TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/05575 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LD6R

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/675

Société SCIC LIVAH

C/

[D] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

[O]

à Me [Localité 7]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [W] [I] et de [P] [E], auditrices de justice, assistée de Géraldine [O] GARNEC, Greffier, en présence de [K] [R], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

SCIC LIVAH

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021, l’association ALFADI a consenti un contrat d’occupation temporaire à M. [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, ALFADI devenue la SCIC LIVAH, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 848 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [D] [V] le 31 mai 2024.

Par assignation du 1er août 2024, la société SCIC LIVAH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat,

• En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Supprimer le délai d’expulsion de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 1 161,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération des lieux,

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, la société SCIC LIVAH a comparu représentée par son conseil.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s’élève désormais à 1 509,30 euros. Elle indique que M. [V] aurait peut-être quitté le logement.

Au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194 et 1728 du Code civil, elle soutient M. [V] ne respecte pas ses obligations contractuelles et n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer, justifiant la résiliation du contrat et l’expulsion de l’intéressé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la résiliation du contrat,

L’article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un logement-foyer a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Ce contrat doit préciser notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée à la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faîtes.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1225 du même Code précise que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et, que celle-ci ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat d’hébergement signé entre les parties précise, dans son article 7, que “ALFADI se réserve le droit de résilier ce contrat après une mise en demeure auprès du résident par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet”. L’article prévoit plusieurs hypothèses dont le défaut de paiement partiel ou intégral de la redevance mensuelle au terme convenu.

L’article 6 prévoit du contrat que le résidant s’engage à s’acquitter du redevance mensuelle correspondant à une participation financière aux frais d’hébergement et de charges liés au logement. Cet article ne précise pas le montant de la redevance dû par M. [D] [V] et renvoie à une annexe intitulée « barème des redevances ». L’article 6 précité précise également que la redevance s’effectue à terme échu le plus tard au 10 de chaque mois.

Au vu du décompte produit, il apparaît que la redevance demandée à M. [D] [V] s’élève à 106 euros par mois.

Ce décompte mentionne des impayés depuis le mois de janvier 2023 et, l’absence totale de paiements depuis le mois de décembre 2023.

La SCIC LIVAH justifie avoir adressé à M. [D] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat le 30 mai 2024, lui accordant un délai de deux mois pour payer la somme de 848 euros en principal.

Force est de constater qu’aucune somme n’a été réglée dans les suites de ce commandement de payer.

La SCIC LIVAH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2024. Cette résiliation sera constatée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [D] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCIC LIVAH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [D] [V] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat d’occupation temporaire consenti par la SCIC LIVAH (association ALFADI). En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3/ Sur la condamnation au paiement des redevances,

En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faîtes.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société SCIC LIVAH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, M. [D] [V] lui devait la somme de 1 418 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [V] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la société SCIC LIVAH, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 848 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre constitue une faute qui créé un préjudice au bailleur lequel ne peut disposer de son bien.

Par suite, en cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat, soit à ce jour, 106 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et des charges et sera comptabilisée à compter du 2 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCIC LIVAH ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Il convient de relever au vu des termes du contrat d’occupation temporaire conclu entre les parties que la signification d’un commandement de payer n’était pas obligatoire pour agir en résiliation judiciaire, l’article 7 dudit contrat prévoyant uniquement une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, les dépens seront limités au seul coût de l’assignation.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 10 novembre 2021 entre la société SCIC LIVAH, d’une part, et M. [D] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 31 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [V] à payer à la société SCIC LIVAH la somme de 1 418 euros (mille quatre cent dix-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 848 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat, soit 106 euros (cent six euros) par mois

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance à compter du 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient cette dernière, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société SCIC LIVAH ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens comprenant uniquement le coût de l’assignation du 1er août 2024,

DEBOUTE la société SCIC LIVAH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge