TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00323 – N° Portalis DBZL-W-B7J-EABJ

ORDONNANCE DE REFERE N°26/163

DU : 06 Mars 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06/03/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge Placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

BATIGERE HABITAT, demeurant 12 RUE DES CARMES – 54000 NANCY

représenté par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [V], demeurant 11 Boucle des Hêtres – 57100 VEYMERANGE, non comparante

Date des débats : 06 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2024, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [V] un bien immobilier à usage d’habitation et un garage situés 11 boucle des hêtres à VEYMERANGE (57100), pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 521,14 € hors charges pour l’appartement et 42,41 € hors charges pour le garage outre 23,11 € de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [V] un commandement de payer la somme principale de 3 101,51 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 10 février 2025.

Par courriel adressé le 9 octobre 2024, reçu le 10 octobre 2024, la société demanderesse a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions de la MOSELLE de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2025 (dépôt étude), la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 10 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 11 117,49 € au titre des arriérés locatifs arrêtés à la date du 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil à 563,71 € et un surloyer de 1 960,99 € pour non présentation de l’avis d’imposition ;

— condamner par provision la défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner par provision le défendeur aux dépens de l’instance, comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la MOSELLE par la voie électronique le 27 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026 et mise en délibéré au 6 mars 2026.

À l’audience du 6 janvier 2026, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance. Elle sollicite la mise en délibéré de l’affaire.

Madame [L] [V], bien que régulièrement assignée par acte déposé en étude le 26 juin 2025, n’est ni présente, ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT justifie avoir, par courriel adressé le 9 octobre 2024, reçu le 10 octobre 2024, informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions de MOSELLE de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, après déduction des frais de poursuite, à la somme de 2 445,83 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2026 (mois de janvier 2026 non inclus).

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Madame [L] [V] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 10 février 2025.

Madame [L] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de 2 mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant la locataire. Par ailleurs, il ressort des débats que cette dernière n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 10 avril 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [L] [V] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [L] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 445,83 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2026 (mois de janvier non inclus).

Madame [L] [V], n’ayant pas comparu, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 445,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [V] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [L] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 563,71 €, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail.

Sur le surloyer

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret et Conseil d’État. […] ».

Par ailleurs, l’article 9 du Code de procédure civile prévoit que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

A ce titre, la demanderesse ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande tendant à la fixation d’un surloyer à la somme de 1 960,99 € pour non présentation de l’avis d’imposition, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Madame [L] [V] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, les frais exposés pour parvenir à l’exécution de la présente décision, étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 29 février 2024 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT et Madame [L] [V] concernant le bien immobilier à usage d’habitation et le garage situés 11 boucle des hêtres à VEYMERANGE (57100), à la date du 11 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 445,83 €, correspondant au montant des loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 avril 2025, soit à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer les loyers, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 563,71 € et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de janvier 2026 (décompte produit arrêté au 5 janvier 2026, n’incluant pas le mois de janvier 2026), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [L] [V] au paiement d’un surloyer ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [L] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [L] [V] au titre des frais éventuellement exposés pour parvenir à l’exécution de la présente décision ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,