TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/08380 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3OR

Jugement du 29 Mai 2026

N°: 26/542

[I] [M]

[Z] [M]

C/

[E] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e THOMAS-BELLIARD

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

Mme [Z] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] ont consenti un bail d’habitation à M. [E] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.580 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [N] le 3 mars 2025.

Par assignation du 6 octobre 2025, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Déclarer que le bail est résolu de plein droit deux mois passés la signification du commandement visant la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de M. [E] [N] et de tout occupant de son chef du local loué, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M. [E] [N] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [M] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit, ou subsidiairement de la résiliation judiciaire du bail, d’un montant de 765 € par mois dû le 5 de chaque mois et ce, jusqu’à complète libération de l’immeuble et la restitution des clés, Condamner M. [E] [N] au paiement en deniers ou quittances de la somme de 7.208 € au titre de la dette de loyer ou de l’indemnité d’occupation s’y substituant, arrêté à la date du 5 octobre 2025 et y adjoindre le 5 de chaque mois à compter du 5 novembre 2025, la somme de 765 € au titre du loyer puis de l’indemnité d’occupation s’y substituant sans qu’aucune demande complémentaire des bailleurs ne soit nécessaire, et ce jusqu’à la libération de l’immeuble et la restitution des clés, Dire et juger que ladite somme sera assortie de l’intérêt au taux légal, sans qu’aucune demande complémentaire ne soit nécessaire, et ce à compter de la date du premier impayé, soit le 5 janvier 2025, Condamner M. [E] [N] au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire mais aussi les frais et émoluments du commissaire de justice et l’ensemble des frais nécessaire à son expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience le 6 février 2026.

A cette date M. [I] [M] et Mme [Z] [M] ont comparu représentés par leur conseil.

Se référant oralement aux termes de leur assignation, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 6 février 2026, s’élève désormais à 10.424 euros.

Au soutien de leurs demandes, au visa des articles 1228 et 1728 du Code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] font valoir que le locataire a cessé de régler ses loyers depuis plusieurs mois et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les démarches entreprises.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [M] et Mme [Z] [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 31 mars 2023, et il contient, en son article VIII, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Au vu de la date de conclusion du contrat, il y a lieu de faire application du délai de deux mois, délai au demeurant rappelé dans le commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.580 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [M] et Mme [Z] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard de la demande des époux [I] et [Z] [M], étant rappelé que le juge ne peut aller au-delà, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 765 euros.

L’indemnité d’occupation est payable à partir du 28 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [I] et [Z] [M].

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV – E, précise que le loyer est payable au plus tard le 5 du mois.

En l’espèce, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2026, M. [E] [N] leur devait la somme de 10.424 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, au regard du montant de l’indemnité d’occupation demandé et faute d’avoir sollicité une possible révision de celle-ci dans les mêmes conditions que celles prévues au bail pour le loyer, il y a lieu de rectifier le montant de la créance.

Ainsi, au vu du décompte, M. [N] est redevable des loyers dus jusqu’au mois d’avril 2025, soit 2.384 euros, puis de mai 2025 à février 2026, de 7.650 euros (soit 765 € x 10) ; ainsi le montant de la créance peut être fixé à 10.034 euros.

M. [E] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1.580 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.628 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [E] [N] sera condamné à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [M] la somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2023 entre M. [I] [M] et Mme [Z] [M], d’une part, et M. [E] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 765 euros (sept cent soixante-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 avril 2025, est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [E] [N] à payer aux demandeurs la somme de 10.034 (dix mille trente-quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1.580 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.628 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [E] [N] à payer aux demandeurs la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025 et celui de l’assignation du 6 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge