N° RG 24/01120 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7WY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/01120

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7WY

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Sébastien BRAND-COUDERT

— M^e Delphine VIAL

Le

Le Greffier

Delphine VIAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [E], [P], [G] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, substitué par M^e Laurent BOISRAME, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 150

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [C]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Delphine VIAL, substituée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 72

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [U] [V], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 janvier 1988 avec prise d’effet le 1er février 1988, Monsieur [R] [H], intervenant pour le compte de l’indivision [H], a loué à Monsieur [D] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer initial, révisable, de 1500 francs outre 100 francs de provision pour charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par un avenant au bail signé entre les parties le 29 décembre 1988, Monsieur [Z] [H] a informé le preneur qu’il devenait propriétaire de l’appartement.

Monsieur [E] [H] est venu aux droits de Monsieur [Z] [H] suite au décès de ce dernier en novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, Monsieur [E] [H] a donné congé pour vendre à Monsieur [D] [C], en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, pour la date du 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [E] [H] a fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chefs des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique ; condamner le locataire à payer à une indemnité d’occupation mensuelle de 478,44 euros par mois jusqu’à la libération complète des lieux ; condamner le locataire à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre partie.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Monsieur [D] [C] a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner le bailleur à lui délivrer des quittances de loyer pour la période du mois de février au mois d’août 2024, puis chaque mois à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la sortie des lieux, sous astreinte de 50 euros par jour après expiration d’un délai de quinze jours après signification de la décision à intervenir ;condamner le bailleur à payer à titre de provision la somme de 2 037 euros au titre du préjudice financier que Monsieur [D] [C] subit du fait de la carence du propriétaire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; condamner le bailleur à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre partie.

Monsieur [D] [C] a quitté le logement donné à bail et remis les clés au propriétaire, un état des lieux étant établi en date du 28 février 2025.

A l’audience du 22 avril 2025, une jonction entre les instances a été ordonnée.

Après plusieurs renvois de l’affaire à la demande de l’une ou l’autre des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [H], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 14 avril 2025 aux termes desquelles il sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Monsieur [D] [C] à lui payer la somme de 736,58 euros au titre des charges locatives et taxes foncières restant dues ; débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [D] [C] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que Monsieur [D] [C] demeure débiteur de sommes au titre des charges locatives pour les années 2022 et 2023 et de la taxe foncière des années 2023 et 2024.

Pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [D] [C], il explique, au visa des articles 15 II et 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que dans la mesure où Monsieur [D] [C] était occupant sans droit ni titre entre le 1er février 2024 et la libération effective des lieux le 28 février 2025, ce que ce dernier ne conteste pas, il ne peut se prévaloir des droits du locataire, en l’espèce de la délivrance de la quittance de loyer, pour invoquer un quelconque préjudice financier. Monsieur [E] [H] fait valoir qu’il n’est pas tenu de remettre au locataire déchu de ses droits une quittance de loyer alors que celle-ci est en droit devenue une indemnité d’occupation.

A cette même audience, Monsieur [D] [C], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 24 novembre 2025 aux termes desquelles il sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

lui accorder des délais de paiement des sommes dues sur 24 mois et de débouter Monsieur [E] [H] du surplus de ses demandes ;condamner le propriétaire à lui délivrer des quittances de loyer, devenu indemnité d’occupation, pour la période du mois de février 2024 au mois de février 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard après expiration d’un délai de quinze jours après signification de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [E] [H] à payer à titre de provision la somme de 3 492 euros au titre du préjudice financier du fait de la carence volontaire du propriétaire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [E] [H] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, au visa de l’article 1345-3 du code civil, il fait valoir que s’il reconnaît devoir les sommes réclamées par le propriétaire, il n’a été informé que tardivement de ces sommes à régler et il s’est toujours acquitté du paiement de son loyer si bien que le propriétaire ne réclame ni arriéré de loyer ni indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ au mois de février 2025. En outre, il explique faire face à une situation financière précaire, n’étant pas parvenu à retrouver un emploi et étant en fin de droits auprès de France Travail.

Au soutien de sa demande de production de quittances de loyer sous astreinte et d’indemnisation de son préjudice financier, au visa des articles 21 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il explique qu’il a toujours été à jour du règlement de ses loyers et de ses charges et que l’absence de délivrance de quittances de loyer devenues indemnités d’occupation par le propriétaire entre le mois de février 2024 et de février 2025 constitue une carence volontaire et malveillante de Monsieur [E] [H]. Il soutient que cette carence lui a causé un préjudice financier caractérisé par le non-versement de l’allocation personnalisé au logement de la CAF pendant cette période.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

En cours de délibéré, le conseil de Monsieur [D] [C] a transmis le 9 février 2026 les justificatifs de versement de la taxe d’ordure ménagère d’une somme de 139 euros au bailleur et indique que cette somme devra ainsi être déduite de la dette locative.

Le conseil de Monsieur [E] [H] a confirmé que son client avait bien reçu ledit versement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire,

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « dire » ou « juger », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur le paiement des charges impayées

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

En l’espèce, Monsieur [E] [H] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des charges locatives pour les années 2022 et 2023, ainsi que de la taxe d’ordure ménagère pour les années 2023 et 2024, pour un montant total de 736,58 euros duquel il y a lieu de déduire la somme de 139 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère dont les parties ne contestent pas qu’elle a été effectivement versée par le locataire, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le défendeur ne conteste pas l’existence de cette obligation à sa charge.

La preuve de l’obligation au paiement de de la somme de 597,58 euros due en vertu du contrat de bail, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [C] au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Monsieur [D] [C], pour justifier d’une situation financière précaire qui motive sa demande de délai de paiement, verse aux débats des attestations de paiement CAF indiquant qu’il perçoit le RSA, la dernière attestation faisant état d’un versement de 543,02 euros en avril 2024. Il déclare être en fin de droits auprès de France Travail et ne pas être parvenu à retrouver un emploi mais n’en justifie pas.

Il ressort des pièces produites que par courrier officiel par son conseil du 13 juin 2024, le propriétaire informait Monsieur [D] [C] de la somme due au titre de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023 et par courrier officiel du 11 décembre 2024, il l’informait des sommes dues au titre des charges locatives pour l’année 2023 et de la taxe foncière pour l’année 2024. Monsieur [D] [C] justifie avoir réglé la taxe d’ordure ménagère pour 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Monsieur [D] [C] des délais de paiement à hauteur de 100 euros sur 6 mois.

Sur la demande de délivrance des quittances de loyer et sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [D] [C] soutient que la carence volontaire du propriétaire dans la production de quittances de loyer devenues indemnités d’occupation lui a causé un préjudice financier caractérisé par le non-versement des allocations personnalisés de logement par la CAF entre février 2024 et février 2025.

Pour autant, il ressort des écritures des parties et des pièces produites que Monsieur [D] [C] ne conteste pas la validité du congé pour vendre qui lui a été signifié par commissaire de justice le 13 juillet 2023 pour le 31 janvier 2024. A compter de cette date, il n’est pas contesté qu’il était occupant sans droit ni titre. Dès lors, il n’est pas fondé à réclamer des quittances de loyer, puisqu’il s’agissait de versement d’indemnités d’occupation en lieu et place des loyers et charges.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [D] [C] de sa demande de délivrance des quittances de loyer et sur les dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [D] [C] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [C] sera débouté de ses demandes concernant l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] à verser à Monsieur [E] [H] la somme de 597,58 euros au titre des charges impayées ;

ACCORDONS à Monsieur [D] [C] des délais de paiement et la faculté d’apurer la dette en 5 mensualités de 100 euros et une 6ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DISONS que les mensualités devront être versées par Monsieur [D] [C] à Monsieur [E] [H] au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou à son échéance, le solde de la dette sera exigible en totalité ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [C] de sa demande de délivrance des quittances de loyer et de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] à verser à Monsieur [E] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS