N° RG 25/00732 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ2S

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/00732 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ2S

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Esther OUAKNINE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE [W],

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous N° 323 707 208

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Esther OUAKNINE,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 69

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mars 2023 avec effet au même jour pour une durée de trois ans, la S.C.I. FONCIERE [W] a donné à bail à M. [R] [F] un logement à usage d’habitation type F1 rez-de-chaussée porte G, sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 420 € outre une provision sur charges de 40€.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FONCIERE [W] a fait signifier le 25 juillet 2024 à M. [R] [F] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 644,69 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 26 juillet 2024.

La S.C.I. FONCIERE [W] a fait assigner M. [R] [F] à l’audience du 7 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel des interventions du propriétaire seraient à prévoir dans le logement, présence de punaises de lit notamment, logement que le locataire souhaite quitter. Un plan d’accompagnement social lié au logement est demandé. L’APL couvrant une part importante du loyer, le locataire devrait être en capacité de reprendre le paiement du loyer résiduel.

La S.C.I. FONCIERE [W], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance au visa de l’article 1728 du code civil pour demander de :

— déclarer, juger et constater que le contrat de bail liant les parties est résilié de plein droit ;

En conséquence,

— ordonner l’évacuation immédiate de M. [R] [F] de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef des lieux qui lui sont donnés en location, et la condamner à lui restituer les clés et, ce sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Au besoin, autoriser le concours de la force publique.

— fixer à la somme de 434,69 € l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 25 septembre 2024 ;

— condamner en tant que de besoin, la partie défenderesse à lui payer ladite somme le ( de chaque mois entre ses mains et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— dire que ladite indemnité d’occupation portera des intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité ;

— condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 3 842,07 € au titre des arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner M. [R] [F] à payer un montant de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [R] [F] à payer un montant de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens incluant le coût du commandement de payer;

— dire et juger que la décision à intervenir sera exécutoire à titre provisoire.

Elle expose que la dette est actualisée à la somme de 4 523,14 € au 28 janvier 2025.

M. [R] [F] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 4 « Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 25 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement n’est intervenu depuis le 8 janvier 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024 à 24 heures.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

3. SUR LA DEMANDE D’EVACUATION

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse et des débats que celle-ci emploie invariablement le terme évacuation pour requérir l’expulsion demandant le concours de la force publique.

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

3.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La S.C.I. FONCIERE [W] produit un décompte arrêté à la date du 6 janvier 2025, quittancement du mois de janvier 2025 inclus, établissant que M. [R] [F] reste lui devoir à cette date la somme de 4 523,83 €.

M. [R] [F], non comparant, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, selon le décompte produit, le montant demandé par assignation à la date du 25 septembre 2024 est en réalité de 3 811,07 €.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 811,07 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce aucun paiement n’est intervenu depuis le 8 janvier 2024, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

6. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Selon l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, la S.C.I. FONCIERE [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [R] [F] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 mars 2023 avec effet au même jour entre la S.C.I. FONCIERE [W] et M. [R] [F] concernant un logement à usage d’habitation type F1 rez-de-chaussée porte G, sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, S.C.I. FONCIERE [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à S.C.I. FONCIERE [W] en deniers et quittances une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [R] [F] à verser à la S.C.I. FONCIERE [W] au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3 811,07 € (décompte arrêté à la date du 30 septembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE M. [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [R] [F] à verser à la S.C.I. FONCIERE [W] la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN