TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00295 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDG2

AFFAIRE : S.A. [Adresse 3] / [C] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025, décision mise en délibéré au 4 novembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. HLM LE MONT BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Monsieur [M], muni d’un pouvoir de représentation

DEFENDEUR

M. [C] [J]

né le 23 Avril 1958 à , demeurant [Adresse 5]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale suivant décision BAJ N°N-74281-2025-000350 du 3 mars 2025

représenté par M^e Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d'[Adresse 3] a, par contrat signé le 1er avril 2010, donné à bail à Monsieur [C] [J] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 880 euros, outre des provisions pour charges de 100 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 9 janvier 2025, remis à personne, la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 11 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de Monsieur [C] [J] ;

— dire et juger que Monsieur [C] [J] est devenu occupant sans droit ni titre ;

— en conséquence, ordonner de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir ;

— dire que, faute par Monsieur [C] [J] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et T.433-1 à T.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [C] [J] à payer à la SA d'[Adresse 4] une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 533,30 euros pour le logement et 51,05 euros pour le garage, charges comprises ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la SA d’HLM LE MONT BLANC percevrait si les biens dont s’agit étaient loués ;

— condamner Monsieur [C] [J] à payer à la SA d'[Adresse 3] la somme de 3 634,62 euros, arrêtée au 16 décembre 2024 ;

— dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [C] [J] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [C] [J] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de la présente assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts ;

— rappeler que la décision à venir sera exécutoire de droit.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 27 février 2025 et indique que Monsieur [C] [J] connait d’importantes problématiques de santé ; qu’il vit seul dans l’appartement qui n’est pas adapté aux personnes à mobilité réduite ; que face à l’absence de proposition de relogement dans un appartement adapté, Monsieur [C] [J] a cessé de payer ses loyers pour manifester son mécontentement. Monsieur [C] [J] a déclaré percevoir un revenu de 1 345,52 euros composés d’allocations et pension de retraite.

L’affaire a été appelé à l’audience du 11 mars 2025 au cours de laquelle les parties étaient représentées. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mai, 24 juin 2025, Monsieur [C] [J] étant hospitalisé.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été retenue. La société anonyme d’HLM LE MONT BLANC, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisé de la dette au 1er septembre 2025 à la somme de 6 881,62 euros.

Monsieur [C] [J], représenté, a déposé ses conclusions, fondées sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, demandant eu Juge de :

— juger que la dette locative n’a pas été apurée à ce jour du seul fait du manquement de la société anonyme d'[Adresse 3] à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

— juger que le logement actuel loué à Monsieur [C] [J] par la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC et depuis de nombreuses années ne répond pas aux critères légaux de décence ;

— condamner la société anonyme d'[Adresse 3] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 6 313,34 euros, correspondant au montant de la dette locative au 30 juin 2025, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [C] [J] ;

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

— en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes de la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC ;

— condamner la société anonyme d'[Adresse 3] à procéder, à ses frais, et dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, au relogement de Monsieur [C] [J] dans un logement de surface équivalente et décent et ce aux mêmes conditions tarifaires que le logement actuel de Monsieur [J] ;

— juger que [C] [J] ne sera pas redevable du paiement des loyers et charges à échoir à compter de ce jour et jusqu’au relogement effectif de Monsieur [C] [J] ;

— subsidiairement, accorder à Monsieur [C] [J] les plus larges délais de paiement dans la limite de 36 mois pour lui permettre d’apurer son éventuelle dette locative ;

— jugement que les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus compte tenu des délais en paiement ainsi accordés et qu’en cas de respect par Monsieur [C] [J] de ces délais la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— en tout état de cause, condamner la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil, et dont distraction au profit de Maître Laura MAIET, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

— condamner la société anonyme d'[Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] produit aux débats des photographies faisant apparaitre des dégradations sur un système électrique, un décollement des revêtements de mur ainsi qu’un revêtement en bois dégradé. Toutefois, il est impossible d’établir que ces photos proviennent effectivement du logement qu’occupe Monsieur [C] [J] et ce dernier ne produit aucune autre pièce de nature à établir l’indécence dudit logement, notamment des échanges préalables qu’il aurait pu avoir son bailleur ou encore un constat d’huissier ou une expertise diligentée à son initiative. L’état des lieux d’entrée n’est pas, non plus, remis et les certificats médicaux ne permettent pas d’établir l’insalubrité des lieux loués.

A contrario, la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC produit aux débats un courriel du 7 mai 2025 dans lequel Monsieur [P] [G], directeur technique de ladite société, indique s’être rendu dans l’appartement de Monsieur [C] [J] sur la demande de son avocate. Ce dernier décrit le logement comment étant très encrassé au niveau du sol, des murs et du plafond, avec des revêtements qui se décollent et des prises électriques dé-fixées, concluant que le locataire a fait preuve d’une grande négligence dans l’entretien du bien qu’il occupe.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [C] [J] échoue à rapporter la preuve que la société anonyme d'[Adresse 3] a manqué à son obligation de délivrance.

Dès lors, les demandes de Monsieur [C] [J] formulées à titre principale sur le fondement de l’indécence de l’appartement qu’il occupe seront rejetées.

Sur la résolution du contrat de bail

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 de ce code prévoit en outre que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article 1227 dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le contrat de bail, conclu le 1er avril 2010 ne mentionne aucune clause résolutoire. Il convient dès lors d’examiner si les manquements du locataire sont suffisants pour que soit prononcée la résolution du bail.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats et arrêté au 1er septembre 2025 qu’excepté les mois de mai et juillet 2025, Monsieur [C] [J] ne procède plus au paiement de ses loyers depuis le mois de janvier 2024, et qu’une dette locative importante s’est constituée à ce jour. Par ailleurs, lors de l’audience du 2 septembre 2025, il reconnait lui-même avoir cessé les paiements, invoquant l’indécence de l’appartement dans lequel il vit et il résulte du rapport dressé par le Pôle médico-social que le locataire ne s’acquitte plus de ses loyers par protestation de sa situation.

L’indécence du logement n’ayant pas été établie, l’absence de règlement répété des loyers échus constitue donc un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, aux torts exclusifs du défendeur.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er avril 2010 conclu entre la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC et Monsieur [C] [J] sera prononcée au 4 novembre 2025, date du prononcé de la présente décision et il convient d’ordonner à Monsieur [C] [J] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire, d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiement

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 1er septembre 2025, s’élève à la somme de 6 572,95 euros, après soustraction du coût du commandement de payer (128,68 euros) et des frais d’assignation (179,99 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 6 881,62 euros.

Lors de l’audience, Monsieur [C] [J] n’a pas contesté ce montant et la justification d’un paiement libératoire de ce dernier n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [C] [J] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courant avant l’audience du 2 septembre 2025, nonobstant des paiements intervenus de façon ponctuelle aux mois de mai et juillet 2025. En outre, Monsieur [C] [J] ne produit aucune pièce de nature à établir sa situation financière, excepté des pièces sur son état de santé.

Ainsi, Monsieur [C] [J] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [J] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les frais d’assignation et de signification de la présente décision, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de ses demandes formulées à titre principal sur le fondement de l’indécence du logementsitué [Adresse 1] à [Localité 6] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire au 4 novembre 2025 du contrat de location conclu le 1er avril 2010 entre la société anonyme d'[Adresse 3] et Monsieur [C] [J], portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

DIT que Monsieur [C] [J] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [C] [J] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [J] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à la société anonyme d’HLM LE MONT BLANC la somme de 6 572,95 euros, arrêtée au 1er septembre 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,