RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

— -----------------------------------------

JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

— ----------------------------------------

JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 29 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° RG 24/00005 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVQY

NAC : 70Z

Minute N° 25/00023

Projet : Fixation des indemnités de dépossession – Parcelles AW [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

À l’audience du 29 Septembre 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

SNC CONCORDE

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 41]

Représentée par Maître Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de Paris.

Représentée par Maître Natalia SANDBERG, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

COMMUNE DE [Localité 42], prise en la personne de son Maire

[Adresse 47]

[Adresse 47]

[Localité 42]

Représentée par Maîtree Laurent BENOITON, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D’AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Soutenant avoir acquis par acte du 29 décembre 2017 des parcelles cadastrées AW n° [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] sises [Adresse 50] dans le secteur [Localité 43] à [Localité 42], qui, divisées, sont devenues notamment AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] grevées par l’emplacement réservé n° 20 (ER 20) dont est bénéficiaire, au titre du PLU en vigueur, la commune de [Localité 42] en vue d’aménager une voie de circulation au lieudit [Localité 43] jusqu’à l’échangeur de [Adresse 46], la SNC Concorde dit avoir, en application des articles L.230-1 et suivants du Code de l’urbanisme, mis en demeure, par LRAR du 25 février 2022, la commune d’acquérir l’emprise totale des parcelles ainsi impactées mais qu’aucune suite n’ayant été donnée à sa demande, elle a dû, par acte du 27 mars 2024, enregistré au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis le 04 avril 2024, demander au juge de l’expropriation près ce tribunal de :

— prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] au profit de la commune de [Localité 42],

— fixer le prix de cession de celles-ci à la somme de 845.200 euros,

— fixer l’indemnité de remploi lui revenant à la somme de 85.520 euros,

— condamner la commune à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 08 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux au 06 septembre 2024 et l’audition des parties au vendredi 09 septembre suivant.

Par conclusions du 15 octobre 2024, enregistrées au greffe le même jour, la commissaire du gouvernement propose de retenir la méthode par comparaison, la qualification de terrain à bâtir en zone AU du PLU, soit des zones ouvertes à l’urbanisation, et en l’espèce, pour la zone AUa de 1304 m² un prix de 405 euros le m² et pour la zone AUe de 809 m² un prix de 307 euros le m², soit la somme de 776.483 euros au titre de l’indemnité principale et 78.648,30 euros au titre de celle de remploi et dès lors un total de 855.131,30 euros.

Appelée à l’audience du 09 septembre 2024, la procédure a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges d’écritures entre les parties qui ont expressément déclaré chacune ne soulever aucune irrecevabilité concernant les conclusions du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 23 juin 2025 lors de laquelle les parties ont, via leur avocat respectif, fait des observations au soutien de leurs écritures.

Par dernières conclusions récapitulatives et en réplique n° 2, la SNC Concorde demande au juge de l’expropriation de :

— prononcer au profit de la commune de [Localité 42] le transfert de propriété des parcelles cadastrées suivantes :

— AW n° [Cadastre 5] : 310 m² + 626 m² (surface comprise entre la limite cadastrale et la limite de fait de la voie publique) ;

— AW n° [Cadastre 1] : 184 m² + 471 m² (surface comprise entre la limite cadastrale et la limite de fait de la voie publique) ;

— AW n° [Cadastre 2] : 126 m² + 259 m² (surface comprise entre la limite cadastrale et la limite de fait de la voie publique) ;

— AW n° [Cadastre 3] : 43 m² + 364 m² (surface comprise entre la limite cadastrale et la limite de fait de la voie publique) ;

— AW n° [Cadastre 4] : 324 m² + 393 m² (surface comprise entre la limite cadastrale et la limite de fait de la voie publique) ;

— fixer le prix de cession de celles-ci à la somme de 845.200 euros,

— fixer l’indemnité de remploi lui revenant à la somme de 85.520 euros,

— condamner la commune à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions en défense et responsives n° 2, la commune de [Localité 42] demande au juge de l’expropriation de :

— débouter la SNC Concorde de toutes ses demandes contraires à son égard ;

— prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] à son profit ;

— déclarer et juger que la superficie totale desdites parcelles à indemniser est de 987 m² ;

— déclarer et juger que les parcelles ne sont pas des terrains à bâtir ;

— fixer, avec une décote de 90 % du prix estimé si les parcelles étaient à bâtir, le prix de cession des parcelles au montant de 35 euros le m², soit au montant global de 34.545 euros (35 euros x 987 m²) ;

— fixer l’indemnité de remploi comme en pratique au montant de 3.454 euros ;

— rejeter toute autre demande de la SNC Concorde ;

— écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, qui n’est pas appropriée.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 prorogé au 29 septembre suivant.

La SNC Concorde a, par courriel du 29 août 2025 transmis au juge de l’expropriation de [Localité 54] un jugement rendu le 11 août 2025 par le juge de [Localité 48] et les conclusions du commissaire du gouvernement selon lesquelles une décote de 90 % a été appliquée s’agissant d’un accotement. Il a souligné que, dans la présente affaire, la commissaire du gouvernement avait lors de l’audience du 23 juin 2025 évoqué un arrêt de la cour de cassation qui n’a pas été communiqué. Il a précisé ne pas être défavorable à une réouverture des débats pour évoquer ces différentes jurisprudences.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise en demeure d’acquérir notifiée à la commune de [Localité 42]

La commune demande au juge de débouter la demanderesse de toutes ses demandes dirigées contre elle.

Elle souligne, dans son rappel des faits n’avoir pas donné suite à l’exercice du droit de délaissement concernant les parcelles impactées par l’ER 20, d’une part, en raison du montant prohibitif réclamé et, d’autre part, car l’ER 20 a été à l’origine créé au bénéfice de la Communauté Intercommunale du Nord de la Réunion (CINOR) et non au sien.

Force est de constater que la commune n’a jamais fait savoir à la SNC Concorde qu’elle ne serait pas la bénéficiaire de l’ER 20 et que la mise en demeure ne la concernerait pas.

La commune ne justifie, en outre, pas que la CINOR serait la véritable bénéficiaire de l’ER 20, ainsi que le souligne la SNC Concorde qui fait valoir que le PLU, dont le règlement en vigueur a été approuvé le 27 décembre 2013 et sa modification simplifiée n° 4 en date du 18 décembre 2017 concernant l’ER 20, désigne bien la commune de [Localité 42] comme la future bénéficiaire de cet emplacement réservé, ce que la commune défenderesse a d’ailleurs admis à l’audience.

La SNC Concorde est donc bien recevable à agir à l’encontre la commune de [Localité 42].

Sur la demande en fixation du prix des parcelles délaissées

Selon les dispositions de l’article L.152-2 du code de l’urbanisme, le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

Lorsqu’une servitude mentionnée à l’article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants.

L’article L.230-1 du même code prévoit que les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1, s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.

La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

Selon l’article L.230-3, à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté.

Le juge de l’expropriation fixe également, s’il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l’article L. 230-2.

Le propriétaire peut requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’acquisition d’un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l’accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au plan, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d’une concession d’aménagement, la destination de l’emplacement réservé restant inchangée.

Propriétaire des parcelles AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], impactées par l’ER 20 destiné à la commune de [Localité 42] pour l’aménagement d’une voie à [Adresse 44], la SNC Concorde a exercé son droit de délaissement et mis vainement en demeure la commune le 25 février 2022 d’acquérir ces parcelles pour un prix global de 930.[Cadastre 26] euros.

La SNC Concorde a indiqué avoir obtenu, dans le cadre de l’objectif de densification de la zone [Adresse 44] à [Localité 42], par acte de transfert du 17 novembre 2017 modifié le 26 juin 2018 de la SNC Opale, un permis d’aménagement pour la réalisation de 80 lots (commerces, logements, secteurs mixtes) et qu’à ce jour, ce sont plusieurs centaines de personnes qui vivent ou travaillent dans le lotissement.

Sur la surface à indemniser

La demanderesse, tout comme la commissaire du gouvernement, s’entendent pour dire que si la surface cadastrale est bien de 987 m², la surface totale de l’emprise concernée est de 2.113 m².

Les parcelles à évaluer, toutes grevées par l’ER [Cadastre 8], sont constituées à la fois d’accotements mais aussi d’une portion de la rue elle-même suite aux différents aménagements réalisés lors des différentes opérations de constructions d’immeubles sur les cinq parcelles mitoyennes.

La commissaire du Gouvernement reproduit en page 6 de ses écritures le plan du 22 novembre 2019 et le plan surfacique en date du 22 novembre 2022, versé lors du transport, faisant bien état de ces nouvelles surfaces après aménagements. Il est manifeste que la surface actuelle des cinq parcelles en cause est bien de 2.113 m².

Les différentes parcelles à considérer s’analysent donc selon les surfaces suivantes :

Parcelles

Surface cadastrale

Surface apparente

Surface de l’emprise ER20

AW [Cadastre 37]

310 m²

626 m²

626 m²

AW [Cadastre 19]

184 m²

471 m²

471 m²

AW [Cadastre 20]

126 m²

259 m²

259 m²

AW [Cadastre 21]

43 m²

364 m²

364 m²

AW [Cadastre 22]

324 m²

393 m²

393 m²

Total

987 m²

2.113 m²

2.113 m²

Sur la description du bien

Les parcelles AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], acquises par la SNC Concorde le 29 décembre 2017, sont non bâties et libres de toute occupation.

Le secteur de [Adresse 44] comprend des constructions à usage d’habitations et des commerces de proximité, un lycée et un collège et les parcelles en cause se trouvent près du centre commercial de [Adresse 44], important et très fréquenté.

Ces parcelles se trouvent à moins de 5 mn en voiture de la RN n° 2 et non loin de l’aéroport [49]. Elles sont accessibles en voiture depuis la voie publique, de la [Adresse 52] puis de la [Adresse 50] qui, carrossable, dessert les cinq parcelles contiguës, la [Adresse 50] menant vers un lotissement de maisons individuelles.

Les parcelles sont en forme de bandes allongées et alignées le long de la voie publique sur 420 m environ, la parcelle AW [Cadastre 19] étant quant à elle contiguë à la [Adresse 51], perpendiculaire à la [Adresse 50].

Elles ne sont pas concernées par le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN).

Les terrains à la fois bitumés et en nature de terre sont affectés aux accotements où d’ailleurs des véhicules sont stationnés en épi et ils concernent une emprise de la voie de passage.

Sur les dates de référence

Il convient de dire qu’en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du jugement de première instance.

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L.322-6 du code de l’urbanisme précise toutefois que lorsque le terrain objet de l’expropriation est compris dans un emplacement réservé par le PLU en application de l’article L.151-41 1° à 4° du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme (…) et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

La date de référence est celle du PLU de la commune de [Localité 42] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 27 décembre 2013 et sa modification simplifiée n° 4 en date du 18 décembre 2017 concernant l’extention de l’ER 20 jusqu’à l’échangeur [Localité 45] afin d’y inclure l’emprise nécessaire pour réaliser une voie d’accès pour faire la jonction entre la [Adresse 50] et le giratoire de [Localité 45].

Sur les zonages AUa et AUe du PLU

Les parcelles AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] sont toutes classées en zone AU du PLU, lequel correspond à des espaces naturels non équipés, ou bien équipés de façon inorganisé constituant des réserves pour des besoins d’extention de l’agglomération à court ou moyen terme, notamment pour les secteurs AUa et AUe.

Les parcelles AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] se trouvent classées dans les zonages AUa et AUe du PLU, ce qui n’est pas contesté.

Le secteur AUa correspond à une réserve pour un secteur d’un tissu urbain dense tandis que le secteur AUe est destiné à recevoir, par préférence, des activités économiques. Il ressort des éléments du dossier que les parcelles AW n° [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sont pour 1.304 m² classées en secteur AUa et pour 809 m² en AUe.

Sur la qualification des terrains

La commune de [Localité 42] indique que les parcelles objet du droit de délaissement sont inconstructibles de par leur zonage AUa et AUe, que la zone AU n’est pas immédiatement constructible puisque à urbaniser et qu’aucune demande de permis de construire ne pourrait prospérer en l’état.

Elle déclare que selon l’article R. 151-20 du Code de l’urbanisme a contrario, les voies ouvertes au public ne disposant pas d’une capacité suffisante pour desservir les constructions futures de la zone AU imposent une modification ou une révision du PLU, qu’en l’espèce, les voies ouvertes au public ([Adresse 50]) n’ont pas la capacité suffisante pour construire, outre leur très mauvais état, étant précisé que les règles du PLU imposent de respecter une règle de recul de 3 m minimum, ce qui exclue donc toute construction sur les parcelles en cause du fait de leur configuration.

La commune ajoute que les parcelles constituant une longue étendue ne disposent que d’une très faible largeur oscillant entre quelques centimètres et 3,50 mètres environ, ce qui confirme leur nature indiscutable d’accotement.

La SNC Concorde soutient quant à elle que les terrains en cause doivent être pris dans leur globalité avec les parcelles d’origine avant division lesquelles étaient parfaitement constructibles, que la nature d’accotement reprochée par la commune résulte de divisions parcellaires intervenues le 04 mai 2018, soit de manière postérieure à la date de référence du 27 décembre 2013 (PLU) et même postérieure à la date de la révision allégée du PLU du 18 décembre 2017 au titre de l’ER 20.

Pour la commissaire du gouvernement, les parcelles concernées par l’ER [Cadastre 8] ne peuvent être considérées selon l’article L.322-3 du code de l’expropriation comme des terrains à bâtir comme étant classées en secteurs AUa et AUe du PLU et comme figurant dans un emplacement réservé affecté à une voie publique. Mais, elle déclare que dans la mesure où les emprises ont été viabilisées et aménagées compte tenu des opérations de construction sur les parcelles contiguës, elle propose des termes de références relatifs à un secteur à urbaniser tout en précisant que les actes retenus décrivent les parcelles cédées comme des terrains à bâtir. Elle précise à l’audience que la nature du terrain doit s’apprécier avant sa division, soit donc un terrain à bâtir, ce qui fait dès lors perdre à l’emplacement réservé sa nature spécifique d’emplacement réservé.

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble, que ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Selon L.322-3 du même code, revêt la qualification de terrain à bâtir le terrain qui, d’une part, est effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique et un réseau d’eau potable et, d’autre part, est situé dans un secteur désigné comme constructible.

L’article L.322-4 prévoit que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire.

Les parcelles en cause sont à l’évidence desservies par une voie d’accès comme étant situées tout le long d’une telle voie de circulation et comme se trouvant au sein d’un emplacement réservé précisément affecté à une voie publique. Si les parcelles ne sont pas immédiatement desservies par les réseaux, ceux-ci se trouvent à proximité immédiate.

En outre, la qualification d’une parcelle partiellement expropriée s’apprécie à l’échelle de la parcelle d’origine avant division. Autrement dit, si la parcelle mère est un terrain à bâtir, ce qui est le cas, la parcelle fille a la qualification de terrain à bâtir.

Au surplus, selon l’article L322-6 du code de l’expropriation, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

Pour autant, il est incontestable que les parcelles à évaluer n’ont absolument pas vocation à être construites et ne sauraient l’être de par leur configuration.

En effet, situées tout au long de la voie publique, elles sont constituées d’une longue bande de terre longeant la voie publique dont la largeur est extrêmement réduite, voire même insignifiante par endroits, ce qui interdit de facto toute possibilité de construction. Elles sont d’ailleurs utilisées comme aires de stationnement pour les usagers de la voie publique étant, de par leur nature même, un acottement.

Ainsi, même si les parcelles en cause empruntent la qualification de terrain à bâtir de la parcelle mère dont elles sont issues, il serait tout à fait déraisonnable de les indemniser sur la base du prix d’un terrain à bâtir alors que du résiduel restant, issu de la division, long mais très étroit, elles ont perdu toute possibilités effectives d’être construites.

Si un terrain non qualifié de terrain à bâtir peut être valorisé s’il se trouve dans une situation privilégiée de manière à prendre en compte la réalité de sa situation, il convient, à l’inverse, de dévaloriser une emprise qualifiée de terrain à bâtir lorsque celle-ci se trouve affectée de circonstances lui faisant perdre toute possibilité d’être bâti.

Par analogie encore, lorsque l’expropriation d’une emprise laisse une fraction restante inutilisable dans des conditions normales, il s’opère une dépréciation de la partie restante pouvant être indemnisée.

Il entre donc dans la détermination d’un juste prix de tenir compte de la situation in concreto d’un terrain.

En l’espèce, il sera retenu des termes de référence en lien avec le principe de l’unicité du terrain énonçant que la qualité de terrain à bâtir doit être évaluée au regard de l’unité foncière d’origine mais aussi en raison du fait que la SNC Concorde a acquis l’ensemble de la parcelle avant division sur la base d’un terrain à bâtir.

Toutefois, les parcelles en cause étant devenues une portion inutilisable comme totalement inconstructible après division, il devra être opéré sur le prix moyen retenu un abattement qui tiendra compte à la fois de leur situation juridique initiale lors de leur acquisition mais aussi de leur situation réelle actuelle et qu’il convient, au titre d’un juste équilibre, de fixer à 65 %.

Sur la détermination du prix

Selon l’article L.322-2 al. 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation du prix.

La SNC Concorde demande un prix de 400 euros le m² soit, la somme de 845.200 euros à titre d’indemnisation principale (2.113 m² x 400 euros) et se base sur trois cessions :

— du 25 novembre 2020, d’une parcelle de terrain nu de 257 m² au lieudit [Localité 45] Sud (AW [Cadastre 33]) pour 111.000 euros soit, 431,90 euros le m²,

— du 15 novembre 2019, de parcelles de terrains nus pour 743 m² (AW [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28]) pour 309.000 euros soit, 415,88 euros le m²,

— du 11 décembre 2018, de parcelles de terrains nus pour 689 m² (AW [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31]) pour 297.000 euros soit, 431 euros le m².

Elle dit approuver les conclusions de la commissaire du gouvernement concernant les cessions retenues des terrains situés en zone AUa du PLU.

Il convient d’observer que la moyenne des prix issus des quelques termes proposés par la demanderesse (426,26 euros), qui sont en outre des prix TTC, ne correspond pas au prix moyen de 400 euros qu’elle retient, sans doute parce que la SNC Concorde l’a elle-même jugé par trop élevé. En outre, l’un des termes proposé est assez ancien et ils sont tous très imprécis quant au zonage, le premier terme, repris d’ailleurs par la commissaire du gouvernement, concernant la zone AUa et non la zone AUe, comme les indications données par la demanderesse le laissent entendre. Ils ne seront donc pas retenus pour la détermination du prix de référence de la zone AUe.

La commissaire du gouvernement a, pour sa part, retenu des cessions de terrains nus de moins de 5 ans pour le zonage AUa, soit dans un secteur à urbaniser, précisant que selon les actes de vente, les parcelles ont toutes été qualifiées de terrains à bâtir après travaux d’aménagement.

Pour déterminer le prix de 405 euros le m², la commissaire du gouvernement a retenu 12 termes de référence dans un périmètre proche des parcelles en cause, soit [Localité 45] Sud et la [Adresse 53]:

1 – AW [Cadastre 33], [Localité 45] Sud, du 25/11/2020, de 257 m², pour 417,23 euros le m²,

2 – AW [Cadastre 34], [Adresse 13], du 24/07/2020, de 272 m², pour 375 euros le m²,

3 – AW 750, [Adresse 38], du 24/07/2020, de 266 m², pour 386,49 euros le m²,

4 – AW 751, [Adresse 39], du 24/07/2020, de 275 m², pour 384,52 euros le m²,

5 – AW [Cadastre 35], [Adresse 40], du 24/07/2020, de 252 m², pour 414,21 euros le m²,

6 – AW [Cadastre 25], [Adresse 6], du 21/02/2020, de 273 m², pour 434,46 euros le m²,

7 – AW [Cadastre 32], [Adresse 12], du 21/02/2020, de 254 m², pour 385,70 euros le m²,

8 – AW [Cadastre 23], [Localité 45] Sud, du 10/02/2020, de 282 m², pour 434,28 euros le m²,

9 – AW [Cadastre 24], [Localité 45] Sud, du 27/12/2019, de 284 m², pour 411,89 euros le m²,

10 – AW 733, [Adresse 11], du 21/11/2019, de 239 m², pour 400,98 euros le m²,

11 – AW [Cadastre 36], [Adresse 10], du 21/11/2019, de 249 m², pour 415,26 euros le m²,

12 – AW [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Adresse 7], du 15/11/2019, de 748 m², pour 399,95 euros le m².

Même s’il existe une grande variation de prix pour des parcelles de surfaces très similaires, tels les cessions n° 1 et 5, 2 et 6, voire même 9 et 8, il convient de retenir ces termes de références comme pertinents et conformes à la réalité du marché.

Il sera donc retenu un prix de 405 euros le m² pour les 1.304 m² de la surface à indemniser située en zonage AUa, soit 528.120 euros (1304 x 405 euros).

Concernant le zonage AUe, la commissaire du gouvernement a proposé un prix moyen de 307 euros le m² en retenant les cessions suivantes réalisées à la Convenance, principalement en 2020 et 2021 et une seule en 2019, concernant des parcelles cadastrées en section BD :

1 – pour une surface de 3351 m² et un prix de 306,45 le m²,

2 – pour une surface de 1089 m² et un prix de 310 euros le m²,

3 – pour une surface de 6645 m² et un prix de 300 euros le m²,

4 – pour une surface de 1234 m² et un prix de 320 euros le m²,

5 – pour une surface de 1717 m² et un prix de 300 euros le m²,

6 – pour une surface de 3743 m² et un prix de 300 euros le m²,

7 – pour une surface de 1383 m² et un prix de 310 euros le m²,

8 – pour une surface de 5559 m² et un prix de 312,03 euros le m²,

9 – pour une surface de 1276 m² et un prix de 320,25 euros le m²,

10 – pour une surface de 2026 m² et un prix de 300 euros le m²,

11 – pour une surface de 2493 m² et un prix de 300 euros le m²,

12 – pour une surface de 2814 m² et un prix de 310 euros le m²,

13 – pour une surface de 2603 m² et un prix de 300 euros le m².

Il convient de relever que certaines parcelles de tailles très différentes ont été vendues pour un même prix du m² et que deux des 13 termes de référence concernent des parcelles de très grandes tailles ce qui révèle un tassement du prix, si bien qu’il est permis de les conserver ce d’autant que leur retrait n’influerait nullement sur le prix moyen retenu au titre des 13 termes. Ces termes variés et assez récents permettent donc d’obtenir un prix moyen fiable pour le zonage à considérer et sont donc considérés comme pertinents. Il en résulte un prix moyen au m² de 307 euros qui sera retenu.

Pour les 809 m² de la surface à indemniser en zonage AUe, le prix sélève donc à 248.363 euros (809 x 307 euros).

Il en résulte un prix total de 271.769,05 euros au titre de l’indemnité principale après abbatement de 65 % (sur la somme de 776.483 euros) au titre de l’indemnité principale, prix qui sera arrondi à 271.769 euros.

Le montant de l’indemnité de remploi sera de 28.177 euros (1.000 euros pour la tranche de 20 % jusqu’à 5.000 euros, 1.500 euros pour la tranche de 15 % entre 5.001 et 15.000 euros et 25.677 euros pour la tranche de 10 % au-delà de 15.000 euros).

Le montant total dû sera de 299.946 euros (271.769 + 28.177 euros).

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

Sur les autres demandes

Chaque partie, succombant dans ses demandes, conservera à sa charge les frais non répétibles par elles engagées. La SNC Concorde sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient de laisser à la charge de la commune de [Localité 42] les dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, juge départemental de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Dit que la SNC Concorde est bien recevable à agir à l’encontre la commune de [Localité 42] ;

Prononce au profit de la commune de [Localité 42] le transfert de propriété des parcelles cadastrées sises [Adresse 50] à [Localité 42] (Réunion) suivantes, totalisant une superficie totale de 2.113 m² :

— AW n° [Cadastre 5] de 626 m²,

— AW n° [Cadastre 1] de 471 m²,

— AW n° [Cadastre 2] : de 259 m²,

— AW n° [Cadastre 3] de 364 m²,

— AW n° [Cadastre 4] de 393 m² ;

Fixe à la somme de 299.946 euros (deux cent quatre-vingt-dix-neuf mille neuf-cent quarante-six euros) le prix, hors la TVA, dû par la commune de [Localité 42] à la SNC Concorde au titre de ce transfert de propriété ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes au titre des indemnités ;

Dit que la SNC Concorde et la commune de [Localité 42] conserveront à leur charge les frais non répétibles par elles engagées et déboute dès lors la SNC Concorde de sa demande de ce chef ;

Laisse les dépens de l’instance à la charge de commune de [Localité 42].

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION