N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2025

N° RG 22/03956 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IQH4

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y]

né le 19 Septembre 1943 à [Localité 19] (NORVEGE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [J] [KU]

né le 20 Janvier 1949 à [Localité 34]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [S] [KU] Née [MS]

née le 28 Avril 1945 à [Localité 18]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [P] [TV] née [C]

née le 04 Avril 1959 à [Localité 35]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [AF] [TV]

né le 16 Juillet 1965 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [B] [TM]

né le 07 Décembre 1968 à [Localité 25]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [U] [TW]

né le 07 Septembre 1971 à [Localité 41]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [BY] [UE]

né le 26 Avril 1946 à [Localité 40]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

S.C.I. LES CYCLADES

(RCS de [Localité 22] n° 480 728 062), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

S.C.I. LES TROIS VALLEES

(RCS de [Localité 29] n° 480 239 458), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [YV] [NW] née [EC]

née le 18 Août 1951 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [FB] [Y] née [LN]

née le 10 Janvier 1944 à [Localité 21] (YOUGOSLAVIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [DC] [Z]

né le 06 Mai 1965 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [FG] [W]

né le 22 Octobre 1941 à [Localité 33]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [R] [W] née [FW]

née le 26 Février 1945 à [Localité 30]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [FL] [BT]

né le 05 Novembre 1962 à [Localité 23]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [LY] [K]

né le 31 Mai 1949 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [A] [K] née [D]

née le 09 Mai 1950 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [T] [V]

né le 20 Décembre 1966 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Madame [RM] [I] née [GP]

née le 21 Février 1944 à

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [BI] [RE]

né le 19 Décembre 1977 à [Localité 24]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [X] [BN]

né le 24 Décembre 1952 à [Localité 37] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [FR] [HJ]

né le 07 Mars 1950 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 31] LE [Adresse 20] représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY (RCS de PARIS n° 487 530 099), dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Résidence [28], située [Adresse 16] à [Localité 39], a pour syndic la SAS Nexity Lamy depuis sa nomination par l’assemblée générale du 26 juin 2019.

Certains copropriétaires de la résidence contestent la qualité de résidence services de l’immeuble et affirment qu’il s’agirait d’une copropriété classique, de sorte que de nombreuses procédures sont en cours devant les juridictions.

Une assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28] s’est tenue le 30 juin 2022 à 14h30 en présentiel. Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié aux copropriétaires par le syndic, la SAS Nexity Lamy, suivant courrier recommandé du 22 juillet 2022.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2022, Monsieur [F] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K], Monsieur [T] [V], Madame [RM] [GP] épouse [I], Monsieur [BI] [RE], Monsieur [X] [BN], Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS] épouse [KU], Madame [P] [C] épouse [TV], Monsieur [AF] [TV], Monsieur [B] [TM], Monsieur [U] [TW], Monsieur [BY] [UE], la SCI Les Cyclades, la SCI Des Trois Vallées, Madame [YV] [EC] épouse [NW], Monsieur [DC] [H], Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] et Monsieur [FL] [BT] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Tours le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, aux fins, à titre principal, de voir annuler l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28] du 30 juin 2022 à 14h30 et la voir déclarer nulle et de nul effet, à titre subsidiaire, de voir déclarer nulles les résolutions n°10, 11, 12 et 19 de cette assemblée générale ordinaire, et en tout état de cause, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Monsieur [F] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K], Monsieur [T] [V], Madame [RM] [GP] épouse [I], Monsieur [BI] [RE], Monsieur [X] [BN], Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS] épouse [KU], Madame [P] [C] épouse [TV], Monsieur [AF] [TV], Monsieur [B] [TM], Monsieur [U] [TW], Monsieur [BY] [UE], la SCI Les Cyclades, la SCI Des Trois Vallées, Madame [YV] [EC] épouse [NW], Monsieur [DC] [H], Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] et Monsieur [FL] [BT] demandent au tribunal de :

Vu notamment la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 22 et suivants,

Vu notamment les articles 13 et suivants, et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme,

Vu l’adage suivant lequel Nul ne peut invoquer sa propre turpitude,

Vu l’article 202 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions en ce qu’elles sont contraires au présent acte, et notamment en ses demandes en dommages et intérêts,

Prendre acte du désistement d’instance de Monsieur [BT], Madame [NW] et Monsieur et Madame [TV],

DECLARER Monsieur et Madame [Y], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [I], Monsieur et Madame [KU], Monsieur et Madame [W], Messieurs [DC] [H], [T] [V], [BI] [RE], [X] [BN], [FR] [HJ], [B] [TM], [U] [TW], [BY] [UE], et les SCI DES TROIS VALLEES et LES CYCLADES, recevables et bien fondés, et en conséquence,

DECLARER les demandeurs recevables et bien fondés,

DECLARER recevables les pièces versées aux débats par les demandeurs sous les numéros 11, 12, 44 et 45 consistant en des attestations de Monsieur [J] [KU], Madame [A] [K], Monsieur [DC] [M] et Monsieur [X] [BN] ; et DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE BEL AGE de sa demande tendant à ce que ces pièces soient écartées des débats,

Et en conséquence,

ANNULER l’Assemblée Générale Ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] en date du 30 juin 2022 à 14h30, les convocations pour cette assemblée et les notifications du procès-verbal de ladite assemblée, et DECLARER NULLE ET DE NUL effet cette Assemblée Générale Ordinaire du 30 juin 2022 à 14h30, en l’ensemble de ses résolutions,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions en ce qu’elles sont contraires au présent acte,

DECLARER NULLES les résolutions n° 10, 11, 12 et 19 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] en date du 30 juin 2022 à 14h30 ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions en ce qu’elles sont contraires au présent acte,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] représenté par son syndic, d’avoir à verser aux demandeurs la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DECLARER qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des demandeurs à la présente procédure seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le [Adresse 36] représenté par son syndic aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL 2BMP, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, dès lors que la juridiction de céans fera droit aux demandes des concluants, mais au contraire écarter l’exécution provisoire si ladite juridiction devait faire droit en tout ou parties aux demandes du défendeur.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à TOURS (37100), représenté par son syndic, La société NEXITY LAMY, demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 1353 et 1363 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [FL] [BT], Madame [ZD] [EC] épouse [NW] et les époux [TV] de leur demande de désistement, JUGER la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE] irrecevables pour défaut de qualité à agir.

En conséquence,

LES DEBOUTER de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30,

JUGER la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 Madame [YV] [EC] épouse [NW], Madame [RM] [I], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K] Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] Monsieur [BI] [RE] Monsieur [L] [WM] Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS], épouse [KU], SCI DES TROIS VALLÉES, Monsieur [B] [TM], Monsieur [X] [BN], Monsieur [T] [V], Monsieur [U] [TW], SCI LES CYCLADES Monsieur [AF] [TV], Madame [P], [C], épouse [TV], Monsieur [N] [Y] et Madame [FB] [LN] épouse [Y] mal fondée.

En conséquence,

LES DEBOUTER de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 en ce qu’elle est mal fondée.

A titre subsidiaire,

JUGER la demande d’annulation des résolutions 10, 11, 12 et 19 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 de Madame [YV] [EC] épouse [NW], Madame [RM]

ETOURNAY, Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K] ,Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] Monsieur [BI] [RE] Monsieur [L] [WM] Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS], épouse [KU], SCI DES TROIS VALLÉES, Monsieur [B] [TM], Monsieur [X] [BN], Monsieur [T] [V], Monsieur [U] [TW], SCI LES CYCLADES Monsieur [AF] [TV], Madame [P], [C], épouse [TV], Monsieur [N] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y] Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE] mal fondée.

En conséquence,

LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

ECARTER des débats les pièces adverses 11, 12, 44 et 45.

JUGER que le droit d’agir de Madame [YV] [EC] épouse [NW], Madame [RM] [I], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K] Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] Monsieur [BI] [RE] Monsieur [L] [WM] Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS], épouse [KU], SCI DES TROIS VALLÉES, Monsieur [B] [TM], Monsieur [X] [BN], Monsieur [T] [V], Monsieur [U] [TW], SCI LES CYCLADES Monsieur [AF] [TV], Madame [P], [C], épouse [TV], Monsieur [N] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y] Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE] a dégénéré en abus pour légèreté blâmable ou malice ;

En conséquence,

LES CONDAMNER in solidum à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 31] LE [Adresse 20] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

LES CONDAMNER à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE [Adresse 20] une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 ;

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à leurs conclusions respectives régulièrement signifiées par RPVA.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 décembre 2024, date à laquelle a été reportée la clôture, puis placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande de désistement de Monsieur [FL] [BT], Madame [ZD] [EC] épouse [NW], Madame [P] [C] épouse [TV] et M. [AF] [TV]

L’article 395 du code de procédure civile dispose que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En application des dispositions des articles 394 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 396 du code de procédure civile dispose que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy n’accepte pas le désistement en invoquant qu’il a déjà présenté une demande au fond à l’encontre de ces copropriétaires, en sollicitant leur condamnation à des dommages-intérêts outre à ses frais irrépétibles.

Il s’agit bien d’un motif légitime.

En conséquence, le tribunal constate que Monsieur [FL] [BT], Madame [ZD] [EC] épouse [NW], Madame [P] [C] épouse [TV] et M. [AF] [TV] ne présentent plus de demande à l’encontre du Syndicat de copropriété, mais ne déclare pas leur désistement parfait, ils resteront donc parties dans le présent procés.

II – Sur la recevabilité de l’action diligentée par Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28] demande au tribunal de JUGER la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE] irrecevables pour défaut de qualité à agir sans articuler de moyens dans le corps de ses conclusions.

Quoiqu’il en soit, par application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

6° statuer sur les fins de non recevoir….”.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Cette fin de non recevoir ne peut plus être évoquée devant le juge du fond. De plus, il sera relevé la contestation sur ce point a été précédemment tranchée par le juge de la mise en état par décision du 19 octobre 2023.

Il convient de déclarer irrecevable la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy devant ce tribunal.

III – Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28] tendant à écarter des débats les pièces 11,12,44 et 45 des demandeurs

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy , au visa des articles 1353 et 1363 du code civil, demande au tribunal d’écarter quatre pièces des copropiétaires contestants la régularité de l’A.G., à savoir, les pièces 11,12,44 et 45, libellées successivement « attestation de M. [KU], attestation de Mme [K], attestation de M. [E] et attestation de M. [BN] ».

Il apparaît que les rédacteurs de ces attestations sont les demandeurs eux-même.

Il appartiendra au tribunal d’apprécier le caractère probant de ces témoignages sans qu’il soit nécessaire de les écarter a priori, alors que les attestations ont été régulièrement versées au débat et respectent les dispositions prescrites par les articles 200 à 203 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy sera en conséquence rejetée.

IV – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30

En application de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester les décisions des assemblées générales dans un délai de deux mois à compter de la notification du procés verbal d’assemblée.

A/ Sur la présence de tiers à l’assemblée générale

Les demandeurs sollicitent l’annulation de toute l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 en toutes ses réalisations du fait de la présence et de l’intervention constante de l’avocat invité par le syndic sans vote et de la présence d’un huissier de justice sans vote ou décision de justice et de la mise en place d’un système de caméra. Ils invoquent plusieurs arrêts de cours d’appel pour soutenir leur position, arrêts qu’ils ne produisent pas dans leurs pièces. Ils font par ailleurs état d’un dépôt de plainte pour mise en place d’une caméra.

Le défendeur soutient que la présence de tiers est sans incidence sur la régularité du vote de l’assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le 30 juin 2022 à 14h30, étaient présents à l’assemblée générale, M^e Julien Berbigier, avocat au barreau de Tours et Me [SR], huissier de justice à Joué lès Tours.

Suite à la résolution numéro 3, le procés verbal de l’assemblée générale mentionne les observations suivantes :

« M. [G], porteur de pouvoir de la SCI des Trois Vallées, sans être copropriétaire de la résidence, demande au président de séance de bien vouloir demander aux personnes qui n’ont ni qualité de propriétaire ni la qualité de mandataire de bien vouloir quitter la séance. Le Conseil Syndical et le syndic alertent toutefois l’assemblée générale sur le fait que la présence de l’avocat de la copropriété (Me [O]) est nécessaire pour répondre à toutes questions eu égard aux procédures en cours et que la présence d’un huissier (Me [SR]) a été requis par le conseil syndical et le syndic seulement en cas de nécessité eu égard aux récentes plaintes déposées pour fait de violence ou agression au sein de la résidence et surtout pour se prémunir de tout nouvel incident préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires.

Après échange et aval du président de séance il est passé au vote des résolutions restantes de l’ordre du jour. »

Il n’est pas contesté que la présence de tiers n’était pas annoncée dans la convocation adressée aux copropriétaires et qu’ il n’y a eu aucun vote sur leur présence.

Il convient dès lors de vérifier si la présence de ces tiers, invités par le conseil syndical et le syndic, tiers dont la présence a été acceptée par le président de séance, ainsi qu’il résulte des mentions du procés verbal, est une cause d’annulation de l’assemblée générale.

En l’absence de texte excluant la présence de tiers lors de l’assemblée générale, la présence de Me [O] et de Me [SR], tous deux auxiliaires de justice, ne constitue pas une cause intrinsèque d’annulation de l’assemblée querellée.

Il appartient en conséquence aux demandeurs de démontrer que la présence de ces deux professionnels a pu influer sur les votes des copropriétaires.

Il est versé aux débats quatre attestations des demandeurs. Si elles répondent, sur la forme, aux prescriptions des articles 200 à 23 du code de procédure civile, leur contenu est identique, mot pour mot.

Les témoignages évoquent la présence muette de Me [SR] jusqu’à 16h30 et la présence de Me [O] jusqu’à 18h30, l’avocat intervenant à plusieurs reprises « pour faire supprimer des commentaires demandés par des copropriétaires ».

Ainsi, alors que les attestations émanent des demandeurs eux-même, elles ne caractérisent aucunement une intrusion d’un tiers dans les discussions et encore moins son influence pour orienter les votes des membres de l’assemblée puisque l’avocat aurait fait supprimer des commentaires. Cette suppression de commentaire ne saurait s’analyser comme une intervention en vue de modifier le vote des particiapnts à l’AG.

Les copropriétaires mécontents ne produisent aucune autre pièce à l’appui de leurs allégations et aucun témoignage d’autre membre de l’assemblée générale.

Ainsi, par application des dispositions de l’article 1363 du code civil selon lesquelles nul ne peut se constituer de titre à soi-même et au vu de la carence probatoire des demandeurs, il convient de constater que la présence de tiers n’est pas une cause d’annulation de l’assemblée générale contestée.

La demande en ce sens sera rejetée sur ce moyen.

B/ Sur la demande subsidiaire de nullité du fait des procédures engagées par le syndic contre certains copropriétaires, sans autorisation préalable et sans rendre compte lors de l’assemblée générale

Les demandeurs soutiennent que la nullité de l’assemblée générale doit être prononcée compte tenu des nombreuses assignations délivrées par le syndic à l’encontre des copropriétaires sans en rendre compte.

En vertu de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

Le procés verbal de l’assemblée générale querellée ne mentionne pas que le syndic ait rendu compte des actions en justice qu’il a introduites depuis la précédente assemblée générale.

Cependant, un manquement du syndic sur le fondement de l’article 55 mentionné supra, ne constitue pas une cause de nullité de l’asssemblée générale.

En effet, l’annulation d’une assemblée générale suppose qu’il y a eu violation des règles concernant la convocation et la tenue de l’assemblée ou irrégularité dans la composition de l’assemblée ou violation des conditions de majorité, ou dépassement de ses pouvoirs par l’assemblée. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le défaut de reddition de compte par le syndic, à le supposer caractérisé, n’est pas sanctionné par le prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

Ce moyen ne saurait être retenu.

La demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à 14h30 sera en conséquence rejetée.

C/ Sur la demande subsidiaire de nullité des résolutions n°10,11,12 et 19

Les demandeurs soutiennent notamment que la copropriété Résidence [28] n’est pas et n’a jamais été une résidence services. Ils développent plusieurs moyens relatifs au règlement de copropriété de 1978 jamais modifé en AG. Ils visent des assemblées générales qui ont refusé le passage de la coprorpiété en résidence service et estiment qu’aucune convention de services ne peut donc être signée avec une quelconque association.

Le défendeur répond que la copropriété est depuis l’origine une résidence avec services réservés aux personnes âgées et que le règlement de copropriété originel reprenait ces spécificités depuis 1978.

En l’espèce, les résolutions querellées sont les suivantes :

La résolution n°12 est intitulée : mise en conformité du règlement de copropriété de la Résidence [28] suivant la Loi d’adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 29 décembre 2015 (portant sur les Résidences Services).

La résolution n° 10 vise le rapport d’activité de l’Association du BEL AGE, et de l’Association A2S et de l’exécution de leur mission au regard de leurs conventions.

La résolution n° 11 vise les tarifs et budgets prévisionnels des services de la Résidence [28] pour l’année 2022.

La résolution n° 19 vise l’ autorisation à donner à l’Association A2S d’installer dans les parties communes un nouveau système de médaillons.

Ces quatre résolutions sont relatives au statut de résidence service de la copropriété, statut contesté par les demandeurs dans de nombreuses instances judiciaires.

Il résulte en l’espèce des éléments versés aux débats que :

— le permis de construire, délivré le 8 mars 1978, a autorisé la société '[Adresse 32]' à édifier un bâtiment à usage de résidence pour personnes âgées ;

— le règlement de copropriété prévoit expressément que l’immeuble est destiné aux personnes âgées de plus de 50 ans ;

— il résulte du paragraphe 'désignation générale de l’ensemble immobilier’ que l’immeuble a été conçu avec un certain nombre de locaux communs, destinés à permettre la fourniture de services collectifs et notamment cuisine, bureaux, chambre froide, locaux professionnels, dispensaire, salle de restaurant etc

— l’association Le Bel Age a été créée très peu de temps après la naissance de la copropriété, en août 1980, afin d’assurer la gestion de l’établissement en ce qui concerne les prestations et services ;

— le règlement de copropriété, s’il indique que l’ensemble immobilier est à usage d’habitation, prévoit expressément la possibilité d’exercice au sein de la résidence de certaines activités professionnelles strictement limitées (dentiste, pédicure, médecin, coiffeur, libraire), après accord du syndic et dans des locaux mis à disposition et réservés à cet effet, ce qui confirme la volonté de fournir aux résidents un ensemble de services correspondant aux besoins de personnes âgées de plus de 50 ans ;

Il se déduit de l’analyse du règlement de copropriété et des actes et éléments ci-dessus que l’immeuble a été conçu dès l’origine pour constituer une résidence pour personnes âgées, ayant donc des besoins spécifiques liés à leur âge, permettant la fourniture par le syndicat des copropriétaires de services adaptés à leurs besoins, dans des locaux spécialement conçus à cet effet , à charge pour le syndicat des copropriétaires, expressément habilité à cet effet, de faire appel au personnel nécessaire, dont il lui appartenait de déterminer le nombre et la nature.

La destination des parties privatives, à usage d’habitation, n’est nullement incompatible avec le fait que la destination de l’immeuble soit une résidence pour personnes âgées avec fourniture de services.

Il en résulte que, conformément à l’analyse du syndicat des copropriétaires, l’immeuble '[Adresse 32]' est depuis sa mise en copropriété une résidence services, destinée à permettre aux résidents, âgés de plus de 50 ans, de bénéficier de services collectifs dispensés au sein de l’immeuble par l’intermédiaire du syndicat dans des locaux affectés à cet effet.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le fait que la procédure de mise en conformité des réglements de copropriété n’ait pas abouti n’entraine pas disqualification de la résidence alors que depuis l’origine la résidence [28] est une résidence services et fonctionne en tant que telle.

En conséquence, compte tenu de la qualification de la copropriété et en l’absence d’autres moyens spécifiques, il convient de constater que les résolutions 10,11,12 et 19 mentionnées supra sont valides et ne sauraient être annulées.

V- Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Il appartient donc au de rapporter la preuve d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur grossière équipollente au dol imputable aux demandeurs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy reproche aux demandeurs de voter systématiquement contre l’ensemble des résolutions, motivés par la seule volonté de nuire au bon fonctionnement de la copropriété copropriétaires de voter systématiquement contre l’ensemble des résolutions, y compris contre des travaux qui apparaissent urgents pour la sécurité des biens et des personnes de la résidence.

Cependant, la liberté de vote est fondamentale et il n’est pas démontré que les demandeurs aient la volonté de nuire à la copropriété. Ils se bornent à agir en justice en faisant valoir des arguments de fait et de droit.

Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par le Syndicat sera rejetée.

VI- Sur les autres demandes

Les demandeurs qui succombent au principal supporteront in solidum les entiers dépens.

Ils devront verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à prendre acte du désistement d’instance de Monsieur [FL] [BT], Madame [ZD] [EC] épouse [NW], Madame [P] [C] épouse [TV] et M. [AF] [TV]

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28] en son moyen tendant à voir rejeter la demande de Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [DC] [H] et Monsieur [BY] [UE] pour défaut de qualité à agir.

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [28], représenté par son syndic la société Nexity Lamy tendant à voir écarter des débats les pièces 11,12,44 et 45 de ses adversaires.

Dit n’y avoir lieu à annuler l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] du 30 juin 2022 à 14h30, les convocations pour cette assemblée et les notifications du procès-verbal de ladite assemblée,

Dit n’y avoir lieu à annuler les résolutions n° 10, 11, 12 et 19 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [28] sis [Adresse 16] à [Localité 39] du 30 juin 2022 à 14h30 ;

Rejette toutes les demandes de Monsieur [F] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K], Monsieur [T] [V], Madame [RM] [GP] épouse [I], Monsieur [BI] [RE], Monsieur [X] [BN], Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS] épouse [KU], Monsieur [B] [TM], Monsieur [U] [TW], Monsieur [BY] [UE], la SCI Les Cyclades, la SCI Des Trois Vallées, Monsieur [DC] [H], Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W]

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 32], représenté par son syndic la société Nexity Lamy ;

Condamne Monsieur [F] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K], Monsieur [T] [V], Madame [RM] [GP] épouse [I], Monsieur [BI] [RE], Monsieur [X] [BN], Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS] épouse [KU], Madame [P] [C] épouse [TV], Monsieur [AF] [TV], Monsieur [B] [TM], Monsieur [U] [TW], Monsieur [BY] [UE], la SCI Les Cyclades, la SCI Des Trois Vallées, Madame [YV] [EC] épouse [NW], Monsieur [DC] [H], Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] et Monsieur [FL] [BT] à régler au Syndicat des copropriétaires de la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [Y], Madame [FB] [LN] épouse [Y], Monsieur [LY] [K], Madame [A] [D] épouse [K], Monsieur [T] [V], Madame [RM] [GP] épouse [I], Monsieur [BI] [RE], Monsieur [X] [BN], Monsieur [FR] [HJ], Monsieur [J] [KU], Madame [S] [MS] épouse [KU], Madame [P] [C] épouse [TV], Monsieur [AF] [TV], Monsieur [B] [TM], Monsieur [U] [TW], Monsieur [BY] [UE], la SCI Les Cyclades, la SCI Des Trois Vallées, Madame [YV] [EC] épouse [NW], Monsieur [DC] [H], Monsieur [FG] [W], Madame [R] [FW] épouse [W] et Monsieur [FL] [BT] aux entiers dépens .

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU