TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/00214 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDWT

N° MINUTE : 26 / 0047

JUGEMENT

DU 30 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 6] [Adresse 3] [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à M^e Françoise LAW-YEN

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

N° RG 25/00214 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDWT – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 30 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 7 février 2008 prenant effet immédiatement, la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Monsieur [G] [X] un logement sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 551 euros, dont 51,42 euros de provisions sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 8 juillet 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 7 029,36 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice, remis à personne, en date du 14 janvier 2025, la SIDR a fait assigner Monsieur [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir :

juger son action recevable et bien fondée,

constater la résiliation de plein droit du bail litigieux par l’effet de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois imparti et le défaut de paiement répété du loyer et des charges à leurs termes,

juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 septembre 2024,

ordonner son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de leurs biens avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par le défendeur, lors de la restitution des clefs, et ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés,

juger qu’elle sera libre de disposer des biens ou effets retirés du logement, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement,

fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives (réf décembre 2024 : 668,77 euros par mois), ce à compter du 9 septembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

condamner le défendeur à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,

condamner le défendeur à lui verser la somme de 9 289 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juillet 2024 sur la somme de 7 029,36 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,

débouter le défendeur de toute éventuelle demande de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux,

à titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges, et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,

dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,

en tout état de cause,

condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur aux entiers dépens, dont les frais de signification du commandement de payer, de la notification au préfet et de l’expulsion, s’il y a lieu,

débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 12 mai 2025, la SIDR, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.

Cité à personne Monsieur [G] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

Compte tenu de difficultés de service, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 décembre 2025.

A l’audience du 08 décembre 2025, la SIDR, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a produit un décompte actualisé au 20 mai 2025.

Monsieur [G] [X] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier dressé le 24 avril 2025 a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que M. [G] [X] perçoit une pension de retraite d’un montant de 1 400 euros par mois et supporte, outre le paiement des charges courantes, le paiement d’un loyer de 350 euros par mois. Selon l’évaluation sociale, le défendeur reconnaît sciemment ne pas régler la totalité de son loyer, en réponse à des travaux non réalisés au sein du logement d’une part et d’autre part, estimant que l’Etat lui est redevable au regard de son parcours de vie. Il a refusé toute proposition d’accompagnement.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Régulièrement cité à personne, M. [G] [X] n’a pas comparu.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 mai 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 7 février 2008 contient une clause résolutoire en son article 7 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait signifier un commandement de payer visant cette clause le 8 juillet 2024 pour la somme en principal de 7 029,36 euros au titre des loyers impayés.

Si des versements ont été effectués par le locataire en août et septembre 2024, il ressort du décompte versé aux débats qu’il n’a pas soldé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Dès lors, à défaut de paiement intégral des causes du commandement du 08 juillet 2024, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 septembre 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, M. [G] [X] devient occupant sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la société demanderesse à procéder à leur enlèvement et à en disposer librement, ces demandes demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A cet égard, il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Enfin, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

En l’espèce, M. [G] [X] est tenu, selon les termes du contrat de location, suivant révision de mars 2024, d’un loyer d’un montant de 668,77 euros, charges comprises.

La SIDR produit un décompte démontrant que M. [G] [X] est redevable de la somme de 9.492,63 euros à la date du 2 janvier 2025 et de la somme de 8 858,07 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise.

M. [G] [X], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’arriéré locatif, au titre des loyers impayés arrêtés au 8 septembre 2024, échéance de septembre 2024 comprise, s’élève à la somme de 8 120,38 euros, hors frais de recouvrement.

M. [G] [X] sera, par conséquent condamné, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 pour la somme de 7029,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 8 septembre 2024, M. [G] [X] cause un préjudice à la société bailleresse qui sera réparée par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 09 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [G] [X], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 et de la notification au préfet. Il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d’expulsion qui demeurent hypothétiques.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion présentée par la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2008 entre la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, et M. [G] [X] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 septembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [G] [X] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [G] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement et la libre disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [G] [X] à payer à la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8 120,38 (huit mille cent vingt et trente-huit centimes) euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 8 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 pour la somme de 7029,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail soit la somme de 668,77 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE, et, au besoin, CONDAMNE M. [G] [X] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux remise des clefs comprises ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la Société Immobilière du Département de [Localité 4] (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 4] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE