DU 22 Octobre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00282 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NTV6

Code NAC : 72A

S.C.I. [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. LG GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Annaëlle PRADE, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1633, M^e Julie GASPARRI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 32

DÉFENDEUR

S.A.R.L. LG GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Philippe MIRABEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

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Débats tenus à l’audience du 24 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 22 Octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2020, la S.C.I. du [Adresse 1] a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. LG GESTION portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 15.600 euros hors taxes et hors charges.

Le 19 septembre 2023, la S.C.I. du [Adresse 1] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. LG GESTION, portant sur la somme totale de 29.547,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la S.C.I. du [Adresse 1] a fait assigner en référé la S.A.R.L. LG GESTION devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

« – Déclarer acquise la clause résolutoire du bail liant la S.C.I. du [Adresse 1] et la société LG GESTION ;

— Condamner la société LG GESTION à payer à la S.C.I. du [Adresse 1] les sommes de 42.381,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 253,27 euros au titre du coût du commandement de payer, arrêtées au 6 février 2024, sauf à parfaire ;

— Condamner la société LG GESTION à payer à la S.C.I. du [Adresse 1] un intérêt de retard contractuel correspondant à 10% des sommes dues, soit 4.625 euros arrêtées au 6 février 2024, sauf à parfaire ;

— Dire qu’à défaut de délaissement la société LG GESTION devra payer, à titre d’indemnité d’occupation, établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, pour la période postérieure à la résolution du bail, à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que toutes les sommes dues par la société LG GESTION au titre du bail du 10 septembre 2020 porteront intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du 31 août 2023, date de la première mise en demeure ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— Ordonner l’expulsion de la société LG GESTION et de tous occupants de son chef, dans les trente jours de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles au choix de l’huissier poursuivant et aux frais de l’expulsé ;

— Condamner la société LG GESTION à payer à la S.C.I. du [Adresse 1] la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LG GESTION en tous les dépens, ainsi que le coût du commandement de 202,93 euros ».

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Par ses dernières conclusions visées à l’audience, la société LG GESTION sollicite de :

A titre principal :

« Déclarer n’y avoir lieu à référé ;Renvoyer la S.C.I. du [Adresse 1] à mieux se pourvoir ;Débouter la S.C.I. du [Adresse 1] de toutes ses demandes ;Enjoindre aux parties de recourir à une médiation et désigner pour ce faire Médiavo à [Localité 7] ; A titre subsidiaire :

Accorder 24 mois de délai à la société LG GESTION pour s’apurer de sa dette ;Suspendre par là-même les effets de la clause résolutoire figurant au bail ;Condamner la S.C.I. du [Adresse 1] aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 septembre 2024 à laquelle la S.C.I. du [Adresse 1] fait état d’un acompte versé par la société LG GESTION d’un montant de 1.500 euros, non pris en compte dans le calcul de la créance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, la société LG GESTION considère que la S.C.I. du [Adresse 1] a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle n’a fait qu’user de l’exception d’inexécution en cessant de s’acquitter du paiement des loyers. Elle soutient notamment que les locaux loués se trouvaient dans un état d’insalubrité tel qu’elle a dû entreprendre des travaux d’ampleur.

Or, il n’est pas contesté que les parties ont convenu, lors de la conclusion du bail, que les locaux seraient pris en l’état par la société LG GESTION. A cet égard, la société LG GESTION ne démontre, ni que les locaux pris à bail ne correspondaient pas à ce qui avait été convenu entre les parties, ni qu’ils étaient inexploitables, notamment par la production d’un constat d’huissier au soutien de ses prétentions.

De plus, les échanges de courriels entre les parties de mai à septembre 2019, témoignent que les loyers ont été irrégulièrement payés par la société LG GESTION dès les premiers mois suivant la conclusion du bail et qu’un échéancier avait été convenu afin que la société LG GESTION s’acquitte des arriérés de loyer. Au travers de ces courriels, la société LG GESTION ne fait aucunement référence à une exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Ce n’est qu’aux termes de son courrier du 19 octobre 2021 que la société LG GESTION remet en cause la conclusion du bail. Force est de constater que ce courrier intervient après plusieurs mois de loyers impayés et non-respect de l’échéancier mis en place par les parties.

Au regard de ces éléments, il saurait n’y avoir de contestation sérieuse relative au paiement des loyers. De même, les divers échanges entre la société LG GESTION et la S.C.I. du [Adresse 1], avec la mise en place d’un échéancier censée permettre au preneur de solder la dette de loyer, démontrent que des tentatives de résolution amiable du litige ont précédemment été initiées par les parties. Ces tentatives se sont révélées vaines. Dans ces conditions, la demande de médiation présentée par la société LG GESTION sera rejetée.

Dès lors, le bail conclu entre les parties le 10 septembre 2020 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 septembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 19 septembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 19 octobre 2023.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 52.306,84 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024 et versé aux débats.

A l’audience, la société LG GESTION fait état d’un acompte de 1.500 euros. A cet égard, la S.C.I. du [Adresse 1] indique que cette somme ne figure pas effectivement au crédit mais qu’il dispose d’un simple avis d’opérer. Il n’en demeure pas moins que cet acompte, non contesté par les parties, sera déduit de la somme provisionnelle sollicitée par le demandeur au titre des arriérés de loyers.

Il y a donc lieu de condamner la société LG GESTION à payer à la S.C.I. du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 50.806,84 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 23 septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse), avec intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du 31 août 2023, date de la première mise en demeure. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

La demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société LG GESTION sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 5.230,60 à ce titre.

Il convient de condamner la société LG GESTION à payer à la S.C.I. du [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité d’occupation qui doit être fixée au montant d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la société LG GESTION ne justifie, à l’appui de sa demande de délais de paiement, d’aucune garantie sérieuse de solvabilité. Les échanges de courriels versés aux débats par le demandeur attestent en tout état de cause que le défendeur a précédemment bénéficié d’un échéancier pour s’acquitter des arriérés de loyers.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner le défendeur, partie succombant à l’instance, à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’orientation en médiation présentée par la S.A.R.L. LG GESTION ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 septembre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 19 octobre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. LG GESTION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LG GESTION à la S.C.I. [Adresse 1], à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la S.A.R.L. LG GESTION au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. LG GESTION à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme provisionnelle de 50.806,84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 septembre 2024, échéance du mois de septembre comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de quatre points à compter du 31 août 2023, date de la première mise en demeure ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. LG GESTION à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme provisionnelle de 5.230,60 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. LG GESTION à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. LG GESTION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE