TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° RG 23/00148 – N° Portalis 46C2-W-B7H-7F3

N° Minute : 25/88

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à Me [Y], M^e GAUTHIER

CCC à Me [X], SCI GDM, ACTION LOGEMENT SERVICES, M.[L]

JUGEMENT DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et de Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSES

S.C.I. GDM,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [M], [N] [L]

né le 18 octobre 2000 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François ARMAND, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2022, la SCI GDM (société civile immobilière) a donné à bail à Monsieur [M] [L], pour une durée de trois ans, renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 320 euros outre 20 euros de provisions pour charges.

Il convient de rappeler les faits marquants de ce dossier et les principaux actes de procédure.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022 conclu avec la Société GDM bailleur, la Société Action Logement Service s’est portée caution de Monsieur [M] [L] pour le paiement des loyers et charges.

Monsieur [M] [L] qui était sous mesure de curatelle depuis le mois d’août 2019, puis en curatelle renforcée depuis le 16 décembre 2021 a fait l’objet d’un jugement de main levée de curatelle le 14 décembre 2023.

En raison de défauts de paiement par le locataire, le bailleur la SCI GDM a actionné la caution ACTION LOGEMENT SERVICES qui lui a versé la somme de 657.50 euros selon quittance subrogative du 17 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à monsieur [L], invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution ayant réglé à la SCI GDM la somme de 657.50 euros en principal pour loyers et charges impayés.

Ultérieurement, les incidents de paiement s’étant poursuivis, la caution est à nouveau intervenue pour couvrir différents loyers demeurés impayés contre quittances subrogatives établies entre octobre 2023 et novembre 2024.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, la SCI GDM a fait délivrer à monsieur [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 941 euros en principal sur lequel le locataire a versé la somme de 100 euros.

La situation ne cessant de se dégrader, par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SCI GDM a fait assigner Monsieur [M] [L] et madame [W] es qualité de mandataire judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle afin notamment, de voir prononcer la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré de loyers et des dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle, se basant sur son engagement de caution et de la subrogation dont elle bénéficie, afin de voir prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, le paiement des loyers payés en garantie du bailleur, fixer l’indemnité d’occupation.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par décision du Tribunal. Par ordonnance de jonction en date du 4 novembre 2024, la cause inscrite sous le n° de RG 24/00009 a été jointe avec celle inscrite sous le n° de RG 23/00148, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

L’affaire a été plaidée à l’audience du Tribunal judiciaire de Tulle le 3 février 2025, les parties la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la SCI GDM et monsieur [M] [L] ont été régulièrement représentés par leur avocat respectif.

Par jugement du 28 février 2025, le Tribunal judiciaire de Tulle par jugement contradictoire, a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de fournir la dénonciation de l’assignation à la Préfecture de Corrèze.

A l’audience du 2 juin 2025, l’information a été communiquée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Il est rappelé que monsieur [L] n’est plus sous mesure de protection des majeurs et maitre [Y] avocat pour la SCI GDM s’en remet à ses écritures.

Le rapport d’enquête sociale a été retourné au greffe du Tribunal le 14 décembre 2023.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère au jugement du 28 février 2025 qui précise les demandes et les moyens de chacune des parties et renvoie à leurs conclusions respectives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse au dossier l’accusé de réception de la CCAPEX de la [Localité 7] en date du 29 mars 2023 qui rapporte la preuve qu’elle a été saisie du commandement de payer du 7 mars 2023 et la SCI GDM apporte la preuve qu’elle a bien réalisé la notification du commandement de payer du 6 juillet 2023 à la CCAPEX qui en a accusé réception selon notification électronique en date du 10 juillet 2023.

Toujours en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département doit être effectuée 6 semaines avant la date de l’audience.

L’assignation par la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été enregistrée électroniquement par la Préfecture de la [Localité 7] le 30 octobre 2023, soit dans les délais prescrits par la loi, la première audience ayant eu lieu le 8 janvier 2024.

La demande est donc recevable.

II – Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SCI GDM

Sur le fondement de l’article 122 du Code de procédure civile, monsieur [L] soulève le défaut de qualité à agir du bailleur la SCI GDM invoquant le fait que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour l’exercice des actions à l’encontre du locataire monsieur [L].

La SCI GDM conserve un intérêt à agir au soutien de l’action de la caution ACTION LOGEMENT SERVICES. Les demandes à titre principal ne sont pas identiques, la demande de résiliation (existence d’un congé) n’est pas la même que la demande de résolution du bail par effet de la clause résolutoire et s’agissant de cette dernière, la résolution a fait l’objet au préalable d’un commandement de payer distinct, délivré par commissaire de la République à des dates différentes, relatif à d’autres loyers impayés.

Par conséquent, la SCI GDM a intérêt et qualité à agir sur le fondement des articles 31 et 32 du Code de procédure civile et son action est recevable.

III – Sur le congé délivré par monsieur [L]

Monsieur [L] par courrier du 10 avril 2024 conteste avoir donné congé de sa location (congé donné par courrier du 9 mars 2024 adressé à l’agence Citya immobilier [Localité 9]) indiquant qu’à aucun moment il n’envisage de quitter son appartement.

Deux documents produits aux débats – le bail du 1er octobre 2022 et sa lettre de préavis du 9 mars 2024 – comportent la signature de monsieur [L].

Le locataire doit apporter la preuve de ce qu’il prétend, à savoir que sa signature a fait l’objet d’un faux, il doit produire des signatures de cette époque-là, il affirme avoir changé de compagnie d’assurance, sans fournir de justificatif.

En l’état succinct des éléments produits et en raison du contexte, le Tribunal considère qu’il y a un doute sur l’authenticité de la signature s’agissant d’un acte sous seing privé et que ce doute profite au locataire.

Le congé du 9 mars 2024 ne sera pas validé et la demande de résiliation formée par le bailleur la SCI GDM sera rejetée.

IV- Sur la subrogation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES outre le règlement de loyers impayés pour lesquels elle a indemnisé le bailleur, invoque son droit à obtenir la constatation de la clause et la résiliation du bail.

Elle se fonde sur la subrogation légale définie par l’article 2306 (devenu l’article 2309) du Code civil qui prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur.

Elle s’appuie également sur les dispositifs règlementaires et conventionnels de sécurisation du logement. Elle verse aux débats la convention ETAT-UESL en date du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre du dispositif VISALE dispositif d’action logement pour le logement et l’emploi.

L’article 7-1 de cette convention dispose qu’en application de l’article 2306 du Code civil, « la caution, donc la société ACTION LOGEMENT SERVICES (qui vient aux droits de l’association CIL) recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui a désintéressé le bailleur, ACTION LOGEMENT SERVICES est alors subrogé dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2306 du Code civil.

La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire ».

Ces règles et principes sont repris dans le contrat de cautionnement conclu entre la SCI GDM et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 30 septembre 2022 relatif au logement local à usage d’habitation situé [Adresse 4]) rubrique quittance subrogative :

« la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail engagée par la caution ».

Ainsi la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à agir en résolution de bail et en expulsion du locataire monsieur [L].

V – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 27 mars 2023 – délivré par ACTION LOGEMENT SERVICES – vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Monsieur [M] [L] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mai 2023. Depuis lors, monsieur [M] [L] est occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. A défaut de s’exécuter dans le délai de deux mois, la mesure d’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 340 euros, sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

VII – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

A la suite de la défaillance de monsieur [M] [L], la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur la somme de 1384.50 euros selon quittance subrogative (pièce 9) en date du 11 octobre 2023 et détail de la créance (pièce 10), pour laquelle le bailleur l’a subrogée dans les droits et actions contre le locataire défaillant. Sur la somme de 1384.50 euros, un avoir de 50 euros a été récupéré auprès du locataire de sorte que le montant dû s’élève à 1334.50 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 1334.50 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.

Il résulte des pièces versées aux débats, que monsieur [L] ne règle pas avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation depuis plus de deux ans, puisque la SCI GDM a délivré ultérieurement et valablement un commandement de payer visant la clause résolutoire pour d’autres loyers et charges impayés, en date du 6 juillet 2023.

Monsieur [L] se plaint de l’absence de jouissance paisible du logement, il fait état « d’un logement inhabitable » et invoque des faits personnels ayant donné lieu à un dépôt de plainte, d’un dégât des eaux du 18 avril 2024 à l’étage du dessus, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

D’une part, monsieur [L] n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses affirmations selon lesquelles le logement ne serait pas conforme aux caractéristiques convenues avec le bailleur.

A titre d’exemple – non exhaustif – s’agissant du dégât des eaux du 18 avril 2024, il a refusé l’accès de son logement aux pompiers chargés de constater le sinistre. La SCI GDM a mandaté les compagnies d’assurance et leurs experts. Le rapport d’expertise du 27 mai 2024 démontre que les fuites d’eau proviennent de l’appartement de monsieur [L], d’autres expertises ultérieures n’ont pu être réalisées, de par le refus d’accès de monsieur [L], à la fois à l’immeuble par la porte des communs (serrure changée par ses soins illégalement) et à son logement.

Il apparait que l’absence de jouissance paisible des lieux trouve son origine dans le comportement irrespectueux et les troubles répétés, occasionnés par le preneur envers ses voisins et locataires, suscitant la peur et portant atteinte à la tranquillité d’autrui, à la sécurité des biens et des personnes. Qu’il est lui-même la cause de l’insécurité physique et psychique dont il se prévaut.

D’autre part, il ne saurait invoquer l’exception d’inexécution pour refuser de payer ses loyers et charges. En effet :

La première obligation du locataire est de remplir ses obligations contractuelles et de payer ses loyers.Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers de sa propre initiative. Il lui appartenait de consigner ses loyers mais en aucun il ne pouvait se faire justice lui-même : « le locataire qui suspend le paiement de ses loyers sans, préalablement, demander en justice l’autorisation de les consigner, ne peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution, même si celui-ci ne remplit pas ses obligations » Cass 3e civ 5 octobre 2017 numéro 16-19.614.

Du fait de la présente décision qui prononce la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire à la date du 27 mai 2023, monsieur [M] [L] sera débouté de ses demandes de non-paiement des loyers, de suspension du paiement des loyers à compter de septembre 2023, de même il convient de rejeter sa demande d’expertise judiciaire.

Monsieur [L] sollicite des délais de paiement sans précisions sur ses revenus disponibles (quels sont ses revenus de l’année 2025 ?), il ne fait aucune proposition d’apurement des sommes dues.

L’enquête sociale du 14 décembre 2023 indique qu’il n’est pas possible d’évaluer la capacité de remboursement des dettes contractées. « Que durant l’entretien, monsieur [L] a été agressif verbalement, envers ses interlocuteurs, qu’il a menacé de tuer le propriétaire s’il le croisait, d’agresser la voisine et sa petite, de mettre le feu à l’appartement si on venait le chercher ».

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

VIII – Sur les autres demandes

Les témoignages produits aux débats, nombreux et concordants, attestent que le comportement réitéré et agressif de monsieur [L] crée un climat délétère qui va au-delà des troubles de voisinage et mettent en cause la responsabilité du bailleur. Les autres locataires, démunis face à un tel comportement vivent dans des conditions quotidiennes d’insécurité, d’anxiété ayant inévitablement des conséquences sur leur équilibre et leur santé.

Le Tribunal constate que le bailleur la SCI GDM a subi des dommages du fait de la mauvaise attitude avérée du locataire, sur une longue durée, qui justifie l’allocation de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il sera alloué à la SCI GDM la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera alloué à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, monsieur [M] [L], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2023, du commandement de payer du 6 juillet 2023, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [M] [L] ;

DECLARE la SCI GDM recevable en son action ;

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action  ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mai 2023 ; en conséquence, PRONONÇE la résiliation à cette date du bail portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [M] [L] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

ASSORTIT la mesure d’expulsion d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois précisé ci-dessus ;

DIT que le sort des meubles personnels pouvant être trouvés dans le logement et dans les annexes sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1334.50 euros (mille trois cent trente-quatre euros et 50 centimes) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation (arrêtée au 11 octobre 2023 date de la quittance subrogative) ;

DIT que la somme de 1334.50 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 340 euros (trois cent quarante euros) ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2023 jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] à payer à la SCI GDM la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] à payer à la SCI GDM la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE monsieur [M] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 27 mars 2023 et du 6 juillet 2023 et de l’acte d’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel.

Le Greffier Le Juge