N° RG 25/04098 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR63

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/04098

N° Portalis DB2E-W-B7J-NR63

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Aline MOEHRMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Caroline BRUMM

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [K] [V]

Madame [H] [U] [V] née [Y]

Domiciliés ensemble [Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par M^e Caroline BRUMM, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 306

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [O] [R] [D]

[Adresse 4] “

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 289

Monsieur [Z] [L] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 4 octobre 2019 ayant pris effet le 11 octobre 2019, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] ayant pour mandataire la S.A.S. NEXITY LAMY ont donné à bail à M. [Q] [D] pour une durée de trois ans tacitement reconduite un logement à usage d’habitation de type studio, lot n° LT000039, 1er étage sis [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 310 € et une provision sur charges de 35 € payables mensuellement à échoir le premier jour du terme.

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2019, M. [Z] [I] s’est constitué caution solidaire des engagements de M. [Q] [D] jusqu’au 10 octobre 2031.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] ont fait signifier à M. [Q] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 septembre 2024 pour un montant en principal de 1 333 ,67 €.

Ce commandement a été dénoncé à M. [Z] [I] le 9 octobre 2025.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 25 septembre 2024.

Puis ils ont fait assigner M. [Q] [D] et M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 juin 2025 par acte de commissaire de justice des 27 janvier 2025 et 13 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier auquel les demandeurs n’ont pas répondu, le locataire fait état d’une panne de chauffage qu’il a signalé à son bailleur sans retour.

Étudiant, il perçoit une pension de ses parents laquelle est parfois versée avec retard. Ayant repris le paiement du loyer courant et souhaitant rester dans le logement, il propose un plan d’apurement à hauteur de 200 € par mois.

L’affaire a été renvoyée à quatre reprises à la demande et au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 20 mars 2026, les parties comparantes étant invitées à signifier leurs conclusions à la partie non comparante ni représentée.

M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y], représentés par leur conseil, au soutien du dépôt de leur dossier de plaidoirie, reprennent les termes de leurs conclusions du 13 novembre 2025 pour demander de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire au 24 novembre 2024 ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail au vu de l’inexécution du locataire ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [Q] [D] et celle de tout occupants de son chef des lieux loués à l’expiration d ‘un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et au besoin avec le concours de la force publique et celui d’un serrurier ;

— condamner solidairement M. [Q] [D] et M. [Z] [I] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant du loyer augmenté des charges éventuellement révisés, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 2 160,09 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Ils exposent que la dette locative est de 2 433,55 € au 5 mars 2026.

M. [Q] [D] a comparu représenté par son conseil qui dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 18 septembre 2025. Il demande :

A titre principal,

— débouter M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— constater que le logement ne répond pas aux conditions d’un logement décent ;

— juger qu’il est fondé à solliciter la suspension de son obligation principale de locataire, à savoir le paiement du loyer ;

— l’autoriser à suspendre son obligation de payer le loyer en raison du caractère indécent du logement qu’il occupe et ce depuis le mois de mai 2024 ;

— condamner solidairement M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de son préjudice moral ;

à titre subsidiaire,

— réduire la dette locative à hauteur de 1 361,15 € ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour le règlement de la dette locative ;

— fixer à 24 mois le délai de paiement accordé pour le règlement de la dette locative ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai avant l’exécution de la décision d’expulsion ;

— fixer à un an le délai avant l’exécution de la décision d’expulsion ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à lui payer la somme 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

M. [Z] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, les conclusions de M. [Q] [D] lui ayant été signifiée par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…».

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 25 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable à ce titre.

Aux termes de l’article 65 du code de procédure civile, « Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. »

Selon l’article 68 de ce code, « Les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance… ».

El l’espèce, il a été rappelé aux parties comparantes lors de l’audience du 16 janvier 2026, la nécessité de procéder par voie de signification à l’égard de M. [Z] [I].

Seul, M. [Q] [D] a procédé par voie de signification.

En conséquence, les demandes additionnelles de M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] seront en tant que de besoin écartées.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux…

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire » page 4, un commandement de payer a été signifié le 24 septembre 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1 333,67 €.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 9 octobre 2024, dans le délai légal de 15 jours.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls deux paiements de 335 € le 18 octobre 2024 et 330 € le 18 novembre 2024 sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en désintéresser les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 à 24 heures, le 24 étant un dimanche.

3. SUR LA CONTESTATION DU MONTANT RÉVISÉ DU LOYER

Aux termes de l’article 17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. »

L’article 17-2 ajoute, « … II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Aux termes de l’article L.126-23 du code de la construction et de l’habitation, « Lors de la vente ou de la location de tout ou partie d’un bâtiment, de la démolition ou de la rénovation lourde d’un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis, selon les cas et sans préjudice de ceux qui peuvent être exigés pour des bâtiments dont les enjeux sont particuliers, dans les conditions prévues par : …

3° Les articles L. 126-26 à L. 126-33 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments ; »

L’article D.126-19 de ce code précise que « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans.

Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. »

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique (DPE) joint au dossier de diagnostic technique, annexe du contrat de location, est en date du 5 décembre 2011. Le logement était classé E soit une consommation de 280 Kwhep/m², sa validité s’est achevée le 4 décembre 2021. Le DPE établit le 26 février 2024 classe le logement en E soit une consommation de 297 Kwhep/m². Il n’est pas discuté qu’entre le 4 décembre 2021 et le 13 novembre 2025, date des conclusions des bailleurs et de la production de la pièce 13 aucun DPE valide n’existait et n’a été produit par les bailleurs auxquels il incombait de tenir à jour le dossier de diagnostic technique en particulier lors des renouvellements et de le produire au locataire à ces échéances, aucun texte n’imposant par ailleurs au locataire de le réclamer. Qu’en tout état de cause des renouvellements tacites du contrat de location sont intervenus les 11 octobre 2022 et 11 octobre 2025 sans que les bailleurs n’aient satisfait à leur obligation d’ordre public d’information et se satisfassent simplement dans leurs conclusions du 13 novembre 2025 de considérer que la révision était possible, le classement E n’ayant pas été modifié entre les deux diagnostics.

Que dès lors, faute de rapporter la preuve d’un classement du logement dans une catégorie permettant la révision du loyer à l’issue de la période de validité du DPE, les bailleurs n’étaient pas fondés à procéder à la révision annuelle du montant du loyer.

Qu’ainsi, M. [Q] [D] est fondé à contester la révision du montant du loyer révisé et demander la réduction du montant de sa dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à la demande formulée par M. [Q] [D] alors qu’il n’appartient pas au juge de soulever d’office l’application de l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs ne discutent par ailleurs pas subsidiairement les modalités de calcul du montant de la réduction de loyer.

En conséquence, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] seront solidairement condamnés à payer à M. [Q] [D] la somme de 798,94 €, ladite somme venant en réduction de la dette locative.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

M. [Z] [I] s’est constitué par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2019 caution solidaire des engagements de M. [Q] [D] jusqu’au 10 octobre 2031.

Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement alors amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif dès lors qu’il ne dispose pas d’un titre exécutoire.

M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] produisent un décompte expurgé établissant que M. [Q] [D] et M. [Z] [I] restaient leur devoir la somme de 2 139,93 € au 12 mai 2025.

M. [Q] [D] et M. [Z] [I] n’apportent, en dehors des demandes reconventionnelles, aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette dont sera déduit le montant de la réduction de loyer à hauteur de 798,94 €.

L’intervention de paiements postérieurs en apurement sans que les demandes des parties à ce titre n’aient été modifiées justifie une condamnation en denier et quittance.

M. [Q] [D] et M. [Z] [I] seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de cette somme de 1 340,99 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DU CONSTAT DE L’INDÉCENCE DU LOGEMENT

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;…

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; ».

Il est admis que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue qui subsiste pendant toute la durée du bail.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise que, « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. …

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées… ».

En l’espèce, il n’est pas établi que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance initiale, les premiers signalements du locataire sur le site du mandataire des propriétaires étant datés du 24 mai 2024 alors que le bail a pris effet le 11 octobre 2019. Trois photographies étaient jointes sans qu’il ne soit possible de vérifier qu’il s’agisse de celles produites en annexe 4 dont il sera observé qu’elles ne sont ni datées ni localisées.

Les manquements reprochés relèvent donc de l’indécence apparue en cours de bail. Ils portent sur le chauffe-eau qui ne fournit plus d’eau chaude, de la moisissure sur un mur. Le second signalement du 19 octobre 2024 y ajoute des dysfonctionnements du système de chauffage rendant difficile la régulation de la température. Il est ici précisé que le défendeur indique que le chauffe-eau a été remplacé par le bailleur en juin 2024, les défendeurs reconnaissant un remplacement en novembre 2024, plus précisément le 27, soit s’en tenant à la chronologie des faits un peu plus de six mois après la demande. Aucune réponse n’est apportée aux dysfonctionnements du système de chauffage par ailleurs non contestés par les demandeurs.

Si la présence de moisissures n’est pas contestée, M. [Q] [D] n’en établit pas l’origine et de fait la responsabilité de son bailleur, ce dernier ayant déclenché le 18 mars 2025 une prestation de diagnostic suspectant des fuites du chauffe-eau.

La preuve est ainsi rapportée de la délivrance d’un logement ne répondant pas aux obligations prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et ses textes d’application.

En conséquence, il sera constaté que le logement à usage d’habitation de type studio, lot n° LT000039, 1er étage sis [Adresse 9] loué par M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à M. [Q] [D] ne répond pas aux exigences d’un logement décent depuis le 24 mai 2024.

6. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE L’OBLIGATION DE PAIEMENT PAR LE LOCATAIRE

Selon l’article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. ..

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, il sera constaté qu’aux termes de ses écritures, le locataire ne demande pas la réalisation de travaux, s’en tenant à la seule demande de suspension de son obligation principale de payer le loyer. Que dès lors, sauf à admettre qu’il accepterait de vivre dans un logement présentant des caractéristiques d’un logement indécent, sa demande ne saurait prospérer.

M. [Q] [D] sera en conséquence débouté de sa demande de suspension du paiement du loyer depuis le mois de mai 2024 ;

7. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DE LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il n’est pas discuté par les bailleurs la date à laquelle les dysfonctionnements du chauffe-eau ont été portés à la connaissance de leur mandataire le 24 mai 2024, ceux-ci confirmant avoir procédé à son remplacement en novembre 2024, le locataire fixant ce remplacement à mai 2024. De la même manière, ils ne discutent pas les allégations du locataire sur les dysfonctionnements de la régulation du système de chauffage et ne rapportent pas la preuve d’une intervention curative.

Au regard de ces circonstances et de l’occupation des lieux en cause depuis le premier signalement rapporté, le préjudice de jouissance résultant pour M. [Q] [D] du caractère indécent du logement loué sera ramené à de plus justes proportions, par application d’une réduction de 10 % en ce qui concerne l’absence de chauffe-eau et de 2 % pour la régulation du chauffage sur une période de chauffe de 6 mois entre le 19 octobre 2024 et la date de ses conclusions soit la somme totale de 223 €.

M. [Q] [D] ne rapporte pas la preuve de la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance donnant lieu à réparation.

En conséquence, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] seront solidairement condamnés à payer à M. [Q] [D] la somme de 223 € en indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 24 mai 2024 et la date de ses conclusions.

8. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, si le terme n’est pas respecté, il est constant que M. [Q] [D] a repris le paiement du loyer courant procédant sur chacun de ces mois à un versement complémentaire significatif.

Il justifie également des capacités financières de sa famille et de l’engagement de lui verser un financement pour la poursuite de ses études.

Les éléments de la cause, la capacité du locataire à s’acquitter de sa dette locative, son souhait de demeurer dans le logement le temps de ses études permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais dès lors qu’ils sont respectés.

9. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Q] [D] et M. [Z] [I], parties perdantes au principal, supporteront in solidum la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, M. [Q] [D] et M. [Z] [I] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 4 octobre 2019 ayant pris effet le 11 octobre 2019 entre M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] et M. [Q] [D] concernant un logement à usage d’habitation de type studio, lot n° LT000039, 1er étage sis [Adresse 9], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à payer à M. [Q] [D] la somme de 798,94 € au titre de la révision de loyer indue, ladite somme venant en réduction de la dette locative ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [D] et M. [Z] [I] à payer en deniers et quittance à M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] la somme 1 340,99 € correspondant à la dette locative au 12 mai 2025, déduction faite de la réduction de loyer avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que le logement à usage d’habitation de type studio, lot n° LT000039, 1er étage sis [Adresse 9] loué par M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à M. [Q] [D] ne répond pas aux exigences d’un logement décent depuis le 24 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] à payer à M. [Q] [D] la somme de 223 € en indemnisation de son préjudice de jouissance.

AUTORISE M. [Q] [D], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants en mensualités consécutives de 150 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’ils sont payables à échoir le premier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [Q] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [Q] [D] et M. [Z] [I] soient condamnés à verser à M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] une indemnité mensuelle d’occupation payable à terme échu le premier jour du mois suivant égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en ce compris le prorata temporis, les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [D] et M. [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [D] et M. [Z] [I] à payer à M. [W] [V] et Mme [H] [V] née [Y] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge