DU 19 Novembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00475 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONBO

Code NAC : 30B

S.A.S. HAMMERSON

C/

S.A.R.L. GRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. HAMMERSON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, M^e Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 423

DÉFENDEUR

S.A.R.L. GRA dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier LAMBERT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 209, M^e Sandrine MENDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1569

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Débats tenus à l’audience du : 21 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 20 décembre 2022, la société HAMMERSON a consenti un bail commercial à la société GRA, portant sur des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du Centre Commercial Les 3 [Localité 5] sis à [Adresse 4] pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 12 mars 2025, la société HAMMERSON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société GRA, portant sur la somme de 90.611,81 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la société HAMMERSON a fait assigner en référé la société GRA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE au visa des articles L 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la société GRA et condamner cette dernière au paiement d’une somme provisionnelle de 107.512,23 euros TTC au titre de l’arriéré des loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 avril 2025.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025 à laquelle les parties ont comparu.

Aux termes de ses déclarations et conclusions développées oralement à l’audience, la société HAMMERSON demande au juge des référés de :

RECEVOIR la société HAMMERSON en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,DEBOUTER la société GRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société GRA ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial identifié sous le n°381, et du local complémentaire identifié sous le n°386, qu’elle occupe au sein du Centre Commercial LES 3 [Localité 5] sis à [Adresse 4], sous l’enseigne « CITY ROCK », JUGER que la société HAMMERSON pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre Commercial, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société GRA, CONDAMNER la société GRA à régler à la société HAMMERSON, à titre provisionnel, une somme de 97 629,79 € TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 % dans les conditions de l’article 23 « INTERETS DE RETARD » du Titre I du bail, SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Juridiction de Céans vient à considérer que la question du champ d’application du dispositif exceptionnel de capage de l’indexation à 3,5% soulève une contestation sérieuse, CONDAMNER la société GRA à régler à la société HAMMERSON, à titre provisionnel, une somme de 91 085,92 € TTC au titre de son arriéré de loyers et /ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5% dans les conditions de l’article 23 « INTERETS DE RETARD » du Titre I du bail, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Juridiction de Céans vient à considérer que la refacturation des charges liées à la Taxe foncière, majorée des frais de gestion de l’Administration Fiscale dont le bailleur d’acquitte, en sus des cotisations de la Taxe Foncière, soulève une contestation sérieuse, CONDAMNER la société GRA à régler à la société HAMMERSON, à titre provisionnel :une somme de 97 028,69 TTC,ou bien une somme de 90 484,82 € TTC, en l’état de sa contestation souveraine de l’existence d’une potentielle contestation sérieuse relative au champ d’application du dispositif exceptionnel de capage de l’indexation à 3,5%,Au titre de son arriéré de loyers et /ou indemnités d’occupation, charges et accessoires, laquelle est incontestablement due au titre de son arriéré de loyers et /ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5% dans les conditions de l’article 23 « INTERETS DE RETARD » du Titre I du bail,

DECLARER mal fondée une éventuelle demande de délais, SUBSIDIAIREMENT et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, DIRE que les sommes qui seront versées par la société GRA s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,DANS CETTE HYPOTHESE, DIRE que faute par la société GRA de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société HAMMERSON pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société GRA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, CONDAMNER, en cas de résiliation du bail, la société GRA à payer à la société HAMMERSON, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer exigible, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à laquelle s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, CONDAMNER la société GRA à régler à la société HAMMERSON, à titre provisionnel, une somme de 9.762,97 €, au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 17 avril 2025, CONDAMNER la société GRA à régler à la société HAMMERSON une provision à valoir sur l’indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du dernier loyer annuel exigible relative au temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 25.760,38 €, JUGER qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 11.503,29 € restera définitivement acquis à la société HAMMERSON, CONDAMNER la société GRA à payer à la société HAMMERSON la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société GRA en tous les dépens, en ce compris les frais de Commissaire de Justice tenant à la signification du commandement de payer du 12 mars 2025, de l’assignation du 6 mai 2025, ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification et de la notification faite à la société BANQUE CIC EST, suivant acte extrajudiciaire du 26 mai 2025 en sa qualité de créancier inscrit,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société GRA demande au président du tribunal judiciaire de Pontoise de :

A titre principal

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer la Société HAMMERSON à mieux se pourvoir au fond, Subsidiairement

ACCORDER un délai de 24 mois à la Société GRA pour s’acquitter de sa dette qui ne saurait excéder la somme de 78.903,06 euros à parfaire du trop-facturé à compter du 17 avril 2025, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du commandement du 12 mars 2025, DIRE que la Société GRA pourra s’acquitter de sa dette en deniers ou quittances en 23 échéances mensuelles comme suit : les 11 premières échéances mensuelles (échéances 1 à 11) de 2.000 euros, les 5 échéances mensuelles suivantes (échéances 12 à 16) de 6.200 euros, les 6 échéances mensuelles suivantes (échéances 17 à 22) de 7.200 euros,une dernière échéance (23ème échéance) correspondant au solde après déduction du trop facturé et versé à la Société HAMMERSON. DIRE que les paiements s’imputeront d’abord sur l’arriéré au titre du commandement et produiront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir DEBOUTER la Société HAMMERSON de ses autres demandes, STATUER ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la régularité du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer

La société GRA allègue de la mauvaise foi du bailleur et rappelle que le juge, en application des article 1102 et suivants du code civil, a l’obligation de rechercher si le bailleur revendique le bénéfice de la clause résolutoire de bonne foi.

Elle fait valoir que le commandement de payer lui a été délivré par le bailleur alors que ce dernier lui avait accordé un délai pour s’acquitter de sa dette en 2025 par courriel du 17 octobre 2024. Elle soutient avoir repris le paiement de ses loyers et charges courantes, que la société HAMMERSON ne lui a pas dénoncé ce moratoire préalablement à la délivrance du commandement, démontrant ainsi sa mauvaise foi.

Elle expose également que ledit commandement vise des factures déjà acquittées par la société GRA, notamment le loyer du 4ème trimestre 2024 qui aurait été réglé le 20 janvier 2025. Elle conteste avoir affecté ce paiement au règlement du loyer du 1er trimestre 2025 et rappelle la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil.

En réponse, la société HAMMERSON soutient que le mail du 17 octobre 2024 est une simple proposition de moratoire assortie de réserves conformément aux dispositions de l’article 1114 du code civil et que le règlement d’une échéance trimestrielle de loyers, charges et accessoires n’est pas intervenu de façon immédiate. Elle expose que la société GRA n’a procédé qu’à un seul règlement de 16 125 euros le 20 janvier 2025, dont le libellé du virement illustre une réelle volonté d’affectation du paiement au 1er trimestre 2025 et que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis.

En l’espèce, la société HAMMERSON a fait délivrer à la société GRA le 12 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 90 611,81 euros en principal détaillée comme suit :

—  04/12/2024 TF 2024 DEBIT : 5 719,36 € TTC

—  02/10/2024 Reddition 2022 CREDIT 1 133,74 € TTC

—  06/08/2024 N°24000756 Terme 10/24 DEBIT 16 125 € TTC

—  16/05/2024 N°24000445 Terme 07/24 DEBIT 17 498,26 € TTC

—  01/04/2024 Budget 2024 DEBIT 22,12 € TTC

—  29/02/2024 N°24000163 Terme 04/24 DEBIT 15 359,88 € TTC

—  15/12/2023 vrt 14/12/2023 CREDIT 8 567,69 € TTC

—  24/10/2023 TF 2023 DEBIT 5 582,48 € TTC

—  31/05/2023 N°23000430 Terme 07/23 DEBIT 16 916,80 € TTC

—  22/02/2023 N°23000164 Terme 04/23 DEBIT 14 510,65 € TTC

—  03/02/2023 Transfert sur bail 70/45 suite renouvellement CREDIT 609 724,91 € TTC

—  03/02/2023 1T2023 DEBIT 14 510,65 € TTC

—  03/02/2023 4T2022 DEBIT 14 510,65 € TTC

—  03/02/2023 3T2022 DEBIT 14 510,65 € TTC

—  03/02/2023 DG Dépôt de garantie DEBIT 11 250 € TTC

—  03/02/2023 2T2022 DEBIT 14 510,65 € TTC

Le commandement de payer mentionne bien la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise également qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant à la société preneuse de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société GRA soutient que le loyer du 4ème trimestre 2024 d’un montant de 16.125 euros TTC n’était plus exigible lors de la délivrance du commandement de quitter les lieux car réglé par virement du 20 janvier 2025 selon la règle de l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, prévue à l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil. Or, il résulte des relevés bancaires de la société HAMMERSON que le virement effectué le 20 janvier 2025 est libellé « FAC 1ER TRIM 2025 SARL GPA », de sorte qu’il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

Par ailleurs, si la société GRA conteste certaines sommes appelées au titre de l’indexation du loyer, de la reddition annuelle de charges, de la facturation des honoraires de gestion ou de la facturation de TVA, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Or, la société GRA ne conteste pas le montant de la dette en principal, de sorte que le commandement de payer qui a été délivré le 12 mars 2025 apparait régulier sur ce point.

En outre, s’agissant du courriel du 17 octobre 2024 émis par [B] [C], leasing manager de HAMMERSON Asset Management, celui-ci est rédigé dans les termes suivants : « City Rock : nous attendons vos attestations de CA. En parallèle, nous attendons le règlement d’un trimestre de votre part. OK pour un étalement du reste de la dette pour l’année prochaine. Pouvez-vous me confirmer que c’est bon pour vous ? Dans l’attente de votre retour. Bien à vous. »

A titre liminaire, il convient d’observer qu’aucun accord réciproque portant sur un moratoire, signé ou homologué par les parties, n’est versé aux débats. De plus, si les termes du courriel susmentionné laissent entendre que le bailleur donne son accord pour un étalement de la dette, il apparait également hors de toute contestation sérieuse, que ce dernier était conditionné au paiement d’un loyer trimestriel lequel n’est intervenu selon le décompte produit que le 20 janvier 2025.

Dès lors, en l’absence de paiement d’un loyer trimestriel dans un délai raisonnable suivant l’envoi de ce courriel, l’accord n’apparait pas avoir été entériné et la société preneuse ne démontre pas l’existence d’un moratoire accordé par le bailleur.

Dès lors, il n’est pas établi que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 22.1 en pages 44/45) qui stipule :

« A défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard (…), et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures ».

La société HAMMERSON justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 12 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Au vu du décompte visé au commandement de payer, la dette s’élevait en principal à la somme de 90 611,81 euros en principal

Selon les décomptes produits par la société bailleresse, il apparait que la société GRA n’a procédé à aucun règlement dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

De plus, elle ne conteste pas les sommes dues au titre du loyer de base, et ce, nonobstant les sommes contestées au titre notamment de l’indexation du loyer, de la reddition annuelle des charges et taxes foncières, de la facturation des honoraires de gestion ou de la facturation d’une quote-part de la TVA sur les provisions sur charges.

Ainsi, il est établi que les causes non contestables du commandement de payer du 12 mars 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 12 avril 2025.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La société HAMMERSON sollicite le versement d’une somme provisionnelle de 97.629,79 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2025.

La société GRA conteste le montant de l’arriéré locatif et soulève plusieurs contestations sérieuses tirées de :

l’absence de mise en œuvre du capage de l’indexation à 3,5%du défaut de reddition annuelle des charges locatives,la refacturation de la taxe foncière,l’interdiction de facturation des honoraires de gestion,la facturation de TVA l’absence d’actions de promotion, de communication, d’animation et de publicité

Sur le plafonnement de la variation de l’ILC à 3,5%

La société GRA soutient être éligible au dispositif citant l’annexe I au règlement UE n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité auquel l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 renvoi.

Elle fait valoir qu’elle est détenue à 49% par M. [H] [I] et à 51% par la société COMPAGNIE FINANCIERE [I], que son CA est de 1.131.581 euros en 2022 et de 1.136.906 en 2023, que son effectif de salariés est de 30 en 2022 et de 29 en 2023, que son total bilan est de 737.733 euros en 2022 et de 713.593 euros en 2023, qu’elle n’a pas de filiale.

Elle expose que la société COMPAGNIE FINANCIERE [I] est détenue à 100% par M. [H] [I], que son CA est de 122 000 euros en 2022 et de 117.467 en 2023, que son effectif de salariés est de 4 en 2022 et de 3 en 2023, que son total bilan est de 461.462 euros en 2022 et de 480.020 euros en 2023, soit un TOTAL cumulé de CA de 1.253.581 euros pour 2022 et de 1.254.373 euros pour 2023, un effectif total de salariés de 24 personnes en 2022 et de 23 personnes pour 2023 ainsi qu’un total bilan de 1.199.195 euros pour 2022 et de 1.193.613 euros pour 2023.

Ainsi, elle conclut que la société GRA est une PME au sens des dispositions légales puisqu’elle emploie moins de 250 personnes, réalise un CA n’excédant pas 50.000.000 euros et que son total bilan est inférieur à 43.300.000 euros.

En réplique, la société HAMMERSON soutient que la société défenderesse est exclue du champ d’application des dispositions de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 en se fondant sur la foire aux questions, publiées le 23 septembre 2022 par la Direction Générale des Entreprises et la question ministérielle posée au Ministre de l’Economie le 20 mai 2023.

Elle fait valoir que la société GRA est détenue à 51% par la société COMPAGNIE FINANCIERE [I], de sorte qu’elle ne peut pas être considérée comme une société indépendante au sens de la loi. De plus, elle rappelle qu’en cas de pluralité de société ayant des associés communs, il convient d’apprécier les critères au niveau du groupe, toutes sociétés confondues et que la société GRA fait partie d’un groupe de sociétés qui exploite au sein même du Centre Commercial LES 3 [Localité 5], des enseignes de notoriété nationale et international.

L’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat dispose :

« La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité. »

Ce dispositif s’applique uniquement aux petites et moyennes entreprises, au sens du droit européen. Il s’agit des entreprises qui cumulativement comptent moins de 250 personnes et n’excèdent pas 50 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel ou dont le bilan annuel ne dépasse pas 43 millions d’euros. De plus, les PME visées par ce dispositif ne doivent pas être étroitement contrôlées ou détenues de façon substantielle par une autre entreprise. Ainsi, ces critères s’apprécient au niveau du groupe.

En l’espèce, il résulte de l’extrait Kbis de la société GRA que cette dernière est gérée par [H] [I] et des statuts de la société GRA à jour au 1er octobre 2021 que [H] [I] détient 245 parts du capital social tandis que la société COMPAGNIE FINANCIERE [I] en détient 255 parts.

La société défenderesse produit diverses pièces comptables et financières qui permettent de déterminer le chiffre d’affaires, la masse salariale le total bilan de la société COMPAGNIE FINANCIERE [I].

En outre, aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer que la société GRA fait partie d’un groupe de société.

Ainsi, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la société défenderesse est exclue du champ d’application des dispositions de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022.

En conséquence, il sera tenu compte dans le calcul de la dette locative des loyers réels, théoriquement dus en vertu du capage de l’indexation à 3,5%.

Sur le défaut de régularisation annuelle des charges locatives

Selon l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

La société GRA soutient que le bailleur appelle trimestriellement des provisions sur charges sans effectuer la reddition de charges dans les conditions de l’article R145-36 du code de commerce. Elle fait valoir que la reddition de charges pour l’année 2022 n’est intervenue que le 2 octobre 2024 et sans que les justificatifs, ni la clé de répartition qui ne figure pas dans le bail, ne soient apportés par celui-ci.

Elle expose également que la reddition de charges pour l’année 2023 qui aurait dû intervenir au plus tard le 30 septembre 2024 n’apparaissait pas dans le premier décompte produit par le bailleur.

La société HAMMERSON prétend quant à elle avoir procédé aux redditions de charges des années 2022 et 2023.

Elle soutient que les pièces communiquées contiennent tous les éléments de nature à permettre au preneur de déterminer le montant de sa quote-part définitive de charges, à savoir :

— chacun des postes de charges communes et privatives refacturables au preneur, le montant total des sommes engagées par le bailleur concernant chacun des postes de charges constituant l’assiette de répartition, les tantièmes généraux du bailleur pour l’ensemble de ses locaux commerciaux et ceux attachés au local exploité par le preneur, le montant des acomptes provisionnels réglés par le preneur, le montant de sa quote-part annuelle redditonnée et le reliquat restant dû ou à devoir.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 6.1.4 que « les charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux Parties à usage commun de l’Ensemble Immobilier et/ou de l’Ensemble Commercial, à l’exception de ceux non refacturables au sens de l’article R.145-35 du code de commerce, seront réparties entre les différents locataires/occupants du bailleur en fonction de la surface exploitée de leur local, sur la base notamment :

de la quote-part du bailleur, au sein de l’ASSOCIATION [Adresse 9] », ou de tout autre organisme existant ou à créer,des dépenses supportées directement et/ou indirectement par le bailleur au titre de toutes les charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux parties à usage commun de l’Ensemble Commercial. La quote-part du preneur sera calculée au prorata du nombre des mètres carrées de surface exploitée de son local par rapport à la surface exploitée totale des locaux appartenant au bailleur, étant précisé que, de convention expresse entre les parties, la notion de « surface exploitée » au sens de l’article L.145-40-2 du Code de commerce correspondant à celle contractuellement déterminée à l’article 31 des conditions particulières du présent bail. »

Ainsi, il apparait que la clause respecte les dispositions de l’article L.145-40-2 en ce qu’elle précise les modalités de calcul de la quote-part du preneur, soit un prorata de la surface exploitée par ce dernier (140 + 54m² selon l’article 31 du bail) par rapport à la surface exploitée totale des locaux appartenant au bailleur.

En outre, la société HAMMERSON verse aux débats :

— les acomptes individuels sur budget de la société GRA au titre de l’année 2024,

— le relevé individuels par répartition de charges de la société GRA au titre de la reddition de de l’année 2022,

— le relevé individuels par répartition de charges de la société GRA au titre de la reddition de de l’année 2023,

— un décompte des charges courantes de copropriété et des nouvelles charges générales appelées au titre de la réfection de l’éclairage des galeries et des fontes en sous-sol qui mentionne la quote-part de charges afférentes au lot n°381,

— le bilan annuel des charges pour l’exercice 2023 qui mentionne la quote-part des charges afférentes aux lots n°381 et 386, formant l’assiette du bail

Il ressort également du décompte produit que l’avoir de la reddition 2022 des charges, d’un montant de 1 133,74 euros a été crédité le 02 octobre 2024 et celui de la reddition des charges 2023 d’un montant de 1 719,78 euros a été crédité le 4 juillet 2025. Au vu des délais pratiqués, il s’ensuit que le bailleur n’est pas encore en mesure de procéder à la régularisation des charges pour l’exercice 2024, de sorte qu’il est prématuré de dire que les provisions sur charges appelées n’étaient pas dues.

Par ailleurs, s’il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour prétendre au remboursement des provisions payées, dès lors que le bailleur ne justifie pas de ces charges et du bien-fondé des sommes provisionnelles appelées à ce titre, il en va différemment d’une régularisation tardive, qui permet toujours au bailleur d’en réclamer le paiement, dans la limite de la prescription quinquennale.

Dès lors, les contestations soulevées par la défenderesse sur la reddition des charges n’apparaissent pas sérieuses.

Sur la refacturation de la taxe foncière

La société GRA soutient que la taxe foncière facturée pour les années 2023 et 2024 n’est pas justifiée dans son quantum.

Elle fait valoir que les avis d’imposition de taxes foncières versés aux débats ne permettent pas de les rattacher aux locaux car l’adresse des biens n’est pas renseignée et que le montant figurant sur le relevé individuel par répartition communiqué ne correspond pas. Elle expose que le montant du tantième appliqué, soit 4258 pour la taxe foncière 2022 ne correspondant à aucun de ceux appliquées dans le cadre de la reddition des charges de l’année 2022.

La société HAMMERSON rappelle les termes de l’article 6.2 du bail commercial et soutient que la taxe foncière est assise sur la valeur locative cadastrale de l’ensemble immobilier, établie par l’Administration fiscale, laquelle est décomposée lot par lot de copropriété.

Elle précise qu’elle détermine sur la base du rôle d’imposition de la taxe foncière qui lui est transmis chaque année par l’administration fiscale, la quote-part de chacun des locataires du Centre commercial. Elle expose que la taxe foncière est refacturée aux locataires au rang des charges communes générales, selon la clé de répartition prévue dans le bail à l’article 6.2.

Le bail commercial stipule dans son article 6.2 :

« Les charges propres au local correspondent à toutes les charges, travaux, impôts, taxes et redevances réglées par le bailleur du fait de la propriété ou du fonctionnement des parties privatives du local.

Les parties privatives du local concernent la totalité des éléments de structure et des surfaces ainsi que toutes leurs accessoires, équipements et installations techniques, faisant l’objet d’une jouissance privative et qui sont affectés à l’utilité ou l’usage du preneur (dites parties privatives).

Le preneur contracte donc en connaissance de ce qu’il aura à régler directement au bailleur, ou le cas échéant au gestionnaire qu’il aura désigné, les charges, travaux, impôts, taxes et redevances imputables aux parties privatives du local qui lui est donné à bail, à l’exception de ceux non refacturables au sens de l’article R.145-35 du code de commerce.

Par conséquent, en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce, s’ajoute aux catégories de charges, travaux, impôts, taxes et redevances liées à ce bail et afférentes aux parties privatives du local, la catégorie « charges propres au local » dont le contenu énonciatif et non exhaustif, est le suivant :

(…)

l’impôt foncier dans toutes ses composantes et ses taxes additionnelles, en ce compris les frais de gestion y afférents, »

Par ailleurs, la société HAMMERSON verse aux débats :

les avis de taxe foncière des années 2022, 2023, 2024 et 2025 qui comportent le détail des calculs des cotisations attachées aux biens situés au centre commercial les 3 fontaines en ce compris le local exploité par la société GRA identifié sur l’avis d’imposition au [Adresse 3] pour un montant de 4258 euros pour l’année 2022, de 4485 euros pour l’année 2023 et de 4595 euros pour l’année 2024 et de 4730 euros pour l’année 2025 ;les relevés individuels par répartition de charges de la société GRA au titre de la taxe foncière pour les années 2022 à 2024 ;les factures de taxes foncières au titre des années 2023 à 2025, annexées au décompte des sommes dues.

Ainsi, le bailleur justifie du calcul de la cotisation de taxe foncière, établie en fonction de la valeur cadastrale affectée au local exploité par la société GRA par l’administration fiscale. En effet, le tantième apparaissant sur les relevés individuels par répartition, correspond bien au montant des avis de taxe foncière.

S’agissant des frais de gestion de l’administration fiscale, il résulte des stipulations du bail commerciales, hors de toute contestation sérieuse, que la société bailleresse peut les refacturer à la société preneuse.

Dans lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la facturation des taxes foncières et des honoraires de gestion afférents à la taxe foncière.

Sur les honoraires de gestion

La société GRA rappelle les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce et l’interdiction de la facturation des honoraires liés à la gestion du loyer du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. Elle fait valoir qu’il résulte des décomptes produits que le bailleur facture chaque trimestre des honoraires de gestion et qu’il ne s’agit pas de refacturation d’honoraires liés à la gestion technique et administrative des locaux loués ou de l’immeuble.

Elle expose que le libellé qui figure sur les appels de loyers « honoraires sur charges » est distinct de la provision appelée, que ces honoraires ne font pas partie du budget annuel de charges, et qu’il s’agit bel et bien d’honoraires du bailleur prohibés. Elle en conclut que l’article 15 du bail est contraire aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce et que la clause doit être déclarée non écrite.

En réplique, la société HAMMERSON soutient que lesdits honoraires sont parfaitement refacturables en application de l’article 15 du bail commercial et justifiées tant dans leur principe que dans leur quantum. Elle fait valoir que les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce n’écartent pas la faculté pour le bailleur de refacturer toutes prestations relevant de la gestion administrative des locaux loués ou de l’immeuble, parmi lesquelles figurent notamment les honoraires liés à la gestion des contrats avec les tiers et les honoraires du Syndic de copropriété. Elle expose que les honoraires sur charges appelées à la société GRA correspondant bien à 15% hors taxes du montant hors taxe de la provision sur charges, soit 109,85 € HT pour la période du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024 et 111,60 € HT pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025.

Elle rappelle que les honoraires sur charges ont également été redditionnés, la quote-part imputable au locataire figurant sur les relevés individuels par répartition de charges de la société GRA pour sa période d’occupation du local, et sont versés aux débats.

Aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, notamment « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ».

L’article 15 du bail commercial stipule : « Le bailleur pourra confier la gestion de ses locaux à un ou plusieurs mandataires de son choix. En conséquence, le preneur s’engage à respecter les directives de ce ou ces gestionnaire(s) dans l’exercice de sa mission.

Le preneur s’engage à supporter sa quote-part du montant des honoraire dus au(x) gestionnaire(s) fixés, à 15% hors taxes du montant hors taxes des charges communes et des charges propres au local définies à l’article 6 du présent bail.

Il est précisé que la mission de ce gestionnaire est distincte de celle assurée par le président ou le gestionnaire de l’Association syndicale libre mentionné à l’article 6 du présent bail. »

En l’espèce, si les termes de cette clause sont clairs et compréhensibles, sa licéité au regard des dispositions de l’article R.145-35 du code commerce nécessite une interprétation du contrat laquelle échappe à la compétence du juge des référés.

Ainsi, en présence d’une contestation sérieuse sur ce point, il convient de déduire du montant de la dette la somme de 1 658,25 euros, décomptée comme suit :

-109,85 € HT pour la période du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024, soit 9 trimestres pour un total de 988,65 euros,

-111,60 € HT pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, soit 6 trimestres pour un total de 669,60 euros.

Sur la facturation de la TVA

La société GRA soutient, en vertu des stipulations de l’article 24 du bail que le bailleur ne pouvait appeler de la TVA sur les provisions sur charges qui ne sont pas visées dans cet article.

En réplique, la société HAMMERSON prétend que la société GRA se livre à une interprétation erronée des clauses du bail en établissant une distinction qui n’a aucunement lieu d’être, entre certaines catégories de charges locatives dont elle prétend que seulement une partie devaient être soumises à la TVA, alors que d’autres ne devraient pas l’être. Elle rappelle les stipulations de l’article 6 du bail.

Aux termes de l’article 6.1.5 Facturation des charges du bail commercial (page 26), « le preneur devra verser sa quote-part de provisions sur charges, travaux, impôts, taxes et redevances calculée prorata temporis à partir de ce budget, pour la période comprise entre le jour de la prise d’effet du présent bail et la fin du trimestre civil en cours.

Il devra ensuite verser, le premier jour de chaque trimestre civil, sa quote-part de provisions de charges, travaux, taxes et redevances correspondant au quart du budget annuel.

Ces charges, travaux, impôts, taxes et redevances seront prélevés dans les mêmes conditions que le loyer. Les montants des appels de fonds, des régularisations de charges, des charges et taxes seront indiqués hors taxes, la TVA étant facturée en sus. »

Selon l’article 24 du bail, le bailleur déclare avoir opté pour l’assujettissement à la TVA de la location consentie. Cette taxe, au taux en vigueur à la date d’émission de la facture, sera à la charge du preneur, de même que toute autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée. Les charges considérées fiscalement comme des suppléments de loyer (assurances, impôt foncier, etc.), sont soumis à la TVA. Le preneur devra en verser le montant du bailleur ainsi que celui de toute autre taxe qui serait substituée ou ajoutée.

En l’espèce, les termes de ces clauses sont clairs et compréhensibles, de sorte que leur application et leur articulation ne nécessitent aucune interprétation du contrat.

Ainsi, il apparait hors de toute contestation sérieuse que le bailleur pouvait facturer de la TVA sur les provisions de charges.

Sur l’absence d’actions de promotion, de communication et d’animation commerciales

La société GRA rappelle les stipulations de l’article 16 du bail commercial et soutient que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de promotion, communication et d’animation commerciales, au vu du nombre de fermetures constatées dans le centre. Elle fait valoir que sur la zone piétonne où est situé le local commercial, 9 commerces sont fermés. Elle prétend que le document produit par la bailleresse est établi unilatéralement par ses soins et qu’il ne vise que les alentours du district et nullement la rue piétonne où se trouve le local commercial et où il n’y a pas du tout d’animation.

En réplique, la société HAMMERSON rappelle que l’obligation de délivrance matérielle du bailleur prévue à l’article 1719 du code civil, suppose la mise à disposition du bien loué au preneur et la conformité du bien loué à sa destination contractuelle.

Elle soutient que l’obligation de promotion commerciale n’est pas une obligation de résultat, ni une obligation de commercialité et qu’elle a mis en place diverses actions en vue de favoriser la promotion, la publicité et la communication du centre commercial. Elle expose que la société GRA a choisi de s’implanter dans le Centre Commercial à cet emplacement précis et que ce dernier lui permet de profiter d’une très grande proximité avec de nombreux parkings du Centre et une desserte quasiment immédiate en voiture, propre à favoriser ses activités nocturnes.

Le bail commercial stipule en son article 16 « la spécificité de l’exercice de l’activité commerciale en leur sein implique donc la mise en œuvre de moyens collectifs destinées à favoriser la promotion, la communication, l’animation et la publicité de l’ensemble commercial, ce que le preneur reconnait expressément en s’engageant à respecter les charges et conditions du présent article. »

Pour justifier des actions commerciales mises en place, la société HAMMERSON verse aux débats le bilan de communication & marketing 2023, 2024 et 2025 LES 3 [Localité 5] qui mentionne les :

le calendrier 2023 des animations : défi des sorciers, casting Tour la France a un incroyable talent, 3FESTIVAL, 3Festiv’été, Fanzone pour la coupe du monde de rugby 2023, semaine du développement durable, le village d’hiver, décorations de Noëlle calendrier 2024 des animations : ateliers créatifs & spectacle guignol, les opérations marketing calendaires (Pâques, fête des mères et des pères, fête de la musique), les opérations marketing locales (animation taekwondo, maquillage pour enfants, partenariat avec la foire de paris…), les opérations marketing S1 (3FESTIVAL, les 3F ont du chien), le village sportif, la brocante, le code Z : ZOMB IN THE DARK x 3F, Hit de road : expo & vidéo youtube, animation halloween, [Localité 6] cirque,le bilan calendrier COM & EVENT 2025, la nouvelle identité visuelle des 3 [Localité 5], la nouvelle charte graphique, les différentes opérations marketing calendaires (Pâques, fête des mères et des pères, fête de la musique), les opérations marketing S1 (HAPPY COOK, HYBRID CHALLENGE, STRANGER THINGS, PARTENARIAT foire de [Localité 7], grand prix 3F) et les évènements à venir pour le 2nd semestre 2025 (semaine du développement durable, évènement halloween, le warrior challenge, évènement d’hiver).

La société GRA produit des photos de commerce et un plan du centre avec localisation de l’espace DISTRICT où ont lieu les animations et du local exploité par la société preneuse.

Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que la société bailleresse justifie mettre en œuvre diverses actions visant à favoriser la promotion, la communication, l’animation et la publicité de l’ensemble commercial. En revanche, la société preneuse ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle ou commis une quelconque faute contractuelle, ni même l’existence d’un préjudice susceptible d’être indemnisé par l’octroi de dommages et intérêt.

En effet, la simple production de photographies, au demeurant non datées et non localisées, ne saurait établir le manquement du bailleur à son obligation ou la responsabilité du bailleur dans la fermeture de certains commerces.

De surcroit, la société GRA n’ignorait pas, lors du renouvellement du bail en 2022, que son local était situé en dehors de la zone du district qui semble bénéficier davantage des animations mises en place par le centre commercial.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur ce point.

En conséquence, l’obligation de la société GRA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 89 427,67 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, soit la somme de 91.085,92 euros correspondant aux loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires avec application du dispositif exceptionnel de capage de l’indexation à 3,5%, à laquelle a été déduite la somme de 1 658,25 euros correspondant aux honoraires de gestion contestés.

Sur ma majoration des intérêts de retard

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « ARTICLE 23 : INTERETS DE RETARD » qui stipule qu’à défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du bail (loyers, charges, honoraires, contributions au Fonds Marketing…) à sa date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédent la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale, manifestement excessive et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société GRA par provision au paiement de la somme de 89.427,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société GRA sollicite un échéancier sur 23 mois avec des paliers progressifs :

—  11 échéances de 2 000 euros (échéances 1 à 11)

—  5 échéances mensuelles de 6 200 euros (échéances 12 à16)

—  6 échéances mensuelles de 7 200 euros (échéances 17 à22)

— une 23ème échéance devant du solde de la dette.

Elle fait état des difficultés rencontrées sur le plan financier, des efforts de paiement réalisés et de son ancienneté. Au soutien de sa demande, elle verse :

les rapports caisse du chiffres d’affaires du 1er semestre 2024 et du 1er semestre 2025 sur lesquels apparait une baisse du chiffre d’affaire,le bilan de la société GRA pour l’exercice 2024 qui mentionne un bénéfice de 10 698 euros et un bilan total de 757.264 euros,un courrier de sa banque relatif à une autorisation de découvert,les tableaux d’amortissements des trois prêts garantis par l’Etat souscrits auprès de trois organismes de crédits,une attestation du 14 octobre 2025 d’absence d’incident dans le remboursement du prêt souscrit auprès de la BANQUE POPULAIRE,son état certifié des inscriptions délivré le 11/07/2025 qui laisse apparaitre une inscription de la banque CIC EST du 12/11/2015 correspondant à un prêt brasseur consenti en 2005 entièrement remboursé selon courriel du 14/10/2025,les rapports caisse du chiffres d’affaires du 3ème semestre 2024 et du 3ème trimestre 2025 qui laisse apparaitre une baisse du chiffre d’affaires de 2% par rapport à 2024,des justificatifs de virements en date du 06 et 07 octobre 2025.

La société HAMMERSON s’oppose à l’octroi de délais au regard du montant colossal de la dette et en faisant valoir que la société GRA ne démontre pas qu’elle est une débitrice malheureuse et de bonne foi, dont la situation peut être rétablie.

Elle soutient que les délais de paiement que s’octroie la défenderesse depuis plus de deux années témoignent à eux seuls du total mépris de ses obligations contractuelles et de sa mauvaise foi manifestes.

Il résulte du décompte arrêté au 17 octobre 2025 que la société GRA a repris le paiement trimestriel des loyers en juillet 2025 et qu’elle verse une somme mensuelle de 2 000 euros pour l’apurement de l’arriéré locatif.

Dès lors, en raison de la situation économique et des sérieux efforts de paiement du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 23 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société GRA ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation , outre les charges, taxes et accessoires.

Les meubles se trouvant sur place devront alors être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 22.2.2 indemnité d’occupation (page 45) « De la prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires. Cette indemnité est due même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de bail, si celui-ci ne libère pas les lieux à la date d’effet du congé. "

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer mensuel conventionnel augmenté des charges, taxes et accessoires.

Sur les autres demandes de provision et sanctions contractuelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La société HAMMERSON sollicite une provision de 9 762,97 euros au titre de l’indemnité forfaitaire correspondant à 10% des sommes dues, outre une provision de 25 670,38 euros au titre de l’indemnité de relocation forfaitaire, le remboursement des frais par le preneur et la conservation du dépôt de garantie.

En réplique, la société GRA sollicite le rejet des demandes adverses qui s’apparentent à une clause pénale pour chacun des postes sollicités et qui reviendraient à majorer indûment la dette de la société GRA de plus de 50%. Elle soutient que ces demandes sont disproportionnées et manifestement excessives.

En l’espèce, le contrat de bail stipule :

Article 5.5 Conservation par le bailleur (page 17) :

« En cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. »

Article 22.2.1 Frais imputables au preneur (page 45) :

« Tous commandements de payer, sommations et mises en demeure qui seront délivrés par le bailleur au preneur à l’effet de faire respecter les clauses et conditions du bail seront refacturés au preneur qui s’oblige à les régler. »

Article 22.2.4 Clauses pénales – indemnités forfaitaires (page 45) :

A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible.(…)

En cas de résiliation par la faute du preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer (…)

En l’espèce, le bail n’étant pas résilié et la clause résolutoire suspendu, il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie.

S’agissant de la demande au titre des frais, elle sera rejetée car relevant des dépens.

S’agissant des demandes au titre des indemnités contractuelles, elles apparaissent, au vu des circonstances de l’espèce, manifestement excessives et il y aura lieu dès lors de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GRA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société HAMMERSON le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société GRA à lui payer la somme de

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 20 décembre 2022 à la date du 12 avril 2025 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société GRA à payer à la société HAMMERSON la somme provisionnelle de 89.427,67 euros au titre des loyers, charges, accessoires selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS la société GRA à se libérer de sa dette par 23 mensualités, soit 11 échéances de 2 000 euros, puis 5 échéances de 6 200 euros, puis 6 échéances de 7 200 euros et une 23ème échéance du solde de la dette ; en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente décision ;

DISONS que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que, faute pour la société GRA de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local à usage commercial identifié sous le n° 381, d’une surface GLA d’environ 140m² et du local complémentaire identifié sous le n°386 d’une surface GLA d’environ 54m² situés au rez-de-chaussée du Centre Commercial Les 3 [Localité 5] sis à [Adresse 4] ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société GRA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des indemnités contractuelles ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société GRA au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société GRA à payer à la société HAMMERSON la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 19 Novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT