Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

N° RG 24/05565 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM7R

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE :

La société MILLE AMIS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 352 080 147 dont le siège social est situé [Adresse 4] représentée par sa Présidente, la société ANIMALIS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 413 557 398 dont le siège social est situé [Adresse 4], elle-même représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pascal GOURDAULT-MONTAGNE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI FONCIERE PLAISIR, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 752 707 174 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS :

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 27 Février 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail passé sous seing privé en date du 2 février 1996, la Société Anonyme des Marchés Usines – S.A.M. U. Auchan, aux droits de laquelle sont venues la SNC Plaisir 2 puis la SCI Foncière Plaisir, a donné à bail et à loyer commercial à la SAS Mille Amis un local commercial sis [Adresse 7] à Plaisir (78370), désigné à l’acte comme suit :

— Local à usage commercial d’une surface hors œuvre brute de 900 m² environ,

Pour y exercer l’activité de :

— « Vente d’animaux vivants ainsi que d’accessoires et services s’y rapportant et de nourriture pour animaux sous l’enseigne MILLE AMIS ».

Le bail a été consenti à effet du 10 avril 1997, date de livraison du local, pour une durée de dix années, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 720.000 FRF, soumis à indexation selon l’indice national du coût de la construction (ICC), payable mensuellement et d’avance le 1er jour de chaque mois.

Par avenant n°1 en date du 20 mars 1997, le bailleur a consenti au preneur, à la demande de ce dernier, une surface complémentaire de 100 m² environ, portant la surface totale des lieux loués à 1.000 m² dont 900 m² de surface de vente et correspondant au lot n°805/2.

Par l’effet de cette extension de surface, le loyer annuel hors taxes hors charges a été porté à un montant de 750.000 FRF.

Par lettre-avenant en date du 5 décembre 2002, le bailleur a autorisé la mise en location-gérance du fonds de commerce de la SAS Mille Amis au profit de la SAS Animalis.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 avril 2009, le preneur a fait notifier au bailleur une demande de renouvellement de son bail moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 128.000 €.

Suivant exploit d’huissier en date du 23 juin 2009, la SNC Plaisir 2 a accepté dans son principe le renouvellement pour une nouvelle durée de dix années à compter du 1er juillet 2009 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 220.000 €.

A défaut d’accord entre les parties puis après échange de leurs mémoires respectifs, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de céans lequel, par jugement avant dire-droit du 22 mars 2011, a ordonné une expertise judiciaire avec la mission d’usage et désigné M. [W] [E] en qualité d’expert.

Celui-ci a déposé son pré-rapport le 4 janvier 2012 et a conclu à une valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2009 de 160.000 € hors taxes hors charges.

Consécutivement au dépôt de ce pré-rapport, et en cours d’instance devant le juge des loyers commerciaux, les parties se sont rapprochées pour conclure, par acte sous seing privé en date du 8 juin 2012, un avenant de renouvellement du bail prévoyant une fixation conventionnelle d’un loyer annuel hors taxes hors charges de 167.353,90 € et un renouvellement pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2021.

Le bail est ainsi venu à expiration le 31 décembre 2021 et s’est poursuivi ensuite par l’effet de la tacite prolongation.

Par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions antérieures, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 192.585,45 €.

C’est dans ces conditions, qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 24 juin 2024, la S.A.S. MILLE AMIS a, par exploit introductif d’instance signifié le 8 octobre 2024, attrait la S.C.I. FONCIERE PLAISIR devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 10].

Aux termes de cet acte et de son mémoire préalable, la S.A.S. MILLE AMIS demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-33 et suivants et R.145-23 et suivants du code de commerce,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 130.000,00 euros hors taxes hors charges par an,

— condamner la SCI Foncière Plaisir au paiement des intérêts au taux légal, à compter de la date de signification de la présente assignation, sur le trop-perçu des loyers à compter du 1er juillet 2022 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1342-2 du même code, pour ceux correspondant à des sommes dues depuis plus d’une année.

subsidiairement,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30

du code de commerce avec la mission d’usage et, dans ce cas, fixer le

loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 130.000,00 € HT/HC à compter du 1er juillet 2022,

— dire qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

— condamner la SCI Foncière Plaisir aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le loyer actuel de 211.211,46 euros hors taxes hors charges s’appliquant actuellement ainsi que celui proposé par le bailleur sont manifestement supérieurs à la valeur locative constatée sur la zone d’activité ou par équivalence pour un activité d’animalerie,

— il convient de retenir une surface pondérée de 920 m²,

— le local est ancien et vétuste,

— la clause de destination ne permet aucune diversification de l’activité commerciale justifiant ainsi une minoration de la valeur locative,

— le bail contient de nombreuses clauses exorbitantes du droit commun, la plupart des obligations relatives aux locaux loués ayant été transférées au preneur,

— l’emplacement du magasin reste sur un axe secondaire à l’écart de la zone attractive qui se situe à l’ouest qui plus est isolé du reste de la zone elle-même subissant la concurrence de deux centres commerciaux,

— s’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, il est indispensable d’intégrer des activités identiques,

— ces valeurs locatives donnent une moyenne de 140,75 €/m²,

— il convient de retenir des baux conclus ou renouvelés récemment pour des magasins Mille Amis/Animalis hors des Yvelines mais dans des zones commerciales à la périphérie de villes qui n’excèdent pas en moyenne

118 €/m² pondéré,

— le taux d’effort du magasin reste à ce jour très élevé à 15 %.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la S.A.S. MILLE AMIS

par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le

30 janvier 2025, la S.C.I. FONCIERE PLAISIR demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L. 145-33 du Code de commerce,

Vu l’article L. 145-34 du Code de commerce,

Vu l’article R. 145-6 et l’article R. 145-8,

A titre principal :

— dire et juger que le renouvellement du bail commercial intervient pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail expiré sauf les modifications résultant de la loi PINEL et son décret d’application ;

— fixer le loyer de renouvellement au montant de la valeur locative,

soit la somme de 207.220 € HT/HC ou à défaut à un montant

annuel de 192.585,45 € HT/HC au 1er juillet 2022,

A titre subsidiaire :

— fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, soit

à la somme annuelle de 191.667,97 € hors taxes et hors charges au

1er juillet 2022,

— dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code, pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an,

A titre subsidiaire, si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment concerné :

— ordonner une expertise judiciaire et désigner un Expert Judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative au 1er juillet 2022 ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de

211.211, € HT ;

En tout état de cause :

— déclarer tant irrecevable que mal fondée la société MILLE AMIS en l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

— l’en débouter,

— condamner la société MILLE AMIS à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution,

— condamner la société MILLES AMIS aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que :

— le bail est un bail classique en centre commercial et retail park,

— le fait qu’une clause « tous commerces » soit un facteur de majoration de la valeur locative ne saurait induire qu’à l’inverse, l’absence de clause « tous commerces » soit un facteur de minoration de la valeur locative,

— il n’y a pas de clause exorbitante du droit commun au titre de l’entretien et réparation et de la cession et sous-location,

— la magasin Animalis se trouve en face d’IKEA sur la même parcelle que le centre commercial « AUSHOPPING GRAND PLAISIR »,

— la zone est particulièrement bien desservie,

— la durée contractuelle du bail égale à 10 ans autorise à voir le loyer déplafonné à la hausse,

— l’expert dans l’instance précédente avait estimé la surface pondérée à

950 m²,

— les références communiquées par la locataire ne sont pas probantes,

— il résulte de l’état locatif des locaux situés à proximité immédiate du magasin que la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022 est supérieure au montant du loyer plafonné,

— il en résulte une valeur locative unitaire moyenne de 207,22 € par m² utile.

MOTIFS

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à effet du 1er juillet 2022. Par ailleurs, il est constant que suivant avenant du 8 juin 2012, les parties ont convenu que le bail serait renouvelé pour une durée de dix années. En conséquence, les dispositions de l’article L. 145-34 précité ne sont pas applicables conformément à ce texte. Dès lors, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative conformément au texte précité.

Les parties s’opposent notamment sur les facteurs locaux de commercialité, les obligations réciproques des parties, les prix de comparaison, les caractéristiques des locaux loués ainsi que les coefficients de pondération et abattements susceptibles d’être appliqués.

Aucune expertise amiable n’a été versée aux débats et le pré-rapport d’expertise du 4 janvier 2012 n’est plus pertinent au regard de son ancienneté.

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

Constate le renouvellement au 1er juillet 2022 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 6] [Adresse 11] à [Localité 9],

Dit que le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Madame [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.27.65.30.69

Courriel : [Courriel 8]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 9] en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er juillet 2022, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,

4/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles service du contrôle des expertises – dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

5/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l’issue de la première réunion d’expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d’une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Subordonne l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la S.A.S. MILLE AMIS et la S.C.I. FONCIERE PLAISIR à concurrence de 50 % chacun, d’une avance de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Fixe le loyer provisionnel dû par la S.A.S. MILLE AMIS, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

Réserve les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ordonne la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Dit qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT