TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/03070 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG24

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

S.C.I. [B]

C/

[A] [Z]

[T] [U] [M] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la S.C.I. [B]

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [B], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par son gérant M. [L] [B]

ET

DÉFENDEURS

Mme [A] [Z], demeurant [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7]

représentée par M^e Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [T] [U] [M] [X], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 01 août 2023, la SCI [B] a donné à bail àMadame [A] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 9][Adresse 10] [Localité 3] [Adresse 7] [Localité 4], assorti de deux places de parking, pour un loyer de 850 euros, outre une provision de charges mensuelles d’un montant de 50 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par acte séparé en date du 26 août 2023, Monsieur [M] [X] [T] [U] s’est porté caution solidaire avec renonciation bénéfice de division et de discussion de Madame [A] [Z] pour la durée du bail jusqu’au 31 juillet 2026 dans la limite de montant de 900 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [B] a fait signifier le 26 avril 2024, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SCI [B] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’assurance.

Puis, par acte du 28 mai 2024, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [M] [X] [T] [U], en sa qualité de caution.

Les 19 juillet et 1er août 2024, la SCI [B] a fait assigner respectivement Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U] par devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, à l’audience du 09 décembre 2024, en lui demandant principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ainsi que de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.400 euros au titre de l’arriéré locatif, mois de juillet 2024 inclus.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 09 décembre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SCI [B], régulièrement représentée, qui comparaît en personne, indique que la locataire a quitté les lieux et qu’un état des lieux établi contradictoirement a fait état de dégradations et notamment de 128 trous dans les murs.

Elle indique que durant le bail, elle a mis en gestion son bien auprès d’une agence immobilière, dont le décompte qu’elle produit s’élève à 10.938,55 euros, mois de février 2025 inclus. Elle indique que le mois de mars 2025, prorata temporis, n’a pas été comptabilisé alors que la locataire est partie le 17 mars, représentant une somme à ajouter de 510 euros. Elle fait état d’une dette locative antérieure à la mise en gestion du bien représentant la somme de 2.400 euros (600€+900€+900€), outre le montant du dépôt de garantie de 900 euros, venant s’ajouter à l’arriéré locatif établi par l’agence.

Elle expose avoir fait intervenir une société pour réparer les dégradations locatives, dont elle a réglé la facture et représentant la somme de 2.000 euros et sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI [B] soutient que Madame [A] [Z] avait été d’accord pour les travaux et les délais des travaux.

Interrogée, la SCI [B] qui n’a pas versé à la procédure la facture de réparation évoquée, a été autorisée à la produire en cours de délibéré.

En défense,Madame [A] [Z], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— juger que la résiliation du contrat de bail d’habitation a pris effet à la date du 19 juillet 2024,

— juger que la demande d’expulsion est sans objet du fait de son départ au 17 mars 2025,

— juger que la SCI [B] a failli dans son obligation de délivrance conforme des lieux loués,

— juger qu’elle n’a pas été mise en capacité de jouir paisiblement des lieux pris à bail,

En conséquence,

— la condamner à lui verser la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation des sommes réciproquement dues par elle et par la SCI [B],

— fixer la dette locative à la somme de 2938,55€,

— lui accorder la possibilité de régler ladite dette par 12 mensualités de montant égal de 244,88€,

A titre subsidiaire,

— lui accorder la possibilité de régler la dette telle que fixée par la SCI [B] à la somme de 10 938,55€ par 36 mensualités de montant égal de 303,84€,

— condamner la SCI [B] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, elle expose que, si elle a pu justifier de la souscription d’une assurance d’habitation, les causes du commandement n’ont été que partiellement honorées et demande de fixer la date de résiliation du contrat de bail au 19 juillet 2024, date de l’assignation en justice.

Elle indique ensuite avoir quitté les lieux le 15 mars 2025 faisant suite au congé adressé au bailleur par lettre en date du 24 février 2025.

Elle expose avoir été contrainte de louer un appartement sur une plate-forme de courte durée avant de pouvoir prendre possession des lieux le 13 octobre 2023. Elle fait état d’un ensemble de désordres durant la jouissance des lieux, tels que l’absence de volets dans les chambres, l’absence de chauffage dès le mois de novembre 2024, la laissant avec sa famille sans chauffage dans la pièce principale, l’absence de VMC, qui l’ont contrainte à quitter les lieux et produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 14 mars 2025.

Elle soutient que le propriétaire n’a pas respecté ses obligations de délivrance, le logement étant encore en travaux et fait état d’une absence de jouissance paisible des lieux dont elle sollicite la réparation à hauteur de 8.000€.

Elle conteste les dégradations sollicitées en demande, indiquant que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 17 mars 2025 mentionne un appartement en bon état ou très bon état, avec des manques de finition ne lui étant pas imputable.

Au soutien de sa demande de délais de paiement après compensation, elle expose percevoir un revenu mensuel moyen de 1.783,75 euros et avoir ses deux enfants à charge, dont la benjamine encore étudiante.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions de Madame [A] [Z], pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

Monsieur [M] [X] [T] [U], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire de diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la SCI [B] a été autorisée à produire en cours de délibéré la facture relative aux travaux de réparations locatives, ce qui n’a pas été fait, de sorte qu’il sera statué sans cet élément.

Il convient également de rappeler, qu’il ne sera pas statué sur les demandes de « dire, juger, constater, voir, donner acte, déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, et en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, ne sont pas des prétentions.

— Sur le défaut de comparution d’un des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ " en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. "

Madame [A] [Z] s’étant fait représenter et Monsieur [M] [X] [T] [U], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action

La SCI [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 mai 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

*pour défaut de communication d’un justificatif d’assurance

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, par acte du 26 avril 2024, la SCI [B] a fait délivrer à Madame [A] [Z] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance, conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans toutefois se référer à la clause figurant au bail.

Or, le bail conclu le 1er août 2023 à effet du même jour, ne contient pas une telle clause résolutoire, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur ce motif ne sont pas réunies.

Au surplus, Madame [A] [Z] verse au débat l’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance depuis le 12 février 2024.

*pour défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, ou pour non versement du dépôt de garantie, et qui ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties ne contenant pas de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers mais celui-ci étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 précité, il convient de retenir l’application d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 avril 2024 pour la somme en principal de 2.700€.

Toutefois, Madame [A] [Z] soutient que la SCI [B] n’a pas respecté ses obligations de délivrance en mettant à sa disposition un logement non achevé.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— de délivrer au locataire au logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, sont consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.

De plus, il ressort de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Or, en l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, de sorte que le logement est réputé avoir été pris, le 1er août 2023, en bon état général.

Néanmoins, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 mars 2025 à la demande de Madame [A] [Z], soit un an et demi après l’entrée dans les lieux et quelques jours avant de les quitter, l’existence de plusieurs désordres et notamment l’absence de détecteurs de fumée visible, des manques de finition générales, des prises dépourvues de cache, un câble dans l’entrée sectionné avec quatre points de fixation à l’endroit où était fixé l’interphone avant d’avoir était déposé par le propriétaire, les deux coulissants de la fenêtre de la cuisine qui ne ferment pas, des traces grisâtres de moisissure visibles dans la première chambre, l’absence de volets roulants dans cette chambre, comme dans celle côté rue, ainsi qu’une très forte odeur de remontées d’égoût perceptibles dans la salle d’eau.

Madame [A] [Z], qui fait également état d’un ensemble de désordres l’ayant empêché avec sa famille de jouir paisiblement des lieux durant l’occupation, tels qu’un dysfonctionnement de la climatisation réversible la privant de chauffage durant l’hiver 2024-2025, n’apporte aucun élément corroborant ses affirmations.

De même que celle-ci ne démontre pas avoir alerté le propriétaire sur les désordres rencontrés, ni l’avoir mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires à remédier aux désordres allégués.

Madame [A] [Z], comme la SCI [B], produisent plusieurs photographies. Si celles produites par Madame [A] [Z] mentionnent une date en partie haute, contrairement à celles versées aux débats par la SCI [B] vierges de toute mention, il n’en demeure pas moins qu’elles ne sont pas circonstanciées, de sorte qu’il n’est pas possible de les rattacher avec certitude au logement en litige, ni encore d’appréhender l’étendue des désordres.

Il est toutefois observé que, lors de l’audience, la SCI [B] a indiqué que si le bail a été consenti à effet au 1er août 2023, Madame [A] [Z] n’a, en réalité, emménagé que le 10 octobre 2023, celle-ci étant parfaitement informée des travaux en cours. Il produit les quittances d’octobre 2023 d’un montant de 600 € calculée prorata temporis et celles de novembre et décembre 2023 pour un montant de 900 €.

De son côté, Madame [A] [Z] ne démontre pas avoir emménagé et payé un loyer entre le 1er août et le 10 octobre 2023.

Néanmoins, le bailleur n’apporte aucun élément justifiant l’absence de certains éléments essentiels à la délivrance d’un logement décent et notamment l’absence de volets roulants dans les chambres pendant plus d’un an et demi, l’absence de VMC, ce qui a d’ailleurs semble avoir provoqué des moisissures dans une chambre, constatées par commissaire de justice, l’absence de détecteurs de fumée, ainsi que la fenêtre de la cuisine qui ne ferme pas.

Ces divers éléments établissent le caractère non décent du logement loué à Madame [A] [Z], empêchant ainsi la bailleresse de se prévaloir de la résiliation du bail, pour demander l’expulsion de l’occupant.

Le bail s’est donc poursuivi jusqu’au 17 mars 2025, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie et remise des clés.

Il en ressort un manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement décent sur la période allant du 10 octobre 2023 au 17 mars 2025, soit durant plus de 17 mois.

Ce manquement l’oblige à réparer le préjudice subi.

— sur l’indemnisation des préjudices

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et quantifier l’indemnisation.

Madame [A] [Z] demande une indemnisation d’un montant de 8000€, sans toutefois expliquer la méthode de calcul, ni les éléments pris en compte pour arriver à ce montant, ni encore sans verser aucun éléments autre qu’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice du 14 mars 2025.

Néanmoins, l’absence de VMC et de volets roulants dans les deux chambres, depuis l’origine du bail et la présence d’humidité et de moisissure dans une des chambres, sans toutefois pouvoir identifier la date de leurs apparitions, sont sources d’un préjudice de jouissance incontestable, qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une indemnité de 2.550 euros en prenant pour base une indemnité mensuelle de 150 euros durant 17 mois.

La SCI [B] sera condamnée à verser à Madame [A] [Z] la somme de 2.550 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SCI [B] le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [A] [Z] reste devoir la somme de 10.938,55 euros à la date du 06 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

La SCI [B] mentionne que le logement dont elle est propriétaire et mis à bail à Madame [A] [Z] a été confié à une agence de gestion locative au 1er janvier 2024, de sorte que le montant du dépôt de garantie de 900 €, mais également des loyers des mois d’octobre (prorata temporis, soit 600€), de novembre et de décembre 2023 n’ont pas été comptabilisés et doivent être ajoutés puisqu’ils n’ont pas été réglés, pour un montant de 3.300 €. Les quittances des mois précités ont été versées à procédure.

Elle expose que le loyer du mois de mars 2025, prorata tempori, doit être ajouté pour un montant de 510 euros, portant l’arriéré locatif à la somme de 14.748,55€.

La créance locative, constituée des loyers et charges impayés a fait l’objet d’un commandement de payer en date du 26 avril 2024, de sorte qu’elle est exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ce que ne conteste pas la défenderesse, reconnaissant la dette tant dans son principe que dans son montant, mais uniquement pour la partie décompté par l’agence de gestion locative, à savoir postérieure au 1er janvier 2024 et jusqu’à l’échéance de février inclus (soit 10.938,55 euros).

Or, celle-ci n’apporte aucun élément de nature à justifier que les sommes dues à compter du 10 octobre et jusqu’au 31 décembre 2023 ne le sont pas, alors qu’il est par ailleurs observé que contrairement à la date d’effet du bail, la bailleresse n’a pas comptabilisé les loyers pour la période du 1er août au 9 octobre 2023; tout autant que le loyer calculé jusqu’à son départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, soit le 17 mars 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, il ressort des relevés de compte de la SCI [B] émis par la Caisse de crédit agricole Toulouse 31, que plusieurs versements ont été faits par Madame [A] [Z] durant cette période et notamment : un virement de 900 € le 5 septembre, un virement de 900€ le 8 novembre, un virement de 900€ le 4 décembre. Si le premier versement du 5 septembre 2023 d’un montant de 900€ correspond selon la bailleresse au dépôt de garantie, des deux versements suivants ont bien concernés les loyers. Il convient donc de déduire l’ensemble de ces sommes, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 12.048,55 euros.

En conséquence, Madame [A] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 11.148,55 euros, déduction faite du dépôt de garantie que la SCI [B] est autorisée à conserver (12.048,55€ – 900€).

— Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

De son côté, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés est joint au contrat de bail.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’apprécier l’existence de manquements du locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il convient en outre de rappeler que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais de fournir les éléments permettant d’en évaluer le coût, notamment au moyen de devis, l’évaluation relevant de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, la SCI [B] produit l’état des lieux des lieux de sortie, établi contradictoirement le 17 mars 2025, sur lequel est mentionné la date de l’entrée dans le logement le 1er août 2023, sans toutefois n’avoir établi à cette date l’état des lieux d’entrée.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie, un état général bon à très bon, plusieurs mentions portent sur des trous avec ou sans chevilles bouchés, dans toutes les pièces du logement mais particulièrement dans les chambres dont il est compté 4 trous dans le plafond de la première, 22 trous dans la deuxième et 85 trous dans la troisième.

Plusieurs mentions font état d’un plan de travail de la cuisine en parti démonté, ou encore de la hotte de la cuisine qui a été enlevée, alors qu’il n’est à aucun moment de l’occupation des lieux, fait état que ces éléments manquaient.

Ces désordres, survenus pendant l’occupation des lieux, sont imputables à la locataire.

Néanmoins, la SCI [B] réclame la somme de 2.000 € TTC au titre de la remise en état général du logement, sans toutefois produire aucun justificatif et pas davantage la facture qu’elle a indiqué avoir réglée, sans l’avoir versée aux débats, alors qu’elle avait été autorisée à la produire en cours de délibéré.

De son côté, Madame [A] [Z] conteste devoir aucun frais à quelque titre que ce soit, le logement ayant été rendu en bon et très bon état.

Par conséquent, faute de justifier les sommes réclamées et par ailleurs contestées, la demande de la SCI [B] sera rejetée de ce chef.

— Sur la demande indemnitaire formée par la SCI [B]

La SCI [B] sollicite la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI [B] ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [A] [Z] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

La demande formée par la SCI [B] sera en conséquence, rejetée de ce chef.

— sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : Madame [A] [Z] est débitrice de la somme de 11.148,55 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation à la date du 15 décembre 2025 (échéance de mars 2025 prorata temporis incluse) et la SCI [B] est débitrice de la somme de 2.550 euros au titre du préjudice de jouissance.

Au final, Madame [A] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 8.598,55 euros (11.148,55€ – 2.550€), à la date du 15 décembre 2025 (échéance de mars 2025 prorat tempori incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— sur la caution

Selon les dispositions de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2297 du code civil en vigueur à la date de signature de l’acte de caution dispose que: « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et chiffres ».

Aux termes du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce il ressort des éléments versés aux débats que, par acte du 26 août 2023, Monsieur [M] [X] [T] [U] s’est porté caution, solidairement avec Madame [A] [Z], afin de payer au bailleur ce que lui doit la locataire en cas de défaillance de celle-ci dans la limite de trois années et pour un montant maximum de 900 €, que cela ressort de la mention manuscrite imposée par Monsieur [M] [X] [T] [U], avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Il résulte dudit contrat que Monsieur [M] [X] [T] [U] a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement et que ce contrat respecte, selon appréciation globale, les formes de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Néanmoins, la SCI [B], qui a formée des demandes nouvelles, depuis la signification de l’assignation, ne justifie pas avoir les avoir fait signifier à Monsieur [M] [X] [T] [U], de sorte que seul l’arriéré locatif peut être garanti par la caution. Toutefois, les demandes formées par la SCI [B] au titre des réparations locatives et indemnitaires ayant été rejetées, les condamnations de Madame [A] [Z] portent exclusivement sur l’arriéré locatif.

Monsieur [M] [X] [T] [U] sera donc tenu solidairement au paiement des sommes dues par Madame [A] [Z], dans la limite de 900 euros.

— Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation de Madame [A] [Z], il lui sera accordé un délai de paiement pour acquitter la dette et ce dans les conditions précisées au dispositif.

Néanmoins, contrairement à ce que prétend Madame [A] [Z], celle-ci ayant quitté les lieux, le délai maximal est de 24 mois et non de 36 mois, ce dernier correspondant à l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile,Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U] , en sa qualité de caution et pour ce dernier dans la limite de 900€ toute condamnation confondue, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce.

La SCI [B] justifie avoir engagé des frais à hauteur de 110,39€, selon facture de commissaire de justice en date du 2 août 2024, pour la rédaction de l’assignation en résiliation du bail et expulsion, non compris dans les dépens.

En conséquence, l’équité commande de condamner solidairement Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U], en sa qualité de caution et pour ce dernier dans la limite de 900€ toutes condamnations confondues, à verser à la SCI [B] une indemnité de 120 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE, à la date du 26 mai 2024, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de communication d’un justificatif d’assurance locative, figurant au bail conclu le 1er août 2023, à effet du même jour, et liant la SCI [B] à Madame [A] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9][Adresse 11], assorti de deux places de parking, n’étaient pas réunies;

CONSTATE que Madame [A] [Z] a libéré les lieux, avec restitution des clés le 17 mars 2025, date de l’état des lieux de sortie;

DIT sans objet la demande formée par la SCI [B] en expulsion;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U], en sa qualité de caution et ce dernier pour un montant maximum de 900 euros toutes condamnations confondues, à payer à la SCI [B], après compensation des créances respectives, la somme de 8.598,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [A] [Z] des délais de paiement ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 300 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, frais et dépens;

DIT que le premier versement aura lieu le 05 du premier mois qui suivra la signification du jugement et que les suivants auront lieu le 05 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U], en sa qualité de caution et ce dernier, pour un montant maximum de 900 euros toutes condamnations confondues, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [Z] et Monsieur [M] [X] [T] [U], en sa qualité de caution et ce dernier, pour un montant maximum de 900 euros toutes condamnations confondues, à verser à la SCI [B] la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE