N° RG 23/10203 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MMNM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 23/10203 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MMNM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Gauthier BAUTZ

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

APPRILL-THOMPSON

M^e Gauthier BAUTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société ADOMA,

Immatriculée au RCS de Paris sous le n°788 058 030

Représentée par son Président du Conseil d’Administration

[Adresse 2]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [N]

né le 04 février 1989 à [Localité 8]

[Adresse 7]

Sis [Adresse 1]

Association TANDEM,

ès -qualités de curateur de Monsieur [N] [L]

[Adresse 5]

représentés par M^e Gauthier BAUTZ,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant « contrat de résidence » du 28 août 2014, la SAEM ADOMA a attribué à Monsieur [L] [N] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement n°A806 dans la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée d’un mois à compter du 1er septembre 2014, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 364,66 €, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant, et évoluant de chaque année en fonction des règles fixées à l’article 10 de la convention avec l’Etat, reproduit en annexe 1 jointe.

Par lettre de mise en demeure du 3 octobre 2023, signifiée par commissaire de justice le 4 octobre 2023 à Monsieur [L] [N] par dépôt à l’étude de Me [D] [S], commissaire de justice à [Localité 8] et le 5 octobre 2023 par remise à personne morale en ce qui concerne l’Association TANDEM, curateur de Monsieur [L] [N], la SAEM ADOMA a rappelé à Monsieur [L] [N] la clause résolutoire prévue à l’article 1 du règlement intérieur du contrat de résidence ainsi que les obligations de l’article 2 du règlement intérieur dudit contrat et l’a informé que :

* elle a constaté un manque d’hygiène de sa chambre entraînant un état notoire d’insalubrité et qu’en vertu de l’article 2 du règlement intérieur le résident fait son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que l’entretien des équipement éventuellement fournis par ADOMA ;

* elle le mettait en demeure de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures ;

* et qu’un mois après l’expiration de ce délai, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise.

Puis par actes de commissaire de justice délivrés le 7 décembre 2023 et le 6 décembre 2023, la SAEM ADOMA a assigné respectivement Monsieur [L] [N] et son curateur, l’Association TANDEM, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, sur le fondement des articles L633-2 et suivants ainsi que 1103 et 1104 du Code Civil :

— PRONONCER, au besoin CONSTATER la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [L] [N], représenté par l’Association TANDEM en qualité de curateur ;

— en conséquence, ORDONNER son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement occupé dans le foyer ADOMA, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais des défendeurs, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— SUPPRIMER le délai du commandement prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— DIRE et JUGER qu’à défaut d’évacuation volontaire des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, les défendeurs seront condamnés à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la redevance mensuelle actuelle augmentée de l’avance sur charges ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée au 1er janvier de chaque année, en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N], représenté par l’Association TANDEM, es-qualité de curateur, au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N], représenté par son curateur, l’Association TANDEM, aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience du 30 janvier 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 16 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAEM ADOMA , représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Elle y ajoute une demande de débouté des demandes de Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* le constat de commissaire de justice sur ordonnance en date du 4 décembre 2023 ainsi que la sommation interpellative effectuée par acte de commissaire de justice le même jour, ne sont pas nuls ; qu’en effet, l’ordonnance sur requête est rendue exécutoire au seul vu de la minute, de sorte que la signification au défendeur et, a fortiori à son curateur, est facultative ; qu’en l’espèce, la remise de la copie de l’ordonnance et de la requête, qui constitue une signification, a été faite à 10h05 soit antérieurement aux opérations de constat ; qu’une remise à personne était impossible en raison de l’absence du défendeur ; que la sommation interpellative, réalisée en cours de constat, n’encourt aucune nullité ;

* Monsieur [L] [N] n’a pas respecté les termes des articles 1 et 2 du règlement intérieur faisant partie intégrante du contrat de résidence paraphé et signé par lui-même notamment en ce qui concerne le nettoyage et le bon entretien de son logement ; que celui-ci se trouve dans un état de saleté indescriptible ; que cet état présente un risque pour l’hygiène et la salubrité collective ; que Monsieur [L] [N] ne s’est pas exécuté dans les délais mis en compte dans la mise en demeure et qu’elle peut solliciter le constat de la résiliation de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 11 du contrat de résidence ;

* la résiliation peut également être prononcée, Monsieur [L] [N] n’ayant pas respecté, outre l’obligation de nettoyage, les obligations des articles 9 et 10 du règlement intérieur relatif à l’interdiction d’accueillir des personnes dans le logement pendant plus de trois mois par an et sans autorisation ; qu’elle justifie que Monsieur [L] [N] a hébergé un tiers pendant plus de trois mois sans autorisation ; qu’elle démontre également que malgré les déclarations de son résident, un défaut d’entretien flagrant de l’appartement perdure et que l’équipement est dégradé.

Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM, tous deux représentés par leur conseil, ont repris les prétentions et moyens développés dans les conclusions du 19 mai 2025.

Ils demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— annuler le constat et la sommation interpellatrice établis le 4 décembre 2023 par Me [S], Commissaire de Justice ;

— débouter la SAEM ADOMA de l’intégralité de ses demandes ;

— subsidiairement :

* lui octroyer les délais d’évacuation les plus larges ;

* dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— condamner la SAEM ADOMA aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’association TANDEM, fait valoir que :

* le constat réalisé le 4 décembre 2023 par commissaire de justice et la sommation interpellative du même jour doivent être annulés aux motifs que les dispositions de l’article 495 alinéa 3 du Code de Procédure Civile n’ont pas été respectées puisque la signification de l’ordonnance ayant autorisé une mesure d’instruction avant tout procès ne peut tenir lieu de remise de l’ordonnance et de la requête à celui à qui la mesure est opposée ; qu’en outre cette remise doit nécessairement avoir lieu préalablement à l’exécution de l’ordonnance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en outre, en vertu de l’article 467 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, toute signification faite à la personne protégée doit être faite, à peine de nullité, au curateur, même pour un acte exclu du régime de l’assistance ; qu’en l’espèce une telle signification n’a pas été faite ; qu’il en va de même pour la sommation interpellative, celle-ci n’ayant pas été signifiée à son curateur ; qu’il s’agit de nullités de fond ;

* les actes précités étant nuls, la SAEM ADOMA ne prouve pas les manquements qu’elle lui reproche ; qu’en outre, la résiliation doit s’apprécier au moment où la juridiction statue ; qu’il démontre avoir mandaté une entreprise spécialisée pour procéder au désencombrement, au nettoyage et à la désinfection complète du logement ; qu’en outre, il n’héberge plus Monsieur [P], ce dernier étant décédé le 1er février 2025 : que la SAEM ADOMA n’a aucun motif pour solliciter la résiliation du bail ;

* il démontre avoir effectué des démarches pour pouvoir trouver un nouveau logement mais que ses démarches n’ont pas pu aboutir ; qu’il convient donc de lui octroyer les délais les plus larges; que rien ne justifie la suppression du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [L] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 1134, applicables à la présente procédure, le contrat étant antérieur au 1er octobre 2016, devenu 1103 et 1104 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Avant de vérifier si les conditions de constat de la clause résolutoire sont acquises ou s’il y a lieu de résilier le bail, il convient de vérifier si, tel que le soutien Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM, le constat de commissaire de justice sur ordonnance en date du 4 décembre 2023 ainsi que la sommation interpellative réalisée le même jour par le même commissaire de justice, sont nuls.

* Sur la nullité du constat sur ordonnance du 4 décembre 2023 et sur la nullité de la sommation interpellative du 4 décembre 2023

Il est constant que :

— par ordonnance du 10 novembre 2023, le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, a fait droit à la requête déposée par la SAEM ADOMA le même jour, et a désigné Maître [S], Commissaire de Justice à [Localité 8], pour se rendre dans le logement loué à Monsieur [L] [N] aux fins de constater l’état dans lequel se trouve ce logement et de faire toutes constatations utiles ;

— l’ordonnance précitée, précédée de sa requête, a été signifiée à Monsieur [L] [N] le 4 décembre 2023 à 10 heures 05 par dépôt à l’étude de Me [S], Commissaire de Justice à [Localité 8] ;

— le constat sur ordonnance a été réalisé par Me [S], Commissaire de Justice à [Localité 8], le 4 décembre 2023 à 10 heures 10 ;

— le même jour, et dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance précitée, Me [S] a procédé à une sommation interpellative à l’encontre de Monsieur [P] présent dans le logement loué à Monsieur [L] [N] ;

— la sommation interpellative a été signifiée à Monsieur [L] [N] le 4 décembre 2023, par dépôt à l’étude de Me [S], Commissaire de Justice à [Localité 8].

Il est constant que Monsieur [L] [N] est placé sous le régime de la curatelle renforcée selon jugement de révision de la mesure rendu par le Juge des Tutelles de Strasbourg en date du 25 juin 2021, pour une durée de 60 mois et que son curateur est l’Association TANDEM.

Conformément aux dispositions de l’article 467 alinéa 3 du Code Civil, à peine de nullité, toute signification faite à la personne sous curatelle l’est également au curateur.

Cette nullité est une nullité pour vice de fond tel que prévu par l’article 117 du Code de Procédure Civile, sans qu’il ne soit besoin de démontrer un grief.

Si l’article 495 du Code de Procédure Civile n’impose pas la nécessité d’une signification, l’ordonnance sur requête étant exécutoire au seul vu de la minute, l’article 495 alinéa 3 impose une remise d’une copie de la requête et de l’ordonnance à la personne à laquelle elle est opposée.

Cette remise doit précéder les opérations autorisées par l’ordonnance sur requête.

Or, ne pouvant remettre ladite ordonnance et copie de la requête à Monsieur [L] [N], celui-ci étant absent, le commissaire de justice a opté pour la signification de l’ordonnance.

La signification, en l’espèce, n’a pas pour but de rendre l’ordonnance exécutoire, mais de faire respecter les modalités requises à peine de nullité prévues par l’alinéa 3 de l’article 495 du Code de Procédure Civile et ainsi de faire respecter le principe du contradictoire.

Ainsi, en ayant opté pour la signification, et étant informé de l’existence d’une mesure de curatelle puisqu’ayant déjà fait signifier la mise en demeure de la SAEM ADOMA au curateur de Monsieur [L] [N], le commissaire de justice se devait, également, de faire signifier l’ordonnance et la copie de la requête à l’Association TANDEM.

Il en va de même pour la sommation interpellative, celle-ci ayant été signifié à Monsieur [L] [N], le commissaire de justice se devait également de faire signifier celle-ci au curateur, même pour un acte exclu de l’assistance du curateur.

Par conséquent, en l’absence de signification de l’ordonnance et de la copie de la requête, le constat sur ordonnance du 4 décembre 2023 doit être annulé, de même que la sommation interpellative du 4 décembre 2023.

Il sera ajouté qu’en tout état de cause, la signification par dépôt à l’étude cinq minutes seulement avant la conduite des opérations ne pouvait pallier le défaut de remise de la copie de l’ordonnance et de la requête à Monsieur [L] [N] exigée pour assurer le respect du principe de la contradiction.

* Sur le constat de résiliation du contrat de résidence

Conformément aux dispositions de l’article L 633-2 dernière alinéa du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, le respect d’un délai de préavis de un mois.

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

Ces dispositions sont reprises par l’article 11 du contrat de résidence ; ainsi il résulte de cet article que :

— le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat,

— la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Il résulte également de l’article 1 du règlement intérieur, paraphé par Monsieur [L] [N] que le règlement intérieur fait partie intégrante du contrat de résidence et qu’en cas de maque grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par la SAEM ADOMA, ladite résiliation prenant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 2 dudit règlement intérieur prévoit que le résident s’engage à faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que de l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma.

Par sa lettre de mise en demeure du 3 octobre 2023, signifiée par commissaire de justice le 4 octobre 2023 à Monsieur [L] [N], elle lui a rappelé les deux articles précités et lui a indiqué qu’elle avait constaté un manque d’hygiène de sa chambre entraînant un état notoire d’insalubrité. Elle l’informe également qu’à défaut pour lui de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures, délai qu’elle lui donne pour régulariser la situation, la résiliation du contrat serait acquise un mois après l’expiration de ce délai.

Le constat de commissaire de justice du 4 décembre 2023 effectué suite à l’ordonnance sur requête du 10 novembre 2023 ayant été annulé tel qu’indiqué précédemment, la SAEM ADOMA échoue à prouver l’absence de respect de sa mise en demeure dans le délai imparti, de sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de constat de la résiliation.

Néanmoins, il peut être statué sur la demande de résiliation sollicitée.

* Sur la résiliation judiciaire du contrat de résidence

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Les fautes du locataire doivent être appréciées au jour où le juge statue, ce qui lui permet de ne pas sanctionner un locataire qui, entre temps, a fait « amende honorable » et a mis un terme à son comportement répréhensible.

En l’espèce, la SAEM ADOMA se prévaut de deux manquements au règlement intérieur par Monsieur [L] [N], à savoir :

— un manquement à l’article 2 du règlement intérieur paraphé par Monsieur [L] [N] lequel fait partie intégrante du contrat de résidence et prévoit, tel que cela a déjà été indiqué précédemment, que le résident s’engage à faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que de l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma mais également que l’occupation du logement est exclusivement réservée aux clients titulaires d’un contrat de résidence souscrit avec Adoma ;

— un manquement à l’article 9 du règlement intérieur selon lequel chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition pour une période maximale de trois mois pas an à condition d’en avertir au préalable le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Elle indique effectivement que Monsieur [L] [N] ne nettoie pas son logement et ne l’entretient pas, que celui-ci est sale et envahi d’insectes et que les règles d’hygiène élémentaires ne sont pas respectées.

Elle affirme également que Monsieur [L] [N] a hébergé pendant plus de trois mois un dénommé [J] [P], lequel était présent lors du constat sur requête du commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, et avait indiqué, lors de la sommation interpellative du même jour, être hébergé régulièrement chez Monsieur [L] [N] depuis 3-4 mois.

Il appartient à la SAEM ADOMA, qui sollicite la résolution, de démontrer le manquement à ses obligations par Monsieur [L] [N].

Pour ce faire, elle se fonde essentiellement sur le constat de commissaire de justice du 4 décembre 2023 ainsi que sur la sommation interpellative du même jour.

Or, ces deux actes ont été annulés précédemment, de sorte qu’ils ne peuvent pas être pris en considération.

Elle produit également une attestation de Madame [H] [W] en date du 17 juin 2025, directrice régionale adjointe de la SAEM ADOMA, laquelle précise que lors de visites à domicile effectuées en date des 24 février et 24 mai 2025, il a pu être constaté un défaut d’entretien flagrant, l’équipement étant dégradé et que lors de l’inventaire réalisé le 17 juin 2025, le constat est identique, le logement étant encombré, dégradé et non entretenu et les règles d’hygiène élémentaires n’étant pas respectées.

Si cette attestation, à elle seule, ne peut pas valoir une preuve de l’état du logement de Monsieur [L] [N], il résulte des pièces produites par Monsieur [L] [N], lui-même, que le manquement aux obligations d’entretien du logement est récurrent.

En effet, et bien qu’il justifie avoir bénéficié d’une prise en charge de frais d’aide ménagère à raison de 120 heures par an à compter du 1er juillet 2022, il résulte de l’ordonnance du juge des tutelles du 18 avril 2024 que les rapports de l’Association TANDEM des mois d’octobre, décembre 2022, du 10 octobre 2023 et du 10 janvier 2024 que Monsieur [L] [N] cause de nombreuses difficultés dans la résidence ADOMA, notamment en raison de la présence récurrente d’un ami, Monsieur [U] [P], qui squatte son logement et que ledit logement est incurique et malentretenu.

En outre, il résulte de la facture HESTIA DÉPANNAGE produite par Monsieur [L] [N] en date du 22 septembre 2024 que la mission de celle-ci est de nettoyer et désencombrer les lieux. L’entreprise relève un logement complètement encombré et extrêmement sale, la présence de cafards et de punaises de lit. Il en résulte qu’il était prévu un traitement insecticide et un changement du matelas ainsi qu’un entretien intégral du logement et la fourniture de divers nécessaire pour le logement.

Contrairement à ce qu’indique la SAEM ADOMA, la mention déplacement avec 3 membres du personnel, le client n’a pas ouvert (100 € en sus) doit s’appliquer à une précédente visite laquelle est facturée 100 € de plus.

Ainsi, il est démontré que les règles d’hygiène n’étaient pas respectées et qu’il y avait un risque pour la salubrité collective, notamment en raison des cafards et punaises de lit.

S’il peut être entendu que l’absence d’entretien serait éventuellement dû à la présence de Monsieur [U] [P] et que Monsieur [L] [N] a fait le nécessaire pour que le logement soit nettoyé et désencombré, les éléments du dossier ne permettent pas de savoir si ce nettoyage a pu aller jusqu’au bout, l’entreprise HESTIA mentionnant par mail du 23 octobre 2024 y être retourné trois fois, sans plus de précisions, et indiqué y retourner pour vérifier l’état de l’infestation.

Il ne produit aucune pièce récente permettant de démontrer le passage régulier d’une femme de ménage, alors qu’il bénéficie d’une prise en charge de telles heures, ni d’une attestation permettant de savoir si le traitement des nuisibles a pu aller jusqu’au bout.

Ainsi au regard de ces éléments, la SAEM ADOMA démontre bien le manquement à l’obligation d’entretien.

En revanche, si le manquement à l’obligation prévue par l’article 9 du règlement intérieur (hébergement de tiers) a également été violée, il résulte des éléments du dossier que ce manquement a cessé; en effet tout d’abord, par ordonnance du 18 avril 2024le Juge des Tutelles a fait défense à Monsieur [L] [N] de recevoir dans la résidence ADOMA où se trouve son logement Monsieur [U] [P] et autorise le curateur à faire appel au concours de la force publique pour faire respecter cette obligation. En outre, Monsieur [P] ne se rend plus dans la résidence, celui-ci étant décédé le 1er février 2025.

Si seul le manquement à une obligation est démontré, ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de résidence liant Monsieur [L] [N] à la SAEM ADOMA.

En effet, il ne s’agit pas que de dégradation de matériel mais d’un défaut d’entretien récurrent qui peut entraîner un risque pour la salubrité collective, notamment au regard de la présence de nuisibles et de l’encombrement du logement qui permet le maintien ou la prolifération de ceux-ci.

La résiliation sera prononcée à la date de ce jour aux torts exclusifs de Monsieur [L] [N].

* Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [N], qui se retrouve, en raison de la résiliation, occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Enfin, la procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la présente décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

# Sur la demande de la SAEM ADOMA tendant à la suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Cependant, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

La SAEM ADOMA se prévaut des circonstances ayant conduit à la résiliation du bail pour solliciter la suppression de ce délai de deux mois.

Néanmoins, si Monsieur [L] [N] ne respecte pas son obligation d’entretien, sa mauvaise foi n’est pas démontrée et la SAEM ADOMA sera déboutée de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux.

# Sur la demande de délais de grâce sollicitée par Monsieur [L] [N]

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l’espèce, Monsieur [L] [N] justifie avoir entrepris des démarches pour retrouver un nouveau logement à savoir une demande de logement locatif social effectuée dès le 11 décembre 2020, renouvellée à plusieurs reprises dont le 5 janvier 2024.

Il démontre également avoir fait une demande auprès du SIAO et être inscrit sur une liste d’attente pour intégrer une structure d’accompagnement spécialisée.

Il ne produit aucun élément financier le concernant mais il est suivi dans le cadre d’une mesure de curatelle renforcée. Il paie ainsi actuellement la redevance mise à sa charge.

Il ne démontre pas ne pas être en mesure de pouvoir se reloger dans des conditions normales.

Il justifie ainsi être de bonne foi dans ses recherches de logement et de règlement du loyer. Néanmoins, il sera relevé qu’il a déjà pu bénéficier de délais de fait eu égard à la procédure et qu’il bénéficiera également des délais relatifs à la trève hivernale.

Ainsi, en l’état, il y a lieu de le débouté de ses demandes relatives à des délais à expulsion.

Néanmoins, en cas d’élément nouveau à faire valoir (vaines recherches pour trouver un logement, malgré de nouvelles démarches entamées, logement proposé mais à une date postérieure au commandement de quitter les lieux ou à la fin de la trève hivernale…), il pourra toujours saisir le Juge de l’Exécution d’une demande de délai une fois le commandement de quitter les lieux délivré.

* Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter de la présente décision, date de résiliation du bail, soit au 14 novembre 2025, à une somme correspondant au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM, sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 14 novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [N] , assisté de son curateur, qui succombe, aux dépens, lesquels ne comprendront toutefois pas le coût des mesures de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance sur requête rendue par le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 10 novembre 2023 et aux actes subséquents du 4 décembre 2023 ;

Il sera par conséquent débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [L] [N], assisté de son curateur, à verser à la SAEM ADOMA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

ANNULE le constat sur ordonnance du 4 décembre 2023 effectué suite à l’ordonnance sur sur requête rendue par le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 10 novembre 2023 ainsi que la sommation interpellative dressée par Me [S], Commissaire de Justice à [Localité 8], le 4 décembre 2023 ;

DEBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande de constat de résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur un logement n°A806 dans la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 28 août 2014 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur un logement n°A806 dans la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 28 août 2014 aux torts exclusifs de Monsieur [L] [N] à compter de ce jour, soit à compter du 14 novembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles l’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [L] [N] de sa demande tendant à l’obtention de délais à expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [N] , assisté par son curateur, l’Association TANDEM, à la SAEM ADOMA à compter du 14 novembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNE, en deniers ou quittance, Monsieur [L] [N] , assisté par son curateur, l’Association TANDEM, à payer à la SAEM ADOMA, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 14 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [N] , assisté par son curateur, l’Association TANDEM, de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N], assisté par son curateur, l’Association TANDEM, aux dépens, lesquels ne comprendront toutefois pas le coût des mesures de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance sur requête rendue par le Juge des Contentieux du Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 10 novembre 2023 et aux actes subséquents du 4 décembre 2023 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS