DOSSIER N° RG 25/01843 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NL7W

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Mme [T] [H]

22 rue Pierre Brossolette

76770 MALAUNAY

Représentant : M^e Jeanne CIVEYRAC, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

SA LOGEO SEINE

139 Cours de la République

CS 90327

76056 LE HAVRE CEDEX

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2017, la SA LOGISEINE, aux droits desquels vient la SA LOGEO SEINE, a donné à bail à Madame [T] [H] et Monsieur [S] [E] un appartement situé 22 rue Pierre Brossolette – Appartement 05 à MALAUNAY (76770) moyennant un loyer mensuel de 412,99 euros, outre des provisions sur charge.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2025, Madame [T] [H] a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux de réparation de la chaudière collective et des travaux de réfection de son logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, Madame [T] [H] a fait assigner la SA LOGEO SEINE devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’état d’insalubrité de son logement ;

— en conséquence,

— condamner la SA LOGEO SEINE à effectuer toutes les réparations utiles aux fins de rendre effectif le bon fonctionnement de la chaudière collective et ce, de manière pérenne dans le temps ;

— condamner la SA LOGEO SEINE à réaliser tous les travaux afin de faire cesser la présence d’humidité dans le logement ;

— condamner la SA LOGEO SEINE à réparer les désordres consécutifs à l’apparition d’humidité, notamment causés par la moisissure dans le logement ;

— ordonner la consignation du loyer à la Caisse des dépôts tout le temps durant lequel les travaux de réparation de la chaudière et de réfection de son logement ne seront pas réalisés et ce, à compter de la notification de la présente décision à la SA LOGEO SEINE ;

— condamner la SA LOGEO SEINE à verser à Madame [H] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait de la présence d’humidité et de moisissure dans le logement ;

— condamner la SA LOGEO SEINE à verser à Madame [H] la somme de 623,31 euros au titre de son préjudice financier ;

— condamner la SA LOGEO SEINE à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA LOGEO SEINE aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2026.

A cette audience, aux termes de ses conclusion n°1 soutenues oralement et signifiées par commissaire de justice à la SA LOGEO SEINE, Madame [T] [H], représentée par son conseil, réitère son acte introductif d’instance.

Madame [T] [H] expose que la chaudière collective a fonctionné, durant la période de novembre 2024 à avril 2025 puis de nouveau durant l’hiver 2025, par intermittence entraînant l’impossibilité de chauffer décemment son logement, le développement de traces de moisissure dans le logement et l’augmentation significative des factures d’électricité.

Elle sollicite alors sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que son bailleur soit condamné à effectuer toutes les réparations utiles permettant de rendre effectif le bon fonctionnement de la chaudière collective et à être indemnisée de son préjudice lié à la présence de moisissure et à la surconsommation d’électricité.

La SA LOGEO SEINE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SA LOGEO SEINE, citée par remise à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer.

L’obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Selon les dispositions de l’article R.171-11 du code de la construction et de l’habitation, « Tout logement compris dans un bâtiment d’habitation au sens de l’article R. 111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d’eau chaude sanitaire moyennant une dépense d’énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions des articles R. 172-4, R. 172-5. R. 172-11 et R. 172-12. les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement ».

Il ressort de l’article R.241-27 du code de l’énergie que les limites de température moyenne de chauffage pendant les périodes d’inoccupation supérieures ou égales à 24h et inférieures à 48h sont fixées à 16°C.

En l’espèce, Madame [T] [H] expose avoir subi une panne de chaudière collective depuis deux ans ayant pour conséquence des températures basses chez elle et le développement de l’humidité.

Elle produit alors, au soutien de sa demande, deux séries de photographies représentant un thermomètre affichant entre 5° et 14° ainsi qu’une photographie d’un thermomètre digital à la date du dimanche 15 février, pouvant potentiellement laisser supposer que cela a été pris le 15 février 2026 (en 2026, le 15 février tombant un dimanche), affichant une température intérieure de 14,9° ainsi que 43% d’humidité.

Or ces photographies ne sont pas probantes en ce qu’elles ne sont pas datées précisément et ne sont corroborées par aucune autre pièce de nature à établir qu’il s’agit bien du logement de Madame [T] [H]. En effet, la production de l’écrit manuscrit de la locataire sur la période du 21 octobre 2025 au 16 février 2026 ne permet pas de corroborer de manière objective des températures basses durant les hivers.

Il est produit cependant deux témoignages de voisins demeurant au 24 rue Pierre Brossolette à MALAUNAY, soit dans le même ensemble immobilier que Madame [T] [H], indiquant que durant l’hiver 2025 (les attestations ayant été écrites respectivement pour Madame [B] [L] le 24 mars 2025 et pour Madame [U] [D] le 19 mars 2025), des problèmes de chaudière sont survenus au sein de leur logement à plusieurs reprises entraînant des températures basses, entre 12 et 16°.

Il est également produit une pétition de 12 locataires demeurant au sein du quartier [I] adressée à la SA LOGEO SEINE en date du 16 février 2026 soulignant les graves dysfonctionnements du système de chauffage collectif et les températures basses qui en découlent depuis deux ans.

En l’absence de contradiction de la part de la SA LOGEO SEINE, ces attestations permettent de confirmer la survenance d’une problématique de chauffage durant l’hiver 2025 et 2026 et des températures basses, que le bailleur n’a pas réussi à résoudre et entraidant une certaine indécence des logements, dont celui de Madame [T] [H].

Madame [T] [H] se plaint également, qu’en raison des températures basses, il est apparu de la moisissure dans son logement et produit là encore des photographies pour en justifier.

Ces photographies montrent des bouts de mur ainsi qu’un tuyau avec des traces noires ressemblant à de l’humidité mais également une grille de ventilation avec des traces noires. Il est produit également une fenêtre avec de la condensation.

Or ces photographies ne sont, là aussi, pas probantes puisqu’il n’est pas possible de dire si elles ont été prises au sein du logement de la locataire. De plus, l’apparition de la moisissure peut avoir d’autres raisons que la survenance de température basse au sein d’un logement lié notamment à un manque d’aération de celui-ci.

L’attestation de Madame [M] [F], demeurant au 1er étage du 22 rue Pierre Brossolette, ne peut corroborer les dires de Madame [T] [H] dès lors que si elle déplore aussi de l’humidité et de la moisissure dans son logement, rien ne peut confirmer que de tels dégâts existent aussi dans le logement de la Madame [H].

Par conséquent, Madame [T] [H] n’apporte pas la preuve de l’humidité de son logement.

Sur la demande de réalisation de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

En l’espèce, il ressort des éléments évoqués précédemment que la chaudière collective, tombe de manière récurrente depuis deux ans en panne, et que sa réparation apparaît nécessaire, incombant au bailleur, la SA LOGEO SEINE.

De plus, Madame [T] [H] démontre avoir mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 février 2025 et du 30 mai 2025, son bailleur de réaliser les travaux, en vain.

En conséquence, il convient d’ordonner à la SA LOGEO SEONE de faire exécuter tous les travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement de la chaudière de l’appartement objet du bail.

En vertu de l’article L.131-1 du code des procédures civiles, « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécuter de sa décision ».

Compte tenu de la résistance du bailleur et afin de rendre effective son injonction, les travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de cette date et pendant 30 jours.

Toutefois, Madame [T] [H] n’apportant pas la preuve de l’humidité et la moisissure dont elle se plaint, la SA LOGEO SEINE ne sera pas condamnée à réaliser les travaux afin de faire cesser la présence d’humidité dans le logement et de moisissure dans le logement.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge qui détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution réduire le montant du loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article L.519-17 du code monétaire et financier prévoit que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice, soit par une décision administrative.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bailleur doit effectuer les travaux de remise en état de la chaudière dans un délai fixé par la présente décision et sousastreinte. Cette décision apparaît suffisamment contraignante pour considérer qu’il n’est pas nécessaire à la locataire de consigner ses loyers.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le respect de cette obligation d’ordre public s’apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur.

Il en résulte que tant qu’il n’a pas été remédié à l’indécence du logement, le locataire peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n’ait dénoncé l’état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l’indemnisation du preneur n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314).

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l’espèce, dès lors que Madame [T] [H] n’apporte pas la preuve de l’humidité dans son logement, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance du fait de la présence d’humidité et de moisissure dans le logement, ne sollicitant pas de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance lié à un chauffage irrégulier sur les hivers 2025 et 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Madame [T] [H] sollicite l’indemnisation du préjudice financier lié à la surconsommation d’électricité indiquant avoir dû été contrainte d’acheter un système de chauffage d’appoint.

Elle produit alors sa consommation d’électricité en 2022 d’un montant de 857,502 euros et celle de 2024, d’un montant de 1.480,81 euros, permettant en effet de souligner une augmentation de la consommation passée de 508,82 euros à 982,19 euros, soit plus de 90% d’augmentation. Même si la locataire n’apporte pas la preuve de l’achat d’un radiateur électrique, il est indéniable que cette augmentation est liée à un usage d’électricité plus important que l’usage d’un radiateur électrique peut expliquer et justifié par des températures basses.

Madame [T] [H] sollicite la somme de 623,31 euros au titre de son préjudice, soit la différence entre les deux factures.

Toutefois, il convient également de souligner qu’il y a eu une augmentation de l’abonnement de 18 euros, de la TVA.

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 18 euros qui ne peut être mise à la charge du bailleur et de le condamner à payer à Madame [T] [H] la somme de 605,31 euros au titre de son préjudice financier.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA LOGEO SEINE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

La SA LOGEO SEINE, condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros à Madame [T] [H].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la SA LOGEO SEINE de faire exécuter tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière de l’appartement donné à bail à Madame [T] [H], situé 22 rue Pierre Brossolette – Appartement 05 à MALAUNAY (76770) ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de l’issue de ce délai et pendant 30 jours ;

DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande de réalisation de travaux afin de faire cesser la présence d’humidité dans le logement ;

DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande de réparer les désordres consécutifs à l’apparition d’humidité dans le logement ;

DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande de consignation des loyers ;

DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA LOGEO SEINE à payer à Madame [T] [H] la somme de 605,31 euros au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la SA LOGEO SEINE à payer à Madame [T] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA LOGEO SEINE aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE