N° RG 25/00302 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYXV

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 28/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Karine ALBANHAC, avocat au barreau de VANNES substituée par M^e Marion JOLLY, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Février 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme [F]

Copie à : M^e ALBANHAC

FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu par Maître [Y], Notaire associé à [Localité 1] le 19 mars 2013, madame [E] [F] a acquis un terrain à batir situé [Adresse 3] à [Localité 2].

A la suite de cette acquisition, madame [F] a fait édifier sur ce terrain une maison d’habitation.

Madame [F] a occupé ce logement avec Monsieur [U] [O], et leurs deux enfants.

Fin 2017, le couplé s’est séparé, Monsieur [U] [O] est resté demeurer dans la maison au bénéfice d’un bail verbal qui lui a été consenti par madame [F], moyennant un loyer mensuel r de 653,19 €, outre les charges.

A cette même période, Madame [F] a quitté le foyer familial pour louer son propre logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 mars 2025, madame [E] [F] a sommé monsieur [U] [O] de payer la somme de 11507,33 € au titre de loyers et de charges dus.

Par acte de Commissaire de justice en date du 9 avril 2025, madame [E] [F] a fait assigner monsieur [U] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Vannes.

Selon ses dernières conclusions déposées au Greffe le 5 février 2026, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter, madame [E] [F] précise qu’elles annulent et remplacent l’ensemble des écritures antérieures, et sollicite de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties,ordonner l’expulsion de monsieur [U] [O] condamner monsieur [U] [O] à lui payer :15720,47 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement,à compter de la résiliation du bail, 653 € de loyer et 180 € de charges jusqu’à libération des lieux, avec intérêts,condamner monsieur [U] [O] à lui régler 1000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier,condamner monsieur [U] [O] à lui régler 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût de la sommation et celui de l’assignation.

Selon ses conclusions versées à l’audience et développées oralement lors de celle-ci, auxquelles il convient de se reporter, monsieur [U] [O] sollicite reconventionnellement de :

A titre principal,

constater l’absence de commandement de payer obligatoire à toute expulsion,en conséquence, débouter madame [F] de sa demande d’expulsion,A titre subsidiaire,

débouter madame [F] de sa demande en paiement de loyers non liquides, certains et exigibles,A titre infiniment subsidiaire,

condamner madame [F] à la somme de 5392,18 € en compensation des sommes dues au titre des loyers éventuellement mis à sa charge,En tout état de cause,

débouter madame [F] du surplus de ses demandes,condamner madame [F] à lui régler 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

L’évaluation sociale de la situation du locataire reprend les argumentaires développés par les parties.

Il n’est pas fait état de dépôt d’un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En cas de manquement à ses obligations de l’une des parties, l’autre peut demander en justice la résiliation du bail en s’appuyant sur l’article 1227 du Code civil.

Il conviendra préalablement de mettre en demeure le locataire aux fins qu’il cesse ses infractions locatives.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023,

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les Commissaire de justices de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Une sommation de payer a été signifiée le 20 mars 2025,

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n 89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 avril 2025.

L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, et du dépôt de l’assignation au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience est recevable.

L’action engagée par madame [F] sera déclarée recevable

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Madame [E] [F] présente des décomptes des sommes dues,

Au titre des loyers

De l’année 2024 2612,76 €

De l’année 2025 4182,71 €

Soit 6795,47 €

Au titre des charges

De l’année 2022 2935,00 €

De l’année 2023 2096,00 €

De l’année 2024 2274,00 €

De l’année 2025 1620,00 €

Soit 8925,00 €

Selon le décompte fourni les loyers et charges dus s’élèvent selon madame [F] à la somme de 15720,47 €.

Monsieur [U] [O] conteste sa dette.

Concernant les loyers,

Les relevés de banque que madame [F] verse aux débats mentionnent les versements mensuels de monsieur [O], madame [F] les affecte au loyer, monsieur [O] ne le conteste pas.

Monsieur [U] [O] a cessé de régler le loyer qu’il versait à madame [F] ;

Le rapport d’évaluation en protection de l’enfance rendu dans le cadre de la séparation du couple mentionne que monsieur [U] [O] a cessé de régler après septembre 2024;

Il réglait donc ce loyer auparavant.

De plus, le budget mensuel établi dans le cadre de l’évaluation sociale du locataire, au vu des informations fournies par locataire, mentionne une dette de loyer.

Dès lors, au vu des éléments fournis la dette de loyers peut être fixée à 6795,47 €.

Concernant les charges,

Madame [F] sollicite des charges, leur fondement ne résulte d’aucun engagement écrit, le bail étant verbal, elle ne justifie d’aucun élément, d’aucune facture à l’exception des taxes foncières dont seule la taxe au titre des ordures ménagères est récupérable, soit 198, 232 et 263 pour les 3 dernières années, soit 693 €. Elle inclut dans les charges des dettes relatives à l’entretien et l’éducation des enfants qui ne peuvent constituer des charges locatives.

Dès lors, au vu des éléments fournis la dette des charges dues peut être fixée à 693 €.

Monsieur [U] [O] indique s’être trouvé dans l’obligation de faire changer une motorisation de volet, mais il ne justifie pas avoir mis en demeure la propriétaire d’intervenir avant d’être contraint à cette intervention, il ne peut donc prétendre à un remboursement.

Monsieur [U] [O] ajoute avoir réglé une facture de consommation d’eau conséquente. S’il verse aux débats la facture, il ne justifie pas de son paiement, ni de l’origine de la surconsommation et se tait sur une eventuelle prise en charge par la SAUR d’une surconsommation inhabituelle ou exccessive, pas plus de travaux qu’il a du faire réaliser, une fois encore il ne justifie pas avoir mis en demeure la propriétaire à ce sujet, il ne peut donc en l’état prétendre à un remboursement.

Monsieur [U] [O] soulève l’indécence du logement. Il ne verse aucun constat d’un organisme ou d’un agent assermenté ayant déclaré le logement indécent. Le rapport d’évaluation en protection de l’enfance relève que logement occupé par monsieur [U] [O] présente un réel manque d’entretien alors que celui-ci se présente pourtant comme ayant travaillé dans une entreprise du secteur de la construction. Monsieur [U] [O] qui occupe les lieux peut être tenu pour responsable d’un manque d’entretien, non madame [F].

Monsieur [U] [O] verse aux débats des photographies, à supposer que celles-ci se rapportent au logement loué, elles ne suffisent pas à établir le caractère indécent et la mauvaise foi dont aurait fait preuve la bailleresse.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner monsieur [U] [O] à verser à madame [E] [F] la somme de 7488,47 € au titre des loyers et charges impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025.

Sur la résiliation et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que monsieur [U] [O] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis le mois de septembre 2024 , et ce malgré une sommation de payer en date du 20 mars 2025.

Il s’agit là de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire lesquelles justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire , et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [O] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyers soit 653 € qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du jugement.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Madame [E] [F] ne rapporte pas la preuve des difficultés de trésorerie et donc d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur, elle ne rapporte pas plus d’éléments justifiant que la situation aurait des conséquences sur sa santé.

Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [E] [F] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui, leur sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [O], qui succombe sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et celui de l’assignation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action engagée par madame [E] [F],

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant les parties ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [U] [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [U] [O] à payer à madame [E] [F] la somme de 7488,47 € au titre des loyers et charges impayés dus assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025,

CONDAMNE monsieur [U] [O] à payer à madame [E] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 653 € à compter du jugement et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DEBOUTE madame [E] [F] de sa demande en dommages-intérêts,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de monsieur [U] [O] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE monsieur [U] [O] à verser à madame [E] [F] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [U] [O] aux entiers dépens de l’instance, sommation de payer et assignation comprises,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT