TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/09249 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAL

Jugement du 28 Mars 2025

N° : 25/305

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [R] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [B] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [R] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [R] [G] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.172,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par assignation délivrée le 3 décembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [R] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5.836,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

les loyers dus du 3 décembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés ou si la résiliation du bail n’était pas prononcée et était suspendue au respect de délais de paiement, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut d’un seul règlement, l’expulsion ou la résiliation du bail et l’expulsion puisse être réalisée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [B] [L] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728 et 1741 du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 5.830,21 euros.

Au soutien de ses demandes, il rappelle que l’arriéré locatif correspond à 16 mois de loyers impayés, que la dette a continué à augmenter sans réaction du locataire malgré les courriers et les propositions de rendez-vous, qu’elle n’a pas davantage était régularisée dans les suites du commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [R] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus »,

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution d’un contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte de l’article 3-D du contrat de bail que le loyer et les charges sont payables mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

Le décompte produit par le bailleur laisse apparaître des impayés de loyers en raison de rejets de prélèvements à compter du mois de janvier 2023, de façon irrégulière jusqu’au mois de septembre 2023, puis l’absence totale de paiement entre les mois de septembre 2023 et septembre 2024. Le locataire a effectué deux versements avant l’audience, l’un de 365 euros le 14 novembre 2024 et l’autre de 370 euros le 2 janvier 2025, sommes légèrement supérieures au montant du loyer appelé (364,07 euros). Il reste redevable de la somme de 5.830.21 euros.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [R] [G].

Dès lors, la résolution du contrat de bail sera prononcée rétroactivement au 16 janvier 2025 et l’expulsion de M. [C] [R] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 364,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, M. [C] [R] [G] lui devait la somme de 5.830,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En conséquence, M. [C] [R] [G] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5.830,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [C] [R] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Il sera précisé qu’en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. La délivrance d’un commandement de payer n’étant pas exigée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’une instance en prononcé de la résiliation du bail, il sera précisé que les frais du commandement de payer du 2 février 2024 resteront à la charge du bailleur.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [C] [R] [G] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2021 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [C] [R] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 16 janvier 2025,

ORDONNE à M. [C] [R] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7]) à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 364,07 euros (trois cent soixante-quatre euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [R] [G] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5.830,21 euros (cinq mille huit cent trente euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [R] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [C] [R] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 3 décembre 2024,

DIT que les frais du commandement de payer en date du 2 février 2024 restent à la charge du bailleur,

CONDAMNE M. [C] [R] [G] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge