MINUTE ORDONNANCE DU : 18 Mars 2021 DOSSIER NE : RG 20/00616 – N° Portalis DBYQ-W-B7E-G2DA AFFAIRE : AO A, Z A, B C, D C, S.A.R.L. CANTOU, S.A.R.L. CARLA, S.A.R.L. CKELIS, E F, sous curatelle renforcée de l’ATINA, […], G H, I J, K L, M N, S.A.R.L. EMMAEVA, O P, Q P, S.A.R.L. FRARO, S.A.R.L. GABIN27, S.A.R.L. GODAT, S.A.R.L. HEPAMA, R S, T S, […], U V, W AA, AB AA, AS-B AU, AC AD, […], AE AF, AG AF, AV-AW AX, AH AI, U AJ, AK AL, AM AN, X DE Y C/ S.A. BUILDINVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

LA 1 VICE PRESIDENTE : BB-BC FIGUETère

GREFFIERE : AZ BA

PARTIES : DEMANDEURS

Monsieur AO A, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame Z A, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur B C, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame D C, demeurant […]

1

---

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. CANTOU, dont le siège social est […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. CARLA, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. CKELIS, dont le siège social est sis 6 rue BC Ogée – 59112 ANNOEULLIN

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur E F, sous curatelle renforcée de l’ATINA, […], demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur G H, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame I J, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur K L, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame M N, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant

2

---

M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. EMMAEVA, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur O P, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame Q P, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. FRARO, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. GABIN27, dont le siège social est sis […]

- […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. GODAT, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. HEPAMA, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur R S, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

3

---

Madame T S, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

[…], dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur U V, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur W AA, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame AB AA, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AS-B AU, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AC AD, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

[…], dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AE AF, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant

4

---

M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame AG AF, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AV-AW AX, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AH AI, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur U AJ, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur AK AL, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame AM AN, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur X DE Y, demeurant […]

représenté par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e Bérangère RIVALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE (S)ERESSE

S.A. BUILDINVEST, dont le siège social est sis […]

représentée par la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant M^e E AUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C628, avocat plaidant

5

---

Débats tenus à l’audience du : 25 Février 2021 Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Mars 2021

EXPOSE DU LITIGE

Chaque partie demanderesse, propriétaire de lot dans un immeuble en copropriété situé rue Gambetta à Saint-Etienne dénommé « Résidence City Loft » constituant une résidence de tourisme a consenti un bail commercial de locaux meublés pour une durée de 9 ans avec effet au 1er juillet 2015 à la société GESCAP, le loyer devant être payé en quatre termes de paiement égaux et à terme échu, les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. L’activité du preneur stipulée au bail est une activité d’exploitation d’une résidence de tourisme classée consistant en la sous location des locaux loués meublés pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle.

La SA BUILDINVEST s’est porté caution solidaire de la société GESCAP au profit de chacun des bailleurs.

La société GESCAP a été absorbée par la SA BUILDINVEST ainsi qu’il résulte d’une mention au RCS du 23 mai 2016.

Par courrier du 25 mars 2020, la SA BUILDINVEST a informé ses bailleurs qu’elle suspendait l’exécution du bail les liant dont le paiement des loyers et leurs accessoires, ce à effet du 15 mars 2020, en raison de la survenance de l’épidémie constituant un cas de force majeure et qu’elle proposait de répartir le coût de surveillance des locaux confié à un prestataire extérieur entre tous les bailleurs.

Les bailleurs se sont opposés à une suspension du loyer mais ont indiqué qu’ils étaient prêts à étudier une solution d’échelonnement du règlement des loyers.

La SA BUILDINVEST n’a formé aucune proposition.

Les bailleurs ont adressé à la SA BUILDINVEST une mise en demeure de leur régler les loyers impayés.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2020, Monsieur AO A et Madame Z A, Monsieur B C et Madame D C, la Société CANTOU, la Société CARLA , la Société CKELIS, Monsieur E F, Monsieur G H et Madame I J, Monsieur K L et Madame M N, la Société EMMAEVA, Monsieur O P et Madame Q P, la Société FRARO, la Société GABIN27, la Société GODAT, la Société HEPAMA, Monsieur R S et Madame T S, la Société LES 3 FRERES, Monsieur U V, Monsieur W AA et Madame AB AP , Monsieur AS-B AU, Monsieur AC AD, la Société PICHOULE, Monsieur AE AF et Madame AG AF, Monsieur AV-AW AX, Monsieur AH AI, Monsieur U AJ, Monsieur AK AL et Madame AM AN, Monsieur X de Y ont assigné la SA BUILDINVEST en paiement d’une provision au titre des arriérés et compléments de loyers.

6

---

A l’audience, se référant notamment à leurs conclusions en réplique et récapitulatives, les demandeurs sollicitent du juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L237-5 du code du commerce:

- la condamnation de la société BUILDINVEST à payer aux bailleurs la somme de

189.562,47 € de provision au titre des arriérés de loyers impayés, à répartir comme suit:

la provision devra être majorée des loyers du 4ème Trimestre 2020, à concurrence d’une somme complémentaire de 83.907,32 euros sauf à parfaire;

- la condamnation de la société BUILDINVEST à payer aux Bailleurs la

7

---

somme de 1.091,24 euros à parfaire et à compléter, au titre des compléments de loyers 2019 suite à la révision de l’indice qui n’ont pas été réglés par BUILDINVEST;

- qu’il soit fait injonction à la société BUILDINVEST de payer les frais afférents à la surveillance et au gardiennage des locaux depuis mars 2020 et d’en justifier dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir;

- qu’il soit fait injonction à la société BUILDINVEST d’offrir à chacun d’eux une garantie de substitution en lieu et place du cautionnement solidaire initial;

- qu’il leur soit donné acte qu’ils se réservent le droit de demander des intérêts de retard applicables à compter de leurs mises en demeure respectives;

- la condamnation de la société BUILDINVEST aux dépens et à payer à chacun d’eux la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent que malgré l’envoi de mises en demeure, la société BUILDINVEST ne leur a réglé aucune somme au titre des loyers impayés du 15 mars au 31 mars 2020, des loyers du 2ème trimestre 2020 échu au 30 juin 2020, des loyers du 3ème trimestre 2020 échu au 30 septembre 2020 outre les loyers du 4ème trimestre 2020 échu au 31 décembre 2021.

Ils relèvent:

- que l’obligation de la société BUILDINVEST de payer les loyers dus pendant la crise sanitaire et à fortiori depuis la fin du confinement ne fait aucun doute;

- qu’en effet, selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation, un cocontractant est mal fondé à invoquer la force majeure pour ne pas exécuter son obligation de paiement d’une somme d’argent et qu’en outre, la société BUILDINVEST a choisi de ne pas réouvrir la résidence City Loft quand elle le pouvait;

- que le dispositif dérogatoire mis en place par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ne bénéficie qu’aux entreprises éligibles au Fonds de solidarité ce qui n’est pas le cas de la société BUILDINVEST;

- que l’article 5 du bail invoqué par le preneur pour s’exonérer de ses obligations financières précise au contraire que le preneur doit exécuter à ses seuls frais, risques et périls pendant toute la durée du bail tous réglements et arrêtés, injonctions administratives …, le tout de manière que le bailleur ne soit ni recherché, ni inquiété à ce sujet;

- que par ailleurs, les bailleurs ont respecté leur obligation en mettant les locaux loués à la disposition du preneur qui est donc mal fondé à invoquer une exception d’inexécution;

- que s’agissant du grief lié à la bonne foi dans l’exécution du contrat, le preneur est particulièrement mal venu à remettre en cause leur bonne foi alors qu’ils ont proposé un moratoire sur les loyers du 2ème trimestre 2020, que le preneur a refusé tout échange, n’a pas effectué le moindre réglement, ni proposé un plan d’apurement,

- que sur l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, la société BUILDINVEST ne justifie pas pouvoir en bénéficier.

Sur l’injonction de payer les frais afférents au gardiennage et à la surveillance des locaux depuis mars 2020, ils font valoir que le preneur s’est engagé aux termes du bail à prendre en charge ces frais; que rien ne justifie que le preneur s’affranchisse de cette obligation; que l’article 1218 du code civil entré en vigueur le 1er octobre 2016 ne s’applique pas aux contrats conclus antérieurement.

8

---

Sur la demande relative à l’octroi d’un cautionnement en substitution du cautionnement initailement consenti par la société BUILDINVEST, ils font observer qu’en raison de la dissolution de la société GESCAP, ils ont été privés de la garantie d’une société tierce.

Enfin, sur la demande en délais de paiement, ils soulignent que le preneur ne justifie pas de ses difficultés de paiement; que l’attestation de l’expert comptable concerne BUILDINVEST HOTELS ET RESIDENCES et non pas la SA BUILDINVEST.

Se référant à ses conclusions n°2, la société BUILDINVEST demande au juge des référés, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1343-5 du code civil, L145-16 du Code de Commerce, 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, 3 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020, 51 du décret n°2020-1262 du 16 octobre 2020, 3 de l’arrêté n°323-2020 du 23 octobre 2020, 41 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, 1er du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, de:

- constater que la société BUILDINVEST remplit les critères d’éligibilité définis à l’article 1er du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020;

- constater que l’action des bailleurs pour non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux où l’activité de la société BUILDINVEST est affectée par une ou plusieurs mesures de police administrative est interdite par la loi ;

- constater pour le moins l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé de ce seul chef;

- constater que les bailleurs et la société BUILDINVEST ont expressément convenu que le paiement des loyers et des charges est subordonné à la jouissance de locaux exploitables;

- constater que l’obligation de paiement du loyer et des charges par la société BUILDINVEST est sérieusement contestable en raison des stipulations contractuelles claires qui doivent recevoir application;

- dire qu’à tout le moins, l’interprétation de cette clause excède les pouvoirs du juge des référés;

- rappeler l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats;

- constater que l’action des bailleurs en paiement des loyers au titre des loyers des 1er trimestre (solde à compter du 15 mars 2020), 2ème trimestre, 3ème trimestre 2020 et 4ème trimestre 2020 se heurte à une contestation sérieuse, l’état d’urgence sanitaire rendant nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de l’obligation;

- constater que les bailleurs n’ont pas satisfait à l’exigence de la bonne foi, de sorte que la demande de paiement d’une provision est sérieusement contestable;

- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision des bailleurs;

- constater que la demande de garantie de substitution des bailleurs est non seulement infondée mais excède également les pouvoirs du juge des référés;

- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à la société BUILDINVEST de payer les frais de gardiennage et de surveillance des locaux depuis mars 2020 qui doivent être répartis entre les bailleurs au prorata de leurs millièmes de copropriété;

- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie de substitution des bailleurs;

- A titre subsidiaire, accorder un délai de paiement de 24 mois en l’absence de recettes d’exploitation lui permettant de régler les charges d’exploitation, parmi lesquelles figurent les loyers réclamés par les bailleurs ;

- condamner chaque bailleur à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la demande de provision sur les loyers et charges, la SA BUILDINVEST fait valoir qu’elle relève des dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dès lors qu’elle remplit les critères d’éligibilité de l’article 1er du décret du 30 décembre

9

---

2020; que cet article prévoit une interdiction d’action pour les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle son activité a été affectée par une ou plusieurs mesures de police; qu’il existe pour le moins une contestation sérieuse; que si les bailleurs remettent en cause l’impact des mesures de police administrative sur son activité dans les locaux loués en produisant une copie d’écran mentionnant aucune disponibilité aux dates du 27 janvier au 4 février puis du 4 au 12 février 2021, cela ne signifie pas que la résidence soit complète mais résulte d’un blocage des réservations pour éviter une clientèle indésidérable en fin de semaine.

Elle fait état également de la force majeure pour s’exonérer de son obligation au paiement.

Elle fait aussi observer qu’elle s’est engagée dans les baux à respecter les mesures sanitaires et les mesures de restriction à la circulation et les fermetures administratives et que les bailleurs qui ont contractuellement exigé un tel respect ne peuvent dès lors lui reprocher les conséquences financières résultant du respect des règlements et injonctions administratives.

Elle ajoute que les bailleurs ayant reconnu la spécificité de la destination touristique ne peuvent prétendre s’affranchir de l’état d’urgence sanitaire pour exiger le paiement des loyers constituant des charges d’exploitation alors que pendant la même période, elle n’a encaissé aucune recette; que les parties ont expressément convenu que le paiement des loyers et des charges est subordonné à la jouissance de locaux exploitables; qu’il existe une contestation plus que sérieuse; qu’à tout le moins, l’interprétation des clauses du contrat excède les pouvoirs du juge des référés.

Elle fait également remarquer que les contrats doivent être exécutés de bonne foi; qu’en l’espèce, les bailleurs ont nié dès le 31 mars 2020 la réalité de ses difficultés et ont subordonné toute discussion sur le loyer du 2ème trimestre au règlement du solde du 1er trimestre; que n’étant pas de bonne foi, leur demande en paiement de loyers est sérieusement contestable.

En ce qui concerne les frais afférents au gardiennage, elle relève que le contexte de confinement, de fermeture administrative des établissements et de limitation des établissements a empêché l’exécution de son obligation de gardiennage et de surveillance qu’elle a déléguée à un prestataire extérieur; que ce coût exceptionnel dont elle a fait l’avance doit être supporté par les bailleurs.

Sur la garantie de substitution, elle fait valoir que la demande de garantie de substitution excède les pouvoirs du juge des référés.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle fait état d’une baisse de 63,81% du chiffre d’affaires ainsi que d’une chute du résultat brut. Elle indique que la société BHR à qui elle a consenti un contrat de location-gérance va lui régler une redevance très faible.

En cours de délibéré, la société BUILDINVEST a attesté de son effectif conformément à la demande effectuée à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder en référé une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

10

---

En l’espèce, les demandeurs réclament à titre de provision le montant des loyers tels que prévus au contrat de bail.

La société BUILDINVEST n’est pas fondée à invoquer un cas de force majeure pour s’exonérer de son obligation à payer les loyers car il est de jurisprudence constante que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

S’agissant de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui prévoit une interdiction d’action pour retard ou non-paiement des loyers et charges locatives en vigueur à compter du 17 octobre 2020, le preneur ne peut en solliciter l’application que s’il respecte les critères d’éligibilité prévus à l’article 1 du décret du 30 décembre 2020, à savoir un effectif salarié inférieur à 250 salariés, un montant de chiffre d’affaire inférieur à 50 millions d’euros et une perte de chiffre d’affaire d’au moins 50%. Les bailleurs contestent que la société BUILDINVEST respecte ces critères. Il ressort des pièces versées que si les critères relatif à l’effectif salarié (11 salariés) et au montant du chiffre d’affaire (35.972.366 euros) sont respectés, en revanche le preneur ne justifie pas d’une perte de chiffre d’affaire d’au moins 50%. En effet, les éléments communiqués à ce sujet concernent la SAS BUILDINVESTHOTELS ET RESIDENCES et non la SA BUILDINVEST.

Dès lors, le preneur n’est pas fondé à solliciter l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 pour s’exonérer de son obligation à payer les loyers.

Sur l’obligation de bonne foi, il convient de relever que la société BUILDINVEST a cessé de payer ses loyers à compter du 15 mars 2020 sans avoir sollicité auparavant ses bailleurs sur la possibilité d’un report ou d’un échelonnement des sommes dues et a imposé sa position de façon abrupte par courrier du 25 mars 2020; qu’elle n’a pas répondu aux courriers des bailleurs, noatamment du 31 mars 2020, proposant d’étudier pour le deuxième trimestre 2020 un échelonnement des loyers après la période de confinement après régularisation des loyers du 1er trimestre 2020; qu’elle n’a effectué aucun règlement même partiel après le confinement; qu’elle ne peut donc sérieusement soutenir que les bailleurs sont de mauvaise foi alors qu’elle même n’a pas répondu à leur proposition de concertation et n’a fait aucun effort de réglement; que cette contestation n’est pas sérieuse.

La société BUILDINVEST argue aussi qu’étant tenue de respecter les règlements, arrêtés et injonctions administrative en vertu de l’article 5 du bail, les bailleur doit en supporter les conséquences, notamment l’impossibilité de payer le loyer qui en résulte. Toutefois, la société BUILDINVEST ne peut sérieusement soutenir que la contrepartie du respect des règlements, arrêtés et injonctions administrative serait la possibilité de ne pas payer son loyer. Cette contestation n’est pas sérieuse.

Sur l’exception d’inexécution, il résulte de la clause « date d’effet du bail – mis à disposition des locaux loués » que le paiement du loyer et charges interviendra à compte de la prise de possession par le preneur des locaux loués, meublés par le bailleur et exploitables tant pour les parties privatives que pour les parties communes. L’interprétation de cette clause et le fait de savoir si les locaux loués faisaient ou non l’objet d’une interdiction d’ouverture au public durant la première période de confinement constituent une contestation sérieuse s’agissant du solde des loyers du 1er trimestre et des loyers du 2ème trimestre. Pour le surplus, la société BUILDINVEST ne justifie pas d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux. Elle doit donc à titre de provision les loyers des 3ème et 4ème trimestre 2020.

11

---

Les modalités de calcul au titre de la révision de l’indice ne sont pas explicitées, ni détaillées. La demande de provision formée à ce titre sera rejetée en présence d’une contestation sérieuse.

2) Sur la demande de prise en charge des frais afférents à la surveillance et au gardiennange des locaux depuis mars 2020 et d’en justifier dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance

Aux termes de l’article 835 du code civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte d’une stipulation claire et précise du contrat de bail (article 6) que le preneur devra faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux loués.

La société BUILDINVEST ne justifie d’aucune force majeure l’empêchant d’assurer la surveillance des locaux. Elle indique d’ailleurs qu’elle a eu recours à un prestataire extérieur ce qui démontre qu’elle a pu remplir son obligation. Il lui appartient d’en assumer les conséquences financières. Il n’est donc pas sérieusement contestable qu’elle doit prendre en charge les frais afférent à ce gardiennage.

3) Sur la demande d’injonction d’offrir une garantie de substitution en lieu et place du cautionnement solidaire initial

En application de l’article L 237-5 du code de commerce, la dissolution de la société n’entraîne pas de plein droit la résiliation des baux des immeubles utilisés pour son activité sociale, y compris des locaux d’habitation dépendant de ces immeubles. Si, en cas de cession du bail, l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de celui-ci, il peut y être substitué, par décision de justice, toute garantie offerte par le cessionnaire ou un tiers, et jugée suffisante.

L’article R. 237-4 précise qu’il est statué en référé par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

En l’espèce, en raison de la dissolution de la société GESCAP et de son absorption par la société BUILDINVEST, les bailleurs ont été privés de la garantie d’une société tierce puisque la société BUILDINVEST, initialement caution solidaire, s’est retrouvée preneur du bail.

En conséquence, il convient de faire injonction à la société BUILDINVEST d’offrir à chacun des demandeurs une garantie de substitution en lieu et place du cautionnement solidaire initial.

4) Sur la demande de délais de paiement formée par la société BUILDINVEST

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner les sommes dues dans la limite de deux ans compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la société BUILDINVEST procède par affirmation mais ne verse aucun élément actuel sur sa situation financière, les justificatifs produits concernant la SAS BUILDINVESTHOTELS ET RESIDENCES.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

12

---

La société BUILDINVEST qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens et à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, BB-BC BD, 1ère Vice-Présidente, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en référé et en premier ressort:

Condamnons la société BUILDINVEST à payer à titre de provision à valoir sur les loyers des 3ème et 4ème trimestre les sommes suivantes:

- 3.855,04 € à Monsieur AO A et Madame Z A,

- 3.348,68 € à Monsieur B C et Madame D C,

- 6.576,82 € à la Société CANTOU,

- 2.800,04 € à la Société CARLA,

- 2.378,20 € à la Société CKELIS,

- 4.666,92 € à Monsieur E F,

- 4.111,80 € à Monsieur G H et Madame I J,

- 2.843,44 € à Monsieur K L et Madame M N,

- 4.341,12 € à la Société EMMAEVA,

- 7.753,92 € à Monsieur O P et Madame Q P,

- 12.762,94 € à la Société FRARO,

-18.532,72 € à la Société GABIN27,

- 10.968,64 € à la Société GODAT,

- 2.102,14 € à la Société HEPAMA,

- 1.996,88 € à Monsieur R S et Madame T S,

- 11.004,76 € à la Société LES 3 FRERES,

- 9.671,10 € à Monsieur U V,

- 2.431,04 € Monsieur W AA et Madame AB AP,

- 3.429 € à Monsieur AS-B AU,

- 2.364,52 € à Monsieur AC AD,

- 18.189,36 € à la Société PICHOULE,

- 5.643,44 € à Monsieur AE AF et Madame AG AF,

- 8.094,74 € à Monsieur AV-AW AX,

- 8.681,20 € à Monsieur AH AI,

- 4.643,82 € à Monsieur U AJ,

- 2.474,44 € à Monsieur AK AL et Madame AM AN,

- 2.147,92 € Monsieur X de Y.

Déboutons les bailleurs du surplus de leur demande de provision en présence d’une contestation sérieuse.

Enjoignons à la société BUILDINVEST de prendre en charge les frais afférents à la surveillance et au gardiennange des locaux loués.

Enjoignons à la société BUILDINVEST d’offrir à chacun des demandeurs une garantie de substitution en lieu et place du cautionnement solidaire initial.

Déboutons la société BUILDINVEST de sa demande de délais de paiement.

13

---

Condamnons la société BUILDINVEST aux entiers dépens et à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA 1 VICE PRESIDENTE^ère

AZ BA BB-BC BD

Grosse + Copie : M^e Bérangère RIVALS COPIES

- M^e AUMONT

- DOSSIER Le 18 Mars 2021

14