MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/01751 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GBB3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 21 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine TEXIER, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4939 du 01/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Isabelle NOCENT, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e TEXIER

— M^e NOCENT

Copie exécutoire à :

— M^e TEXIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Stéphane BASQ, lors de l’audience

Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience du 19 novembre 2024

FAITS et PROCÉDURE

Le 04.6.1994, [L] [K] et [U] [G] se sont mariés à [Localité 18] (42) sans contrat préalable ni postérieur.

Le 19.5.2006, ils ont acquis une maison d’habitation sur la commune de [Localité 14] ([Localité 19]) au prix de 175 000 €, ce au moyen d’un emprunt en trois branches souscrit auprès de la [6].

Le 29.01.2019, le juge aux affaires familiales de [Localité 16] a constaté leur non-conciliation et, notamment :

— attribué à l’époux la jouissance :

— à titre onéreux la jouissance du domicile conjugal,

— du véhicule Golf Break,

— chargé l’époux de prendre en charge le remboursement :

— provisoire de trois prêts : immobiliers par mensualités de 566,05 € et 55,111 €, auto par mensualités de 147,36 €,

— sans récompense du prêt [15] par mensualités de 86 €,

— chargé les deux époux de se partager par moitié la charge des prêts [10], [7], et [9].

Le 18.6.2020, [L] [K] a introduit l’instance en divorce.

Le 07.7.2021, le divorce a été prononcé et sa date d’effets fixée au 01.4.2018.

Le 28.9.2021, ce jugement a été signifié entre parties puis donné lieu à un certificat de non appel.

Le 03.7.2023, [L] [K] a assigné [U] [G] devant le juge aux affaires familiales de [Localité 16] statuant en matière patrimoniale.

Le 04.4.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire fixée à l’audience du 15.10.2024 qui a été reportée au 19.11.2024.

Le délibéré a ensuite été fixé par mise à disposition au greffe le 21.01.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[L] [K] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 26.8.2024, de :

— rabattre l’ordonnance de clôture et prononcer la clôture au jour de l’audience de jugement,

— ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de ses intérêts patrimoniaux avec le défendeur,

— y désigner Maître [T], notaire à [Localité 17] (42), et un juge pour les surveiller,

— ordonner la licitation de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 4] (86), cadastré section AH n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une surface de 10 a 4 ca,

fixer sa mise à prix à 150 000 €, avec faculté de baisse par paliers successifs ou du quart, du tiers puis de la moitié,

— dire que les parties pourront procéder à la vente dudit immeuble de gré à gré ou au moyen d’un processus interactif électronique de vente aux enchères électroniques,

— fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à l’indivision post-communautaire à 360 € par mois,

— rejeter sa demande de fixation de créance à l’indivision post-communautaire et le condamner aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Elle fonde son action sur les articles 267, 815 et suivants, 840 du code civil, 1686 à 1688 du code civil, L213-3 du code de l’organisation judiciaire, 1359 à 1376 et suivants du code de procédure civile.

[U] [G] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 02.10.2024, de :

— rabattre l’ordonnance de clôture et la prononcer au jour de l’audience,

— ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision post-communautaire,

— ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 4] (86), sur mise à prix de 90 000 € avec faculté de baisse par paliers successifs,

— dire que les parties pourront procéder à la vente de cet immeuble de gré à gré ou au moyen d’un processus interactif électronique de vente aux enchères notariale assurant le meilleur prix,

— fixer l’indemnité d’occupation qu’il doit à l’indivision post-communautaire à 250 € par mois,

— dire que l’indivision post-communautaire lui est redevable d’une créance au titre des dépenses qu’il a engagées au titre de la conservation du bien immobilier,

— désigner le Président de la [12] pour procéder à la licitation et aux opérations de liquidation-partage,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation partage, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Il fonde sa défense sur les articles 815 et suivants, 840 du code civil, 1360 et suivants du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

MOTIFS du jugement

* le partage

L’accord des parties aux fins de partage sera entériné en vertu de l’article L213-3, 2° du code de l’organisation judiciaire.

* les comptes d’administration

La demanderesse ne réclame aucune créance indivise et le défendeur ne lui impute aucune dette indivise.

Au titre du compte d’administration du défendeur, les parties s’accordent sur le principe d’une indemnité d’occupation due par le défendeur mais pas sur son montant.

Il est tout d’abord observé qu’en réclamant la fixation de cette indemnité à 360 € par mois, la demanderesse se réfère à sa pièce 10 qui estime la valeur locative à 720 € par mois.

Or, d’une part, cette indemnité n’étant pas due d’un indivisaire à l’autre mais dans son entièreté à l’indivision, elle n’a pas à être divisée par deux. En effet, quand bien même cela revient finalement arithmétiquement au même, le droit du partage de l’indivision n’établit principalement les flux qu’entre l’indivision et les indivisaires et non pas directement entre ces derniers.

D’autre part, l’indemnité d’occupation n’équivaut pas à un loyer mais s’en élève s’élève au moyen d’un abattement moyen de 25% pour tenir compte de la précarité juridique de l’occupation.

Par ailleurs, le loyer correspond au taux de rendement usuel du bien, les indicateurs publics situant ce taux annuel à 7% brut à [Localité 14].

Les parties produisent deux évaluations de l’immeuble :

— l’une datée du 4.3.2023 (pièce 10 de la demanderesse) la situant dans une fourchette de 165 000 à 170 000 €,

— l’autre datée du 26.8.2023 (pièce 14 de la demanderesse = pièce 1 du défendeur) dans une fourchette de 130 000 à 140 000 €.

L’immeuble sera en conséquence retenu pour une valeur médiane de 150 000 € dégageant une valeur locative de 875 € par mois (150 000 x 7% : 12 mois) et une indemnité d’occupation de 656 € par mois.

Elle a commencé à courir à la date de l’ordonnance de non-conciliation du 08.3.2019, en vertu de l’article 262-1 dernier alinéa dans sa version en vigueur lors de l’introduction de la demande en divorce le 18.6.2020.

Au jour échu le plus proche du présent jugement, elle s’élève dès lors à 45 264 € (656 € x 69 mois) et sera à parfaire au jour du partage à compter du 08.01.2025.

Au titre de son compte d’administration, le défendeur réclame compte de dépenses que le dispositif de ses conclusions ne chiffre pas. Cette demande indéterminée est dès irrecevable. Il n’en justifie au demeurant pas, ne produisant en tout et pour tout que trois pièces, celles numérotées 2 et 3 étant dépourvues de toute incidence sur le la présente instance.

* la réalisation de l’immeuble indivis

Les parties sollicitent toutes deux qu’il soit “dit” qu’elles pourront vendre de gré à gré, ce qui est doublement sans objet.

En effet, la vente de gré à gré implique leur accord sur son principe, son prix et toutes autres modalités. Elles sont donc libres d’en convenir ainsi qu’elles l’ont déjà fait en confiant mandat de vente le 24.5.2024 quoiqu’exclusif et au prix de 166 340 €, ce qui n’est pas de nature à favoriser la vente.

D’autre part, aucune ne sollicite l’autorisation de vendre seule, selon les prévisions de l’article 815-5 du code civil, alors que l’occupation des lieux est de nature à gêner la cession.

Il leur reste loisible de solliciter ultérieurement l’expulsion de l’occupant soit à fin de licitation soit en y adjoignant demande de cession de gré à gré par l’un seul en vertu des dispositions susdites.

La demande concordante de licitation de l’immeuble indivis sera accueillie et, compte tenu de la situation de ce bien, c’est au président de la [13] qu’elle sera confiée.

Les parties sont en désaccord sur la mise à prix que chacun entend voir fixer à ce qu’il estime être la valeur du bien.

Cependant, d’une part, cette mise à prix est déterminée par la juridiction en vertu de l’article 1377 alinéa 1 du code de procédure civile, ce en considération de la valeur de l’immeuble retenue ci-dessus pour 150 000 €.

D’autre part, une licitation n’a de chances de succès que si sa mise à prix est très inférieure à la valeur du bien qui en est l’objet d’autant que les frais de mise d’une telle cession sont élevés.

La mise à prix sera en conséquence fixée à 90 000 €.

La licitation ne sera pas assortie de clauses d’attribution car leur effet favorise le récalcitrant s’il en est.

* la commise d’un notaire

Les opérations de liquidation ne peuvent pas se dérouler tant que l’immeuble n’est pas vendu ou attribué à l’une des parties avec les garanties fixées à la clause de substitution.

En outre, la connaissance de ce prix et du chiffrage de tous autres postes de la liquidation est de nature à permettre la complète liquidation sans aucune complexité requise au soutien de la commise d’un notaire.

En l’état, dès lors, il n’y a pas lieu d’y commettre un notaire et un juge mais de surseoir à statuer sur le surplus dans l’attente de la vente de l’immeuble et de la consignation de son produit.

Les parties saisiront cette occasion pour :

— chiffrer toutes demandes aux dispositifs de leurs conclusions conformément à l’article 768 du code de procédure civile,

— produire les preuves dont elles sont redevables en vertu de l’article 9 de ce code.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

rabat l’ordonnance de clôture et prononce la clôture des débats au 19.11.2024,

ouvre les opérations judiciaires de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de [L] [K] et [U] [G],

rejette en l’état la demande de créance indivise de [U] [G],

fixe l’indemnité d’occupation due à l’indivision post-communautaire par [U] [G] à 656 € par mois à compter du 08.3.2019 et jusqu’au premier des deux événements suivants :

— la libération totale de l’immeuble indivis par [U] [G],

— la licitation de cet immeuble,

ordonne la licitation de l’immeuble sis [Adresse 4] (86), cadastré section AH n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une surface de 10 a 4 ca,

ce aux soins du président la [11] ou du notaire qu’il y aura subdélégué,

dit que cette licitation pourra être organisée au moyen d’un processus interactif électronique de vente aux enchères notariales,

fixe la mise à prix à 90 000 €,

dit qu’en cas d’absence d’enchères, elle sera ramenée à 75 000 € puis, en cas d’absence persistante d’enchères, à 60 000 € puis, en cette persistance, à 50 000 €,

dit que le cahier des conditions de la vente n’inclura pas de clause d’attribution au profit des colicitants,

mais qu’il contiendra une clause de substitution dans les termes suivants :

chaque indivisaire peut se substituer à l’adjudicataire dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration entre les mains du notaire adjudicateur et sur production d’un chèque de banque couvrant le prix de l’adjudication et les frais y attachés,

pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par le notaire chargé de la licitation avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,

pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et un serrurier,

dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,

pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,

dit que le produit de la vente devra être consigné par le notaire adjudicateur à la [8] qu en produira récépissé aux parties,

dit que ce produit ne pourra être déconsigné, en tout ou partie, que de l’accord concordant de [L] [K] et [U] [G] ou sur décision de Justice,

sursoit à statuer sur le surplus dans l’attente de la preuve de la vente de l’immeuble indivis et de la consignation du produit de sa vente.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,