TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01960 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHTD

AFFAIRE :

[D]

C/

[M]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e LACOME D’ESTALENX

Copie : Monsieur [X] [M]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [W] [D]

née le 04 Novembre 1976 à [Localité 2]

de nationalité Francaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX, avocat du barreau de PARIS substitué par M^e LAISNE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M]

né le 22 Octobre 1976 à [Localité 4]

de nationalité Belge

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 02 octobre 2023, Madame [W] [D] a consenti à Monsieur [X] [M] un bail à usage d’habitation principale d’une durée de trois ans reconductible tacitement, portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 585,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 585,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 20 mars 2023, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société ANNABELLE BARSOTTI GESTION.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré par Madame [W] [D] à Monsieur [X] [M] pour la somme en principal de 3 645,03 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 23 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 05 mars 2025, Madame [W] [D] a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

— A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [X] [M] à compter du 23 septembre 2024 ;

— A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [X] [M] ;

— En tout état de cause :

Condamner Monsieur [X] [M] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Madame [W] [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir :

Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [X] [M] à payer la somme de 5 608,16 euros au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu à Madame [W] [D], montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner Monsieur [X] [M] à payer à Madame [W] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

Condamner Monsieur [X] [M] à payer à Madame [W] [D] la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Madame [W] [D] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 7 510,34 euros au 1er mai 2025 et précise ne pas savoir ce qu’il en est de la question de l’eau chaude.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-6 du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [X] [M] est acquise depuis le 23 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire dans le délai imparti.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [X] [M] a comparu. Il soutient rencontrer des problèmes de cafards dans son logement et d’absence d’eau chaude. Il reconnaît avoir bloqué les loyers en l’absence d’intervention de la part de la propriétaire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 10 mars 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 23 juillet 2024).

L’action de Madame [W] [D] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [X] [M], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 02 octobre 2023 le liant à Madame [W] [D], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 23 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales.

En outre, lors de l’audience à laquelle il s’est présenté, Monsieur [X] [M] n’a formulé aucune demande de délais, ni sollicité de rester dans le logement. S’il a soutenu rencontrer des problèmes de cafards et d’absence d’eau chaude dans le logement, force est de constater qu’il n’a néanmoins versé aucune pièce prouvant ses dires.

Pourtant, lors de l’élaboration du Diagnostic social et financier réalisé par le Département du Var en date du 24 avril 2025, Monsieur [X] [M] a soutenu qu’il détenait toutes les preuves de ses échanges par mails et SMS avec l’agence gestionnaire du bien pris en location, s’agissant du problème d’eau qu’il rencontrait. De plus, l’agence contactée en ce sens lors de la réalisation de ce diagnostic a soutenu que le problème, qui tenait à une réparation minime, avait été réglé.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail à la date du 24 septembre 2024, en dépit des délais prévus à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, et au regard du délai de deux mois imparti au locataire dans le commandement de payer.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [X] [M], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte locataire arrêté au 1er mai 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 7 510,34 euros, mois de mai 2025 inclus.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [M] a admis qu’il avait bloqué les loyers suite à l’inaction de son bailleur. Néanmoins, ce moyen devra être écarté au regard des développements précédents et en l’absence de production de pièces justificatives.

En conséquence, Monsieur [X] [M] sera condamné à verser cette somme de 7 510,34 euros au bailleur, jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 4] à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 634,06 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [M], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [X] [M] sera également condamné à payer à Madame [W] [D] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [W] [D] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 3] conclu le 02 octobre 2023 entre Madame [W] [D] et Monsieur [X] [M] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 24 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [X] [M] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux [Adresse 3] et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Madame [W] [D] la somme de 7 510,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Madame [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 634,06 euros à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Madame [W] [D] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT