens de la décision, chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés. Les parties seront en outre déboutées de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL Actif Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 7.140 euros au titre des honoraires indûment prélevés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice financier ;

DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente