TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00512 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6D6

Minute : 26/136

JUGEMENT

Du :16 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Q] [E]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 16 Février 2026;

Sous la Présidence de Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [E], demeurant 79 rue de la République – 1er étage – 57240 KNUTANGE, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2022, ayant pris effet à la même date, la S.C.I. [V] a donné à bail à Monsieur [Q] [E] un appartement situé 79 rue de la République à KNUTANGE (57240) pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, le loyer étant initialement fixé à la somme de 440€ outre 40€ de provisions sur charges.

Aux termes d’une convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union Economique et Sociale pour le Logement), il a été convenu de mettre en place un nouveau dispositif “d’Action Logement” pour sécuriser le paiement des loyers dans le parc privé, le VISA pour le Logement et l’Emploi, “VISALE”, ladite convention ayant été renouvelée le 16 janvier 2018.

Par convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale en date du 24 décembre 2015, il a été défini la nature et les conditions de mise en œuvre du dispositif de sécurisation locative d’Action Logement dénommé « VISALE ».

Par acte sous seing privé intitulé “contrat de cautionnement Visale n°A10140007224" du 20 mai 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Q] [E] pour le paiement des loyers et charges afférents au bail susvisé, conformément aux dispositions prises dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [V] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale et a ainsi sollicité l’application de cette garantie VISALE, déclarant des impayés à hauteur de 2 880€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait signifier à Monsieur [Q] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 pour la somme en principal de 3 360€.

Une quittance subrogative a été émise le 15 mai 2025, mentionnant le versement d’une somme de 5 280 € à la SCI [V], correspondant aux loyers impayés dus par le locataire.

Puis, une deuxième quittance subrogative a été émise le 6 octobre 2025 pour une somme de 7 680 € et une troisième le 14 novembre 2025 pour un montant de 8 160 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 27 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville, auquel elle demande, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 5 280€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 sur la somme de 3 360€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [Q] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner Monsieur [Q] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la demanderesse fait état d’impayés locatifs pour lesquels le propriétaire a sollicité la mise en oeuvre de la garantie VISALE. A ce titre, elle se prévaut d’une subrogation dans les droits du créancier, la fondant à solliciter le remboursement des sommes avancées, produisant à cet effet une quittance subrogatoire.

Par courrier reçu au greffe le 11 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis au tribunal de céans un décompte actualisé de sa créance au 5 décembre 2025, mentionnant une somme de 8 160€.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance et reprend les termes du décompte actualisé au 5 décembre 2025 à la somme de 8 160€.

Monsieur [Q] [E], bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [Q] [E], régulièrement cité à étude, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le tribunal faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Conformément à l’article 473 dudit Code, la présente décision sera réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action

En droit, l’article 1346 du Code civil dispose que « La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. »

Egalement, l’article 2309 du code civil dispose que “La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale du 24 décembre 2015 stipule que " (…) La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux Ménages demandeurs, et de recherche de relogement des Ménages en difficulté structurelle. Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé.”

Egalement, la quittance subrogative émise le 15 mai 2025 stipule que “Conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du Code Civil, dont ci-après l’énoncé, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du madataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.”

Ainsi, en application des dispositions suvisées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut être subrogée à la fois dans les droits du bailleur à agir en paiement de loyers , mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail.

Elle s’est portée caution de Monsieur [Q] [E] et justifie de virements réalisés par ses soins en qualité de caution suite à la mise en jeu de la garantie Visale par le bailleur, l’intéressée étant subrogée dans les droits et actions du bailleur contre la locataire défaillante compte tenu des impayés locatifs, selon quittance subrogative établie le 6 octobre 2025.

Ainsi, la societé ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

Egalement, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 8 160 € suivant décompte arrêté au mois de novembre 2025 (inclus).

Le contrat de bail conclu le 21 mai 2022, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [Q] [E] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 20 mars 2025.

En tout état de cause, le défendeur, non comparant, ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, et le défendeur, non-comparant, ne démontre pas, de fait qu’il est en mesure de régler sa dette locative, étant relevé qu’il résulte du décompte qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer et qu’il n’a réglé aucune somme depuis le mois de juillet 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’octroyer d’office des délais de paiement, en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 20 mai 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Il précise que " Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

L’expulsion de Monsieur [Q] [E] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Sur la créance du bailleur

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il s’évince du décompte produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, arrêté à la date du 5 décembre 2025, et corroboré par la quittance subrogative en date du 14 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 8160€ (dernière échéance au mois de novembre 2025).

Monsieur [Q] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [Q] [E] sera donc condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’arriéré locatif arrêté à la somme de 8160€, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 3 360€, et à compter de la signification de l’assignation, soit le 27 mai 2025, pour le surplus.

— Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement Visale n°A10140007224 du 20 mai 2022 stipule, dans son article 8.1 “Engagement du bailleur” que “La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.”

Monsieur [Q] [E] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [Q] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges soit à la somme de 480 €, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [Q] [E] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [E], partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches qui ont été entreprises par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [E], condamné aux dépens, à payer la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, aucune circonstance justifie qu’il ne soit pas fait application de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la la S.C.I. [V] dans la présente instance, et déclare son action recevable ;

DÉCLARE acquise la clause résolutoire insérée au bail conclu le 21 mai 2022 entre la S.C.I. [V] et Monsieur [Q] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé 79 Rue de la République à KNUTANGE (57240), à la date du 20 mai 2025;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8160€ (décompte actualisé à la date du 5 décembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 3 360€, et à compter de la signification de l’assignation, soit le 27 mai 2025, pour le surplus;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 mai 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit à la somme de 480 €, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée supra, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,