TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 21 Août 2025 N°: 25/00239

N° RG 21/01882 – N° Portalis DB2S-W-B7F-EOMA

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 22 Mai 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Août 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CP PUBLIER, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 839 206 018, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [M] [V], domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-françois DALY de la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. LUQUI, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 443 578 372

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine ALPSTEG-GRIPON de la SARL AC AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, représentée par Maître [F] [Y], en qualité de liquidateur de la société SARL CP PUBLIER, désignée suivant jugement de liquidation judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de CHAMBERY le 22 mars 2024

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-françois DALY de la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

Maître [E] [L], ès-qualité de mandataire judiciaire de la SCI LUQUI, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal Judiciaire de THONON-LES-BAINS du 9 février 2024 ayant ouvert le redressement de la SCI LUQUI

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Carine ALPSTEG-GRIPON de la SARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 22/08/25

à

— Maître Carine ALPSTEG-GRIPON

Expédition(s) délivrée(s) le 22/08/25

à

— Maître Jean-françois DALY

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 30 octobre 2016, la SCI LUQUI a contracté un contrat de crédit-bail immobilier en vue de la création d’un ensemble immobilier à usage commercial, sur la commune de Publier.

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2017, la SCI LUQUI a consenti à la société AGR une promesse de sous-location commerciale d’une cellule.

Lors de la réitération du contrat de sous-location le 20 février 2019, la SARL CP PUBLIER s’est substituée à la société AGR. La SARL CP PUBLIER a procédé à l’ouverture d’un restaurant COURTEPAILLE.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er octobre 2021, la SARL CP PUBLIER a fait assigner la SCI LUQUI devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Par ordonnance en date du 9 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la SARL CP PUBLIER et a condamné cette dernière à payer à la SCI LUQUI la somme de 348.423,60 € à valoir sur le paiement de la dette de loyers, charges et taxes arrêtée au 31 octobre 2022, outre 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] en date du 5 mars 2024.

La clôture est intervenue le 5 décembre 2023.

Par jugement en date du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

Révoqué l’ordonnance de clôture en date du 5 décembre 2023, Ordonné la réouverture des débats, Reçu l’intervention volontaire de Me [L] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI LUQUI, Invité la SARL CP PUBLIER à conclure sur une éventuelle fixation de créance, Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CP PUBLIER demande au tribunal judiciaire de :

Recevoir l’intervention volontaire de la SELARL MJ ALPES, représentée par Me [F] [Y], en qualité de liquidateur de la SARL CP PUBLIER, A titre principal : Prononcer la nullité du contrat de sous-location, Fixer au passif de la SCI LUQUI une créance d’un montant de 1.326.940,60 € en faveur de la SARL CP PUBLIER représentée par son liquidateur, Subsidiairement : désigner un expert judiciaire aux fins principales d’évaluer l’environnement commercial,

Ecarter l’exécution provisoire, A titre subsidiaire : Prononcer la résolution du contrat de sous-location aux torts exclusifs de la SCI LUQUI,Fixer au passif de la SCI LUQUI une créance d’un montant de 1.091.109 € en faveur de la SARL CP PUBLIER représentée par son liquidateur,En tout état de cause : Rejeter les demandes adverses, Fixer au passif de la SCI LUQUI une créance de 10.000 € en faveur SARL CP PUBLIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI LUQUI et Me [L], es-qualité de mandataire judiciaire de la SCI LUQUI, demandent au tribunal de :

Rejeter les demandes adverses, Ordonner la fixation au passif de la SARL CP PUBLIER les créances suivantes en faveur de la SCI LUQUI : A titre privilégié : 509.985,13 € au titre des loyers et charges restant dus, arrêtés à la date du jugement ouvrant la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, avec intérêts majorés au taux de trois fois le taux de l’intérêt légal pour chaque mois échu de loyer et charges restés impayés, à compter du premier terme mensuel de loyer échu resté impayé, soit à compter du 3 février 2020, et capitalisation desdits intérêts (c’est-à-dire calculés sur les sommes précédemment dues, à intérêts compris) pour les deux dernières années de loyers restés impayés avant le jugement d’ouverture, outre l’année courant,500.000 €, à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par l’inexécution fautive de la SARL CP PUBLIER du contrat de bail,15.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 ainsi que celle correspondant aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront expressément l’intégralité des frais d’exécution précédemment engagés, et à venir,15.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de son préjudice immatériel, à raison du caractère manifestement dilatoire et abusif de l’action engagée contre elle par la SARL CP PUBLIER, sur le fondement de l’article 32-1 du Code procédure civile, A titre chirographaire : 4.000 € au titre des indemnités d’article 700 déjà allouées au bailleur par les décisions précitées, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé de ces décisions, et majorés dans les conditions prévues par l’article L313-3 du code monétaire et financier,2.936,86 € au titre des frais extra-judiciaires (commandements et frais de poursuites) déjà engagés,Pour le surplus : Condamner la SELARL MJ ALPES, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, à payer à la SCI LUQUI, à titre privilégié, la somme de 37.984,12 €, au titre des loyers restés impayés, postérieurs au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, à parfaire à la date de résiliation du bail et restitution des clefs, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La clôture est intervenue le 4 février 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur l’intervention de la SELARL MJ ALPES, représentée par Me [F] [Y], en qualité de liquidateur de la SARL CP PUBLIER

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de la SELARL MJ ALPES en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL CP PUBLIER.

Sur la demande de nullité du contrat de sous-location

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1133 du code civil dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, la SARL CP PUBLIER se prévaut d’un vice du consentement tiré d’une présentation erronée de l’environnement commercial.

Toutefois, la SARL CP PUBLIER ne caractérise aucunement que la présence d’un environnement commercial spécifique aurait constitué pour les parties un élément déterminant de leur consentement et plus particulièrement une qualité substantielle de l’obligation du locataire principal expressément acceptée par ce dernier. Ainsi, s’il est mentionné à titre indicatif dans le contrat de sous-location que le contrat de crédit-bail prévoit l’édification d’un hôtel-restaurant, aucune clause du contrat de sous-location ne fait état que l’exploitation de cet hôtel-restaurant constituerait un élément déterminant du consentement du sous-locataire sans lequel celui-ci n’aurait pas contracté. L’attractivité de la zone dans laquelle est situé le local commercial constitue bien évidemment un élément pris en compte par le sous-locataire pour décider de contracter et discuter les conditions financières du contrat. Cette attractivité constitue cependant, sauf intention contraire des parties, un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due par le locataire et notamment à son obligation de délivrer le local objet du contrat. Le risque d’exploitation incombe en effet au sous-locataire et le manque d’attractivité de la zone de chalandise par rapport à ce qui était espéré en fait partie.

La SARL CP PUBLIER ne produit par ailleurs aucune pièce de nature à démontrer que l’environnement commercial dans lequel est situé le local litigieux serait notablement différent de celui espéré lors de la conclusion du contrat. Il ressort au contraire du procès-verbal de constat versé aux débats par la SCI LUQUI qu’un hôtel est bien présent dans la zone commerciale et que cet hôtel ne fait pas restaurant, ce qui semble être un élément plus favorable pour l’activité de la SARL CP PUBLIER que si l’hôtel-restaurant initialement prévu avait été construit.

En conséquence, la demande de nullité du contrat de sous-location sera rejetée.

Sur la demande de résolution du contrat de sous-location

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En l’espèce, il ressort de la promesse de sous-location que le locataire devra remettre après achèvement les locaux définis à l’article 1.2, lequel renvoie aux plans et descriptifs techniques annexés à la promesse (annexes 3 et 4), l’achèvement s’entendant par rapport aux prestations effectivement dues par le locataire principal et définies dans l’annexe travaux – prestations techniques (annexe 2). Cette annexe mentionne un certain nombre de prestations tendant à la réalisation d’une « coque » de restaurant. Il est expressément prévu dans la promesse que les travaux d’aménagement intérieurs seront à la charge du sous-locataire. Une condition suspensive tenant à l’obtention d’une autorisation administrative pour réaliser ces travaux a d’ailleurs été stipulée à son profit.

L’obligation de délivrance du locataire principal ne peut donc porter que sur le bien décrit et défini au contrat, c’est-à-dire sur la coque brute de restaurant.

Il ressort du procès-verbal de remise des clés et de mise à disposition des locaux que les locaux remis par la société civile immobilière LUQUI sont conformes aux plans et descriptifs annexés à la promesse.

Dès lors, la SCI LUQUI n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme. La demande de résolution du contrat de sous-location sera rejetée.

En conséquence, les demandes de fixation de créances au passif de la SCI LUQUI formulées par la SARL CP PUBLIER seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LUQUI

A titre liminaire, il y a lieu de constater que, le liquidateur de la SARL CP PUBLIER ayant restitué les clefs du local, celle-ci vaut résiliation du contrat.

Sur les intérêts et pénalités de retard

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L622-16 du code de commerce dispose qu’en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes.

L’article L641-12 du code de commerce dispose que la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.

L’article L622-17 du code de commerce dispose que :

I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

L’article L641-11-1 du code de commerce dispose que le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours et que le contrat en cours est résilié de plein droit au jour où le cocontractant est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat.

En l’espèce, le contrat de sous-location met à la charge du sous-locataire les frais de commandement et autres frais de poursuite en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer, des charges ou provisions (article 10 CLAUSE RESOLUTOIRE), et prévoit que le sous-locataire doit supporter en sus des intérêts de retard au taux de 3 fois le taux d’un intérêt légal, par mois de retard, ces intérêts étant capitalisés, et calculés sur les sommes dues, intérêts compris (article 11 INTERETS DE RETARD).

La SARL CP PUBLIER ne conteste pas les sommes sollicitées par la SCI LUQUI, se contentant de solliciter la compensation des sommes dues qui ne pourra être ordonnée compte tenu de l’absence de condamnation mise à la charge de la SCI LUQUI.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes de la SCI LUQUI. La créance sera fixée à titre privilégié pour les deux dernières années de loyers restés impayés avant le jugement d’ouverture, outre l’année courant, et à titre chirographaire pour le surplus. La SELARL MJ ALPES, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, sera condamnée à payer à la SCI LUQUI, à titre privilégié, la somme de 37.984,12 €, au titre des loyers restés impayés, postérieurs au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, à parfaire à la date de résiliation du bail et restitution des clefs.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la dette de la SARL CP PUBLIER apparaît considérable compte tenu de la durée effective de la sous-location. L’absence de paiement des loyers a nécessairement causé un préjudice important à la SCI LUQUI, elle-même engagée auprès de crédits bailleurs et redevable de loyers. Par ailleurs, il ressort d’une assignation produite aux débats que le gérant de la SARL CP PUBLIER a formulé le même type de demande dans le cadre d’un autre contrat de location, interrogeant ainsi sur sa bonne foi.

Toutefois, si la SCI LUQUI est actuellement soumise à une procédure de redressement judiciaire, il n’est pas établi que la cessation des paiements soit due à la seule responsabilité de la SARL CP PUBLIER, la SCI LUQUI ayant conclu plusieurs autres contrats de sous-location.

En conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la SARL CP PUBLIER au bénéfice de la SCI LUQUI la somme de 75.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire formée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SCI LUQUI fonde sa demande sur le « caractère manifestement dilatoire et abusif de l’action engagée contre elle par la SARL CP PUBLIER », sans préciser les moyens de fait au soutien de cette demande. Par ailleurs, la SCI LUQUI a formulé des demandes reconventionnelles auxquelles il a été fait droit.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Par ailleurs, il est constant que les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SARL CP PUBLIER, succombant à l’instance, supportera la charge des dépens ainsi que de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit. La SARL CP PUBLIER sollicite qu’elle soit écartée, sans apporter aucun moyen au soutien de cette prétention, alors même qu’il n’existe aucune incompatibilité avec la nature du litige. Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SELARL MJ ALPES, représentée par Me [F] [Y], en qualité de liquidateur de la SARL CP PUBLIER ;

REJETTE la demande de nullité du contrat de sous-location formée par la SARL CP PUBLIER ;

REJETTE la demande de résolution du contrat de sous-location formée par la SARL CP PUBLIER ;

REJETTE les demandes de fixation de créances au passif de la SCI LUQUI formulées par la SARL CP PUBLIER ;

FIXE au passif de la SARL CP PUBLIER en faveur de la SCI LUQUI :

A titre privilégié : 509.985,13 € au titre des loyers et charges restant dus, arrêtés à la date du jugement ouvrant la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, avec intérêts majorés au taux de trois fois le taux de l’intérêt légal pour chaque mois échu de loyer et charges restés impayés, à compter du 3 février 2020, et capitalisation desdits intérêts pour les deux dernières années de loyers restés impayés avant le jugement d’ouverture, outre l’année courant,75.000 €, à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par l’inexécution fautive de la SARL CP PUBLIER du contrat de bail,4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’exécution, A titre chirographaire : 4.000 € au titre des indemnités d’article 700 déjà allouées au bailleur par les décisions précitées, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé de ces décisions, et majorés dans les conditions prévues par l’article L313-3 du code monétaire et financier,2.936,86 € au titre des frais extra-judiciaires déjà engagés ;

CONDAMNE la SELARL MJ ALPES, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, à payer à la SCI LUQUI, à titre privilégié, la somme de 37.984,12 €, au titre des loyers restés impayés, postérieurs au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CP PUBLIER, à parfaire à la date de résiliation du bail et restitution des clefs ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande de voir écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE en conséquence que le présent jugement est exécutoire par provision ;

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,