TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 21/01107 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VFJY

Minute n° 24/00028

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

Société PREIM EUROS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 11 juin 2007, la SA MERCIALYS a donné à bail commercial à la SARL CBMD, pour une durée de 10 ans, à compter du 1er juin 2007, un immeuble situé local n°26 dans un centre commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial binaire de 35.812 euros hors taxes et hors charges outre 6% hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’optique.

La SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC a acquis le fonds de commerce d’optique le 03 juillet 2015.

Le 07 mars 2017, la société PREIM EUROS, venant aux droits de la SA MERCIALYS, bailleur, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017, contenant une proposition de payer un loyer de base renouvelé annuel de 44.900 euros hors taxes et hors charges.

Après signification par acte extrajudiciaire d’un mémoire préalable le 27 septembre 2019, la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC a, par acte du 09 février 2021, fait assigner la société PREIM EURORS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017.

Par jugement du 09 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2017 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [S].

L’expert a déposé son rapport le 05 janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC, soutenant son mémoire notifié le 12 février 2024 et déposé au greffe le 16 février 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 au montant annuel de 28.200 euros hors taxes et hors charges à titre principal, et subsidiairement au montant annuel de 38.900 euros,débouter la société PREIM EUROS de l’intégralité de ses demandes,condamner la société PREIM EUROS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,condamner la société PREIM EUROS à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en application des articles L145-33, L145-34, R145-7 et R145-8 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties, celle-ci, telle que résultant de l’expertise, étant par ailleurs inférieure au montant du loyer du bail expiré qui était de 40.807,23 euros hors taxes.

Elle prétend qu’il convient de retenir la valeur proposée par l’expert, sans inclure dans les valeurs de référence celle du bail du “Manège” qui ne peut servir de référence s’agissant d’un bail de courte durée, et qui n’était pas exploité dans un local mais sur un emplacement dans la galerie. Elle fait valoir ensuite qu’il convient de déduire de cette valeur locative de 38.900 euros proposée par l’expert un abattement de 23% outre le montant de la taxe foncière, compte tenu de la présence dans le bail de nombreuses clauses exorbitantes, notamment celles transférant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité (aucune demande n’étant formulée au titre de la clause lui transférant les grosses réparations de l’article 606 du code civil), le coût de l’assurance du bailleur, et de la taxe foncière, et des clauses dérogatoires relatives au régime des améliorations, à la clause de souffrance, à la consistance des locaux loués, à la perte de la chose louée et au principe de libre cession du droit au bail avec le fonds de commerce. Elle soutient que le fait que le loyer soit un loyer binaire, qui créé une charge supplémentaire pour elle, justifie également l’application de cet abattement.

Elle conteste les majorations demandées par le bailleur pour tenir compte des aménagements qu’elle a réalisé, lesquels ont été intégrés dans l’évaluation de l’expert au titre de la situation du local. Elle prétend qu’en tout état de cause la clause relative à ces améliorations étant dérogatoire aux dispositions du code de commerce, cela devrait donner lieu à un abattement et non une majoration.

A l’audience, la société PREIM EUROS, soutenant son mémoire notifié le 10 novembre 2023par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 14 février 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal fixer le loyer commercial renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 44.900 euros,à titre subsidiaire : s’il était fait droit à tout ou partie des demandes de la société LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC sur la prise en compte du loyer facial, de dire qu’il conviendrait de procéder à une moyenne en tenant compte du loyer facial des abattements consentis au titre de chaque année, fixer à néant l’abattement au titre du loyer binaire,s’il était appliqué un abattement au titre de l’une des obligations contractuelles mentionnées par la demanderesse, de dire qu’il y a lieu de rétablir des valeurs de références comparables, en les majorant du montant de la taxe foncière refacturée et/ou de la valeur des abattements appliqués, avant d’appliquer sur cette valeur corrigée un abattement,en tout état de cause :dire que la société LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC sera tenue de lui payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er octobre 2017, conformément à l’article 1231-7 du code civil,condamner la société LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner la société LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC à lui payer une indemnité de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

La société PREIM EUROS, rappelant l’accord des parties pour voir fixer le loyer à la valeur locative, fait valoir s’agissant des valeurs de référence qu’il convient d’intégrer, contrairement à ce qui a été fait par l’expert, celle du bail du “Manège” qui était en cours en 2017, la nature de la convention ne justifiant pas de l’exclure par principe, avec l’application d’un coefficient de majoration de l’ordre de 15 à 20%. Elle explique que contrairement à la demande du preneur, il ne peut être tenu compte du montant de loyer effectivement dû en première année pour chacun des baux de comparaison après allégement temporaire du loyer, ces abattements ayant un caractère temporaire et exceptionnel, mais uniquement du loyer facial consenti aux différentes enseignes.

La société PREIM EUROS conteste les abattements dont l’application est sollicitée par la société demanderesse au motif, s’agissant du loyer binaire, qu’il n’existe aucune obligation pour le juge, qui dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation, d’appliquer un abattement à ce titre, celui proposé n’étant au surplus l’objet d’une analyse chiffrée in concreto. S’agissant de l’abattement du fait de l’existence d’une clause de refacturation des grosses réparations de l’article 606 du code de procédure civile, elle soutient qu’il ne peut être retenu dès lors que le bail renouvelé postérieur à la loi Pinel ne pourra plus prévoir un tel transfert. Elle retient, s’agissant des travaux de mise en conformité, que le même principe s’applique et qu’en outre le bail ne prévoit pas le principe de leur refacturation. Concernant la taxe foncière, elle soutient qu’elle ne doit pas faire l’objet d’un abattement, dès lors que les termes de comparaison comportent la même obligation de paiement à la charge du preneur, et qu’en tout cas une diminution ne devrait être appliquée qu’à hauteur de la somme de 1.731,34 euros correspondant à la taxe refacturée au preneur en 2017.

Pour s’opposer aux autres demandes d’abattement liées aux dérogations certes contractuelles aux régimes des articles R145-8 du code de commerce et 1722, 1723 et 1724 du code civil, elle soutient qu’elles ne constituent pas des charges transférées au preneur de nature à entraîner une réduction de la valeur locative, ces clauses étant classiques, usuelles et obligatoires dans le cadre d’un centre commercial afin de permettre l’évolution des parties communes.

La société PREIM EUROS réclame l’application de coefficients de majoration à hauteur de 15% au titre des travaux d’aménagement du local réalisés par le preneur lors de la prise à bail, l’état du local n’ayant pas été pris en compte dans l’évaluation de l’expert qui a chiffré la valeur locative au regard de la moyenne des valeurs de référence. Elle conteste qu’il puisse être appliqué un abattement qui serait contraire à la volonté des parties. Elle ajoute que la clause d’accession du bail prévoit une prise en compte des travaux dès le renouvellement suivant leur réalisation, et non à l’occasion du second renouvellement.

Elle sollicite également l’application d’un taux de majoration de 5% pour tenir compte de l’emplacement favorable du local face à la ligne de caisse de l’hypermarché entre un salon de coiffure et un commerce de vêtements, situation qui n’a pas été intégrée par l’expert.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision, et il est admis par les parties que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

— les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local exploité par la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC est situé dans la galerie marchande, face à la ligne de caisse de l’hypermarché, entre un salon de coiffure et un commerce de vêtements féminins. Il présente une surface de vente, un atelier, une réserve, un WC et un bureau, qui sont adaptés pour l’activité exploitée.

Il présente une surface au sol de 127,90m2 dont 98,64m2 de surface de vente.

L’expertise permet également de retenir que l’accès au commerce est aisé depuis les axes principaux de circulation (autoroute et nationale 10).

En revanche, il ressort de l’expertise que le mail de la galerie marchande présente des aménagements désuets, éloignés des standards esthétiques des centres commerciaux contemporains, et qu’à la fin du bail, 4 des 21 boutiques étaient vacantes.

La question de l’emplacement du local ne commande pas de prévoir une majoration de la valeur locative telle que sollicitée par le bailleur, ce point de valorisation du local ayant été intégré par l’expert dans son évaluation de la valeur locative qui inclut notamment les caractéristiques du local loué.

— la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial, limitée à l’exploitation d’un commerce d’optique, étant conforme à celle contractuellement prévue.

— les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. /Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. / Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, il convient en premier lieu d’examiner les différentes clauses relatives aux obligations respectives afin de déterminer si elles peuvent ou non justifier une minoration de la valeur locative.

S’agissant des travaux de mise en conformité, étant relevé qu’aucune demande n’est formulée au titre des travaux de l’article 606 du code civil, le contrat de bail mentionne en son article 3 que le preneur aura à sa charge les travaux prescrits par les autorités administratives quelle qu’en soit la nature notamment en matière de sécurité et d’hygiène, et que les travaux relevant de la mise aux normes des locaux pourront être effectués par le bailleur lui-même, leur coût étant ensuite refacturé au preneur. Cette clause exorbitante du droit commun qui met à la charge du preneur des frais relevant par principe du bailleur justifie l’application d’une minoration de 5%.

De même le bail prévoit dans son article IX 9-2 que les charges locatives comprennent notamment l’ensemble des primes d’assurance supportées par le bailleur, ce qui constitue une clause dérogatoire, dès lors que cette charge est transférée sans aucune contrepartie sur le preneur. Elle justifie une minoration de 3% du montant du loyer.

Par ailleurs, le bail met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun, cette taxe étant due par principe par le bailleur. Tous les baux de comparaison ne comportant pas la même obligation de paiement de la taxe foncière par le preneur, il convient de faire droit à la demande la minoration du montant de cette taxe.

S’agissant des autres clauses dérogatoires au droit commun relatives au régime des améliorations, à la clause de souffrance, à la consistance des locaux loués, à la perte de la chose louée et au principe de libre cession du droit au bail avec le fonds de commerce, il sera retenu, comme l’expert, qu’elles ne justifient pas d’abattement spécifique au regard de leur caractère classique, et de ce qu’elles ne transfèrent pas de charge ou d’obligation sans contrepartie sur le preneur.

En deuxième lieu, le fait que le loyer du bail soumis à l’appréciation de la juridiction soit un loyer binaire, ce qui confère également un avantage au bailleur sans contrepartie, doit conduire à appliquer un abattement car les loyers de comparaison ne comprennent pas tous un tel loyer binaire. Cet abattement sera fixé à 5%.

En dernier lieu, s’agissant des travaux réalisés par le preneur lors de son entrée dans les lieux, le contrat de bail prévoit en son article 3 que ces « travaux font accession au bailleur en fin de bail et seront pris en compte dans le calcul de la valeur locative à l’occasion du renouvellement consécutif à leur exécution ». Cette clause d’accession dérogatoire au droit commun de l’article susvisé, ne justifie cependant pas l’application d’un coefficient de majoration comme sollicité par le bailleur, dès lors que la valeur de ces aménagements est intégrée dans le calcul de la valeur locative, l’expert ayant évalué la valeur locative du bien au regard de sa situation et ses caractéristiques actuelles, et non pas uniquement au regard du montant des loyers de comparaison. En outre, et en tout état de cause, le bailleur ne justifie aucunement de la valeur des travaux pour justifier du coefficient de majoration sollicité.

— les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties. Il résulte de l’expertise, que le local est situé dans une zone qui a connu une augmentation régulière du nombre de ses habitants durant la période du bail expiré et qu’une nouvelle ZAC, avec de nouvelles enseignes, s’est installée en 2016 à 1,5 kilomètres du centre commercial dans lequel le local est situé.

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les valeurs de références doivent correspondre, s’agissant d’un centre commercial, aux valeurs des autres baux conclus au sein du même centre commercial.

Le loyer du “Manège” a justement été écarté par l’expert dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial classique, mais d’un bail précaire avec des éléments d’appréciation différents pour fixer son prix.

De même, l’expert a justement retenu, mode de calcul qui n’est en réalité par contesté par le preneur, la valeur faciale des baux des enseignes Célio et Bouygues, sans tenir compte des abattements exceptionnels des premières années uniquement destinés à faciliter l’installation du preneur.

Dès lors, dans le centre commercial les loyers s’élèvent au regard des six valeurs de comparaison contemporaines au loyer litigieux exploitées par l’expert et les parties, en excluant le loyer de SFR qui a été conclu en 2019, soit deux années après la date de renouvellement du présent bail, à une moyenne de 288 euros.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’état du bien et de son emplacement favorable dans le centre commercial, il convient de fixer la valeur locative à 320 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 40.928euros.

Après application des abattements mentionnés précédemment (5% pour le loyer binaire, 5% pour les travaux de mise en conformité, 3% pour l’assurance, soit la somme de 5.320,64 euros et 1.731,34 euros pour la taxe foncière), la valeur locative du loyer de base sera fixée à la somme de 33.876,02 euros à compter du 1er octobre 2017.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant relevé que la demande de fixation d’intérêts formulée par le bailleur sur la différence entre le loyer fixé et le loyer versé apparaît sans objet, le loyer fixé par la présente décision étant inférieur au loyer actuellement payé (40.807,23 euros en 2017 selon l’expertise).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord amiable avant la saisine de la juridiction, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles dont chacune conservera la charge.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le prix du loyer du local situé au titre du bail conclu entre la société PREIM EUROS et la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC renouvelé à effet du 1er octobre 2007 à la somme annuelle de 33.876,02 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la société PREIM EUROS à en payer la moitié, et la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC à en payer la moitié ;

Déboute la société PREIM EUROS et la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE