TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026 N°: 26/00021

N° RG 23/02055 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EZXM

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S.U. FINANCIÈRE DES PERLES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Galateia MATHIOUDAKI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Amaury PLUMERAULT, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDERESSE

SCCV PERLE DE SAVOIE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia GIRE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, Maître Aurélie BRUNEL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

Grosse(s) délivrée(s) le /01/26

à

— M^e MATHIOUDAKI

Expédition(s) délivrée(s) le /01/26

à

— M^e BRUNEL

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 18 octobre 2019, la SASU FINANCIÈRE DES PERLES a acquis de la SCCV PERLE DE SAVOIE un appartement, deux garages en sous-sol et un casier à ski au sein de la copropriété “la perle de Savoie” sise à [Localité 3] alors en projet de construction, la SCCV s’engageant à achever les lots pour fin juin 2020 au plus tard.

La livraison de l’appartement a finalement eu lieu le 30 août 2022, et plusieurs réserves ont été consignées lors de la réception des lots.

Par plusieurs courriers électroniques adressés entre août 2022 et mars 2023, la SASU a notifié à la SCCV plusieurs réserves et désordres apparents relevant de la garantie de parfaitement achèvement.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, la SASU a fait assigner la SCCV devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’indemnisation des désordres et des pertes locatives.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SASU sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1104, 1217 et 1231-1, 1642-1, 1646-1, 1792 à 1792-6 du code civil, qu’il :

— condamne la SCCV PERLE DE SAVOIE à lui verser la somme de 30 612,66 euros à titre de réparation de son préjudice financier subi en raison des pertes locatives accusées du fait du retard de livraison de 791 jours observés entre le délai de livraison stipulé dans l’acte authentique de vente et la date de livraison effective des lots,

— condamne la SCCV PERLE DE SAVOIE à faire reprendre l’ensemble des réserves consignées lors de l’établissement du procès-verbal de réception de ses lots privatifs le 30 août 2022, puis dans ses missives successives,

— condamne la SCCV PERLE DE SAVOIE à faire procéder à la reprise de l’intégralité des réserves sous astreinte de 150 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée deux mois après la signification du jugement,

— déboute la SCCV PERLE DE SAVOIE de ses demandes,

— condamne la SCCV PERLE DE SAVOIE à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamne la SCCV PERLE DE SAVOIE aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCCV demande au tribunal de :

— débouter la SASU FINANCIERE DES PERLES de sa demande de reprise des réserves,

— juger que le retard de livraison pouvant lui être effectivement imputée ne peut excéder trois mois,

— juger que le préjudice de perte de loyer évoqué par la SASU FINANCIERE DES PERLES est un préjudice non certain, et la débouter de sa demande,

— juger subsidiairement que le préjudice ne saurait excéder 1800 euros, correspondant au manque à gagner réel de la SASU FINANCIERE DES PERLE sur les trois mois de retard pouvant être éventuellement retenus,

— condamner la SASU FINANCIERE DES PERLES à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SASU FINANCIERE DES PERLES aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

I/ Sur les demandes de la SASU

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes des articles 1217 et 1218 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat (…).

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de ces textes que le maître d’ouvrage est tenu de coopérer et de payer le prix convenu, et le locateur d’ouvrage s’oblige à réaliser le travail commandé en respectant les stipulations contractuelles.

1) S’agissant du retard de livraison

En l’espèce, la SASU sollicite la somme de 30 612,66 euros en indemnisation des conséquences du retard de livraison de l’ouvrage par la SCCV.

La défenderesse soutient que le retard de livraison est justifié par des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Il ressort de l’acte authentique du 18 octobre 2019 produit aux débats (pièce n°4 de la demanderesse, page 18) que :

— l’ouvrage devait être achevé au plus tard à la fin juin 2020,

— les diverses causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues devaient être constatées par un certificat établi par le maître d’œuvre,

— dans l’hypothèse d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois.

Il apparaît également qu’étaient énumérés au titre de ces causes :

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— les jours de retard consécutifs au redressement judiciaire ou à la déconfiture des ou d’une entreprise effectuant les travaux ou la maîtrise d’œuvre ou de leurs fournisseurs,

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou la maîtrise d’œuvre ou leurs fournisseurs, avec cette précision que la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant.

La SCCV allègue que le dirigeant de la société MYOTTE [U], chargée du lot charpente est décédé en cours de chantier, que son entreprise a ainsi été liquidée par jugement du 13 février 2019, avec poursuite d’activité jusqu’au 15 mai 2019, puis a fait l’objet d’un plan de cession par jugement du tribunal de commerce de Besançon du 15 mars 2019, aux termes duquel le contrat conclu avec la SCCV n’a pas été repris.

Elle justifie que ledit contrat a été résilié à compter du 15 mars 2019, une nouvelle consultation a été lancée afin de la remplacer, et la SAS CUNIN CONTREXEVILLE a ainsi remplacé la société MYOTTE [U], suivant contrats de marché de travaux conclus le 14 juin 2019 pour un commencement des travaux le 17 mai 2019, et le 20 novembre 2019 pour un commencement des travaux le même jour (pièce n°3 de la défenderesse).

Cependant, il appert que le contrat de vente a été conclu le 18 octobre 2019 avec la SASU, la SAS CUNIN CONTREXEVILLE ayant alors déjà repris le lot de la société MYOTTE [U], le décès de son gérant ne pouvant justifier de retard de livraison vis-à-vis de la demanderesse.

La SCCV invoque également la force majeure en raison de la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19, qui ne pouvait être raisonnablement prévue lors de la conclusion du contrat avec la demanderesse.

En outre, les décrets n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID-19, n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de COVID-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, et n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, ont considérablement restreint les possibilités de déplacements, notamment des professionnels.

Il y a lieu de rappeler que le premier confinement est intervenu du 17 mars au 10 mai 2020 inclus.

Or la livraison devait intervenir au cours du mois de mars 2020, pendant cette période de restriction.

Par conséquent, il convient de retenir le délai d’un mois et vingt-trois jours correspondant à la durée du premier confinement, doublé et majoré au regard de la clause susmentionnée, soit quatre mois et seize jours de retard légitime, portant la livraison au mois d’août 2020.

En revanche, le second confinement, n’ayant eu lieu qu’à compter du 30 octobre 2020, ne peut justifier de retard de livraison.

S’agissant des intempéries invoquées par la défenderesse, il est justifié qu’elles ont débuté le 30 novembre 2020 (pièce n°5 de la défenderesse), sont ainsi postérieures à la date de livraison prévue, et ne peuvent donc constituer une autre cause légitime de retard.

Enfin, il y a lieu de relever que l’arrêté municipal de décembre 2018 invoqué par la défenderesse pour justifier son retard n’est pas versé aux débats.

En conséquence, le retard légitime de livraison n’est caractérisé que par le premier confinement, et le préjudice de jouissance de la SASU court d’août 2020 au 30 août 2022, date du procès-verbal de remise des clés (pièce n°24 de la demanderesse).

La jurisprudence constante reconnaît à la perte de chance le caractère de préjudice réparable, à la condition que la rémunération perdue soit licite, et avec la limite de la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable. Il convient donc de prendre en compte l’aléa lors de la réparation du préjudice, limitant ainsi la possibilité d’une réparation intégrale du préjudice subi.

Il résulte des développements précédents que la SCCV a manqué à son obligation contractuelle de livraison dans le temps convenu, donnant naissance au préjudice de jouissance certain de la demanderesse de deux ans.

Cependant, il convient de considérer l’aléa de la location, au regard de l’incertitude sur la location et occupation continue du bâtiment entre août 2020 et août 2022.

En conséquence, au regard de ces éléments, la SCCV sera condamnée à payer à la SASU une somme qu’il convient de limiter à 13 000 euros, correspondant à la moitié de l’estimation basse sur deux ans (pièce n°37 de la demanderesse) à titre de réparation de son préjudice de jouissance.

2) S’agissant de la reprise des réserves

En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Dans ce cas, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Conformément aux articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision et que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

En l’espèce, la SASU sollicite la condamnation de la SCCV à la reprise des réserves consignées dans le procès-verbal de remise des clés du 30 août 2022, sous astreinte.

Ledit procès-verbal produit aux débats (pièce n°39 de la demanderesse) mentionne vingt six réserves et notamment :

— le curage cunette garage 51 et 52,

— la réfaction du joint autour d’un encadrement porte,

— la présence d’un trou sur le balcon,

— la nécessité de reprendre la lame de bardage tombante,

— le besoin de reboucher pâte à bois trou bardage,

— la présence de deux lames entre porte-fenêtre et baie vitrée qui flanchent,

— la présence d’un impact sur une lame,

— le besoin d’enfoncer clou bardage extérieur au-dessus porte-fenêtre,

— une trace de frottement incrustée côté intérieur et également en partie basse côté extérieur de la cave,

— la réparation du volet roulant a engendré une tâche sur le volet.

Les autres réserves dont la SASU demande réparation, à savoir :

— la fixation des thermostats des deux radiateurs

— des planches continuent de craquer sur la terrasse

— des prises RJ45 qui ne sont pas reliées au tableau électrique

— des défaillances de la porte du local à ski

— du défaut d’étanchéité des deux portes de douche

— du défaut des carreaux de la salle de bain

— du défaut du meuble vasque.

ont été dénoncées à la SCCV par courriers électroniques des 13 novembre 2022, 14 mars 2023 et 4 janvier 2023 (pièces n°35 et 36 de la demanderesse), soit plus d’un mois après la réception.

Par conséquent, la SCCV ne peut être condamnée qu’à la reprise des désordres contenus dans le procès-verbal de remise des clés, les autres désordres n’ayant pas été dénoncés dans les délais légaux.

En outre, les réserves n’ayant pas été levées depuis la livraison du 30 août 2022, il convient de condamner la SCCV sous astreinte.

En conséquence, la SCCV sera condamnée, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pendant 100 jours, passé le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, à la reprise des désordres suivants :

— le curage cunette garage 51 et 52,

— la réfaction du joint autour d’un encadrement porte,

— la présence d’un trou sur le balcon,

— la nécessité de reprendre la lame de bardage tombante,

— le besoin de reboucher pâte à bois trou bardage,

— la présence de deux lames entre porte-fenêtre et baie vitrée qui flanchent,

— la présence d’un impact sur une lame,

— le besoin d’enfoncer clou bardage extérieur au-dessus porte-fenêtre,

— une trace de frottement incrustée côté intérieur et également en partie basse côté extérieur de la cave,

— la réparation du volet roulant a engendré une tâche sur le volet.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SASU une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, la SCCV sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La jurisprudence exige, depuis un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 13 avril 2023 non frappé de pourvoi, l’existence d’un motif légitime pour solliciter l’écart et/ou l’aménagement de l’exécution provisoire.

En l’espèce, la SCCV soutient que l’exécution provisoire aurait des conséquences financières graves et en demande l’écart.

Cependant, elle ne justifie aucunement des conséquences alléguées.

En conséquence, il y a lieu de rejetter cette demande et la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.C.C.V. PERLE DE SAVOIE à payer à la S.A.S.U. FINANCIÈRE DES PERLES la somme de 13 000 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la S.C.C.V. PERLE DE SAVOIE à reprendre les désordres suivants, dans le bien appartenant à la S.A.S.U. FINANCIÈRE DES PERLES situé dans la copropriété « la perle de Savoie » sis à [Localité 3] :

— le curage cunette garage 51 et 52,

— la réfaction du joint autour d’un encadrement porte,

— la présence d’un trou sur le balcon,

— la nécessité de reprendre la lame de bardage tombante,

— le besoin de reboucher pâte à bois trou bardage,

— la présence de deux lames entre porte-fenêtre et baie vitrée qui flanchent,

— la présence d’un impact sur une lame,

— le besoin d’enfoncer clou bardage extérieur au-dessus porte-fenêtre,

— une trace de frottement incrustée côté intérieur et également en partie basse côté extérieur de la cave,

— la réparation du volet roulant a engendré une tâche sur le volet ;

le tout sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pendant 100 jours, passé le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.C.V. PERLE DE SAVOIE aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.C.V. PERLE DE SAVOIE à payer à la S.A.S.U. FINANCIÈRE DES PERLES la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.C.V. PERLE DE SAVOIE de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,