RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00138 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCOY

MINUTE N° : 26/00394

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Q], [D] [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [A] [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Société [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2024 avec prise d’effet au 18 juin 2024, Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont donné à bail à Monsieur [E] [S] un logement situé au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] sis, [Adresse 8], à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 735 euros, avec un dépôt de garantie d’un même montant et 115 euros de provisions sur charges.

Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont confié la gestion de leur bien à la Société SIX.P en sa qualité de mandataire immobilier, laquelle a souscrit un contrat de cautionnement garantie de loyers impayés charges et taxes auprès de la Société [X], le 16 septembre 2021, aux fins d’assurer le logement situé au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] sis, [Adresse 8], à [Localité 4] en cas de dettes locatives pour une durée de 12 mois reconductible.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont fait signifier à Monsieur [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.750 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 24 février 2025 Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont donné mandat à la Société [X] pour lui déléguer pouvoir de gestion s’agissant de toutes procédues judiciaires, contentieuses ou administratives pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement de la dette s’agissant du bien occupé par Monsieur [E] [S].

Par notification électronique du 24 février 2025 Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] et la Société [X] ont fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et le condamner à lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civiles d’exécution, condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 1.720,30 au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2025 échu, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation à la Société [X] subrogée dans les droits de Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] à hauteur de ce montant,condamner Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés,condamner Monsieur [E] [S] à payer à la SOCIÉTÉ [X] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 15 janvier 2026.

À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] et la Société [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que si Monsieur [E] [S] a dans un premier temps régularisé sa situation d’impayés au4 avril 2025 à la suite de la délivrance du commandement de payer du 21 février 2025, une nouvelle dette locative a été constituée par la suite. A ce titre, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Au titre de l’article 1346-1 du code civil, ils soutiennent qu’en vertu du contrat de garantie des loyers impayés la Société [X] est subrogée dans leurs droits à hauteur du montant de la nouvelle dette locative soit 1.720,30 euros pour solliciter le remboursement par Monsieur Monsieur [E] [S]. Ils s’opposent à la demande d’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [S], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [E] [S], assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement repute contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige telle que modifié par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, en vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 avril 2024 avec prise d’effet au 18 juin 2024, du commandement de payer délivré le 21 février 2025 et du décompte de la créance arrêté au 1er décembre 2025, que Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1.720,30 euros. Le décompte actualisé à l’audience permet de démontrer une augmentation de la dette locative et une absence de reprise du paiement régulier du loyer courant.

En outre, il apparait que Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] ont donné mandat à la Société [X] pour lui déléguer pouvoir de gestion s’agissant de toutes procédues judiciaires, contentieuses ou administratives pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement de la dette s’agissant du logement occupé par Monsieur [E] [S].

Ainsi, il ressort de la quittance subrogative du 24 février 2025 et du décompte des indemnités versées par l’assureur que la Société [X] a procédé au paiement de la somme de 9.456,26 euros au profit de Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] en application du contrat de d’assurance en garantie au titre des loyers impayés correspondant aux échéances des mois de février à décembre 2025.

Or, comme évoqué précédemment, après une première régularisation, la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.720,30 euros. Le montant du remboursement doit donc être limité à cette somme.

La Société [X] apparait donc bien subrogée dans les droits de Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] pour obtenir le remboursement par Monsieur [E] [S] à hauteur de ce montant.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [S] à payer la Société [X] la somme de 1.720,30 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des développements précédents et des décomptes produits que Monsieur [E] [S] n’a pas payé son loyer de manière régulière entrainant une dette à hauteur de 1.720,30 euros à l’égard des bailleurs, et que cette situation perdure encore actuellement avec une absence totale de paiement depuis le mois d’octobre 2025.

En conséquence, Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] apparaissent bien fondés à solliciter la résiliation judiciaire du bail à compter de la date de l’assignation du 12 janvier 2026.

L’expulsion de Monsieur [E] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2026, Monsieur [E] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [S] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société [X] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [S] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action subrogatoire de la Société [X] à l’encontre de Monsieur [E] [S] ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail conclu le 18 avril 2024 avec prise d’effet au 18 juin 2024 entre Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] d’une part, et Monsieur [E] [S] d’autre part, concernant le logement situé au au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] sis, [Adresse 8], à [Localité 4], au 12 janvier 2026,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à la Société [X] la somme de 1.720,30 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [O] [P] [Q] [D] et Madame [A] [W] [P] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à la Société [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE