TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00033 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDGY

N° MINUTE : 25/00674

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [Y] [O] [I] Décision d’aide juridictionnelle totale n°2024/003669 du 17/09/2024, demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Stefan WANDREY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-97416-2024-3669 du 17/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] de la Réunion)

comparant

à :

Madame [F] [X] [U], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madame THY-TINE Wendy, juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025 assistée de Gina DOLCINE, greffière,

CE le 16/12/25 à Maitre Wandrey

CCC le 07/1/26 à Maitre PANURGE

N° RG 25/00033 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDGY – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 janvier 2007, Madame [L] [U] a reçu en donation une parcelle de terrain cadastrée section HY n°[Cadastre 6] sise [Adresse 5], devenu [Adresse 3].

Le 1er septembre 2010, Madame [L] [U] a donné à bail à Madame [Y] [O] [N] un logemet sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros, hors charges. Le contrat de bail a été renouvelé, par acte signé le 13 décembre 2022.

Suivant acte notarié en date du 17 novembre 2011, Madame [L] [U] a fait donation de la nue-propriété de la parcelle cadastrée section HY n°[Cadastre 6] à sa fille Madame [P] [O] [U].

Par courrier en date du 28 novembre 2022 adressé à Madame [Y] [O] [I], le Directeur général de l’Agence Régionale de Santé ([Localité 7]) à conclu à la suite du contrôle de salubrité effectué le 27 octobre 2022 que le logement présentait « les caractéristiques d’un logement insalubre en raison notamment :

d’écoulement d’eaux grises à même le sol

de défaut de collecte et d’évacuation des eaux pluviales

de la présence de remontées capillaires, d’infiltration d’eau et d’entrée d’air parasite attestant de défauts d’étanchéité du bâti

d’une humidité excessive dans toutes les pièces du logement

de défauts de ventilation des pièces de service

de la dégradation des revêtements intérieurs ».

En considération du rapport de l'[Localité 7] en date du 07 février 2023, relevant un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants du logement litigieux, le Préfet de la Réunion a rendu un arrêté de traitement de l’insalubrité relatif audit immeuble le 21 juillet 2023, par lequel, il enjoint à Madame [L] [U] et Madame [P] [O] [C] en qualité de propriétaires du logement, de procéder au plus tard dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté, aux travaux suivants :

Etanchéité et isolation thermique : réfection ou mise en place des éléments nécessaires à la collecte et à l’évacuation des eaux pour les parties qui en sont dépourvues ; et traitement des remontées capillaires de la cuisine et du séjour

Equipements : réfection du système d’assainissement suivant les préconisations du service public de l’assainissement non-collectif ; et réfection des ouvrages d’assainissement afin d’éviter notamment les écoulements d’eaux usées à même le sol et les odeurs

Structure et isolation : réfection des menuiseries intérieures (porte Wc R+1) ; et réagencement du logement de façon à ce que l’ouverture des wc (rdc) ne se fasse pas directement sur la cuisine ou le séjour

Humidité et aération : toutes mesures nécessaires pour remédier aux défauts de ventilation des pièces de service (salle de bain, wc, cuisine) en créant des amenées d’air frais en partie basse, et des extractions d’air vicié donnant sur l’extérieur, en partie haute ; et recherche des causes d’humidité, réalisation des travaux nécessaires à leur suppression et réfection des revêtements intérieurs dégradés

Réseaux et équipements : réfection des équipements de la cuisine : paillasses en carreaux détérériorée

Relogement provisoire des occupants pendant les travaux qui nécessitent la libération du logement.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 18 août 2023 à la demande de Madame [L] [U].

Se prévalant de l’insalubrité du logement et de l’insuffisance des travaux réalisés, Madame [Y] [O] [I] a, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, fait assigner Madame [L] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir :

dire et juger l’action recevable et bien fondée

condamner Madame [L] [U] à réaliser l’ensemble des travaux déterminés dans l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité en date du 21 juillet 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, à l’issue d’un dernier délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir

condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de santé et celui de ses trois enfants

condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 3612 euros en indemnisation du trouble de jouissance correspondant à 172 euros par mois entre janvier 2022 et août 2023 compris

condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 6000 euros en indemnisation de son préjudice moral

condamner Madame [L] [U] aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée successivement et a été retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

A l’audience du 20 octobre 2025, Madame [Y] [O] [I], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures par lesquelles elle demande à la juridiction de rejeter la fin de non recevoir soulevée par la défenderesse, de déclarer son action recevable et de faire droit à l’ensemble de ses demandes initiales.

Au soutient de ses prétentions, Madame [Y] [O] [I] estime son action recevable, Madame [P] [O] [U] n’ayant pas la qualité de bailleur et les dispositions de l’article 605 du Code civil ne régissant que les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire entre eux. Au visa des articles 1719 et suivants du code civil, elle déclare être fondée à solliciter la condamnation de Madame [L] [U] en qualité de bailleur à la réalisation des travaux tels que définis dans l’arrêté préfectoral du 21 juillet 2023 sous astreinte, la défenderesse n’ayant toujours pas remédié à l’état d’insalubrité du logement, ces travaux lui incombant. En outre, elle sollicite la réparation d’un préjudice de santé à son profit et celui de ses enfants, d’un trouble de jouissance ainsi que d’un préjudice moral.

A l’audience du 20 octobre 2025, Madame [L] [U], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières conclusions par lesquelles elle demande à la juridiction de céans de :

juger recevable l’ensemble des demandes formulé par Madame [L] [U]

juger que Madame [U] dispose de l’usufruit sur le bien cadastré HY [Cadastre 6] objet de la location

juger que les travaux préconisés par l’arrêté préfectoral en date du 21 juillet 2023 sont des travaux incombant au nu-propriétaire

juger irrecevable l’action dirigée à l’encontre de Madame [L] [U]

A titre subsidiaire :

juger que lors de l’entrée dans les lieux de Madame [I] en date du 1er septembre 2010 la maison était neuve

juger que Madame [U] a réalisé les travaux d’étanchéité et mise en place des systèmes de ventilation en date du 18 août 2023 soit moins d’un mois après émission de l’arrêté préfectoral du 21 juillet 2023

juger que Madame [I] a méconnu son obligation d’entretien du logement loué conformément aux dispositions de l’article 7c et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

juger que les travaux ayant été réalisés depuis le 18 août 2023, les demandes de Madame [I] sont sans objet

débouter Madame [I] de sa demande tendant à sa condamnation à réaliser l’ensemble des travaux déterminés dans l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité en date du 21 juillet 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, à l’issue d’un dernier délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir

juger que Madame [I] a méconnu son obligaton d’entretien des lieux loués durant dix ans

juger que Madame [I] s’est abstenue de signaler des désordres à Madame [U] duran dix ans

juger que Madame [I] est à l’origine du préjudice de jouissance allégué

juger que Madame [I] échoue à justifier que le préjudice de jouissance allégué résulte d’une violation par Madame [U] à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux

débouter Madame [I] de sa demande indemnitaire visant à sa condamnation au paiement de la somme de 3612 euros au titre du préjudice de jouissance allégué correspondant à 172 euros par mois entre janvier 2022 et août 2023 compris

condamner Madame [Y] [O] [I] à lui payer la somme de 498 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024

juger qu’en s’abstenant d’entretenir le logement donné en location, Madame [I] est à l’origine des préjudices allégués

juger qu’en s’abstenant de signaler l’existence des désordres à Madame [U], Madame [I] est à l’origine des préjudices allégués

juger que Madame [U] a réalisé les travaux d’étanchéité et mis en place des systèmes de ventilation en date du 18 août 2023 soit moins d’un mois après émission de l’arrêté préfectoral

juger que Madame [I] échoue à justifier d’une faute imputable à Madame [U] qui serait à l’origine des préjudices allégués

juger que Madame [I] échoue à justifier d’un lien de causalité entre les troubles respiratoires allégués et les désordres allégués

juger que Madame [I] échoue à justifier de la valeur du préjudice de santé allégué

débouter Madame [I] de sa demande et juger que ses enfants n’ont pas qualité à agir pour demander réparation d’un préjudice de santé

juger irrecevable la demande des enfants mineures au titre du préjudice de santé

débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice moral

A titre encore plus subsidiaire,

juger que le comportement fautif de Madame [I] justifie que le préjudice de jouissance allégué soit indemnisé à hauteur de 8% du montant du loyer supporté par Madame [I] soit à hauteur de 288.96 euros

débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice de jouissance allégué

En tout état de cause,

condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2170 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

juger qu’en cas de décision défavorable, l’exécution provisoire sera écartée du fait des désordres résultant de la négligence de Madame [I].

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [U] soulève une fin de non-recevoir, estimant que l’action de Madame [I] à son encontre est irrecevable, les travaux dont il est sollicité la condamnation, incombant au nu-propriétaire et non à l’usufruitier, au visa des articles 605 et 606 du Code civil. Sur le fond, elle soutient avoir réalisé l’ensemble des travaux prescrits par l’arrêté préfectoral et précise que certains d’entre eux incombent à la locataire, de sorte que ses demandes sont devenues sans objet. Elle ajoute que la locataire a méconnu son obligation d’entretien de la fosse septique et des équipements de cuisine, le logement ayant été loué neuf. Enfin, elle conclut au débouté des demandes indemnitaires de Madame [I], les désordres constatés étant imputables à la locataire pour défaut d’entretien ; la demanderesse ne justifiant ni d’un lien de causalité entre les désordres et les problèmes de santé invoqués, ni de démarches tendant à signaler à la bailleresse les difficultés alléguées. Subsidiairement, elle demande à la juridiction de réduire le préjudice pour trouble de jouissance de Madame [I] à la somme de 288,96 euros correspondant à 8% du loyer entre le mois d’août 2023 et le mois de mai 2025. Enfin, à titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, les charges locatives restant dues.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Il est constant que l’usufruitier, titulaire du droit de jouir de la chose, dont il peut profiter lui-même à titre personnel ou conférer la jouissance à un tiers contre un prix, se trouve soumis, dans ses rapports avec le locataire de l’immeuble sur lequel porte son usufruit, au statut du bailleur propriétaire, et est tenu personnellement envers le preneur aux obligations qui en découlent, telles l’obligation de délivrance conforme. Il lui appartient en conséquence de prendre en charge tous les travaux qui n’incombent pas au preneur, quelle qu’en soit la nature et sans pouvoir se retrancher derrière ses rapports avec le nu propriétaire tels qu’ils sont fixés par l’article 605 du code civil, lequel ne règle que les rapports légaux entre l’usufruitier et le nu propriétaire et non les relations contractuelles entre le bailleur et son locataire que cette répartition ne concerne pas.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail du 1er septembre 2010, renouvelé le 13 décembre 2022 soit postérieurement à la donation de la nue-propriété du 17 novembre 2011, a été uniquement conclu entre Madame [L] [U] et Madame [Y] [O] [I].

Dès lors, l’action de Madame [Y] [O] [I] dirigée à l’encontre de Madame [L] [U] en qualité de bailleresse, est recevable.

Sur la demande principale

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lee bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En outre, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

***

En l’espèce, Madame [Y] [O] [I] produit aux débats un compte rendu de visite à domicile en date du 23 janvier 2020 de ATMO Réunion, effectué sur préconisation médicale, qui constate une « forte contamination de moisissures (plafond de l’étage) et des soucis d’infiltration », une fosse « bouché avec très souvent des remontées d’eaux usées dans le garage et l’évier du bas », un « plafond très atteint par la moisissure » au niveau de la chambre du patient ; un état de la maison « problématique pour la santé de toute la famille » et conclut que « vu la grandeur des zones moisies et tous les soucis d’infiltration et de condensation l’intervention des professionnels est indispensable. Cependant la maison à mon point de vue est non décente et il y a risque d’aggravation de la santé des occupants. Je conseille de contacter l’ADIL pour voir les procédures et voir pour un relogement rapide ».

A cela s’ajoute un rapport d’enquête effectué par SOLiHA Réunion le 22 mars 2021 qui a relevé des désordres tant au niveau du bâtiment que du logement à savoir d’une part, l’existence de sources de pollution olfactive (résurgence de la fosse septique et dysfonctionnement de l’assainissement), l’écoulement d’eaux usées (eaux grises) à même le sol, un défaut d’étanchéité de la fosse septique et un manque de solidité des éléments (absence de gouttière) et d’autre part, des remontées capillaires (chambre 1,2,3, cuisine, séjour, salle de bain, cage d’escalier, logement), la présence de moisissures (au niveau des chambres et de la salle de bain), la dégradation des revêtements par infiltrations d’eau ou condensation (séjour cage d’escalier), l’absence d’orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute dans les WC et la salle de bain, l’absence d’ouvrant sur l’extérieur et de dispositif d’amenée d’air frais en partie basse ainsi que l’absence de dispositif d’extraction de l’air vicié en partie haute au niveau des WC, et le rejet de l’air vicié des cabinets d’aisance dans les circulations communes avec un défaut d’aménagement conduisant à l’évacuation de l’air vicié dans les pièces principales.

Il est justifié qu’à la suite de cette enquête, un contrôle de salubrité a été effectué le 27 octobre 2022 à l’issue duquel, le Directeur général de l'[Localité 7] a conclu par courrier du 28 novembre 2022, que le logement présentait les caractéristiques d’un logement insalubre en raison d’écoulement d’eaux grises à même le sol, de défaut de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, de la présence de remontées capillaires, d’infiltration d’eau et d’entrée d’air parasite attestant de défauts d’étanchéité du bâti, d’une humidité excessive dans toutes les pièces du logement, de défauts de ventilation des pièces de service et de la dégradation de revêtements intérieurs ; ce qui a donné lieu à un arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité du logement litigieux en date du 21 juillet 2023.

Dans le cadre de cet arrêté, le préfet de la Réunion met en demeure les propriétaires du logement loué de prendre différentes mesures propres à remédier à l’insalubrité du logement pour mettre fin au danger pour la santé et la sécurité des occupants et notamment les risques de survenue ou d’aggravation de pathologies pulmonaires, asthmes et allergies, dans un délai de six mois. Cet arrêté précise que l’hébergement des occupants doit être assuré par le propriétaire pendant toute la durée des travaux qui doivent être réalisés en leur absence.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, non contestés par la défenderesse, faisant état d’importants désordres et d’une humidité excessive affectant toutes les pièces du logement, que celui-ci présente un caractère indécent.

Aussi, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire apparaît fondé à solliciter sa mise en conformité.

Sur la réalisation des travaux

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement a été loué neuf.

Pour autant, les constatations faites par ATMO Réunion, SOLiHI et l'[Localité 7] de la Réunion démontrent l’existence de désordres importants affectant le logement loué dans sa structure même, de sorte que les travaux de mise en conformité du logement litigieux relèvent de la responsabilité du bailleur.

En effet, les travaux prescrits par le Préfet dans le cadre de l’arrêté en date du 21 juillet 2023 ont vocation à remédier à l’insalubrité du logement et sont à la charge du bailleur dès lors qu’ils ont une origine structurelle.

Contrairement à ce que prétend la défenderesse, les désordres constatés au niveau du système d’assainissement ne relèvent pas d’un simple défaut d’entretien mais d’un problème structurel nécessitant sa réfection, celui-ci ne répondant pas aux préconisations du service public de l’assainissement non-collectif. De la même manière, le réagencement du logement qui constitue un désordre structurel, n’a pas une vocation purement esthétique mais tend à remédier au rejet de l’air vicié dans les pièces principales. Enfin, en l’absence d’élément contraire, la réfection des revêtements intérieurs et équipements dégradés en raison de l’humidité excessive et de manière générale en raison de l’insalubrité du logement, sont à la charge du bailleur, qui ne rapporte d’ailleurs pas la preuve de manquements imputables à la locataire.

Il convient, en outre, de rappeler que le locataire qui reste dans les lieux ne commet aucune faute de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité de délivrer un logement décent, de sorte qu’il ne saurait reprocher à la demanderesse de s’être maintenue dans les lieux avec sa famille et d’avoir accepté le renouvellement du bail, alors qu’il revenait au bailleur de lui délivrer un logement décent en contrepartie du loyer perçu.

Les travaux tels que prescrits dans l’arrêté préfectoral du 21 juillet 2023 sont donc bien à la charge du bailleur.

Madame [L] [U] justifie, à l’appui d’un procès-verbal de constat dressé le 18 août 2023 et d’une facture, avoir procédé aux travaux suivants :

changement des portes et peintures refaites

installation d’une trappe de visite au niveau des combles

joints faits autour du bac à douche

installation de six aérateurs sur les débordements de toiture

En revanche, elle ne justifie pas avoir conformément aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 21 juillet 2023 procédé à :

la réfection ou mise en place des éléments nécessaires à la collecte et à l’évacuation des eaux pour les parties qui en sont dépourvues

au traitement des remontées capillaires de la cuisine et du séjour

la réfection du système d’assainissement suivant les préconisations du service public de l’assainissement non-collectif

la réfection des ouvrages d’assainissement afin d’éviter notamment les écoulements d’eaux usées à même le sol et les odeurs

la réfection des menuiseries intérieures

le réagencement du logement de façon à ce que l’ouverture des wc (RDC) ne se fasse pas direction sur la cuisine ou le séjour

toutes mesures nécessaires pour remédier aux défauts de ventilation des pièces de service en créant des amenées d’air frais en partie basse

recherches des causes d’humidité, réalisation des travaux nécessaires à leur suppression

réfection des équipements de la cuisine : paillasse en carreaux détériorée

Il s’ensuit que la bailleresse n’a pas réalisé l’ensemble des travaux prescrits en vue de remédier à l’insalubrité du logement et que les travaux qu’elle a effectués, sans relogement de la locataire, sont manifestement insuffisants, en l’absence d’arrêté préfectoral de mainlevée à la suite desdits travaux, le procès-verbal dressé le 18 août 2023 faisant, par ailleurs, état de traces d’humidité persistantes au niveau des murs et de la cage d’escalier.

Dès lors, Madame [L] [U] sera condamnée à réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes à titre de dommages et intérêts

Il résulte de tout ce qui précède que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent est caractérisé et ouvre droit à réparation.

Toutefois, la preuve d’un préjudice en lien avec la faute contractuelle doit être prouvée par la demanderesse, la charge de la preuve lui incombant.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance suppose, par définition, la démonstration d’une privation ou d’un trouble affectant l’usage normal d’une chose ou l’intérêt qu’elle procure .

En l’espèce, au regard des désordres constatés, affectant l’ensemble des pièces du logement, des moisissures relevées et de la présence d’une humidité excessive, il est manifeste que la locataire n’a pu jouir normalement du logement loué.

Au regard de l’ampleur des désordres, des moisissures et traces d’humidité retrouvées dans l’ensemble des pièces du logement, il apparaît justifié de fixer son préjudice à hauteur de 172 euros par mois, tel que sollicité en demande. Toutefois, la locataire ne justifiant pas avoir signalé ces désordres au bailleur avant la mise en œuvre de la procédure contradictoire de traitement de l’insalubrité, lancée par courrier du 10 février 2023, son préjudice sera limité à la période allant du 10 février 2023 au 31 août 2023 (avant suspension des loyers).

En conséquence, Madame [L] [U] sera condamnée à verser à Madame [Y] [O] [I] la somme de 1204 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice de santé

Madame [Y] [O] [I] sollicite la réparation de préjudices de santé en son nom et en qualité de représentant légal de ses enfants, [K], [V] et [R] [A].

Il ressort des pièces versées que sa fille [K] présente une dermatite atopique sévère, un asthme persistant, un asthme allergique ainsi qu’une hypersensibilité aux acariens, aux poils de chiens et de chat. Si les difficultés de santé relevées chez cet enfant ne sont pas uniquement dues à l’état d’insalubrité de la maison, force est de constater que les désordres relevés ont nécessairement contribué à cet état, qui a d’ailleurs motivé l’intervention de ATMO Réunion pour vérifier la qualité de l’air au domicile.

La demanderesse justifie également d’un suivi régulier pour des symptômes évocateurs de sinusites depuis 2010 soit son entrée dans les lieux, de sorte que son préjudice apparaît également caractérisé.

En revanche, il n’est pas justifié de suivis médicaux réguliers concernant [V] et [R], ni de lien de causalité entre leurs pathologies et l’état du logement.

Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [U] sera condamnée à verser à Madame [Y] [O] [I] en son nom propre la somme de 500 euros au titre de son préjudice de santé et à lui verser es qualité de représentant légal de [K] [A] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, si Madame [Y] [O] [I] ne justifie pas avoir signalé les désordres relevés au bailleur préalablement à la procédure de traitement d’insalubrité, il est manifeste qu’elle vit dans un logement indécent depuis plus de deux ans, qu’elle a dû entreprendre plusieurs démarches en vue de faire constater l’état d’insalubrité du logement et une procédure judiciaire pour obtenir la réalisation de travaux, les travaux de la bailleresse s’étant avérés insuffisants pour y remédier, celle-ci n’ayant pas davantage proposé de solution de relogement à la locataire le temps des travaux.

Dès lors, son préjudice moral est caractérisé. Aussi, Madame [L] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges locatives

Il résulte de l’application de l’article 1641 du code général des impôts et de la jurisprudence constante y afférent que, si la taxe sur les ordures ménagères fait partie des charges récupérables et qu’elle peut à ce titre être répercutée sur le locataire par le bailleur, le prélèvement au profit de l’Etat qui représente 5,4 % de la taxe ne peut être mis à la charge du locataire dès lors qu’il constitue la contrepartie d’un service ne profitant qu’au bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Néanmoins, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque les locaux sont visés par un arrêté de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du même code, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il résulte de la réponse ministérielle à question écrite n° 67753 publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit, en effet, que le loyer ou toute redevance équivalente, à l’exception des charges, cesse d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou son affichage.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du logement litigieux en date du 21 juillet 2023 a été notifié à la locataire le 1er août 2023. Il lui a été précisé que le loyer cessait d’être dû à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la notification de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité mais qu’elle restait redevable des charges locatives.

Madame [L] [U] verse aux débats un avis de taxe foncière pour l’année 2024 faisant état d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 498 euros.

Madame [Y] [O] [I] ne justifie d’aucun paiement à ce titre.

Dès lors, s’agissant d’une charge locative due, Madame [Y] [O] [I] sera condamnée à verser à Madame [L] [U] la somme de 498 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Madame [L] [U] sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [Y] [O] [I] recevable en son action,

CONDAMNE Madame [L] [U] à réaliser l’ensemble des travaux prescrits par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité n° 23-1534 SPCSJ en date du 21 juillet 2023, dans le logement sis [Adresse 2], à savoir :

la réfection ou mise en place des éléments nécessaires à la collecte et à l’évacuation des eaux pour les parties qui en sont dépourvues

le traitement des remontées capillaires de la cuisine et du séjour

la réfection du système d’assainissement suivant les préconisations du service public de l’assainissement non-collectif

la réfection des ouvrages d’assainissement afin d’éviter notamment les écoulements d’eaux usées à même le sol et les odeurs

la réfection des menuiseries intérieures (porte wc R+1)

le réagencement du logement de façon à ce que l’ouverture des wc (RDC) ne se fasse pas direction sur la cuisine ou le séjour

toutes mesures nécessaires pour remédier aux défauts de ventilation des pièces de service (salle de bains, wc, cuisine) en créant des amenées d’air frais en partie basse et des extractions d’air vicié donnant sur l’extérieur, en partie haute

les recherches des causes d’humidité, réalisation des travaux nécessaires à leur suppression et réfection des revêtements intérieurs dégradés

la réfection des équipements de la cuisine : paillasse en carreaux détériorée

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et ce, pendant une durée de 6 mois,

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à Madame [Y] [O] [I] la somme de 1204 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à Madame [Y] [O] [I] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de santé,

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à Madame [Y] [O] [I] es qualité de représentant légal de [K] [A] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de santé,

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à Madame [Y] [O] [I] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [Y] [O] [I] à verser à Madame [L] [U] la somme de 498 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Madame [L] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [U] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE