Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT DU 05 AVRIL 2024

N° RG 22/01258 – N° Portalis DB22-W-B7G-QN5S

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [O] [M], né le 29 février 1980 à [Localité 6], de

nationalité française, célibataire, commercial, demeurant [Adresse 2]

COURBEVOIE,

représenté par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Madame [V] [C] [G] [R], née le 23 juillet 1982 à [Localité 8], de nationalité française, célibataire, demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [K]-[E] [I], indépendant, né à [Localité 5] (Allemagne) le 10 octobre 1963, de nationalité allemande, demeurant à [Adresse 3], Maroc,

représenté par M^e Catherine BOUSQUET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat postulant, Maître Mélanie BERCOT, Avocate au Barreau de Paris, avocat plaidant

Madame e [F] [B] [X] épouse [I], directeur financier, née à [Localité 7] le 24 mars 1977, de nationalité française, demeurant à [Adresse 3], Maroc,

représenté par M^e Catherine BOUSQUET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat postulant, Maître Mélanie BERCOT, Avocate au Barreau de Paris, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 18 Février 2022 reçu au greffe le 25 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 30 Janvier 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Avril 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [B] [X] épouse [I] et Monsieur [K]-[E] [I] (ci-après les époux [I]) ont confié à l’agence EMPHASE IMMOBILIER, agent immobilier, la vente de leur bien, s’agissant d’une maison située [Adresse 1].

Une première visite du bien a été organisée le 15 juillet 2021 en présence des vendeurs.

Par acte authentique du 3 août 2021 reçu par Maitre [Z], notaire, les époux [I] ont consenti à Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] (ci-après les consorts [M]-[R]) une promesse de vente expirant le 5 novembre 2021 à 16h pour un prix de 750.000 euros.

Les consorts [M]-[R] ont procédé au paiement de la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 75.000 euros lors de la signature de la promesse de vente.

A la suite d’une nouvelle visite autorisée par les vendeurs le 1er octobre 2021, les consorts [M]-[R] ont transmis à l’étude notariale de Maître [Z] une liste des désordres qu’ils disaient avoir constatés.

Courant octobre 2021, un plombier a été mandaté par le notaire lequel a, d’après les acquéreurs constaté trois zones d’infiltrations ainsi qu’un mur endommagé dans le placard.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 octobre 2021, les consorts [M]-[R] ont sollicité la venue d’un expert et de leurs artisans à leurs frais pour déterminer l’étendue des sinistres en cours et leurs conséquences sur la maison ainsi que la garantie par les vendeurs de prendre en charge le coût de tous les travaux de réparation des sinistres. Ce courrier est resté sans réponse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de leur conseil en date du 2 novembre 2021, les consorts [M]-[R] ont fait savoir à l’agence immobilière qu’ils renonçaient à l’acquisition du bien invoquant les dégradations découvertes par eux et sollicitaient la restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Les époux [I] ont de leur côté indiqué, par l’intermédiaire de leur conseil suivant mails du 5 novembre 2021 puis courrier du 5 janvier 2022, qu’ils considéraient que l’indemnité d’immobilisation de 75.000 euros était due, l’ensemble des conditions pour la vente étant réunies et en particulier toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, contestant par ailleurs les reproches des consorts [M]-[R].

C’est dans ce contexte que les consorts [M]-[R] ont fait assigner les époux [I], suivant acte d’huissier signifié le 18 février 2022, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de faire constater la caducité ou, à défaut, la nullité de la promesse de vente du 3 août 2021 et d’obtenir restitution de la part consignée de l’indemnité d’immobilisation et l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2023, les consorts [M]-[R] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la promesse de vente du 03/08/2021,

Vu les articles 1112-1 et 1137 du Code civil,

Vu les articles 1178, 1217 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DECLARER la demande de Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] recevable et bien fondée ;

DEBOUTER Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

A titre principal,

CONSTATER la défaillance de la condition suspensive relative au bien objet de la promesse de vente ;

PRONONCER la caducité de la promesse de vente du 03/08/2021 entre Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] d’une part et Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] d’autre part ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER les manquements de Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] ;

PRONONCER la nullité de la promesse de vente du 03/08/2021 entre Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] d’une part et Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] d’autre part ;

A titre éminemment subsidiaire,

REQUALIFIER l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat en clause pénale ;

JUGER ladite clause manifestement excessive ;

REDUIRE le cas échéant le montant de cette clause pénale au préjudice effectivement subi par Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] à restituer intégralement à Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] l’indemnité d’immobilisation aux termes de la promesse de vente, soit la somme de 37.500 € consignée auprès de l’office notarial de Maître [D] [Z], Notaire à [Localité 9] ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts pour une année entière qui porteront eux-mêmes intérêts jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNER Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] à payer à Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] 60.830,94 € au titre des préjudices subis ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts pour une année entière qui porteront eux-mêmes intérêts jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNER Monsieur [K]-[E] [I] et Madame [F] [B] [X] à payer à Monsieur [T] [O] [M] et Madame [V] [C] [G] [R] une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, utre les entiers frais et dépens de la présente instance

RAPPELER que la présente décision sera exécutoire de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, les époux [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1137, 1124, 1231-5, 1240, 1241, 1304 et suivants et 1343-2 du Code civil

Vu la promesse de vente du 3 août 2021

Vu la renonciation à l’acquisition du 2 novembre 2021

Vu la mise en demeure du 5 janvier 2022

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] de toutes leurs demandes et prétentions

— JUGER Madame et Monsieur [I] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 75.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 3 août 2021, dont 37.500 euros sont consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, augmentée des intérêts de retard, lesquels seront capitalisés

— ORDONNER la libération des sommes consignées à la Caisse des Dépôts et Consignations et leur versement à Madame et Monsieur [I] en paiement de l’indemnité d’immobilisation

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 6.510 euros en réparation des dommages causés par leur résistance abusive dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 75.000 euros au titre de la pénalité compensatoire prévue à la promesse de vente du 3 août 2021

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] aux entiers dépens."

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023. L’affaire a été plaidée le 30 janvier 2024 et mise en délibéré au 5 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la défaillance d’une condition suspensive invoquée par les demandeurs

Les consorts [M]-[R] invoquent la caducité de la promesse de vente au motif que l’une des conditions suspensives prévues au précontrat a défailli.

Ils font valoir que des conditions suspensives ont été stipulées en faveur du bénéficiaire, la promesse précisant : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiquées aux présentes… ». Ils ajoutent que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente devait être restituée « dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ».

Ils dénoncent le fait que la fenêtre de la cuisine est irrégulière au regard du cahier des charges de l’association syndicale du domaine de Marsinval s’imposant aux propriétaires laquelle a signalé cette irrégularité et exigé des travaux; qu’ils n’en ont pas été informés préalablement à la signature de la promesse de vente. Ils dénoncent également la hauteur des haies dépassant le jour de la vente la hauteur réglementaire selon les constatations de l’association syndicale, ce dont ils n’ont pas été informés par les promettants qui n’ont pas proposé d’en régler les causes.

Ils soutiennent que ces irrégularités ont empêché la levée de la condition suspensive susvisée ; que les promettants ayant donc défailli, la renonciation des bénéficiaires à la vente est fondée et justifie la restitution de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

Les époux [I] répondent que la liste des conditions suspensives visées par la promesse de vente est clairement limitée, la promesse ayant été conclue aux conditions suspensives de droit commun ; que le 2 novembre 2021, le notaire a confirmé que le dossier était complet et que la promesse ne pouvait être prorogée au motif que des documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’auraient pas été à cette date portés à sa connaissance mais que, le même jour le conseil des bénéficiaires informait les vendeurs de leur renonciation à la promesse.

Ils en déduisent que les bénéficiaires ayant renoncé à la promesse alors que les conditions suspensives étaient réalisées, l’indemnité d’immobilisation restait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire non réductible.

Les époux [I] ajoutent que la non conformité du bien avec les obligations stipulées au cahier des charges de l’association syndicale n’est pas une condition suspensive de la vente puisqu’elle ne fait pas partie de la liste des conditions suspensives de la promesse ; que la taille des haies dépendant de la seule volonté des vendeurs, une condition portant sur cette taille n’aurait pu constituer une condition suspensive suivant les règles de validité des conditions suspensives prévues à l’article 1304-2 du code civil.

Ils précisent que s’agissant de la modification de la fenêtre de la cuisine réalisée il y a plus de dix ans, avant même l’acquisition du bien par eux, l’association syndicale leur a confirmé que la remise en état n’était pas requise.

Les époux [I] en concluent que les consorts [M]-[R] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation dès lors que les non-conformités au cahier des charges ne sont pas de nature à en justifier le non paiement.

Ils ajoutent que le cahier des charges a été remis aux consorts [M]-[R] lors de la signature de la promesse et que ces derniers auraient pu demander toutes explications sur les non-conformités invoquées par eux pour tenter de se libérer de l’indemnité d’immobilisation.

***

Selon l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue des dispositions de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 du même code ajoutant que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le droit d’option d’une promesse unilatérale de vente est enfermé dans un délai précis, la date ultime s’analyse en un terme extinctif : faute de levée d’option dans le délai, la promesse devient automatiquement caduque à l’expiration de celui-ci.

La promesse de vente a été conclue aux « Conditions suspensives de droit commun » suivantes :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. »

Il était précisé dans l’acte que le bien constituait le lot d’un groupe d’habitations dénommé « DOMAINE DE MARSINVAL » et qu’il était soumis à un cahier des charges dont une copie a été remise aux bénéficiaires le jour de la signature.

La promesse de vente comportait par ailleurs la clause type concernant l’indemnité d’immobilisation dont il était prévu qu’elle serait restituée purement et simplement au bénéficiaire de la promesse dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ou qu’elle serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions de la promesse, toutes conditions suspensives ayant été réalisées.

La non conformité avérée de la fenêtre de la cuisine et de la taille des haies au regard des exigences du cahier des charges de l’association syndicale dénoncée par les consorts [M]-[R] ne rentre pas dans le champ des conditions suspensives de droit commun stipulées à la promesse de vente lesquelles visent des servitudes, charges ou vices révélés après la promesse de vente par les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres documents affectant l’immeuble au point d’en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner.

Force est en effet de constater que la taille des haies ne concerne pas l’immeuble et qu’en tout état de cause, elle ne pouvait être instituée en condition suspensive conformément à l’article 1304-2 du code civil spécifiant qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Quant à la non-conformité de la fenêtre de la cuisine, il n’est pas prétendu par les consorts [M]-[R] qu’elle avait pour effet de diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou de le rendre impropre à sa destination.

Les consorts [M]-[R] ne peuvent donc valablement soutenir que les conditions suspensives de droit commun ont défailli et qu’ils seraient en droit d’obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation au motif que la non réalisation de la vente résulterait de cette défaillance.

Leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation consignée entre les mains du notaire ne peut pas prospérer sur ce fondement.

En revanche, il convient de prononcer la caducité de la promesse de vente conclue entre les parties.

Il est en effet établi que la vente n’a pas été réitérée avant la date butoir du 5 novembre 2021 16h, ce qui emporte la caducité de la promesse de vente du 3 août 2021.

Sur la nullité de la promesse de vente pour dol et/ou manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle

Il n’y a pas lieu d’examiner la demande de nullité de la promesse de vente invoquée à titre subsidiaire par les consorts [M]-[R] dès lors que la caducité de la promesse de vente a été prononcée à titre principal, mettant ainsi à néant ledit acte.

En revanche, les demandes au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et d’indemnisation étant formulées en tout état de cause et les défendeurs en sollicitant le paiement à titre reconventionnel, il convient d’examiner à qui incombe la responsabilité de la non réalisation de la vente.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [M]-[R] considèrent que l’échec de la vente est imputable exclusivement aux vendeurs en raison du changement d’état du bien, la clause intitulée « sinistre pendant la durée de validité de la promesse » permettant de sanctionner les promettants par la sortie légitime des bénéficiaires, de leur refus d’accès au bien et de leur carence en général.

Ils exposent avoir constaté le 1er octobre 2021 que le bien ne correspondait plus à la description qui en avait été faite aux termes de la promesse de vente en raison de la dissimulation et de la découverte des éléments suivants :

— l’existence d’un, puis in fine après l’intervention du plombier, de trois sinistres d’infiltration d’eau en cours. Ils indiquent que le notaire a été contraint de pallier à la carence des vendeurs, que le changement de gouttières ne constituait qu’une solution temporaire et partielle, précisant que seule la création de puisards aurait pu résoudre la source d’humidité, que les défendeurs ne démontrent pas que la cause des infiltrations est définitivement réglée, ni les conséquences de ces infiltrations.

— la peinture d’un mur d’une des chambres présente des traces importantes d’humidité et le parquet est gonflé, cette partie de la chambre étant auparavant occultée par un bureau.

— la présence de moisissures dans le dressing parental une fois vidé des vêtements et un parquet gondolé également sous l’effet de l’humidité et dont il leur a été indiqué initialement qu’il était gondolé en raison d’un défaut de pose alors que ce défaut relève en réalité d’un ancien dégât de eaux.

Ils contestent avoir été informés par les vendeurs de l’existence de cet ancien dégât des eaux.

— un grand trou mal obstrué par une planche en bois donnant accès à la salle de bain principale sous la baignoire ainsi que de la tuyauterie au fond du dressing. Ils indiquent qu’il s’agit de la conséquence d’un ancien dégât des eaux qui a rongé le mur et non pas d’une trappe technique comme le prétendent les défendeurs, la maison similaire dans sa construction qu’ils ont achetée, ne comportant aucune trappe technique de ce type.

— le parquet des combles a été dégradé à plusieurs endroits de manière importante. Les demandeurs précisent qu’aucune offre de dédommagement ne leur été faite contrairement à ce que prétendent les défendeurs ; qu’il ne leur a pas davantage été transmis la déclaration de sinistre auprès de l’entreprise chargée du déménagement.

— des trous dans le mur du salon liés au décrochage de la télévision et de la tablette située en dessous invisibles lors des visites et dont ils n’ont jamais été informés avant la signature de la promesse de vente.

— le tracteur, compris dans la vente, n’est pas resté dans la maison, l’agent immobilier ayant lui-même indiqué que cette absence n’était conforme à la promesse de vente.

— des travaux de peinture ont été entrepris (changement de couleur d’une chambre) par les promettants sans l’accord ni information des bénéficiaires en violation de leurs obligations contractuelles. Ils précisent avoir constaté ce changement le 1er octobre 2021 dont ils s’étonnent sauf s’il s’est agi de cacher des infiltrations, cette chambre étant directement concernée par le sinistre.

Les consorts [M]-[R] soulignent que ces différences dans l’état du bien après la signature de la promesse de vente sont déterminantes de leur consentement ; que les dégâts d’humidité sont de nature à compromettre la pérennité et la solidité du bâti ; que les prévisions contractuelles ne sont pas conformes ; que les obligations pré-contractuelles des promettants et in fine de délivrance en cas de vente n’ont pas été respectées ; que les promettants auraient dû les informer et engagent leur responsabilité sur ce fondement.

Ils relèvent que le constat d’huissier établi le 10 novembre 2021 à la demande des promettants est postérieur à la date butoir fixée pour la réitération de l’acte et ne démontre pas que les causes de l’humidité et les conséquences sur le bâti pour l’avenir sont réglées. Ils indiquent que l’état du bien ne permettait pas de procéder à la signature de l’acte.

Ils en déduisent que ces éléments justifient leur sortie de la promesse de vente.

Les consorts [M]-[R] reprochent par ailleurs aux défendeurs d’avoir interdit toute visite à compter du 1er octobre 2021 contrairement aux obligations stipulées aux termes de la promesse de vente.

Les consorts [M]-[R] invoquent également la carence des promettants ayant empêché l’exécution de la vente suivant la définition prévue à la promesse de vente. Ils font état de leur manque de diligences ayant obligé le notaire à mandater un plombier ; des informations essentielles faisant défaut au notaire le 23 octobre 2021 quant aux démarches des défendeurs relatives à la déclaration de sinistre qu’ils auraient effectuée le 11 octobre 2021, le notaire n’ayant pas davantage d’informations ni sur le chiffrage des dommages, ni sur la subrogation ; Ils soulignent que le notaire a indiqué que la date de signature ne pouvait qu’être décalée.

Les demandeurs font valoir que l’échec de la vente est imputable aux époux [I] au regard de leurs manquements, que le refus catégorique des défendeurs d’autoriser l’accès à leur maison aux artisans prouve leur absence de volonté de reporter la date de réitération et qu’en conséquence, l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée.

Les époux [I] imputent aux bénéficiaires la responsabilité de la non réalisation de la vente.

Ils font valoir pour preuve de l’absence de modification matérielle apportée au bien le fait qu’il a été remis en vente sur la base de la même description faite par l’agent immobilier et au même prix que celui qui avait été négocié avec les bénéficiaires. Ils précisent que les documents produits par les défendeurs qui contestent ce fait ne proviennent pas des mêmes sources.

Sur la survenance d’un dégât des eaux invoqué par les bénéficiaires pour justifier leur renonciation à la promesse de vente et le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation, les défendeurs répondent que des traces d’humidité limitées ont été relevés uniquement dans la chambre enfant appelée « Chambre [A] » et non pas dans la « Chambre de Sophia » dont les demandeurs continuent de soutenir qu’elle a été repeinte après signature de la promesse alors que les travaux de peinture ont été effectués en décembre 2020, soit sept mois avant la première visite des bénéficiaires.

Ils ajoutent que dès qu’ils ont eu connaissance de la présence d’humidité, le vendredi 8 octobre 2021, ils ont fait procéder à une recherche de fuite, la présence d’humidité ayant été attribuée aux descentes d’eaux pluviales en l’absence de problème détecté au niveau de la toiture ; qu’ils ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le lundi 11 octobre 2021 ; qu’ils en ont immédiatement informé le notaire en charge de la vente le 11 octobre 2021 ; que leur assureur a fait droit à leur demande de subrogation dans leurs droits au profit des bénéficiaires, ce dont il a informé le notaire en charge de la vente.

Les époux [I] indiquent avoir perçu une indemnisation de 3.315,60 euros afin de procéder aux réparations de peinture sur un mètre carré, preuve que le sinistre était extrêmement limité et qu’il ne rendait pas le bien inhabitable ou impropre à son exploitation suivant l’article « Sinistre pendant la durée de validité de la promesse » autorisant sa remise en cause en cas de sinistre.

Ils ajoutent que si les bénéficiaires craignaient simplement que l’assureur, qui à la date de leur renonciation, n’avait pas encore donné son accord, ne prenne pas en charge la réparation du sinistre, il leur suffisait d’en faire part aux vendeurs et, le cas échéant, de solliciter un report de la vente ; qu’au lieu de faire cette demande, ils ont renoncé à la vente trois jours avant l’expiration de la promesse, démontrant par leur attitude tranchée leur volonté de renoncer à l’acquisition purement et simplement tout en tentant de ne pas payer l’indemnité d’immobilisation.

Ils indiquent que la construction d’un puisard a été évoquée, qu’aucun motif ne justifiait son installation dès lors que le terrain était relié à un réseau d’évacuation des eaux de pluie et qu’en tout état de cause, il revenait aux bénéficiaires de procéder à l’installation d’un puisard s’ils le considéraient nécessaire.

Les époux [I] relèvent que, s’agissant du parquet gondolé dans la chambre parentale dont les demandeurs prétendent qu’il révélerait une humidité anormale de la maison, les bénéficiaires ont nécessairement pu constater par eux-mêmes l’état de ce parquet lors de leurs visites ; qu’ils ont été informés de cet ancien dégât des eaux qui figure d’ailleurs à l’acte d’achat des vendeurs ; qu’aucune trace d’humidité n’a été relevée sur ce même parquet par les bénéficiaires eux-mêmes lors de leur visite du 1er octobre 2021, par le plombier mandaté par le notaire et par l’huissier qui a procédé à l’état des lieux du bien.

Sur les autres reproches des demandeurs, les époux [I] répondent :

— que le fond du mur du dressing dans la chambre parentale porte des traces d’un ancien dégât des eaux réparé depuis de nombreuses années et qui a fait l’objet d’une présentation et d’une explication à Madame [R] par Madame [I] lors de la contre-visite du bien, qu’est également présente une trappe en bois vissée dans le mur de cloison entre le dressing et la salle de bains attenante qui constitue une trappe technique permettant l’accès sous la baignoire d’angle dans la pièce contiguë, qu’aucune trace d’humidité n’y a été relevée.

— que le plancher des combles a été endommagé en surface lors du déménagement des vendeurs, ce dont ils n’avaient alors pas connaissance au jour de la visite puisqu’ils avaient déménagé au Maroc, qu’une fois informés par les bénéficiaires, ils ont immédiatement déclaré ce dommage à l’entreprise de déménagement et transmis un devis au notaire dès le 23 octobre 2021, lequel portait exclusivement sur des travaux de ponçage et de vitrification, preuve que les dommages étaient superficiels.

— que la cloison du salon présente la marque de trous de cheville qui ont été portées à l’attention des bénéficiaires par l’agent immobilier avant la signature de la promesse.

— que la tondeuse autoportée à ramassage John Deere X115R faisant partie des meubles listés dans la promesse avait été mise à la disposition d’un voisin par les vendeurs, ce dont ces derniers avaient parfaitement le droit ; que les bénéficiaires on eu confirmation par le voisin qu’elle serait bien dans la maison au jour de la vente.

— qu’ils ont fait repeindre les murs d’une chambre, passant ainsi du rose au blanc, entre le jour où l’agent immobilier a fait les photos et le jour de la première visite des bénéficiaires, ainsi qu’en attestent les photos versées aux débats datant les travaux de peinture.

Les époux [I] soulignent que les prétendus problèmes listés par les bénéficiaires ne sont pas de nature à justifier le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation.

***

L’article 1124, alinéa 1er, du code civil énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d’une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

Ainsi, le promettant a l’obligation de maintenir son consentement à la vente et d’être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter.

L’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant du seul fait de la non réalisation de la vente indépendamment du préjudice.

Toutefois le promettant doit restituer l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire lorsque l’échec de la vente promise lui est imputable.

Suivant les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En l’espèce, la promesse de vente comporte un certain nombre de dispositions dites « transitoires » applicables entre la signature de la promesse de vente et la réitération de la vente qui seront détaillées ci-après :

« Entretien, réparations

Jusqu’à l’entrée en jouissance du BENEFICIAIRE, le PROMETTANT s’engage à :

ne pas apporter de modification quelconque ;délivrer le BIEN dans son état actuel ;(…)réparer les dégâts survenus depuis la visite.(…)

SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE

Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

— Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursée de toute somme avancée par lui le cas échéant.

— Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurance concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

CONVENTIONS PARTICULIERES-INFORMATION DES PARTIES

Le PROMETTANT accepte que le BENEFICIAIRE effectue une visite du BIEN juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l’absence de modifications apportées à l’état du BIEN tel qu’il a été à la base de leurs engagements respectifs. »

Il était précisé :

« La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente. »

Il est constant que, lors de la visite du bien qu’ils ont effectuée le 1er octobre 2021, entre la signature de la promesse et la réitération de la vente et alors que la maison avait été vidée des meubles et effets personnels des époux [I] suite à leur déménagement, les consorts [M]-[R] ont signalé un certain nombre de difficultés aux vendeurs.

Les demandeurs ont, en particulier, fait le constat d’un dégât des eaux visible dans l’une des chambres d’enfants ainsi que de moisissures dans le fond du dressing entre la chambre parentale et la salle de bain, outre le parquet gondolé.

L’agent immobilier qui les accompagnait lors de cette visite, indique suivant attestation versée aux débats, que les consorts [M]-[R] étaient équipés d’un testeur d’humidité, qu’ils ont visité toutes les pièces sans restriction, qu’ils ont relevé un taux d’humidité de 80% dans le coin inférieur de la chambre du fond à gauche, que d’autres mesures ont été effectuées en différents points sans qu’aucune trace d’humidité ne soit visible et qu’aucune humidité n’a été relevée sur le mur du fond du dressing. L’agent immobilier précise avoir signalé aux consorts [M]-[R], lors de leur première visite des lieux le 10 juillet 2021, les défauts du parquet du rez de chaussée.

S’il indique avoir été informé par les époux [I] d’un problème suite à un sinistre datant du précédent propriétaire et ayant pour conséquence de faire « tuiler » le parquet, il n’est pas pour autant établi que cette information ait effectivement été relayée par lui aux consorts [M]-[R].

Suivant rapport de recherche de fuite dressé le 20 octobre 2021, le plombier mandaté par le notaire des vendeurs a indiqué que les infiltrations d’eau constatées par les demandeurs dans l’une des chambres affectaient également les deux autres chambres et qu’elles provenaient des descentes de gouttières se trouvant à chaque angle de la maison.

Il doit être relevé ici que les époux [I] affirment qu’il a été procédé à une vérification de la toiture, ce dont ils n’ont pas justifié auprès de leurs co-contractants à l’époque des faits, pas plus que dans le cadre de la présente procédure.

Le plombier a par ailleurs indiqué que la fuite dans la salle de bain ayant endommagé les murs de la grande chambre n’était plus active mais que les travaux de remise en état n’avaient pas été réalisés.

Il est constant qu’à la suite de ses constatations, le plombier des vendeurs a procédé au changement des gouttières le 25 octobre 2021.

Il résulte des échanges de mails du mois d’octobre 2021 que les consorts [M]-[R] ont demandé à faire intervenir des artisans et/ou un expert notamment «pour réaliser un audit des conséquences des sinistres constatés» et que les vendeurs s’y sont opposés.

Si le dégât des eaux uniquement localisé dans les chambres, le constat ayant été fait de l’absence de fuite active dans les salle de bain/chambre parentale confirmée par les mesures d’humidité effectués par les consorts [M]-[R] eux-mêmes, était limité dans ses effets en l’absence de traces visibles dans les pièces autres que celle signalée par les actuels demandeurs, son origine comme ses conséquences restaient à préciser à défaut de constatation contradictoire.

C’est d’ailleurs ce qui a amené le notaire des vendeurs, dans le mail adressé à ses clients le 2 novembre 2021, après avoir pris acte de la déclaration de sinistre effectuée le 11 octobre 2021 par les époux [I] auprès de leur assureur et de l’accord sur le principe d’une subrogation des futurs acquéreurs dans leurs droits suivant courrier daté du 29 octobre 2021 qu’il a déclaré avoir portés à la connaissance du conseil des consorts [M]-[R], à recommander d’attendre le passage de l’expert de l’assureur avant d’envisager un rendez-vous de signature pour confirmation des conclusions du plombier, des effets sur l’humidité des modifications sur les gouttières et pour chiffrage des réparations.

Les vendeurs s’étant obligés à délivrer le bien dans l’état dans lequel il se trouvait à la signature de la promesse de vente, il était légitime de la part des consorts [M]-[R] d’obtenir toutes garanties sur les conséquences du dégât des eaux constaté par eux après signature de la promesse de vente puisque, de fait, constat était fait du changement d’état du bien.

Aucun élément n’établit que les consorts [M]-[R] aient eu connaissance en temps réel des démarches effectuées par les vendeurs auprès de leur assureur. Ainsi la solution préconisée par le notaire trois jours avant la date butoir, d’attendre le passage de l’expert de l’assureur pour confirmer le diagnostic du plombier et obtenir un chiffrage des dommages, n’a-t-elle pas pu être envisagée par les consorts [M]-[R], d’où leur demande d’intervention sur place d’artisans et/ou expert désignés par eux qui puissent y procéder.

L’obstruction des vendeurs à toute visite de contrôle de la part des consorts [M]-[R] doit être considérée comme fautive dès lors que les bénéficiaires de la promesse de vente devaient être mis en mesure d’évaluer les causes et conséquences du sinistre pour leur permettre, soit d’obtenir une juste indemnisation des dommages de la part des promettants tenus à réparation, soit de renoncer à la vente en application de la clause «sinistre» dans l’hypothèse où les investigations auraient révélé un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

A titre surabondant, il sera relevé que les consorts [M]-[R] n’avaient pas obtenu non plus confirmation de la prise en charge des dégradations causées sur le parquet du premier étage par la société de déménagement intervenue après signature de la promesse de vente alors que les époux [I], qui n’en contestent ni la réalité, ni l’origine, devaient en assumer la charge au regard des dispositions de la promesse de vente les obligeant à réparer les dégâts survenus entre la signature de la promesse et la réitération de la vente.

Il en est de même de la remise en état du mur du dressing de la chambre parentale affecté par un ancien dégât des eaux pour lequel aucune disposition n’a été prise par les époux [I]à l’égard des consorts [M]-[R].

Est ainsi établi la carence des promettants dans l’exécution de leurs obligations empêchant l’exécution de la vente sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres réclamations des consorts [M]-[R].

L’absence de réalisation de la vente étant de la responsabilité des époux [I], il convient de débouter les époux [I] de leur demande de condamnation des consorts [M]-[R] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 75.000 euros et d’autoriser l’office notarial de Maitre [Z], notaire à [Localité 9], à restituer aux consorts [M]-[R] la partie de cette indemnité, soit la somme de 37.500 euros, consignée entre ses mains, le juge devant tirer toute conséquence du rejet de la demande des époux [I].

Les consorts [M]-[R] seront en revanche déboutés de leur demande visant à obtenir la condamnation des époux [I] à restituer ladite somme de 37.500 euros dès lors qu’ils n’en sont pas personnellement redevables, le séquestre détenant les fonds pour le compte de qui il appartiendra, ainsi que de leur demande de capitalisation des intérêts sur cette somme.

Sur la demande des époux [I] en paiement de la pénalité compensatoire

Les époux [I] demandent l’application de la pénalité compensatoire prévue par la promesse de vente au motif que les consorts [M]-[R] ont renoncé à la vente pour des motifs infondés.

Les consorts [M]-[R] n’ont pas conclu sur ce point.

***

La promesse de vente prévoit une pénalité compensatrice « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles. »

Il y est précisé : «En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie. »

Cette clause est inapplicable en l’espèce puisqu’une indemnité d’immobilisation a été versée et que l’inexécution fautive incombe aux promettants et non pas aux bénéficiaires.

Les époux [I] seront déboutés de la demande qu’ils formulent à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Les époux [I] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages intérêts pour résistance abusive en l’absence de faute des consorts [M]-[R] dont la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation a été considérée comme bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [M]-[R]

Les consorts [M]-[R] invoquent l’attitude fautive des époux [I] qui a engendré différents préjudices pour eux.

Ils disent avoir été contraints de ne pas faire l’acquisition du bien, même si par chance, ils ont acquis d’un bien immobilier identique dans le même domaine un an après, et d’emprunter pour cela une somme identique de 420.000 euros sauf qu’entre temps les taux ont augmenté, le préjudice indemnisable étant de 39.070,94 euros.

Ils indiquent avoir quitté leur logement à [Localité 4] compte tenu de l’avancée des démarches et avoir dû prendre à bail une maison non loin du domaine de Marsinval. Ils demandent à être indemnisés des six mois et demi de loyers, soit 11.700 euros.

Ils font valoir les conséquences préjudiciables sur leur projet familial et réclament 5.000 euros à ce titre.

Ils demandent également à être indemnisés de l’achat d’une deuxième voiture réalisée en urgence et qui n’était pas nécessaire à [Localité 4] à hauteur de 5.000 euros.

Les époux [I] font valoir l’absence de faute de leur part, la réalisation de la vente ayant été empêchée par la seule renonciation des bénéficiaires à la promesse et l’inexistence des dommages.

Ils relèvent :

— que les consorts [M]-[R] disent avoir procédé à l’achat d’un véhicule qui, selon eux, ne leur était pas nécessaire s’ils ne déménageaient plus alors que dans le même temps, ils indiquent avoir finalement fait l’acquisition d’un bien immobilier dans le même domaine de Marsinval pour lequel l’achat du véhicule était donc, selon leur raisonnement, nécessaire,

— que les consorts [M]-[R] se plaignent d’avoir procédé à l’acquisition d’un autre bien immobilier dans le domaine de Marsinval à des conditions de financement différentes de celles obtenues pour l’acquisition de leur bien alors qu’ils ont choisi de renoncer à la promesse, qu’en outre, ils se gardent bien de mentionner le prix de leur nouvelle acquisition,

— que si les consorts [M]-[R] ont souhaité emménager à côté du domaine de Marsinval après avoir renoncé à l’acquisition du bien, ils ne peuvent pas demander la prise en charge leur loyer pour une période pendant laquelle ils étaient locataires d’une maison choisie par leurs soins sauf à vouloir bénéficier d’un hébergement à titre gratuit,

— que les consorts [M]-[R] ne peuvent leur imputer le non aboutissement du projet puisque ces derniers y ont renoncé avant l’expiration du délai de la promesse.

***

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les consorts [M]-[R] produisent un contrat de bail pour une maison à [Localité 9] prenant effet le 30 avril 2022. Il n’est pas démontré par les demandeurs que la décision a été prise par eux de quitter leur logement à [Localité 4] par anticipation sur la réalisation de la vente litigieuse au regard des délais habituels de préavis entre un et trois mois incombant aux locataires et des six mois séparant la date butoir de la promesse de vente (5 novembre 2021) de la prise d’effet de la location (30 avril 2022). Il sera relevé à titre surabondant que seul le surcoût éventuel en termes de charges de logement serait susceptible d’indemnisation.

Ils se seront déboutés de leur demande d’indemnisation des loyers.

Les consorts [M]-[R], qui se sont installés à proximité du domaine de Marsinval puis ont acquis un bien dans ce même domaine, sont par ailleurs mal fondés en leur demande d’indemnisation relative à l’achat d’un deuxième véhicule qui leur était en tout état cause nécessaire. Ils en seront déboutés.

S’agissant du surcoût en intérêts, les consorts [M]-[R] seront déboutés de la demande d’indemnisation qu’ils formulent à ce titre en l’absence de pièces justificatives probantes, ces derniers ayant uniquement communiqué la page correspondant aux caractéristiques des deux crédits sans aucune identification des emprunteurs et de l’opération financée.

S’agissant du préjudice moral tenant aux conséquences préjudiciables de la non réalisation de la vente sur leur projet de vie, si on peut entendre que la gestion d’un tel dossier engendre du stress, il a été largement atténué en l’espèce. les pièces démontrent en effet qu’ils ont été assistés, tout au long des échanges pré-contentieux avec leurs co-contractants, par leur conseil manifestement apparenté à Madame [R] puisqu’il porte le même nom.

Les consorts [M]-[R] justifient de démarches d’inscription pour leurs enfants pour le mois de janvier 2022 lesquelles ont nécessairement dû être reportées de quelques mois compte tenu de leur installation à [Localité 9] en avril 2022, les demandeurs ne faisant pas état d’autres difficultés.

Il doit être relevé que l’impact sur leur projet de vie a été en définitive relativement limité puisqu’ils ont pu acquérir un bien identique dans le même domaine moins d’un an plus tard au vu de l’attestation du notaire constatant la vente intervenue le 26 octobre 2022.

Les époux [I] seront condamnés à leur payer la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [I] succombant à l’instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux consorts [M]-[R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,

PRONONCE la caducité de la promesse de vente en date du 3 août 2021,

DEBOUTE Madame [F] [B] [X] épouse [I] et Monsieur [K]-[E] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

AUTORISE l’office notarial de Maitre [Z], notaire à [Localité 9], à restituer Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] la somme de 37.500 euros consignée entre ses mains,

CONDAMNE Madame [F] [B] [X] épouse [I] et Monsieur [K]-[E] [I] à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [F] [B] [X] épouse [I] et Monsieur [K]-[E] [I] au paiement des dépens,

CONDAMNE Madame [F] [B] [X] épouse [I] et Monsieur [K]-[E] [I] à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [V] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 AVRIL 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT