MINUTE N° : 24/905

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/02074 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q3XL

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 14 Novembre 2024

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 10 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [X] [Y]

né le 24 Août 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

Mme [O] [D]

née le 21 Avril 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

DEFENDEURS

M. [W] [H] [Z] [F]

né le 03 Novembre 1939 à MAROC, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

Mme [U] [P] [A] [N] épouse [F]

née le 13 Novembre 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

M. [E] [T] [B] [Z] [F]

né le 13 Mars 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

Mme [M] [K] [G] [F] épouse [C]

née le 22 Mars 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Selon acte du 1er septembre 2017, reçu par Maître [I] [S], notaire, M. [X] [Y] et Mme [O] [D] (ci-après les consorts [Y]-[D]) ont acquis pour un prix de 353.000 euros de M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] (ci-après les consorts [F]) une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 10], cadastrée section AL n° [Cadastre 5], formant le lot n° 28 du lotissement « [Adresse 7] ».

Après la vente, les acquéreurs se sont plaints auprès des vendeurs de divers désordres affectant le bien, et notamment de fuites, d’infiltrations, d’un défaut d’écoulement de la baignoire et de problèmes concernant le chauffage au sol.

Par courriel du 29 janvier 2018, les consorts [F] ont indiqué aux consorts [Y]-[D] n’avoir jamais eu connaissance des désordres rapportés.

Par courriel du 31 janvier 2018, les consorts [Y]-[D] ont fait état auprès des consorts [F] de problèmes affectant l’évacuation de la baignoire, d’une fuite présumée au niveau de la douche, de bruits au niveau de la toiture en cas de vent, et d’infiltrations au niveau de la toiture.

Le 13 février 2018, le conseil des consorts [F] a adressé aux consorts [Y]-[D] un courrier recommandé, faisant notamment observer que la vente était intervenue après plusieurs visites en présence de l’agence immobilière, que l’ensemble des documents justificatifs concernant la maison leur avaient été fournis, et que l’acte de vente précisait que le bien était vendu en l’état.

Le 6 mars 2018, les consorts [Y]-[D] ont fait intervenir un huissier de justice, lequel a constaté dans son procès-verbal :

— Une tache de couleur marron clair, caractéristique d’une infiltration d’eau, sur le plafond du hall d’entrée ;

— De petites taches noirâtres, caractéristiques de moisissures, sur le mur des toilettes ;

— Un écoulement difficile de la baignoire ;

— Une descente d’eaux pluviales sur la façade de l’étage ;

— Des traces blanchâtres caractéristiques de salpêtre en partie inférieure de la façade de la maison ;

— La présence de mousse sur la façade côté droit de la maison ;

— Des traces d’humidité aux pieds des piliers soutenant la terrasse.

A la demande des consorts [Y]-[D], l’huissier de justice a procédé à de nouvelles constatations les 8 et 15 mars 2018, en présence d’un plombier. Aux termes de son procès-verbal, il a constaté un défaut d’emboîtement sur le réseau d’assainissement.

Une expertise non contradictoire, confiée par les consorts [Y]-[D] à M. [V], a été réalisée les 26 juillet 2018 et 11 mars 2019.

Par courrier du 8 décembre 2019, les consorts [Y]-[D] ont proposé une médiation aux consorts [F].

Sur assignation des consorts [Y]-[D], le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE a ordonné, par décision du 9 juillet 2020, la réalisation d’une expertise judiciaire, confiée à M. [R].

Les opérations d’expertise se sont déroulées le 9 septembre 2020, et l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 novembre 2021.

Aux fins de voir les consorts [F] condamner à prendre en charge les travaux de reprise et à indemniser leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance, les consorts [Y]-[D] ont fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Toulouse :

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 avril 2022 à M. [L] [F] ;Par exploit de commissaire de justice signifié le 5 mai 2022 à Mme [U] [N] épouse [F] et à M. [W] [F] ;Par procès-verbal de recherches infructueuses établi le 9 mai 2022 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Mme [M] [F] épouse [C].

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, les consorts [Y]-[D] demandent au tribunal de :

— Condamner solidairement les consorts [F] à leur payer les sommes de :

* 35.706 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant la maison d’habitation qui leur a été vendue ;

* 18.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, arrêté au 31 mars 2023 ;

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— Débouter les consorts [F] de leurs demandes reconventionnelles ;

— Condamner solidairement les consorts [F] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les consorts [F] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise pour un montant de 3.626,04 euros, dont distraction au profit de Maître LEFEVRE-LE BIHAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant des désordres affectant la maison qu’ils ont acquise, les consorts [Y]-[D] exposent que :

La baignoire du rez-de-chaussée présentait un défaut d’évacuation ;Le bac de douche à l’étage fuyait en raison d’un défaut d’étanchéité dû à un manque d’entretien, ce qui a causé des traces sèches au niveau du plafond du hall d’entrée ;La descente des eaux de pluie provenant du toit de l’étage se déversait dans un courant de tuiles du toit du rez-de-chaussée, ce qui a été à l’origine d’infiltrations au niveau du plafond des toilettes du rez-de-chaussée ;Des remontées capillaires d’humidité au niveau des enduits en pied de façades ont occasionné l’apparition de traces de salpêtre ;Le carrelage de la terrasse se délite ;Des vibrations apparaissent au niveau de la panne faîtière par temps de vent, en raison des dimensions inappropriées de la poutre du salon ;Ils ont dû rajouter des tuiles à douilles au niveau du système d’extraction d’air de la VMC en sous-toiture;Le système de chauffage présentait des dysfonctionnements.

Les consorts [Y]-[D] expliquent avoir déjà fait réaliser en urgence des travaux visant à remédier au défaut d’évacuation de la baignoire du rez-de-chaussée et au défaut d’étanchéité du bac de douche de l’étage. Ils indiquent avoir également fait procéder à des travaux conservatoires en urgence concernant la descente des eaux de pluie.

Les consorts [Y]-[D] fondent leur demande tendant à la condamnation des consorts [F] au paiement des travaux de reprise, à titre principal sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil. S’appuyant sur les constats d’huissier de justice, les conclusions de l’expertise non contradictoire diligentée par M. [V] et les conclusions de l’expertise judiciaire, ils font valoir que :

En leur qualité d’acheteurs profanes, ils ne pouvaient déceler les désordres affectant le bien lors des visites préalables à la vente, même en présence de l’agent immobilier, et seule l’utilisation des lieux a permis de découvrir les désordres.Lors de la vente, les désordres étaient nécessairement connus des vendeurs, qui ont habité la maison pendant 18 ans.La clause de l’acte de vente selon laquelle le bien est vendu en l’état ne permet de dégager les vendeurs ni de leur obligation de loyauté, en vertu de laquelle ils devaient faire état des désordres affectant le bien dont ils avaient connaissance, ni de la garantie des vices cachés.S’ils avaient eu connaissance des désordres, ils n’auraient pas acquis le bien, ou l’auraient acquis à un moindre prix.Les défendeurs ne peuvent soutenir que leur action est prescrite, alors d’une part qu’ils n’ont réellement pris connaissance des désordres qu’après la réalisation des constats d’huissier et de l’expertise non contradictoire de M. [V], et d’autre part, que l’action en référé expertise a interrompu le délai de prescription.

A titre subsidiaire, les consorts [Y]-[D] fondent leur demande tendant à la condamnation des consorts [F] au paiement des travaux de reprise sur un manquement à l’obligation de délivrance conforme, visant les articles 1604 et 1615 du code civil, et l’existence d’un dol, visant l’article 1137 du même code. Ils soutiennent que :

La maison d’habitation vendue, qui présente un défaut d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, des défauts de chauffage, ainsi que des infiltrations, ne constitue pas un bien conforme à l’usage auquel il était destiné.En ne révélant pas les désordres qui existaient lors de la vente, les consorts [F] ont dissimulé des informations déterminantes pour leurs acquéreurs.

S’agissant de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, les consorts [Y]-[D] estiment que celui-ci doit être réparé à hauteur de 300 euros par mois à compter de la date du premier constat d’huissier ayant permis de relever les désordres affectant le bien, et ce pour une durée de cinq années arrêtée au mois de mars 2023.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, les consorts [Y]-[D] font valoir que :

Il s’agissait de leur premier achat immobilier.Les consorts [F] se sont abstenus de faire état des désordres affectant le bien.Ils ont tenté d’éviter la saisine du tribunal en proposant une médiation puis en saisissant un conciliateur, mais les consorts [F] ont refusé toute solution.

En réponse, en l’état de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, les consorts [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1641, 1604, 1615, 1137 et 1353 du code civil, de :

— Débouter les consorts [Y]-[D] de l’ensemble de leurs demandes ;

— A titre reconventionnel, condamner les consorts [Y]-[D] à leur régler la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice ;

— En tout état de cause, condamner les consorts [Y]-[D] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet de la demande tendant à les voir condamner au paiement des travaux de reprise, en ce qu’elle est fondée sur la garantie des vices cachés, les consorts [F] font valoir que :

Les consorts [Y]-[D] ont sollicité une mesure d’expertise 28 mois après la vente, de sorte qu’ils n’ont pas agi dans les délais prévus à l’article 1648 du code civil ;L’acte de vente contient une clause selon laquelle le bien est vendu en l’état, sans recours possible contre les vendeurs, notamment au titre des vices cachés.La maison vendue n’a jamais fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre et a toujours été habitée sans difficulté.La maison n’a pas fait l’objet de travaux depuis sa construction en 1999.Le système de chauffage a été entretenu annuellement.La maison était en parfait état lors de la vente, comme le démontrent les photos réalisées par l’agence immobilière.La survenance de désordres après la vente ne peut leur être imputée.S’agissant des prétendues remontées capillaires ou la prétendue présence de mousse ou de salpêtre, ils ne sauraient être tenus pour responsables des aléas de la météo ou du mauvais entretien de l’habitation par les consorts [Y]-[D].

Les consorts [F] reprennent un à un les désordres allégués par les consorts [Y]-[D], affirmant qu’il ne s’agit pas de vices cachés.

S’agissant des traces d’humidité, ils relèvent que :

Le rapport d’expertise ne permet pas d’attester que les traces sèches d’humidité repérées sur le plafond du hall d’entrée seraient dues à un défaut de l’ancien bac de douche.Ces traces n’ont à aucun moment été relevées antérieurement à la vente, lors des différentes visites.M. [Y] a procédé à la rénovation de la salle de bain, et il est parfaitement possible que les infiltrations soient apparues à cette occasion.L’expert judiciaire relève que ce désordre ne rend pas le bien impropre à sa destination.

S’agissant des infiltrations par la toiture, ils font état de ce que :

Le risque de débordement n’existe qu’en cas de fortes pluies.Il s’agit d’un défaut d’exécution imputable à l’entreprise de zinguerie intervenue lors de la construction de la maison, laquelle n’est pas attraite dans la cause.Il n’existe aucun désordre s’agissant du rejet de la VMC.

S’agissant de la trappe d’accès au réseau sous la baignoire, les consorts [F] font valoir que :

Il existait bien une trappe antérieurement, mais celle-ci se trouvait dans le dressing.L’expert judiciaire n’a pas été en mesure de constater les désordres allégués, car des travaux avaient d’ores et déjà été réalisés par les consorts [Y]-[D].Il s’agit, en tout état de cause, d’un désordre imputable à l’entreprise de plomberie intervenue lors de la construction de la maison.

S’agissant des remontées capillaires et de la présence de salpêtre, ils indiquent que :

Il n’existe aucune humidité à l’intérieur de l’habitation.Il s’agit, en tout état de cause, d’un désordre imputable à l’entreprise de gros œuvre intervenue lors de la construction de la maison.

S’agissant de la détérioration du carrelage, ils relèvent que :

Ce désordre est également imputable à l’entreprise de gros œuvre intervenue lors de la construction de la maison.Ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, ils n’avaient aucune compétence pour repérer ou diagnostiquer les non-conformités et erreurs d’exécution.

Les consorts [F] excluent tout manquement à leur obligation de délivrance conforme, affirmant que le bien est conforme aux stipulations contractuelles, que la vente est intervenue après la réalisation de plusieurs visites en présence de l’agence immobilière, que l’ensemble des documents justificatifs a été remis lors de la vente, et que les consorts [Y]-[D] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque manquement.

Ils excluent également l’existence d’un dol, faisant valoir que rien ne permet d’établir qu’ils auraient été informés d’un quelconque désordre lors de la vente, et qu’ils auraient donc dissimulé une quelconque information aux acquéreurs.

Les consorts [F] concluent au rejet des demandes indemnitaires formulées par les consorts [Y]-[D], faisant valoir que :

La somme exorbitante réclamée au titre d’un préjudice de jouissance est injustifiée, la maison ayant toujours été habitée.L’existence d’un préjudice moral n’est justifiée que par des affirmations calomnieuses.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice moral, les consorts [F] soutiennent qu’ils ont toujours répondu aux sollicitations des consorts [Y]-[D], que la procédure engagée à leur encontre est injustifiée, et que les consorts [Y]-[D] tiennent des propos vexatoires et diffamants à leur endroit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par le juge de la mise en état le 25 avril 2024, par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024, tenue à juge unique, et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des travaux de reprises formulée par les consorts [Y]-[D]

1.1. Sur l’existence des désordres

En l’espèce, les consorts [Y]-[D] font état de ce que le bien vendu était affecté des désordres suivants :

Un défaut d’évacuation au niveau de la baignoire du rez-de-chaussée ;Des fuites au niveau du bac de douche à l’étage, causant des traces sèches au niveau du plafond du hall d’entrée ;Un déversement de la descente des eaux de pluie dans un courant de tuiles du toit du rez-de-chaussée, à l’origine d’infiltrations au niveau du plafond des toilettes du rez-de-chaussée ;Des remontées capillaires d’humidité au niveau des enduits en pied de façades, occasionnant l’apparition de traces de salpêtre ;Un délitement du carrelage de la terrasse ;Des vibrations au niveau de la panne faîtière, en raison de dimensions inappropriées de la poutre du salon ;L’absence de tuiles à douilles au niveau du système d’extraction d’air de la VMC en sous-toiture ;Des désordres affectant le système de chauffage.

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [R] font apparaître les éléments suivants :

— S’agissant du défaut d’évacuation de la baignoire du rez-de-chaussée, l’expert judiciaire indique n’avoir pu personnellement constater ce désordre, compte tenu des travaux de réparation entrepris par les consorts [Y]-[D]. Il affirme cependant que le constat d’huissier en date du 15 mars 2018, qui lui a été communiqué, atteste parfaitement de la réalité et de l’origine du désordre, à savoir que le tuyau d’évacuation du siphon de la baignoire du rez-de-chaussée n’était pas relié au réseau collecteur extérieur des eaux usées comme il aurait dû l’être, mais se déversait directement dans la terre en sous-sol. Il conclut à une non-conformité imputable à l’entreprise de plomberie intervenue lors de la construction de la maison.

— S’agissant des traces au niveau du plafond du hall d’entrée, constatées par l’expert judiciaire, ce dernier affirme qu’elles témoignent d’un défaut d’étanchéité de l’ancien bac à douche, avant que celui-ci ait été remplacé par les consorts [Y]-[D]. Il retient que ce défaut d’étanchéité est dû soit à une non-conformité imputable à l’entreprise de plomberie intervenue lors de la construction de la maison, soit à un défaut d’entretien de la part des précédents propriétaires, sans pouvoir déterminer laquelle de ces causes est à l’origine du désordre.

— S’agissant du déversement de la descente des eaux de pluie dans un courant de tuiles du toit du rez-de-chaussée, l’expert judiciaire retient qu’il s’agit d’une non-conformité imputable à l’entreprise de zinguerie intervenue lors de la construction de la maison, précisant que celle-ci aurait dû prévoir un accompagnement de la descente des eaux pluviales par un chemin en zinc approprié sur la toiture. Il indique que ce désordre provoque des débordements par fortes pluies, à l’origine des traces sèches d’infiltrations constatées au niveau des plafond des toilettes du rez-de chaussée.

— S’agissant des remontées capillaires d’humidité au niveau des enduits en pied de façades, occasionnant l’apparition de traces de salpêtre, l’expert judiciaire conclut à la réalité du désordre et à son caractère évolutif. Il retient que ce désordre procède d’une non-conformité imputable à l’entreprise ayant réalisé le gros œuvre lors de la construction de la maison, celle-ci ayant procédé au régalage des terres en périphérie de la maison au-dessus de l’arase étanche, du chainage périphérique du plancher du rez-de-chaussée et des enduits de façades, sans pose d’un drain avec protection mécanique du soubassement. M. [V] avait réalisé des constatations similaires à celles de l’expert judiciaire.

— L’expert a également constaté une détérioration généralisée du carrelage de la terrasse nord-est de l’habitation. Il retient que le défaut de résistance du carrelage aux intempéries, conduisant à son délitement, est dû à des travaux non conformes, l’entreprise de gros œuvre intervenue lors de la construction de la maison n’ayant pas posé de couche de désolidarisation drainante sous la chape.

La réalité de l’ensemble des désordres précités, tout comme leur caractère préexistant à la vente, sont ainsi établis.

En revanche :

— S’agissant des vibrations au niveau de la panne faîtière, l’expert judiciaire relève que la poutre ne présente pas, en l’état, de désordre de fléchissement pouvant laisser supposer un sous-dimensionnement. Il indique également n’avoir pu constater de vibrations affectant ladite poutre lors des opérations d’expertise. M. [V] a quant à lui indiqué en conclusion de son rapport que la poutre du salon « semble vibrer par fort vent ». Il recommandait que la poutre soit vérifiée par un bureau d’études spécialisé car elle « paraît limite en dimensionnement ». Il ne peut être déduit de ces indications que l’expert aurait constaté, par lui-même, l’existence des vibrations alléguées par les demandeurs ou un sous-dimensionnement de la poutre, renvoyant à un bureau d’études spécialisé le soin d’établir un tel désordre. Au regard de ces différents éléments, l’existence d’un désordre affectant la panne faîtière ne peut être établie.

— S’agissant de l’absence de tuiles à douilles au niveau du système d’extraction d’air de la VMC en sous-toiture alléguée par les consorts [Y]-[D], si M. [V] a indiqué dans son rapport avoir constaté que la VMC soufflait dans les combles au lieu de sortir en toiture dans des tuiles à douilles, cette observation, formulée dans le cadre d’une expertise non contradictoire, n’est étayée par aucun autre élément. M. [R] n’a quant à lui mentionné aucun désordre affectant le système de VMC en conclusion de son rapport. L’expert judiciaire a au contraire constaté que le rejet de la VMC s’effectuait dans une tuile à douilles appropriée et ne présentait pas de désordre en page 12 de son rapport, indiquant simplement que le positionnement de la gaine souple VMC de la bouche des toilettes du rez-de-chaussée devait être corrigé pour éviter l’apparition ultérieure d’un désordre, qui n’était donc pas encore manifeste lors des opérations d’expertise. Dès lors, l’existence d’un désordre affectant le système d’extraction d’air de la VMC n’est pas établie et si les demandeurs affirment avoir dû procéder à l’installation de tuiles à douilles sur la toiture de la maison, les éléments du dossier ne permettent pas d’en attester.

— S’agissant enfin des défaillances du système de chauffage alléguées par les demandeurs, celles-ci ont été mentionnées par le conseil de ces derniers dans son dire du 27 septembre 2021, auquel l’expert judiciaire a répondu en indiquant qu’il ne lui avait été précisé aucun dysfonctionnement du système de chauffage et que les travaux de désembouage effectués par les consorts [Y]-[D] relevaient de l’entretien normal nécessaire sur un réseau ancien. L’existence d’un désordre affectant le système de chauffage n’est donc pas davantage établie.

1.2. Sur la garantie des vices cachés

Sur la prescription

A titre liminaire, il faut relever que si les consorts [F] excipent de la prescription de l’action en garantie des vices cachés intentée par les consorts [Y]-[D], reprochant à ces derniers d’avoir sollicité une mesure d’expertise 28 mois après la signature de l’acte authentique, sur la base d’un devis établi plus d’un an et demi après la vente, force est de constater qu’ils ne concluent pas à l’irrecevabilité d’une quelconque demande formulée par les demandeurs dans le dispositif de leur conclusions, de sorte que le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, n’est pas valablement saisi d’une telle fin de non-recevoir, à laquelle il n’a pas à répondre.

Sur l’exclusion de la garantie

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est admis que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause. Il en est de même du vendeur professionnel qui, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

La bonne foi étant toujours présumée, il appartient à l’acquéreur, qui entend exercer l’action rédhibitoire ou celle estimatoire, et bénéficier ainsi de la garantie du vendeur à raison des vices cachés de la chose vendue, d’établir la mauvaise foi de ce dernier en établissant qu’il avait connaissance des vices.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties le 1er septembre 2017 contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :

« Etat du bien

L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre où la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. »

Il est constant que la vente de l’immeuble est intervenue entre des particuliers, et il n’est ni démontré, ni même soutenu, que les consorts [F] seraient des professionnels de l’immobilier ou du bâtiment.

Il appartient dès lors aux consorts [Y]-[D] d’établir la mauvaise foi des consorts [F], en établissant que ces derniers avaient connaissance des vices affectant le bien vendu.

Or, il faut observer que l’expert judiciaire relève au point 3.9 de son rapport qu’aucun élément ne lui permet de dire que les désordres auraient été sciemment camouflés aux acquéreurs. Il affirme par ailleurs au point 3.8 de son rapport que les non-conformités et erreurs d’exécution relevées ne pouvaient être visibles ou diagnostiquées que par un professionnel du bâtiment, ajoutant que les consorts [F] ne disposaient apparemment d’aucune compétence leur permettant de voir ou de diagnostiquer les non conformités et erreurs d’exécution relevées.

Si M. [V] indique, aux termes de son rapport d’expertise non contradictoire, que les désordres constatés pourraient avoir été maquillés, force est de constater qu’il se contente de rester hypothétique à cet égard, sans pouvoir affirmer l’existence d’une quelconque dissimulation de la part des vendeurs.

S’il est établi que les consorts [Y]-[D] ont pris connaissance des désordres affectant le bien quelques mois seulement après la vente conclue le 1er septembre 2017, comme en attestent les courriels échangés avec les consorts [F] dès le mois de janvier 2018, cette seule circonstance est insuffisante à établir que les vendeurs avaient connaissance des désordres précédemment relevés lorsqu’ils ont vendu le bien.

Au demeurant, plusieurs des vices de construction dont l’existence a été précédemment établie ont été à l’origine d’infiltrations faisant apparaître des traces d’humidité sur le plafond de plusieurs pièces de l’habitation. Si ces infiltrations étaient survenues antérieurement à la vente, leurs conséquences auraient alors également été visibles des consorts [Y]-[D] lorsque ces derniers ont effectué les visites de la maison vendue.

Par ailleurs, les consorts [F], qui affirment n’avoir subi aucun sinistre du temps où ils étaient propriétaires de la maison, ont remis à l’expert judiciaire un relevé de sinistralité établi par leur assureur le 12 septembre 2020, attestant de ce qu’ils n’ont déclaré aucun sinistre relatif à leur maison d’habitation au cours des 36 derniers mois garantis.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que les consorts [F] auraient eu connaissance des désordres affectant la maison lors de la vente, de sorte que leur mauvaise foi n’est pas établie. L’action des demandeurs ne peut donc prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés, les consorts [F] pouvant légitimement leur opposer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

1.3. Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol au sens de ce texte peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de son caractère déterminant, et de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence.

Le dol est une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, susceptible d’engager la responsabilité délictuelle du vendeur s’il en est résulté un préjudice pour l’acquéreur.

En l’espèce, dès lors qu’il a été retenu, aux termes des précédents motifs, que rien ne permettait d’établir que les consorts [F] auraient eu connaissance des désordres affectant le bien lors de la vente, il ne saurait davantage être établi que ces derniers auraient sciemment dissimulé à leurs cocontractants une information qu’ils savaient déterminante pour la conclusion du contrat.

L’existence de manœuvres dolosives dont les consorts [F] se seraient rendus coupables n’est ainsi pas démontrée.

1.4. Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Le vendeur, en application de l’article 1604 du code civil, a une obligation de délivrance de la chose vendue, qui inclut, selon l’article 1615 du même code, la délivrance de ses accessoires et de tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Elle implique la délivrance de toutes les prestations prévues au contrat de vente.

Le seul fait pour l’acquéreur de recevoir un bien différent de celui qui lui a été présenté dans l’acte de vente suffit à juger que celui-ci n’était pas conforme aux stipulations contractuelles et qu’ainsi les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance. La bonne foi des vendeurs dans l’information erronée qu’ils ont donnée à l’acquéreur est ainsi, sans conséquence sur le défaut de délivrance du bien.

En l’espèce, il faut relever que l’acte de vente contient les stipulations suivantes :

« Raccordement au réseau d’assainissement

LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau.

LE VENDEUR déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement.

L’ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. »

Il ressort de ces stipulations que les consorts [F] s’étaient engagés à vendre un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, précisant que l’installation était en bon état de fonctionnement. La clause, telle qu’elle est rédigée, visait ainsi l’immeuble dans son ensemble, sans aucune exclusion. Il convient donc de retenir que les vendeurs s’étaient, par cette stipulation contractuelle, engagés à vendre une maison dont l’ensemble des écoulements étaient reliés au réseau public d’assainissement.

Le dernier paragraphe de cette clause, aux termes duquel les acquéreurs ont déclaré prendre acte de cette situation et en faire leur affaire personnelle, sans aucun recours contre quiconque, doit être interprétée à la lumière du paragraphe qui le précède. Si la clause, ainsi qu’elle est rédigée, est de nature à empêcher les acquéreurs de former contre les vendeurs un recours à raison du mauvais état éventuel du réseau d’assainissement, non révélé du fait de l’absence de réalisation d’un contrôle de conformité, elle ne peut cependant avoir pour effet d’exonérer le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles. Elle ne peut ainsi prémunir le vendeur du recours exercé par les acquéreurs du fait d’une énonciation erronée sur l’existence même d’un raccordement complet de la maison au réseau d’assainissement collectif.

Or, il a été précédemment retenu que l’évacuation provenant du siphon de la baignoire du rez-de-chaussée présentait une non-conformité en ce qu’elle n’était pas reliée au réseau collecteur extérieur des eaux usées et s’écoulait en réalité directement dans la terre en sous-sol. L’évacuation de la baignoire n’était ainsi pas raccordée au réseau d’assainissement collectif.

Ce seul constat suffit à retenir l’existence d’une non-conformité du bien vendu aux stipulations contractuelles et partant, un manquement à leur obligation de délivrance de la part des vendeurs, qui doivent dès lors indemniser les consorts [Y]-[D] du préjudice qui en est résulté, en prenant en charge les travaux de reprise engagés à raison du désordre constaté.

Les consorts [F] ne peuvent se prévaloir de ce que les entrepreneurs intervenus lors de la construction de la maison, auquel l’expert judiciaire a imputé les non-conformités constatées, n’ont pas été mis en cause par les consorts [Y]-[D]. Les acquéreurs, arguant d’un manquement des vendeurs à l’obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, étaient fondés à n’attraire que leurs cocontractants dans la cause, et il appartenait aux consorts [F] de faire intervenir les entrepreneurs concernés s’ils entendaient leur demander de les garantir des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre.

En revanche, hormis la clause précédemment visée relative au raccordement à l’assainissement de la maison vendue, l’acte de vente ne contient aucune stipulation particulière concernant les autres éléments affectés des désordres précédemment relevés, pour lesquels il ne peut dès lors être retenu que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrer un bien conforme.

1.5. Sur le coût des travaux de reprise

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Il résulte des articles 1231-1 et 1231-2 du même code que les dommages et intérêt auquel le débiteur est condamné à raison de l’inexécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, correspondent à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé.

Le défaut de conformité de la chose convenue au contrat constitue un manquement à l’obligation de délivrance, qui engage la responsabilité contractuelle du vendeur pour mauvaise exécution du contrat.

L’article 1611 du code civil prévoit ainsi que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’expert judiciaire liste, au point 3.13 de son rapport, les travaux de reprises nécessaires pour mettre fin aux désordres précédemment relevés. Il fixe le montant de la mise en conformité de l’évacuation des eaux usées de la baignoire du rez-de chaussée à 1.380 euros HT.

Force est de constater que les consorts [F] ne critiquent nullement, dans leurs conclusions, les montants retenus par l’expert judiciaire, pas plus qu’ils n’ont fourni de devis alternatif.

Il convient donc de retenir le montant fixé par l’expert judiciaire, et de condamner solidairement les consorts [F] à payer aux consorts [Y]-[D] la somme de 1.380 euros HT, soit 1.518 euros TTC (1.380 x 1,1) au titre des travaux de reprise.

2. Sur les demandes indemnitaires des consorts [Y]-[D]

2.1. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Il résulte des articles 1231-1 et 1231-2 du même code que les dommages et intérêt auquel le débiteur est condamné à raison de l’inexécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, correspondent à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé.

Il a été précédemment retenu que les consorts [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un bien conforme, dès lors que le tuyau d’évacuation de la baignoire de la maison d’habitation vendue n’était pas relié au réseau d’assainissement.

Il ressort notamment des constats d’huissier établis les 6 et 8 mars 2018 que le défaut de raccordement de la baignoire empêchait l’écoulement normal des eaux usées, qui se déversaient finalement directement dans la terre.

Ce manquement a été à l’origine d’un préjudice de jouissance pour les consorts [Y]-[D], dès lors qu’il les a empêchés de faire une utilisation normale de la baignoire équipant la maison dont ils avaient fait l’acquisition. Au surplus, pour mettre en évidence le défaut de raccordement et y remédier, il a fallu que les consorts [Y]-[D] conduisent des opérations exploratoires sur les canalisations, l’expert expliquant ainsi au point 3.8 de son rapport que ce désordre n’avait pu être visible qu’à la suite d’un sondage destructif du terrain dans le jardin de la maison.

Il y lieu, dès lors, d’indemniser ce préjudice de jouissance, qui sera justement réparé par la condamnation des consorts [F] à payer aux consorts [Y]-[D] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

2.2. Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de leur seconde demande indemnitaire, les consorts [Y]-[D] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice moral dès lors que les consorts [F], auxquels ils avaient accordé leur confiance, se sont abstenus de les informer des désordres affectant le bien vendu. Ils considèrent que leur préjudice moral procède également du refus des consorts [F] de rechercher une solution amiable, alors qu’ils leur avaient proposé une médiation et avaient saisi un conciliateur.

Il a cependant été précédemment démontré que rien ne permettait d’établir que les consorts [F] auraient eu connaissance des désordres affectant le bien, de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir sciemment dissimulé à leurs acquéreurs une quelconque information à cet égard.

S’il est établi que les consorts [Y]-[D] ont proposé aux consorts [F] de s’engager dans un processus de médiation par courrier du 8 décembre 2019, lequel n’a manifestement pas abouti, l’échec de cette médiation ne saurait révéler un quelconque manquement de la part des défendeurs.

Les demandeurs ne font par ailleurs état d’aucun préjudice qui ne serait déjà réparé par les dommages et intérêts qui leur ont été alloués pour indemniser le préjudice de jouissance qu’ils ont eu à subir.

Dans ces conditions, la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par les consorts [F] est mal fondée. Il convient de la rejeter.

3. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par les consorts [F]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de ce qu’il est fait droit, au moins partiellement, aux demandes formulées par les consorts [Y]-[D], les consorts [F] ne sauraient soutenir que la procédure engagée à leur encontre présente un caractère injustifié.

Par ailleurs, les éléments du dossier ne permettent de relever aucun propos vexatoires et diffamants tenus par les consorts [Y]-[D] à l’endroit des consorts [F].

Il y a lieu de débouter ces derniers de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [F], perdants à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

Ces dépens comprendront notamment les frais de la présente procédure mais également ceux de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire diligentée par M. [R], pour un montant de 3.624,04 euros.

Les dépens dus par les consorts [F] seront recouvrés directement par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN, conseil des consorts [Y]-[D], en application de l’article 699 du code de procédure civile.

4.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application des dispositions précitées, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [F], perdants et tenus aux dépens, à payer aux consorts [Y]-[D] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [F] seront déboutés de la demande qu’ils formulent au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire et de la nature du litige, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, et assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] à payer à M. [X] [Y] et Mme [O] [D] la somme de 1.518 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] à payer à M. [X] [Y] et Mme [O] [D] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [X] [Y] et Mme [O] [D] de leur demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] aux entiers dépens, ceux-ci incluant les frais de la présente procédure mais également ceux de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire diligentée par M. [R], pour un montant de 3.624,04 euros ;

DIT que les dépens mis à la charge solidairement de M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] seront recouvrés directement par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN, selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] à payer à M. [X] [Y] et Mme [O] [D] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [W] [F], Mme [U] [N] épouse [F], M. [E] [F] et Mme [M] [F] épouse [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT