N° RG 25/06588 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06588 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

agissant par son Directeur Général

dont le siège est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine SOUDANT, substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06588 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé daté du 10 mars 2023, la SA IN’IL GRAND EST a consenti à Monsieur [B] [T] un bail d’habitation sur un logement ainsi qu’un stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 521,78 € concernant le logement et 65,54 € concernant le stationnement et une avance mensuelle sur charges de 90 €, soit une échéance mensuelle totale de 677,32 €.

Le 3 avril 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre la SA IN’IL GRAND EST et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 796,52 € arrêtée au 17 janvier 2025 et correspondant au solde des loyers et charges des mois d’octobre 2024 à janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de Monsieur [B] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 1.685,43 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 796,52 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamnation de Monsieur [B] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation de Monsieur [B] [T] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses demandes, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle ajoute être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 26 mai 2025.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance.

Elle déclare que la dette actualisée au 7 décembre 2025 est de 1.817,43 €, Monsieur [B] [T] ayant procédé au règlement de la somme de 677 €.

Elle indique ne pas s’opposer au délais de paiement proposés par Monsieur [B] [T] d’un montant de 61 € par mois mais sollicite le prononcé d’une clause cassatoire.

Monsieur [B] [T], quant à lui, explique les impayés par le fait d’avoir mis en place un prélèvement automatique pour le règlement du loyer et ne pas avoir compris que le loyer était indexé tous les ans ni que des régularisations de charges pouvaient être réclamées.

Il solllicite des délais de paiement d’un montant de 61 € par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social déposé au greffe le 8 décembre 2025, lequel conclut au maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 17 février 2026.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant régulièrement représentée et Monsieur [B] [T] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « VISALE », mis en place par l’État et l’Union Économique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

Enfin, l’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittances subrogatives, attestation de créance) que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur à la date du 9 décembre 2025 la somme de 2.494,43 € au titre des impayés locatifs (cf. quittance subrogative n°11 du 28 octobre 2025).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 26 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans les conditions générales paraphées par les parties en son article 10 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer doit être réglé mensuellement, le 1er jour de chaque mois, payable à « terme à échoir ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 20 février 2025 pour une somme en principal de 796,52 € arrêtée au 17 janvier 2025.

Cependant, il résulte des décomptes arrêté au 9 décembre 2025, ainsi que de la quittance subrogative n°11, produits lors de l’audience qu’une somme de 677 € a été versée le 24 mars 2025 et qu’une somme de 677 € a été versée le 1er avril 2025 par le locataire, soit une somme totale de 1.354 € entre le 20 février 2025 et le 20 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code Civil, l’imputation des sommes versées doit se faire d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci sur les dettes que le débiteur a le plus d’intérêt de s’acquitter.

En l’espèce, Monsieur [B] [T] ayant intérêt à ce que la clause résolutoire ne reçoive pas application, il y a lieu d’imputer les sommes versées sur les sommes visées par la clause.

Dès lors, Monsieur [B] [T] ayant réglé la somme de 1.354 € alors que le principal de la clause résolutoire était de 796,52 €, il s’est acquitté des sommes dues et la clause résolutoire n’a pas lieu à s’appliquer.

Il appartiendra ainsi de débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de constat des effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ayant également sollicité la résiliation du contrat de bail, il y a lieu de statuer à ce titre.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 10 mars 2023, du contrat de cautionnement de type “VISALE” signé entre la SA IN’IL GRAND EST et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 3 avril 2023, du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025 ainsi que des onze quittances subrogatives signées par la SA IN’IL GRAND EST au profit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et du courrier du 13 mai 2025 par lequel la SA IN’IL GRAND EST indique avoir sollicité des règlements de loyers pour un montant cumulé de 1.685,43 €, règlement intervenu, et s’associer à la demande en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail pour non paiement des loyers, et enfin du décompte de la SA IN’IL GRAND EST en date du 8 décembre 2025 que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve que Monsieur [B] [T] lui doit au 9 décembre 2025, la somme de 1.817,43 € (2.494,43 € – règlement de 677 € de Monsieur [B] [T] le 1er décembre 2025).

Monsieur [B] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [B] [T] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.817,43 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la demande de délais de paiement

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il apparaît, tel que cela sera développé ci-après, que Monsieur [B] [T] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du loyer et des charges dus, qu’à la date de l’assignation, il devait la somme de 1.685,43 € et qu’au 9 décembre 2025, il devait encore la somme de 1.817,43 € au titre des arriérés des loyers et charges et indemités d’occupation, tel que cela sera développé ultérieurement, ce qu’il ne conteste pas.

L’absence de paiement des loyers en intégralité constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 mars 2023 entre la SA IN’IL GRAND EST et Monsieur [B] [T] aux torts de Monsieur [B] [T] avec effet au 23 mai 2025, date de l’assignation.

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des éléments recueillis au dossier que Monsieur [B] [T] perçoit des revenus de l’ordre de 2.200 € par mois, que le montant des ses charges s’élève à 901 € par mois, loyer compris, et qu’il s’acquitte du remboursement d’un crédit à hauteur de 365 € par mois.

Il est donc en mesure de s’acquitter du loyer courant et de mensualités pour rembourser les arriérés le loyers et charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a accepté que Monsieur [B] [T] s’acquitte du paiement de sa dette sous forme de versements mensuels de 61 €. Cette mensualité implique un paiement en 30 mensualités. Néanmoins, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant d’accord pour un échelonnement supérieur aux 24 mois prévus par l’article 1343-5 du Code Civil précité et l’accord des parties devant primer, il y a lieu de faire droit à cet accord et de dire que Monsieur [B] [T] pourra s’acquitter du versement de la somme de 1.817,43 € en trente mensualités selon les modalités qui seront développées dans le dispositif de la présente décision.

Au regard de ces délais de paiement, il convient de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où Monsieur [B] [T] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, l’expulsion de Monsieur [B] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, dès le 23 mai 2025, date de résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [B] [T] sera condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 10 décembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [T], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celle-ci ayant été nécessaire au regard de l’existence d’impayés de loyers et charges.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [B] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [B] [T] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 10 mars 2023 signé entre la SA IN’IL GRAND EST et Monsieur [B] [T], concernant les locaux (logement et stationnement) situés [Adresse 5] à [Localité 4] ne sont pas réunies

Et en conséquence,

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de constat de la résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.817,43 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [T], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 30 mensualités, les 29 premières d’un montant de 61 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que l’échelonnement sera caduc ;

— DIT que la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE la résiliation du bail du 10 mars 2023 signé entre la SA IN’IL GRAND EST et Monsieur [B] [T], concernant les locaux (logement et stationnement) situés [Adresse 5] à [Localité 4] aux torts de Monsieur [B] [T] et à compter du 23 mai 2025 ;

— DIT que par conséquent Monsieur [B] [T] est sans droit ni titre à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – [Adresse 5] à [Localité 4] -, l’expulsion de Monsieur [B] [T] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [T] à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 23 mai 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

— CONDAMNE en derniers et quittance Monsieur [B] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 10 décembre 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 février 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS