TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/07022 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LY5R

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/252

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[N] [Y] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LAPORTE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Mme [K] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [Y] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 29/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 11 juin 2019, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [N] [Y] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 362,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [Y] [M] un commandement de payer la somme de 2718,37 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025 délivré à étude, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise à la date du 19 juin 2024 et ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M] [N] de toute personne introduite de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxCondamner Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 3786,03€ représentant les loyers et charges arrétées à la date du 19 juin 2024 avec intérets de droit à compter du commandement, Condamner Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté du 20 juin 2024 jusqu’à son départ effectif des lieuxConstater que la dette totale au 10 juillet 2025 s’élève à 4966,99€ et de condamner Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 1180,96€ (4966,99-3786,03 (somme due au 19 juin 2024, arrétée au 31 mai 2024)) correspondant aux sommes dues sur la période juin 2024-juillet 2025Le condamner à 120€ l’indemnité prévue par application de l’article 700 du code de procédure civileN’accorder aucun délai de paiement à Monsieur [Y] [F] condamner au paiement des frais et dépens qui comprendront le cout du commandement et la mise en demeure d’avoir à fournir les justificatifs de ressources du 19 avril 2024 soit 323,12€ et les frais de mise à exécution de la décision à intervenirSusbsidiairement, si le juge des contentieux accordait des délais de paiement à Monsieur [Y] [M] et estimait qu’elle devait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire devant lesdits délais,

Dire qu’à défaut d’un seul versement y compris du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résiliéLes autres demandes sont inchangées

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 21 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025. et renvoyée à l’audience du 9 janvier 2026 en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, la société ESPACIL HABITAT, comparant, actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6125,39 euros. Il est exposé qu’il y a une reprise des paiements du loyer courant, un accord pour un échéancier de 30 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [Y] [M] est représenté. Dans ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, il demande au juge des contentieux de la protection :

A titre principal

— Déclarer l’OPH ESPACIL HABITAT irrecevable en ses demandes, faute de justification de la dénonciation de l’assignation à la préfecture

A titre subsidiaire

— Accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit de Monsieur [N] [T] pendant 36 mois conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

A titre très subsidiaire

— Accorder, le cas échéant, un délai de 24 mois au bénéfice de Monsieur [N] [T] sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution

En tout état de cause

— Débouter l’OPH ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— Ecarter l’exécution provisoire de droit

Il est sollicité que les délais accordés permettent un paiement jusqu’au 15 du mois puisque Monsieur [T] est payé le 12.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 avril 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 18 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, contrairement a ce qui est mentionné par le défendeur, le bail produit le récipissé EXPLOC démontrant que l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 19 avril 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 juin 2024.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Le décompte mentionne une somme due au 7 janvier 2026 de 6506,78€.

Il convient de déduire les frais d’assignation de 58,27€ et de commandement de payer de 323,12€ qui ne consituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui seront traités dans les dépens.

Pour le surplus, Monsieur [T] ne conteste pas le montant des sommes inscrites sur le décompte et il ne démontre pas la réalisation de versements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code de procédure civile.

Au total, Monsieur [T] est donc redevable de la somme de 6125,39€ au titre des loyers et charges pour le bien et il sera condamné à son paiement.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 avril 2024 pour la somme de 2718,37 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [N] [Y] [M] est redevable de la somme de 6125,39 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [N] [Y] [M], demande des délais de paiement et un accord entre les parties pour régler 30 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative a été trouvé. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, des versements à hauteur de 2000€ ont été effectué depuis le mois d’octobre.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties, Monsieur [N] [Y] [M] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [N] [Y] [M] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Monsieur [N] [Y] [M] est autorisé à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [Y] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation du 18 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ESPACIL HABITAT, Monsieur [N] [Y] [M] sera condamné à lui verser la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, si le locataire précise qu’il serait impossible de rendre son logement en cas de réformation de la décision, il est cependant observé que compte tenu de la nature du litige, de l’ancienneté de la dette et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et que les motifs allégués ne sont pas suffisants pour l’écarter.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [Y] [M] de voir déclarer l’action de la société ESPACIL HABITAT irrecevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2019 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [N] [Y] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNEMonsieur [N] [Y] [M] à verser à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6125,39 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme du mois de janvier non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 2718,37 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros et précise que la 36ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [Y] [M] soit condamné solidairement à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation du 18 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] [M] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [Y] [M] de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,