MINUTE N°25/02748

DOSSIER N° RG 25/00093 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4HL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

3F NORMANVIE

5 rue Montaigne

Imm. Le Carré Pasteur

76000 ROUEN

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [N] [U]

29 rue du Président Kennedy

Imm Poussin esc 2 appt 31

76490 RIVES EN SEINE

représentée par M^e Alix LEBRETON, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2024, la SA 3F NORMANVIE a donné à bail à Madame [N] [U] un logement situé 29, rue Président Kennedy – Immeuble Poussin – Escalier C – Appartement 31 – CAUDEBEC-EN-CAUX à RIVES EN SEINE (76490), moyennant un loyer mensuel de 400,04 euros outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la SA 3F NORMANVIE a sommé Madame [N] [U] de faire cesser immédiatement et sans délai tout trouble et nuisance dans et aux abords de l’immeuble ainsi que dans son appartement, donné en location.

Se prévalant de troubles anormaux du voisinage de la part de sa locataire perdurant malgré la sommation de faire, par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [N] [U] ;

— dire que Madame [N] [U] devra quitter les lieux loués 15 jours après le commandement qui lui aurait été signifié ;

— ordonner à l’issue de ce délai, l’expulsion de Madame [N] [U] des lieux qu’elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner Madame [N] [U] au paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du contrat de location ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, outre revalorisation légale ;

— condamner Madame [N] [U] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [N] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours, sans garantie ni caution, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et de la sommation délivrée le 2 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi aux fins de sa mise en état et a été retenue à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, réitère son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir sur le fondement de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [N] [U] est auteur de troubles de voisinage qui ont donné lieu à un premier rappel le 10 juin 2024 puis une sommation en date du 2 juillet 2024. Elle se fonde sur quatre procès-verbaux de constat de commissaire de justice pour dire que sa locataire occasionne des nuisances sonores (disputes, cris, fracas de meubles et d’objets) qui ont eu lieu au cours de l’été 2024 mais qui ont repris au cours du mois de novembre 2024. Elle précise que les témoignages sont anonymes mais qu’il y a une peur des représailles.

Aux termes de ses conclusions visées en date du 26 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience du 1er juillet 2025, Madame [N] [U], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

— débouter la SA 3F NORMANVIE en toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux.

Madame [N] [U] fait valoir que la preuve du trouble anormal du voisinage n’est pas rapportée. Elle indique que les témoignages recueillis sur les procès-verbaux de constat sont anonymes et que par conséquent, il est impossible d’apprécier le nombre de locataires ayant subi des nuisances et qu’ils sont contradictoires, certains indiquant ne pas subir de nuisances.

A titre subsidiaire, elle sollicite qu’il soit fait application des articles L.412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution et qu’un délai d’un an pour quitter les lieux lui soit octroyé, précisant qu’elle n’a pour seule ressource le RSA et 3 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, principe repris par l’article 1253 du code civil.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, la SA 3F NORMANVIE produit quatre constats de commissaire de justice en date des 18 juin 2024, 18 novembre 2024 , 27 novembre 2024 et 22 avril 2025 aux soutiens de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour trouble anormal du voisinage.

Il est constant entre les parties que les témoignages sont anonymes, à l’exception de celui de Madame [O] [H] lors du dernier procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice.

Toutefois, au vu des constatations faites par le commissaire de justice, qui précise notamment qu’il y a 10 locataires autres que Madame [U] dans l’immeuble en cause, il est possible de déterminer à chaque fois exactement le nombre de locataires entendus.

Ainsi, dans le constat dressé les 17 et 18 juin 2024, il est précisé que le commissaire de justice a pris attache téléphonique avec les locataires et qu’il s’est rendu sur place et qu’aux termes de ses constatations, il annexe les six témoignages recueillis sur les 10 voisins, le commissaire de justice ayant donc pu soit contacter téléphoniquement les voisins, soit les rencontrer physiquement et ayant fait ensuite la synthèse de leurs déclarations.

Il résulte de ces premières déclarations qu’au cours du mois de juin 2024, les services de police ont dû intervenir deux fois au domicile de Madame [N] [U], une première fois, en raison de la présence d’un homme qu’elle ne voulait pas faire entrer à son domicile et une seconde fois, pour un homme qui a sonné à tous les interphones pour essayer d’entrer dans l’immeuble.

Par conséquent, si ces nuisances ont pu être dérangeantes pour les voisins, elles ont été ponctuelles et liées à la présence d’individus qui ont également causé du tort à Madame [N] [U], de telle sorte qu’il n’est pas possible de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour cette raison.

D’ailleurs, alors que le commissaire de justice a de nouveau entendu les locataires les 28 octobre, 30 octobre, 6 novembre, 14 novembre et 18 novembre 2024, il y a lieu de relever que sur les 7 témoignages recueillis par téléphone, si 4 indiquent subir des nuisances, 3 disent ne pas subir de nuisances et que parmi les 4 évoquant les nuisances, trois d’entre eux précisent qu’elles ont cessé depuis l’été 2024.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les événements survenus à l’été 2024 étaient ponctuels et ne peuvent constituer des troubles anormaux du voisinage justifiant une résiliation judiciaire du bail.

Entre les constats des 18 juin 2024, 18 novembre et 27 novembre 2024, un seul témoignage à chaque fois, sans qu’il soit possible de dire s’il émane de la même personne, évoque des nuisances sonores nocturnes régulières de la part de Madame [N] [U] et ce, dès son entrée dans les lieux.

Ainsi, dans le constat du 18 juin 2024, un témoignage indique des nuisances nocturnes régulières de Madame [N] [U] depuis son arrivée dans les lieux en raisons de la présence d’hommes alcoolisés à son domicile, de coups dans les murs et de bruits d’objets qui cassent tard ainsi que de pleurs d’enfants et d’insultes sur le palier et dans les parties communes.

Dans le constat dressé le 18 novembre 2024, un seul témoignage indique que les nuisances durent depuis l’emménagement de Madame [U] et consistent en des nuisances nocturnes dans l’appartement de cette dernière ou dans les parties communes (bruits de disputes et insultes).

Dans le constat du 27 novembre 2024, un seul autre locataire est entendu par le commissaire de justice. Il indique que Madame [U] est présente à son domicile une semaine sur deux et que quand elle est présente, des bruits de cris et d’éclats de voix surviennent souvent dans son logement notamment de la part d’un homme. Il précise que les faits se sont produits le 4 novembre 2024, le 13 novembre 2024 et le 19 novembre 2024.

Dans le constat des 14, 18 et 20 avril 2025, le commissaire de justice a pu contacter téléphoniquement 9 locataires dont 4 indiquent ne pas subir de nuisances. Le commissaire de justice a pu alors annexer 5 des témoignages dont celui de Madame [H], qui a accepté de ne pas témoigner de manière anonyme.

Pour l’ensemble des témoignages, il est alors relaté la survenance d’un incident au cours duquel Madame [U] s’en est pris à Madame [H] alors qu’elle était alcoolisée et que Madame [H] était venue lui demander de faire moins de bruit. Il est alors fait mention d’une vidéo prise le jour de l’altercation par Madame [H] dans laquelle Madame [U] tentait de frapper sa voisine et de rentrer de force dans l’appartement. Il apparaît qu’en effet aucun dépôt de plainte ou main courante n’est versé à la procédure, concernant cette altercation ou l’intervention des services de police.

Deux témoignages indiquent qu’ils n’ont pas d’autres éléments à communiquer dès lors qu’ils ne subissent pas d’autres nuisances tandis que trois des témoignage indiquent être dérangé par des bruits de meuble la nuit et Madame [H] par des hurlements et des cris.

Si les événements de l’été 2024 sont à mettre de côté, il y a lieu de relever une certaine constante dans la dénonciation d’un comportement non respectueux de Madame [U] ou des personnes qu’elle accueille chez elle, dès lors qu’elle occasionne des bruits la nuit, que cela soit des bruits de meubles déplacés ou des cris consistant parfois en des insultes ou des menaces. Si en effet, aucun dépôt de plainte n’est produit concernant l’incident avec Madame [H], il y a lieu de constater que plusieurs autres voisins l’évoquent et notamment le comportement violent de Madame [U] envers sa voisine alors qu’elle était alcoolisée.

Ces comportement constituent des troubles du voisinage.

La durée des comportements dénoncés et leur répétition, entre novembre 2024 et avril 2025, alors même que Madame [N] [U] a été avertie à plusieurs reprises par son bailleur (courrier du 10 juin 2024, courrier du 26 juin 2024, sommation du 2 juillet 2024, mise en demeure du 11 février 2025), démontre le caractère anormal du trouble du voisinage subi et les manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour trouble anormal du voisinage, et ce, à compter de la présente décision.

Sur le conséquences de la résiliation judiciaire du bail

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de réduction du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la réduction le délai de deux mois, malgré les troubles reprochés à la locataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

L’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution précise que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte

L’article L.412-3 du même code précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit enfin que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [N] [U] fait valoir que l’expulsion immédiate aurait des conséquences d’une particulière dureté, compte tenu de sa situation personnelle qu’elle justifie en produisant une attestation de paiement de la CAF du 19 juin 2025.

Toutefois, elle n’apporte pas d’éléments supplémentaires justifiant que les délais pour quitter les lieux soient augmentés, alors même qu’il lui est reproché des troubles anormaux du voisinage.

Par conséquent, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié à compter du prononcé de la présente décision, Madame [N] [U] sera sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [U] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA 3F NORMANVIE

La SA 3F NORMANVIE sollicite des dommages et intérêts eu égard à l’attitude adoptée par Madame [N] [U], sans préciser quel type de préjudice elle a subi en raison du comportement de sa locataire.

Par conséquent, la SA 3F NORMANVIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de la sommation du 2 juillet 2024 et de l’assignation du 21 janvier 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

Madame [N] [U], condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros à la SA 3F NORMANVIE.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 avril 2024 entre la SA 3F NORMANVIE d’une part, et Madame [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés 29, rue Président Kennedy – Immeuble Poussin – Escalier C – Appartement 31 – CAUDEBEC-EN-CAUX à RIVES EN SEINE (76490), au jour du prononcé du jugement ;

DIT que Madame [N] [U] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaires lieux, l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de réduction à 15 jours du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à la SA 3F NORMANVIE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la SA 3F NORMANVIE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens, comprenant le coût de la sommation du 2 juillet 2024 et de l’assignation du 21 janvier 2025 ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE