TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/03569 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7NN

Jugement du 14 Mars 2025

N° : 25/223

S.C.I. MEDA

C/

[H] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GRENARD

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LAPORTE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. MEDA

[Adresse 15]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélie GRENARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2016, la société civile immobilière TDMG a consenti un bail d’habitation à M. [H] [Z] et Madame [F] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 12] [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Le bailleur fait valoir que Mme [Y] a rapidement quitté les lieux et démontre que, par avenant du 14 avril 2018, Mme [J] [S] est devenue colocataire de Monsieur [Z], jusqu’au 31 juillet 2018.

Suivant attestation émanant de Me [M] [I], notaire, la SCI TDMG a vendu, le 2 août 2021, à la SCI MEDA le corps de bâtiments situé au lieu-dit [Adresse 6] à [Adresse 13] (35190). La SCI MEDA est donc devenue le bailleur de M. [Z] et Mme [S].

Par jugement du 22 novembre 2024, la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [S] a été ordonnée.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, la SCI MEDA a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme principale de 1409 euros au titre de l’arriéré locatif, et ce dans un délai de six semaines. Ce commandement fait égaelment sommation à M. [Z] d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation délivrée le 26 avril 2024, la société civile immobilière MEDA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard et suppression du délai de deux mois pour quitter les loeux et de la trêve hivernale. La SCI MEDA sollicite également la condamnation de M. [Z] au paiement des sommes suivantes :

2931 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

les loyers dus du 1er février 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprennant les frais de commissaire de justice liés à la signification du commandement de payer et à l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 31 janvier 2025, la société civile immobilière MEDA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative, à la somme de 10 131 euros. Elle soutient que sa demande de résiliation du bail pour troubles du voisinage est recevable puisqu’il s’agit d’une action en résiliation de bail, si bien que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables. Elle ajoute que l’attestation d’assurance habitation produite par M. [Z] n’est pas valable puisqu’elle est établie au nom de Mme [S] qui ne vit plus dans le logement.

M. [H] [Z], lui aussi représenté par son avocat, sollicite l’aide juridictionnelle provisoire et demande à la juridiction de bien vouloir :

— déclarer la SCI MEDA irrecevable en ses demandes de résiliation et d’expulsion fondées sur un trouble anormal du voisinage, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’ayant pas été respectées,

— accorder un délai de paiement de 24 mois à M. [H] [Z],

— accorder à M. [Z] un délai d’expulsion de 24 mois,

— débouter la SCI MEDA de toutes ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SCI MEDA à payer à M. [Z], la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SCI MEDA aux entiers dépens.

Par note en délibéré du 3 février 2025, la SCI MEDA a maintenu ses demandes et précisé que M. [Z] n’est absolument pas à jour du paiement de ses loyers, contrairement à ce qu’il soutient. Elle a produit la copie du jugement du 22 novembre 2024 ayant prononcé l’expulsion de Mme [S] et une attestation complémentaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société civile immobilière MEDA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, l’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune tentative de résiliation amiable du litige si bien que la demande de résiliation de bail fondée sur la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage est irrecevable, étant précisé que le législateur n’a pas distingué selon que la demande de reconnaissance d’un trouble du voisinage tend à la résiliation du bail ou à un autre fondement.

La demande de résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage sera donc déclarée irrecevable, faute de tentative préalable de résiliation amiable du litige.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 août 2023, M. [H] [Z] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1409 euros qui y était mentionnée.

La société civile immobilière MEDA verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2024, M. [H] [Z] lui devait la somme de 3461 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 3 461 euros à la société bailleresse.

La SCI MEDA soutient que la dette locative a, par la suite, continué d’augmenter l’arriéré locatif s’élevant, selon elle, à plus de 10 000 € au jour de l’audience. Cependant, faute de production par la société bailleresse d’un décompte actualisé de la dette locative, l’arriéré locatif demeurera fixé au 23 septembre 2024, date du dernier décompte produit.

Compte-tenu de ce montant de 3461 euros, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [H] [Z] et son expulsion, sans qu’il y ait lieu d’examiner l’auter motif de résiliation du bail invoqué par la société bailleresse.

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [H] [Z] affirme avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et soutient que sa situation tend à se stabiliser. Il ne le démontre toutefois absolument pas et le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 23 septembre 2024 fait état d’un dernier paiement remontant au 2 avril 2024, si bien qu’il n’est absolument pas démontré que le locataire a repris le paiement de son loyer courant.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre le prononcé de la résiliation du bail.

M. [Z] fait toutefois état de faibles revenus (la déclaration de revenus qu’il produit fait état d’un revenu fiscal de référence d’un peu plus de 14 000 € en 2022). Cet élément est corroboré par le diagnostic social et financier qui mentionne qu’il perçoit des revenus mensuels de 1026 € constitués de l’aide au retour à l’emploi. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans un délai de 24 mois.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [Z] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail qui lui a été consenti par la SCI TDMG.

La SCI MEDA ne soulève aucun moyen recevable de nature à justifier sa demande de suppression des délais d’expulsion, étant précisé que ses demandes fondées sur la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage sont irrecevables et que, les difficultés de paiement rencontrées par M. [Z] ne caractérisent pas sa mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L.412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion du locataire soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans l’exécution, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par le locataire.

La demande d’astreinte sera donc rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 15 mars 2025, le bail étant résilié à compter du 14 mars 2025. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MEDA ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société civile immobilière MEDA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à M. [H] [Z],

DECLARE irrecevable, faute de tentative préalable de résiliation amiable du titige, la demande de résiliation du contrat de bail fondée sur un trouble anormal de voisinage.

PRONONCE la résiliation, à compter de ce jour, du bail d’habitation conclu le 21 octobre 2016 entre la SCI MEDA venant aux droits de la SCI TDMG, d’une part, et M. [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 11] [Adresse 8] à Québriac (35190),

ORDONNE à M. [H] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 10] à [Adresse 13] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la SCI MEDA de ses demandes d’astreinte et de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale,

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer à la société civile immobilière MEDA la somme de 3461 euros (trois mille quatre cent soixante et un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024,

AUTORISE M. [H] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 144 euros (cent quarante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer à la SCI MEDA le loyer et les charges dues en application du contrat de bail, du 24 septembre 2024 à la date de résiliation du bail intervenant le 14 mars 2025,

CONDAMNE M. [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 15 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer à la société civile immobilière MEDA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 août 2023 et de l’assignation du 26 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge