N° RG 24/00859 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3X4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/00859

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3X4

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

31 JANVIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [O] [R] [N]

né le 18 Mars 1931 à [Localité 6] (67)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Leslie ULMER, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Madame [P] [G]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2022, Monsieur [O] [R] [N] a loué à Madame [P] [G], un local vacant non meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 630 euros hors charges, outre 220 euros de provision sur charges, payable mensuellement et d’avance au domicile du bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, Monsieur [O] [R] [N] fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 9 877 euros au titre des loyers et charges échus à la date du commandement, mois d’avril 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, Monsieur [O] [R] [N] a fait délivrer à la locataire une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Un procès-verbal de carence a été dressé le 4 juin 2024 suite à une tentative de constat d’abandon du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [O] [R] [N] a fait assigner en référés Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

constater la résiliation du contrat de bail,en conséquence, constater que la locataire est occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,dire que le sort des biens meubles et objets se trouvant sur le lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer à titre de provision la somme de 11 577 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais du commandement de payer de 174,17 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 27 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [O] [R] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation,

Citée par acte délivré à étude, Madame [P] [G] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 3 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [O] [R] [N] verse aux débats le contrat de bail ainsi que le commandement de payer détaillant les sommes dues, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 26 juin 2024, date de l’assignation, la dette locative de Madame [P] [G] s’élève à la somme de 11 229 euros (déduction faite des taxes sur les ordures ménagères 2022 et 2023 qui ne sont pas justifiées par le bailleur) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner à titre provisionnel la locataire au paiement de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du contrat de bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Madame [P] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Il n’est pas sérieusement contestable que la partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par la défenderesse suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Madame [P] [G], occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [P] [G] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 11 229 euros, mois de juin 2024 inclus, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 juin 2024.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 avril 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [R] [N] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [P] [G] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 600 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2022 entre Monsieur [O] [R] [N] d’une part, et Madame [P] [G], d’autre part, concernant le logement au [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [G], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [R] [N], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à titre provisionnel à Monsieur [O] [R] [N] la somme de 11 229 euros (décompte arrêté au 26 juin 2024, mois de juin 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à titre provisionnel à Monsieur [O] [R] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [P] [G] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 11 229 euros, mois de juin 2024 inclus, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à Monsieur [O] [R] [N] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS