TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 02 JUILLET 2025

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N° RG 25/00001 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWOI

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Projet d’aménagement de la RN 10 à [Localité 16]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 18] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée d’Aude JOUX, Greffier,

ENTRE

Monsieur [R] [I], né le 06 août 1968 à [Localité 15] (78), de nationalité française, demeurant [Adresse 7],

Entrepreneur individuel exploitant son activité commerciale sous le nom commercial “ATS COMMUNICATION”, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 395 327 984, dont le siège social est situé [Adresse 4] à TRAPPES (78190).

LOCATAIRE COMMERCIAL DU BIEN EXPROPRIE ET DEMANDEUR

Représenté par Maître Gilles CAILLET de la SELARL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier VIDALIE des mêmes cabinet et barreau.

ET

COMMUNE DE [Localité 16], commune enregistrée sous le SIRET numéro 217 806 215, dont l’Hôtel de ville est situé [Adresse 1] à [Localité 17], représentée par Monsieur [S] [T], Maire en exercice domicilié en cette qualité audit hôtel de ville.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEFENDERESSE

Représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Tadjdine BAKARI-BAROINI des mêmes cabinet et barreau.

DÉBATS

À l’audience du 16 mai 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Madame Faratiana MANGAZAY, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [R] [I] exploitait une activité de vente et pose d’équipements automobiles, sous le nom commercial « ATS COMMUNICATION », dans un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 17], sur la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 6].

Dans le cadre du projet d’aménagement du plateau urbain sur la Route Nationale 10 (RN10), déclarée d’utilité publique au profit de la commune de [Localité 16] par arrêté préfectoral du 4 août 2017, la commune de [Localité 16] a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 27 juillet 2018 au profit de la commune de [Localité 16] s’agissant de cette parcelle.

La commune de [Localité 16] a notifié à Monsieur [R] [I] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 août 2022 pour un montant total de 130.075 euros.

En l’absence d’accord, suivant mémoire reçu au greffe le 15 janvier 2025, Monsieur [R] [I] a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant lui revenir.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 16 janvier 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 25 mars 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 3 avril 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné par le greffe le 13 mai 2025, Monsieur [R] [I] demande au juge de l’expropriation de :

fixer à 254.898 euros l’indemnité principale,fixer à 24.339,80 euros l’indemnité de remploi,fixer à 14.945,08 euros l’indemnité pour trouble commercial,fixer à 6.325 euros l’indemnité de déménagement,fixer à 168.002 euros l’indemnité pour frais de réinstallation,fixer à 11.214,97 euros l’indemnité pour frais de publicité,écarter toutes conclusions contraires, rejeter la proposition de la commune de [Localité 16] de réparation en nature, condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions n°3 en réponse et récapitulatives réceptionnées par le greffe le 14 mai 2025, la commune de [Localité 16] demande au juge de l’expropriation de fixer alternativement l’indemnité devant revenir à Monsieur [R] [I] :

Soit, par réparation en nature, par la mise à disposition d’une partie d’emprise issue de la parcelle BA n°[Cadastre 2] d’une contenance exacte de 151,50 m2, à titre gratuit à inclure dans l’assiette locative du bail commercial actuel, sans modification de loyer par un avenant et la mise à disposition par la DIRF à titre gratuit de la surface de 22,70 m2 sur la parcelle BA n°[Cadastre 3] jusqu’à l’achèvement des travaux début 2028, étant entendu qu’après, la [Adresse 14] sera rétablie selon un tracé proche de celui qui préexistait. L’offre en nature offre l’aménagement d’un accès, d’une aire de retournement et de quatre places de stationnement ; Soit, par réparation en euros, à la somme totale de 15.485 euros tous chefs de préjudices confondus.

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives réceptionnées au greffe le 13 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose :

À titre principal : d’accepter l’échange de parcelles entre BA [Cadastre 6] et BA 106 sous réserve de mesurage par un géomètre expert de la surface exacte des nouveaux emplacements de stationnement et sous réserve que l’accès à ces derniers soit suffisamment aisé (aire de retournement optimisé) et que les travaux d’aménagement permettent d’avoir de nouveaux emplacements de stationnement au moins équivalent au bien exproprié ; À titre subsidiaire : fixer l’indemnité de dépossession à 140.366 euros en sus des indemnités pour frais de déménagement, pour frais de publicité et pour frais de travaux d’installation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 11] [Localité 12], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, le PLU a été approuvé le 27 avril 2015.

La date de référence est donc le 27 avril 2015. À cette date, l’emprise était située en zone UP1 du PLU de la commune de [Localité 16], correspondant au quartier pavillonnaire.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 27 juillet 2018.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

La COMMUNE DE [Localité 16] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 57 m2. Monsieur [R] [I] rappelle que le commerce exploité est d’une surface de 420 m2. Il ne conteste pas que la parcelle expropriée est de 57 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur la base de 57 m2.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle se trouve sur la commune de [Localité 16], à 20 minutes en voiture de [Localité 18] et à 1h de [Localité 12] en voiture.

Le bien est situé à 10 minutes à pied de la Mairie, le long de l’accès à la [13] 10.

Il est également situé de l’autre côté du centre-ville et des commerces de proximité mais tout près de la passerelle piétonne qui permet leur accès.

Mention de l’exproprié :

Les travaux ayant été déjà commencé, le bien se situe le long de la contre-allée et en accès direct de la RN 10.

Mention de l’expropriant :

Il ne s’agit pas d’une emprise irrégulière et depuis toujours, l’accès se fait depuis la contre-allée.

Sur la visite de la parcelle BA n°[Cadastre 6]

La partie expropriée correspond à une parcelle goudronnée et à la contre-allée située devant le commerce et qui s’étend tout le long du bâtiment.

Les parties s’accordent pour indiquer qu’une partie de la parcelle correspond également à la RN 10.

On note une glissière en béton armé séparant la contre-allée de la RN10 et surmonté d’un mur en métal empêchant la visibilité, ainsi qu’un trafic important de véhicules et de camions à l’heure du présent transport.

Mention de l’exproprié :

Les travaux intervenus il y a 15 jours ne permettent pas de constater que d’un côté de la parcelle, se trouvait le panneau publicitaire de taille importante (reculé à proximité du bâtiment) mais que l’on peut toujours constater. De l’autre côté, le mur a été découpé. Il s’agit d’un muret en béton surmonté d’une grille.

La RN 10 a été rapprochée du commerce à l’époque. Le parapet en béton n’est pas surmonté d’une palissade. L’ensemble reste visible depuis la RN 10.

Mention de l’expropriant :

Nous sommes tous d’accord pour dire que l’accès au bien se fait toujours par une voie publique, comme avant, par la contre-allée visée.

A gauche du bâtiment, lorsqu’on se situe en face, les terrains appartiennent à la commune qui propose de réserver des places de stationnement déjà marquées comme réservées au commerce afin de compenser la perte de quatre places de stationnement devant le bâtiment (118 m² au lieu de 117 m²).

Sur la visite du commerce “ATS COMMUNICATION”

Le fonds de commerce a pour objet la réparation électrique de tout type.

Le garage

On entre dans le commerce par un garage couvert dans lequel sont garés deux véhicules de petite taille, l’un derrière l’autre.

Deux postes de travail, ainsi qu’un dernier au fond, et différents matériaux y sont entreposés.

Le garage dispose également d’un point d’eau, d’une fenêtre et d’une porte donnant sur le magasin.

Mention de l’exproprié :

Depuis les travaux, nous ne pouvons plus faire entrer de camionnettes dans le garage à cause du manque d’espace de braquage.

La boutique

Accolée au garage se trouve la boutique par laquelle on entre par une porte vitrée.

Le sol est carrelé et le tout est en bon état.

Le comptoir se trouve au fond de la boutique dans laquelle plusieurs vitrines sont installées pour y exposer le matériel.

Mention de l’expropriant :

Les vitrines sont mobiles.

Les espaces situés à l’arrière du comptoir

Derrière le comptoir se trouve un bureau comportant énormément de matériel électrique.

Il dispose d’une vitre donnant sur la boutique et d’une autre donnant sur le bureau situé de l’autre côté.

Ce dernier est un bureau qui sert à gérer l’administratif. On y constate deux bureaux différents, chacun pourvu d’un ordinateur et d’une imprimante.

Une vitre à trois battants et à barreaux donne sur un espace en friche.

Au bout du comptoir, une porte mène à un espace de stockage comprenant de nombreuses étagères.

L’espace dispose d’un accès vers l’extérieur au travers d’un SAS situé après une porte blindée et dans lequel se trouve le local WC avec lavabo.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur la demande d’évaluation de l’indemnité principale ou d’indemnité nature

Les moyens des parties

L’alinéa premier de l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ».

Monsieur [R] [I] souligne que le bail commercial s’est éteint du fait de l’ordonnance d’expropriation dès lors que les emplacements de parking en façade sont expressément désignés dans le bail et constituent ainsi un élément déterminant du contrat. Il explique qu’une expropriation partielle d’un contrat de bail commercial revient à imposer au preneur une modification de la chose louée non acceptée.

Monsieur [R] [I] rejette l’offre d’indemnisation en nature. Il s’étonne que la commune de [Localité 16] lui propose désormais une offre en nature portant sur une expropriation partielle du bail alors qu’elle lui avait notifié une offre d’indemnités portant sur la perte de l’intégralité de son fonds de commerce. Il argue que l’offre en nature n’est pas équivalente dès lors que le transport n’a pas permis de constater les mêmes facilités d’accès à l’emprise expropriée depuis la transformation des lieux par la commune de [Localité 16]. Il expose qu’avant l’expropriation, l’accès à l’atelier se faisait simplement et en ligne droite depuis le parking situé en façade du local. Il conteste les arguments de la commune de [Localité 16] concernant les manœuvres à réaliser pour entrer dans le garage en indiquant que celles-ci sont matériellement impossibles à réaliser et que la commune n’a pas laissé le juge en capacité de constater l’état des lieux avant transformation de ceux-ci par les travaux. Il souligne que le parking situé devant le garage était un espace de travail annexe pour son activité. De plus, depuis le parking il pouvait surveiller son garage, sans s’éloigner de son matériel électrique et de sa boutique. En outre, il souligne que la formalisation de l’offre de la commune de [Localité 16] n’est pas suffisamment précise pour pouvoir être validée judiciairement dès lors que la taille de l’emprise offerte est imprécise, que le projet de bail n’a pas été annexé (Cass. 25 juin 2013, n°12-12.658) et qu’il n’y a pas de garantie concernant la disponibilité exclusive de l’aire de retournement pour l’activité.

Concernant la fixation du montant de l’indemnité qui lui est due, Monsieur [R] [I] considère que son fonds de commerce est déménageable et qu’il doit être indemnisé de la perte du droit au bail selon la méthode dite du « différentiel loyer », laquelle consiste à calculer la différence de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer du bail en cours, pondéré par un coefficient de situation bonne ou moins bonne du local considéré (CA [Localité 12]. 30 novembre 2023, n°22/16837). Il rappelle que le loyer actuellement payé est de 28.917,24 euros/an, soit un différentiel de 68,85 euros/m2.

Pour déterminer la valeur du loyer de marché des locaux, Monsieur [I] produit les termes de référence suivants, situés à [Localité 16] directement visibles depuis la RN 10, et d’une surface comparable à celle qu’il loue (420 m2) :

1- Bail d’entrepôt/local d’activités

Surface du bien : 370 m²

Loyer annuel HT HC : 68.004 €

Loyer HT HC / m² / an : 184 €

2- Bail d’une cellule d’activité à aménager

Surface du bien : 388 m²

Loyer annuel HT HC : 62.080 €

Loyer HT HC / m² / an : 160 €

3- Bail d’une cellule d’activité à aménager

Surface du bien : 388 m²

Loyer annuel HT HC : 65.002 €

Loyer HT HC / m² / an : 168 €

Ainsi, Monsieur [I] retient une valeur du loyer de marché à 170 €/m2/an. Monsieur [R] [I] critique les quatre termes de comparaison proposés par la Commune de [Localité 16] dès lors que le premier terme ne se situe pas le long d’un axe passant, mais à l’intérieur d’une zone d’activités industrielles située à au moins 400 mètres de la Nationale 10, que les termes n°2 et 4 ne disposent d’aucune visibilité depuis la voie et que le terme n°3 se situe à 2,5 kilomètres de la Nationale 10.

Concernant, le coefficient de situation il retient un coefficient de 6, au regard d’un tableau établi par un cabinet d’expertise publié en 2018 concernant la valorisation du droit au bail. Il met en avant l’emplacement de son local commercial, bénéficiant d’une bonne commercialité et d’une forte circulation automobile.

Par conséquent, il retient : une surface des locaux loués de 420 m2, un montant du loyer annuel HT de 68,85 euros, une valeur locative du marché de 170€/m2 et un coefficient de situation de 6. Dès lors, Monsieur [I] retient une valeur de 254.898 euros pour l’indemnité principale.

La commune de [Localité 16] rappelle que Monsieur [I] ne peut prétendre qu’à une indemnité d’éviction partielle de son activité dès lors que l’expropriation ne conduit pas à la perte totale de son droit au bail puisqu’elle concerne seulement la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 6] d’une surface de 57 m2. Elle souligne que le bail commercial de la société ATS COMMUNICATION comporte une clause de destination contractuelle qui ne lui permet que d’exercer une activité de bureaux et d’entrepôts, ce dont le juge de l’expropriation doit tenir compte selon la jurisprudence (Cass. 3e civ, 4 mars 2014, n°12-24.523). Elle rappelle que lors du transport sur les lieux il a pu être constaté que la société ATS COMMUNICATION exerce une activité de commerce et de service.

La commune propose à titre principale une réparation en nature par la mise à disposition d’une parcelle permettant de couvrir la perte de la parcelle BA n°[Cadastre 6]. À titre subsidiaire, elle propose l’octroi d’une indemnité d’éviction partielle permettant de couvrir la perte de la parcelle expropriée.

Ainsi, la commune de [Localité 16] propose la mise à disposition d’une emprise issue de la parcelle BA n°[Cadastre 2] d’une contenance de 151,50 m2 qui permettrait de compenser l’amputation de l’emprise de 57 m2. Cette emprise sera incluse dans l’assiette locative du présent bail commercial, sans modification de loyer, par un avenant. Elle propose aussi la mise à disposition par la DIRF à titre gratuit de la surface de 22,70 m² sur la parcelle BA n°[Cadastre 3] jusqu’à l’achèvement des travaux début 2028, étant entendu qu’après, la [Adresse 14] sera rétablie selon un tracé proche de celui qui préexistait. L’offre en nature offre l’aménagement d’un accès, d’une aire de retournement et de quatre places de stationnement. La commune produit un plan de giration réalisé le 28 avril 2025 par la Direction des Routes d’Île-de-France permettant de garantir la possible giration d’une dépanneuse à l’intérieur de l’atelier occupé par la société ATS COMMUNICATION.

Elle rappelle que son offre est régulière dès lors que le juge statue dans la limite des prétentions des parties (R.311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) et n’a pas à prendre en considération les propositions amiables qui auraient pu être formulées en amont par l’expropriant si elles ne sont pas reprises dans son mémoire comme l’a jugé la Cour cassation (Cass. 3e Civ, 3 octobre 2024, n°23-20.548).

Elle fait valoir que l’offre de réinstallation dans un local équivalent s’impose à l’exploitant exproprié (Cass. 3e Civ, 28 février 1996, n°95-70.005), que l’équivalence n’implique pas une identité mais une adéquation au regard des caractéristiques physiques, juridiques et des facteurs de commercialité et que la charge de la preuve de l’absence d’équivalence appartient à l’exproprié. Or, elle souligne que son offre en nature répond aux conditions d’équivalence dès lors qu’avant et après expropriation, Monsieur [I] est tenu d’emprunter le domaine public pour accéder au local commercial, que selon le bail commercial l’espace de parking n’est pas un espace de travail et que la surveillance du parking est toujours possible car l’offre en nature se trouve à proximité immédiate. Enfin, sur le caractère complet de l’offre en nature, elle argue que l’offre est précise car les surfaces mises à disposition ont été précisées par le biais d’un mesurage réalisé par un géomètre expert et qu’il ne ressort d’aucune jurisprudence que l’équivalence de l’offre est conditionnée à la production d’un projet de bail.

À défaut, elle propose une indemnité d’éviction partielle. Elle rappelle que la jurisprudence retient que l’expropriant est en droit de faire une offre inférieure à celle de ses propositions antérieures (Cass. 3e Civ, 3 octobre 2024, n°23-20.548). Comme l’exproprié, la commune de [Localité 16] retient la méthode d’évaluation dite du « différentiel de loyer » qui consiste à apprécier l’avantage financier que représente, pour le preneur, le droit au renouvellement d’un bail dont le loyer est inférieur à la valeur locative de marché. Elle ne conteste pas la grille d’appréciation produite concernant le coefficient à appliquer de valorisation du bien.

Sur la valeur locative du marché, la commune demande d’écarter les trois références présentées par Monsieur [I] en ce qu’elles ne correspondent pas à la parcelle. La première référence comporte un terrain bitumé de 200 m2, la deuxième référence comporte une aire de stockage extérieure, de grands plateaux permettant une grande flexibilité d’aménagement et la troisième référence correspond à des locaux neufs, avec un accès poids lourds. Elle souligne que l’emprise est une maison d’habitation transformée en local à usage de bureaux et d’entrepôts et non d’un local conçu expressément pour de telles destinations.

Concernant la valeur locative du marché, la commune présente des références situées à [Localité 16], à proximité de la RN 10 et d’une surface comparable, disposant d’emplacements de stationnement :

1- Bail de locaux d’activités rénovés

Surface du bien : 385 m²

Loyer annuel HT HC : 36.575 €

Loyer HT HC / m² / an : 95 €

2- Bail d’un local d’activité mixte refait à neuf

Surface du bien : 350 m²

Loyer annuel HT HC : 42.000 €

Loyer HT HC / m² / an : 120 €

3- Bail d’entrepôt, local d’activités

Surface du bien : 375 m²

Loyer annuel HT HC : 35.625 €

Loyer HT HC / m² / an : 95 €

4- Bail de cellules d’activité avec bureaux d’accompagnement

Surface du bien : 386 m²

Loyer annuel HT HC : 46.320 €

Loyer HT HC / m² / an : 120 €

Concernant le coefficient de situation, la commune s’accorde avec Monsieur [I] afin de retenir un coefficient de 6 en raison d’une forte circulation automobile et de l’emplacement favorable.

Elle retient la formule suivante : ((valeur locative de marché – valeur locative [I]) x coefficient de situation x pourcentage exproprié par rapport à l’unité foncière louée). Elle retient comme valeur locative actuelle du bien occupé par Monsieur [I] : 68,85 euros HT/ an / m2 et comme surface à prendre en compte 12,58% de l’ensemble loué soit 52,8 m2 arrondis à la surface locative de 53 m2.

Ainsi, concernant la valeur locative du marché, la COMMUNE DE [Localité 16] retient une valeur moyenne de 108 euros.

Ainsi, la COMMUNE DE [Localité 16] retient la formule suivante : ((108 – 68,85) x 6 x 53) = 12.449,7 arrondis à 12.450 euros.

L’avis du commissaire du gouvernement

Concernant l’offre en nature de l’expropriant, le commissaire du gouvernement note que cette proposition est de nature à supprimer tout trouble généré par la fin de la mise à disposition de la parcelle BA n°[Cadastre 6], dès lors qu’une parcelle jouxtant le commerce serait intégrée dans le bail commercial sans modification de loyer. Il remarque que la commune n’a pas précisé au jour de l’audience la surface exacte de la partie qui pourra demeurer à usage de stationnement. Enfin, le commissaire du gouvernement souligne que le contrat de bail arrivant à échéance en date du 31 mars 2025 à l’issue de la durée de 9 ans du bail, le bailleur était en mesure de dénoncer ce bail, par l’envoi d’un courrier recommandé sans versement d’indemnité.

S’agissant de la méthode, concernant le droit au bail uniquement, le commissaire du gouvernement retient la méthode « de différentiel de loyer ». Il rappelle que c’est une méthode très utilisée en matière d’évaluation de droit au bail. Il reprend le raisonnement de l’exproprié mais s’étonne de l’absence de pondération de la surface, comprenant les locaux commerciaux, les bureaux et entrepôts, mentionnée au bail de 420 m2. Se faisant, le commissaire divise le loyer annuel par 184 m2, correspondant à la surface commerciale sans les annexes. Par la suite, il retient la surface de 395,73 m2 (surface utile selon l’attestation de surface).

Concernant le fonds de commerce (droit au bail inclus), il retient que la valeur vénale est déterminée selon la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local, et par valorisation du chiffre d’affaires. Cette méthode ne sera pas examinée, les parties s’accordant sur la méthode de différentiel de loyer si l’indemnisation en nature était exclue.

Ainsi, concernant la détermination du seul droit au bail, le commissaire du gouvernement présente les termes de comparaison suivants :

1 & 3 – Cf. terme n°4 expropriant : Bail de bureaux – locaux d’activités situés [Adresse 10] à [Localité 16]

Surface du bien : 386 m²

Loyer annuel HT HC / an : 46.320 €

Loyer HT HC / m² / an : 120 €

2- Bail de bureaux – locaux d’activités situés [Adresse 8] à [Localité 16]

Surface du bien : 371 m²

Loyer annuel HT HC / an : 33.390 €

Loyer HT HC / m² / an : 90 €

4- Bail de bureaux – locaux d’activités situés [Adresse 9] à [Localité 16]

Surface du bien : 382 m²

Loyer annuel HT HC / an: 36.290 €

Loyer HT HC / m² / an : 95 €

5- Bail de bureaux – locaux d’activités situés [Adresse 19] à [Localité 16]

Surface du bien : 359 m²

Loyer annuel HT HC / an : 37.695 €

Loyer HT HC / m² / an : 105 €

Ainsi, une valeur moyenne de 106 euros est retenue pour estimer le droit au bail. Le différentiel de loyer est de 32,93 euros (106 – 73,07). Sur cette base il retient une valeur de droit au bail de : 32,93 € x 395,73 m2 = 13.031,39 arrondis à 13.031 euros.

Le commissaire du gouvernement souligne que l’exproprié a retenu à tort une surface de 420 m2 alors qu’il aurait dû retenir une surface de 184 m2. En effet, il rappelle qu’il faut tenir compte de la surface utile et non de la surface au sol. Aussi, il expose que les mesurages soumis par l’exproprié ont été réalisés par un diagnostiqueur et non par un géomètre-expert.

Le commissaire du gouvernement critique l’indemnité proposée par l’autorité expropriante car elle est calculée à partir d’un pourcentage de surface de 12,58% correspondant à la part que représente l’espace de stationnement sur la surface totale louée, or ces deux surfaces ne représentent pas le même type de bien.

Sur la proposition d’indemnisation en nature

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L.322-12 alinéa 2 et suivants du même code dispose : « Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance. Le juge statue sur les différends relatifs à l’équivalence des locaux commerciaux offerts par l’expropriant ».

L’article R.322-6 du même code précise que dans ce cas, « le juge peut surseoir à statuer jusqu’à ce qu’il soit en mesure d’apprécier les conditions d’équivalence des locaux offerts par l’expropriant. Dans cette hypothèse, il est saisi à nouveau par la partie la plus diligente ».

Le juge de l’expropriation ne peut imposer une réparation en nature sans avoir constaté l’accord explicite de l’exproprié comme l’a jugé la Cour de cassation concernant (Cass. 3e Civ. 26 septembre 2006, n°05-17.221). Toutefois, le commerçant ne peut refuser l’offre d’un local faite par l’expropriant du moment qu’il est équivalent et situé dans la même agglomération (Cass. 3e Civ. 28 février 1996, n°95-70.005). Concernant l’équivalence, la jurisprudence rappelle qu’elle n’implique pas l’identité des locaux offerts en relogement, mais une simple adéquation au regard des caractéristiques physiques et juridiques, et des facteurs locaux de commercialité (jugement rendu par le Tribunal de grande instance d’Angers, 17-02-1995). Ainsi, l’équivalence n’implique pas une identité de locaux et elle est réalisée si les nouveaux assurent la possibilité de continuer, à proximité immédiate, l’exploitation du fonds dans des conditions, notamment de loyer et de charges, et avec une commodité suffisamment comparables à celles des anciens, malgré des différences de configuration, d’aménagements, d’environnement et de commercialité (CA [Localité 12], 19 septembre 1991). La notion de local équivalent est une appréciation de fait.

En l’espèce, aucun sursis à statuer n’a été sollicité par les parties. Le juge de l’expropriation, saisi par l’exproprié le 15 janvier 2025, et non par l’expropriant malgré le refus de son offre d’indemnisation, a indiqué la date de son transport sur les lieux dès le 16 janvier 2025. Or, le juge a pu s’étonner de la réalisation des travaux peut avant le transport sur les lieux réalisé le 3 avril 2025.

Le transport a permis de constater l’existence de places de parking réservées au commerce litigieux, à proximité immédiate du commerce mais positionnées sur le côté et non face à l’établissement. De plus, le juge de l’expropriation n’a été en mesure de se garer sur une place de stationnement et encore moins d’effectuer une manœuvre de retournement au regard de l’encombrement de la parcelle que la commune prétend mettre à disposition du commerce de Monsieur [I]. Or, l’existence des places de stationnement face à l’établissement n’engendrait pas de telles difficultés pour les clients de l’établissement. De plus, avant les travaux, le commerce donnait sur une rue à double sens, ce qui n’est plus le cas. Enfin, il a pu être considéré que l’emprise a un impact direct sur la visibilité du commerce, y compris celle de l’enseigne, et la possibilité pour les clients de s’y arrêter.

Au regard de ces éléments, il apparait que la commune ne propose pas de réparation en nature équivalente. La demande de la commune d’acter une telle proposition sera rejetée.

Sur l’indemnisation principale

Comme indiqué précédemment les parties retiennent la méthode de différentiel de loyer, laquelle consiste à apprécier l’avantage financier que représente, pour le preneur, le droit au renouvellement d’un bail dont le loyer est inférieur à la valeur locative de marché. Cette méthode sera retenue. Cette méthode apparait adaptée dès lors que Monsieur [I] fait valoir une dépréciation du local dans lequel il exerce son activité commerciale, sans pour autant prétendre à l’exercer ailleurs.

Ainsi, il convient d’appliquer le calcul suivant : (valeur locative de marché – valeur bien de M. [I]) x coefficient de situation x la surface.

S’agissant de la valeur locative du local de Monsieur [I], les parties s’accordent pour retenir la valeur de 68,85 euros. Celle-ci sera prise en compte.

S’agissant de la valeur locative de marché, les parties et le commissaire du gouvernement retiennent des valeurs différentes. Les termes n°1 et 3 de la commune de [Localité 16] seront écartés dès lors qu’ils ne se situent pas à proximité immédiate de la RN 10. L’ensemble des termes de comparaison du commissaire du gouvernement seront retenus. Les termes n°1 et 3 de Monsieur [I] seront écartés en ce qu’ils correspondent à des biens d’une surface très différentes ou à des locaux neufs. Les termes n°1 et 3 du commissaire du gouvernement correspondent au terme n°4 de l’expropriant.

Il demeure le terme n°2 de l’exproprié, les termes n°2 et 4 de l’expropriant et les termes n°2, 4 et 5 du commissaire du gouvernement. Ainsi, la valeur locative de marché est de : (160 + 120 + 120 + 90 + 120 + 95 + 105) / 4 = 115,7.

S’agissant du coefficient de situation, les parties s’accordent sur un coefficient de 6. Celui-ci sera retenu.

S’agissant de la surface, il convient de retenir la surface utile soit 395,73m2 selon l’attestation de surface utile.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à ((115,7 – 68,85 €) x 6 x 395,73 m2) = 111.239,7 arrondis à 111.240 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

5 % jusqu’à 23.000 euros = 1.150 euros10 % sur le surplus = 8.824 eurossoit un total de 9.974 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’exproprié rappelle que le commerçant évincé a droit à une indemnité pour trouble commercial pour compenser le trouble dans son exploitation commerciale pendant la période de transition de la réinstallation du fonds de commerce. La jurisprudence retient pour l’indemnité pour trouble commercial soit le montant de 3 mois de bénéfice net, soit le montant de 15 jours de chiffre d’affaires sur la base d’une recette annuelle de 300 jours, soit le montant de 1,5 mois de salaires avec charges.

L’expropriant souligne qu’une telle indemnité n’est pas due au regard de l’expropriation partielle, n’ayant pas pour objet de conduire au transfert de l’activité.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir cette indemnité et rappelle le calcul usuel de la jurisprudence.

En l’espèce, Monsieur [I] n’indique pas qu’il va procéder au déménagement de son fonds et la présente indemnité apparait redondante avec celle de l’indemnité principale.

Par conséquent, l’exproprié en sera débouté.

Sur l’indemnité de déménagement

Monsieur [R] [I] produit un devis de déménagement pour un montant de 6.325 euros.

Le commissaire du gouvernement expose que l’indemnité de déménagement semble raisonnable mais rappelle qu’il est d’usage de présenter plusieurs devis pour définir un montant fiable.

L’autorité expropriante expose qu’aucune indemnité de déménagement est due dès lors que la procédure d’expropriation ne conduit pas au départ de l’exploitant évincé partiellement de 57 m2.

Il résulte des éléments précédemment énoncés que la demande au titre des indemnités de déménagement sera rejetée.

Sur l’indemnité pour frais de réinstallation

Monsieur [R] [I] rappelle que la jurisprudence indemnise ce type de préjudice (Cass, 3e Civ, 5 mars 2014, n°13-16.311). Il produit un devis de dépose et repose de son enseigne pour un montant de 5.530 euros HT et un devis pour l’aménagement d’un local de 388 m2 pour un montant de 162.472 euros HT.

Le commissaire du gouvernement et l’autorité expropriante s’accorde sur le fait que le devis produit par Monsieur [I] est trop élevé. La commune rappelle que l’indemnité doit être strictement nécessaire. Or, elle souligne que la procédure d’expropriation ne conduit pas au départ de Monsieur [I] évincé de seulement 57 m2 et que son activité ne nécessite aucun aménagement spécifique justifiant une indemnisation pour frais de réinstallation.

Il résulte des éléments précédemment énoncés que la demande au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

Sur l’indemnité pour frais de publicité

Monsieur [R] [I] produit un devis de tractage d’imprimés publicitaires pour un montant de 11.214,97 euros HT.

Le commissaire du gouvernement souligne que ce montant semble raisonnable, bien qu’il soit d’usage de produire plusieurs devis.

Il résulte des éléments précédemment énoncés que la demande au titre des frais de publicité sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de commune de [Localité 16] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur [R] [I] se verra allouer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la COMMUNE DE [Localité 16] de sa demande de réparation en nature ;

FIXE l’indemnité due par la COMMUNE DE [Localité 16] à Monsieur [R] [I] en contrepartie de la parcelle cadastré BA n°[Cadastre 6] située au [Adresse 5] à [Localité 17], à la somme totale de 121.214 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 111.240 euros ;

— indemnité de remploi : 9.974 euros ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande au titre des indemnité pour trouble commercial, indemnité de déménagement, frais de réinstallation et frais de publicité ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 16] à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 16] aux dépens ;

Fait et mis à disposition à [Localité 18], le 02 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Aude JOUX Noélie CIROTTEAU