N° 25/00166

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 25/00044 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTKP

[S] [R]

[Y] [R]

C/

[B] [C]

[P] [C]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Madame [S] [R]

née le 26 Mars 1962 à [Localité 7]

Monsieur [Y] [R]

né le 06 Janvier 1960 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par M^e Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [B], [O], [J] [C]

né le 15 Juillet 1982 à [Localité 5]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35288-2025-000897 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

Monsieur [P] [C]

né le 04 Mai 1949 à [Localité 6]

[Adresse 4]

Non comparant

*********

M. [Y] [R] et Mme [S] [R] ont donné à bail à M. [I] [X] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 7 octobre 2015 pour un loyer mensuel de 570 € outre 30 € à titre de provision sur charges.

Par acte de cautionnement du même jour, M. [P] [X] s’est porté caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [R] et Mme [S] [R] ont fait signifier à M. [I] [X] le 26 juillet 2024 un commandement de payer la somme en principal de 4 671,52 euros et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 7 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, M. [Y] [R] et Mme [S] [R] ont fait délivrer à M. [I] [X] un nouveau commandement de payer la somme en principal de 2 689,55 euros et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, M. [Y] [R] et Mme [S] [R] ont fait assigner M. [I] [X] en sa qualité de locataire et M. [P] [X] en sa qualité de caution, en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, défaut d’assurance locative, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique, avec réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à un mois. M. [Y] [R] et Mme [S] [R] sollicitent également la condamnation solidaire de M. [I] [X] et M. [P] [X] à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 3 376,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui serait dû en l’absence de résiliation, révisable dans les mêmes conditions, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Ils sollicitent également que les sommes dues au titre des loyers impayés et de ses accessoires soient majorées de plein droit de 10 pour cent à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi et que le dépôt de garantie leur demeure acquis pour les mêmes motifs.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de leurs pièces et conclusions, l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 juin 2025.

M. [Y] [R] et Mme [S] [R], M. [I] [X] représentés par leur conseil se sont référés à leurs dernières écritures déposées à l’audience. Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne, M. [P] [X] n’est ni présent ni représenté.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [R] maintiennent l’ensemble de leurs demandes actualisant la dette locative à la somme de 7 501,29 euros et sollicitent le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

M. [I] [X] sollicite à titre principal et subsidiaire le rejet des prétentions adverses (constat et prononcé de la résiliation), à titre très subsidiaire l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux et en tout état de cause, qu’il soit dit que M. [P] [X] n’est pas tenu au paiement des loyers et charges postérieurs au 15 octobre 2024.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Y] [R] et Mme [S] [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

L’article 7 g) de cette même loi dispose notamment que “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

En l’espèce, le bail conclu le 7 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé et d’un délai d’un mois pour justifier d’une assurance locative.

Les bailleurs ont fait délivrer deux commandements de payer et de justifier d’une assurance locative les 26 juillet et 20 novembre 2024.

M. [I] [X] rappelle que l’impayé énoncé dans le cadre du commandement de payer a été régularisé par la caution, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs qui indiquent dans leurs écritures fonder leur demande en constat de résiliation sur le second commandement délivré.

La demande tendant à voir «constater» la caducité du premier commandement est donc sans objet et ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Concernant le second commandement délivré le 20 novembre 2024, M. [I] [X] sollicite que sa nullité soit prononcée faisant valoir que le délai pour s’acquitter des loyers et charges réclamés après la délivrance d’un commandement de payer est désormais de six semaines et non de deux mois. Il soutient cependant à tort que cette modification résulte de la loi du 27 mars 2014, cette modification ayant été introduite par les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023.

Or ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi et il sera donc fait application du délai de deux mois contractuellement prévu entre les parties.

La demande de voir ledit commandement déclaré nul est donc mal fondé.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 janvier 2025.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 20 janvier 2025, l’indemnité d’occupation et l’expulsion.

La demande subsidiaire de prononcé de la résiliation est dès lors sans objet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— à l’encontre de M. [I] [X]

— au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

M. [Y] [R] et Mme [S] [R] actualisent leur créance à la somme de 7 501,29 euros, dette arrêtée au 13 juin 2025 (soit la somme réclamée au titre du commandement de payer plus sept mois de décembre 2024 à juin 2025), étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 20 janvier 2025 correspondent à des indemnités d’occupation.

M. [I] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et indique aux termes de ses écritures ne pas être en capacité de payer le loyer courant au regard de sa situation professionnelle et financière. Il ne justifie d’aucun versement même partiel.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

— au titre de l’indemnité d’occupation

M. [I] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de l’impossibilité de le relouer.

— au titre de la clause pénale

La loi dite Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 a ré-écrit l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et prohibe désormais les clauses pénales en matière de baux à usage d’habitation. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, une telle clause est réputée non écrite.

Dès lors, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause (cf. Article 2.11 des conditions générales), le contrat de bail ayant été conclu le 7 octobre 2015, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cette clause doit être considérée comme non écrite.

En conséquence, les consorts [R] seront déboutés de leur demande tendant à ce que les sommes dues au titre des loyers impayés et de ses accessoires soient majorées de plein droit de 10 pour cent et que le dépôt de garantie leur demeure acquis à titre de clause pénale.

— à l’encontre de M. [P] [X]

En vertu de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L‘article 24 I de la loi du 6 juillet 1986 prévoit ensuite que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en ses deux derniers alinéas, que : "lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

En l’espèce, M. [P] [X] s’est constitué caution solidaire de M. [I] [X] par engagement du 7 octobre 2015.

Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et le commandement de payer du 20 novembre 2024 a été dénoncé dans les délais prescrits.

En revanche, l’acte de cautionnement comprend des mentions contradictoires puisqu’il est fait mention d’un engagement ne pouvant “dépasser la durée dudit bail, renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée” puis il est rappelé les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si la validité de l’engagement ne saurait être affectée par cette contradiction, la divergence ainsi relevée sera résolue dans le sens le plus favorable au débiteur.

Il s’en suit que M. [P] [X] en sa qualité de caution doit être condamné, solidairement avec M. [I] [X], au paiement de la somme de 2002,08 € au titre des loyers et provisions sur charges échus impayés au 15 octobre 2024, date de fin de son engagement.

III. SUR LE DÉLAI DE L’ARTICLE L. 412-1 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [I] [X] sollicite un délai pour quitter les lieux et les demandeurs en revanche sollicitent la réduction du délai à un mois.

Il convient de relever que :

— M. [I] [X] a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis le début de la procédure (près de six mois entre l’introduction de l’instance et la présente décision),

— il se contente d’indiquer qu’une demande de logement social a été déposée sans en justifier et ne démontre ainsi d’aucune démarche pour trouver une solution de relogement, et ce alors que les nombreux courriers versés aux débats attestent de difficultés de paiement anciennes,

— il n’a effectué aucun paiement même partiel au profit des demandeurs et la dette a considérablement augmenté depuis le début de la procédure.

En conséquence, au regard de ces éléments établissant la mauvaise foi du défendeur, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de délai pour quitter les lieux formés par M. [I] [X] mais il y a lieu en revanche de faire droit à celle formée par les consorts [R].

Le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera donc réduit à un mois.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [I] [X], partie en majorité perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser à M. [Y] [R] et Mme [S] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les bailleurs ont dû entreprendre.

L’équité justifie de ne pas condamner M. [P] [X] aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 octobre 2015 entre M. [Y] [R] et Mme [S] [R] et M. [I] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [I] [X] à verser à M. [Y] [R] et Mme [S] [R] la somme de 7 501,29 € (décompte incluant les loyers et indemnité d’occupation, échéance de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [X] au paiement de cette somme dans la limite de 2 002,08 € ;

CONDAMNE M. [I] [X] à verser à M. [Y] [R] et Mme [S] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [X] à verser à M. [Y] [R] et Mme [S] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [X] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les parties ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,