MINUTE N°25/02423

DOSSIER N° RG 25/00020 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NAYS

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEURS :

Mme [K] [U] épouse [S] et M. [F] [S]

183 Rue Pierre Corneille

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représenté par M^e Sara NOURI-MESHKATI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [I] [B]

8 rue de Ponches

80150 DOMPIERRE SUR AUTHIE

représenté par M^e Claudie ALQUIER, avocat au barreau de ROUEN

M. [D] [B]

8 rue de Ponches

80150 DOMPIERRE SUR AUTHIE

représenté par M^e Claudie ALQUIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 02 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen,

Vu les articles 145 et 834 à 837 du code de procédure civile.

Vu les articles L 213-4-1 à L 213-4-8 du code de l’organisation judiciaire.

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2018, Monsieur [I] et [D] [B] ont donné en location à Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] une maison d’habitation sise 183 rue Pierre Corneille à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) moyennant le paiement par mois d’un loyer révisable de 800 euros outre 13 euros de charges.

Se plaignant de divers désordres, Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 1er avril 2025, fait assigner en référé Monsieur [I] et [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter une expertise judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et demandent à la juridiction de :

— désigner avant dire droit un expert avec pour mission d’examiner le logement, décrire pièce par pièce les désordres qu’ils invoquent, décrire et chiffrer les travaux propres à y remédier, donner son avis sur les préjudices subis,

— autoriser Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] en cas d’urgence reconnue par l’expert à faire exécuter à leurs frais avancés pour compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ces travaux étant dirigés par le maître d’oeuvre des demandeurs exécutés par des entreprises qualifiées de leur choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert les intervenants étant réputés avoir agi dés l’origine pour celui à qui il appartiendra ;

— condamner M et Mme [B] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] font valoir qu’ils ont constaté depuis plusieurs années des désordres affectant le logement et notamment des fissures, de graves infiltrations d’humidité et plus généralement un défaut d’isolation.

Ils exposent avoir à de nombreuses reprises fait part de ces difficultés à leur propriétaire bailleur et précisent que malgré une mise en demeure adressée le 31 janvier 2025, M et Mme [B] n’ont pas transmis le DPE attestant de la conformité du logement aux critères de décence et n’ont pas réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres relevés par le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet EUREXO PJ.

Ils ajoutent enfin subir un problème persistant de chauffage et une charge excessive d’électricité puisque leur tableau électrique alimente non seulement leur logement mais aussi celui de leurs deux voisins situés aux numéros 179 et 181 de la rue Corneille .

Aux termes de leurs dernières conclusions responsives déposées à l’audience du 2 juin 2025 auxquelles il convient de se référer, Monsieur [I] et [D] [B], représentés par leur conseil, demandent à la juridiction de :

— prendre acte de leurs protestations et réserves,

— débouter Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserve les dépens et frais irrépétibles.

Monsieur [I] et [D] [B] font valoir qu’un diagnostic de performance énergétique a bien été fait le 14 janvier 2025 et classe le logement en E. Ils indiquent qu’au moment de la prise en location, le bien ne présentait aucune problématique d’humidité ou de moisissures et que les locataires ne se sont plaints d’aucun désordre pendant plusieurs années.

Ils font valoir qu’un dégât des eaux est intervenu le 24 novembre 2022 (fuite au niveau de la toiture) lequel a occasionné des dégâts et notamment l’apparition de moisissures mais que les locataires ont refusé de déclarer le sinistre à leur assureur. Suite à ce dégât, des travaux sur la toiture ont été réalisés à la demande des propriétaires par la société ESNAULT COUVERTURE en décembre 2022.

Les époux [B] précisent qu’ils n’ont pas pu assister à l’expertise amiable organisée par l’assureur de M et Mme [S] car ils étaient indisponibles à cette date. Ils relèvent que les locataires n’ont manifestement pas informé leur expert de l’existence du dégât des eaux de 2022. M et Mme [B] font valoir que le rapport d’expertise amiable pointe un défaut d’entretien des locataires et précise que les micro-fissures sur les murs intérieurs ne sont pas de type structurel et ne portent pas atteinte à la solidité des murs. Ils ajoutent que le rapport d’expertise amiable ne précise pas les travaux à réaliser qui incomberaient au propriétaire et ne se prononce pas non plus clairement sur l’origine des désordres puisqu’il indique que les moisissures peuvent être la conséquence de plusieurs facteurs.

Enfin, les propriétaires indiquent qu’à la suite du rapport, ils ont souhaité effectuer des travaux de performance énergétique et contrôle de la toiture en décembre 2024 mais qu’ils se sont heurtés au refus du locataire de donne accès au logement. Ils précisent qu’ils ont dû faire appel à un huissier de justice pour pouvoir procéder aux travaux qui ont finalement été réalisés le 5 février 2025.

M. [I] et Mme [D] [B] soutiennent qu’une grande partie des désordres subis trouve son origine dans un manque d’entretien du bien de la part des locataires. Ils affirment ainsi que les époux [S] ont dégradé un certain nombre d’éléments dans le logement (plinthes, fenêtre oscillo-battante de la cuisine, porte d’entrée) et qu’ils ne semblent pas chauffer le logement correctement alors que la chaudière est pourtant en bon état de fonctionnement. Au vu des travaux qu’ils ont réalisé au fil des années, ils estiment qu’aucune inaction ne saurait leur être reprochée.

Il sera référé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité ou le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation avec des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et l’indemniser des pertes en résultant.

Il résulte par ailleurs des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à leur entretien normal. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

En l’espèce, Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] s’appuient principalement sur le rapport d’expertise amiable du 21 octobre 2024 qui constate :

— la présence d’infiltration d’air au niveau de la porte d’entrée engendré par une détérioration entre l’ouvrant et le dormant colmaté avec de la mousse polyuréthanne

— une anomalie sur le mécanisme oscillo-battant de la fenêtre de la cuisine, ne permettant plus de fermer la fenêtre, l’expert précisant que cette anomalie pourrait être attribuée à Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] faisant partie des réparations dites locatives,

— les moisissures relevées sur les murs peuvent être la conséquence de plusieurs facteurs :

* une mauvaise ventilation du logement

* Fuite ou inflitration d’eau

* défaut d’isolation thermique des murs

Selon l’expert, l’absence d’aération de chauffage accompagné d’un défaut d’isolation thermique est la conséquence des moisissures constatées.

En conclusion l’expert considère que la responsabilité de M [B] est susceptible d’être recherchée dès lors que la jouissance paisible des lieux n’est pas assurée au preneur.

Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] versent également aux débats un courrier du service d’hygiène de la commune de SOTTEVILLE LES ROUEN en date du 17 décembre 2024 indiquant qu’à la suite d’une visite effectuée le 11 décembre, « des manifestations d’humidité ont été constatées dans la plupart des pièces de vie de l’habitation. Le système de chauffage semble défaillant »

De leur côté, M [I] [B] et Mme [D] [B] versent aux débats :

— un état des lieux du 28 août 2018 réalisée par huissier après la sortie de la dernière locataire ne faisant pas état de moisissures,

— un état des lieux d’entrée réalisé le 30 août ne faisant pas état d’humidité sauf à la cave

— un diagnostic de performance énergétique du 15 janvier 2015 classant le logement en E

— Une déclaration de sinistre réalisée par M [B] [I] le 2 décembre 2022 à la suite d’une tempête dans la nuit du 16 au 17 novembre 2022 ayant entrainé des dégâts sur la toiture et des infiltrations importantes sur les plafonds et les murs de l’étage provoquant des fissures et moisissures,

— les factures des différents travaux effectués sur la maison louée du 8 octobre 2018 au 5 février 2025

Il ressort donc de ces éléments que la maison est atteinte de désordres survenus en cours de bail auxquels il n’a pas été remédié à ce jour, le différend portant sur l’imputabilité de certains désordres et sur d’éventuels manquements des locataires de nature à contribuer à leur aggravation voire même à leur apparition.

Dès lors, Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] justifient d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire pour apprécier l’existence et la nature des désordres, leur origine, leur imputabilité et les préjudices subis.

Par conséquent, une expertise judiciaire sera ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

Il sera donné acte à Monsieur [I] [B] et Madame [D] [B] de leurs protestations et réserves.

Il n’y a pas lieu d’autoriser Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] à effectuer des travaux urgents.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge des référés a l’obligation de statuer sur les dépens en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile. Il ne saurait donc réserver les dépens comme sollicité par les demandeurs.

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] en l’état des éléments du litige que la mesure d’expertise a pour objet d’instruire.

Enfin, à ce stade, il n’y a pas lieu à référer sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est toutefois rappelé qu’une ordonnance de référé est une décision provisoire et qu’elle ne préjuge donc pas de la charge finale des dépens et des frais irrépétibles qui pourra être prononcée dans le cadre d’une instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent :

Ordonnons une mesure d’expertise et commettons pour y procéder M. [X] [P], 3 rue des Ducs de Longueville 76440 Forges-les-Eaux (tél. 06 25 86 33 47), expert près la cour d’appel de ROUEN,

avec mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier l’état des lieux d’entrée, l’historique des travaux et aménagements réalisés par les locataires et les bailleurs ;

— examiner la maison d’habitation louée par Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] située 183 rue Pierre Corneille à SOTTEVILLE LES ROUEN afin de relever et décrire les différents désordres qui affectent l’état de ce logement ;

— en détailler la (ou les) cause(s), en précisant pour chaque désordre constaté tous les éléments techniques et de fait qui pourraient déterminer leur origine ;

* préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

* préciser si les désordres proviennent d’un manquement des locataires à leur obligation d’entretien ou de réparation du logement et de ses éléments d’équipement, dont la liste est fixée par décret n°87-712 du 26 août 1987 ou de tous autres défauts de réparation à la charge des bailleurs ;

* préciser si les locataires ont pu contribuer à l’aggravation des désordres ;

* indiquer les solutions appropriées pour y remédier et les coûts éventuels y compris de relogement le cas échéant durant la durée des travaux ;

* préciser et évaluer les préjudices et coûts, y compris troubles de jouissance, induits par ces désordres ;

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et de façon plus générale, fournir à la juridiction compétente tous éléments de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices éventuels, mettre, en temps utile, aux termes des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

Rappelons que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties,

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

Disons que Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S] devront consigner la somme de 2.500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de ROUEN (annexe 22 rue de Crosne 76000 ROUEN) dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque de plein droit sauf décision contraire en cas de motif légitime, et il sera tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les parties seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci -dessus ;

Rappelons que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

Disons que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires, aux interventions forcées ;

Disons que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Rappelons que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

Rappelons que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

Rappelons qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et Disons que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

Commettons tout juge en charge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen pour surveiller l’exécution de la mesure,

Rappelons qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge;

Rappelons qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

Disons que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

Donnons acte à Monsieur [I] [B] et Madame [D] [B] de leurs protestations et réserves ;

Laissons provisoirement les dépens à la charge de Monsieur [F] [S] et Madame [K] [U] épouse [S]  ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

La greffière La présidente