MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00065 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DTFA

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. RJD C/ S.A.S. [D], [H] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL IDEOJ AVOCATS

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e DELON le :

DEMANDERESSE

S.C.I. RJD, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 419 538 335, dont le siège social est sis Avenue du Dauphiné – 38790 CHARANTONNAY

représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

S.A.S. [D], exerçant sous le nom commercial FORMOSA BREWING GO FRANCE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 892 080 334, dont le siège social est sis 217 route de l’Amballon – 38790 CHARANTONNAY

non comparante

M. [H] [B]

né le 19 Avril 1985 à SAINT PRIEST (69290), demeurant 13 rue centrale – 38090 VAULX-MILIEU

non comparant

Débats tenus à l’audience du 30 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2026

Ordonnance rendue le 21 Mai 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 juin 2022, la SCI RJD a donné à bail commercial à la société [D], exerçant sous le nom commercial “FORMOSA BREWING CO FRANCE”, des locaux situés 217 route de l’Amballon à Charantonnay (38790), pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes de 9 000 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Dans le même acte, Monsieur [H] [B] s’est porté caution solidaire de la société [D] jusqu’au 31 mars 2031.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, à la société [D], pour une somme de 8 995,28 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [H] [B] le 4 juillet 2025.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI RJD a fait assigner, par actes de commissaire de justice délivrés les 23 et 24 mars 2026, la société [D], exerçant sous le nom commercial “FORMOSA BREWING CO FRANCE”, et Monsieur [H] [B] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, 1103 du Code civil et L145-41 du Code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner solidairement la société [D] et Monsieur [H] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 10 052,10 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 2 août 2025,

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme provisionnelle de 1 500 euros à titre d’indemnité conventionnelle payable par compensation avec le dépôt de garantie,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice et de levée des états d’inscription.

Appelée à l’audience du 23 avril 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 30 avril 2026.

A l’audience, la SCI RJD a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle expose que la société [D] est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Aucun des défendeurs n’a constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, “en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 8 995,28 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [D] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte pour quitter les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation établie sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Il est par ailleurs observé que Monsieur [H] [B] est tenu aux indemnités d’occupation dues par la locataire en cas de résiliation du bail, puisque le contrat de bail prévoit que “le cautionnement porte sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail […]. Cet engagement vaut pour la durée des présentes, leur reconduction tacite ou leur renouvellement, et au maximum pour une durée de 18 ans”.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société [D] et Monsieur [H] [B], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI RJD, l’obligation de la société [D] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 janvier 2026 (loyer de janvier 2026 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 454,20 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [D].

Il est constant que Monsieur [H] [B] s’est porté caution solidaire de la société [D].

Dès lors, la société [D] et Monsieur [H] [B] seront solidairement condamnés à verser à la bailleresse la somme provisionnelle de 15 454,20 euros.

En outre, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande de conservation du dépôt de garantie, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Il est donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Enfin, il n’y a pas lieu de prévoir que les intérêts courront à compter de l’ordonnance, cet effet, de droit, résultant de l’article 1231-7 du Code civil.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société [D] et Monsieur [H] [B], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, des assignations, de leur dénonciation aux créanciers inscrits, et de levée des états d’inscription.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [D] et Monsieur [H] [B] ne permet d’écarter la demande de la SCI RJD formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 août 2025 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés 217 route de l’Amballon à Charantonnay (38790), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS in solidum, à titre provisionnel, la société [D] et Monsieur [H] [B] à payer à la SCI RJD une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS solidairement, par provision, la société [D] et Monsieur [H] [B] à payer à la SCI RJD la somme de quinze mille quatre cent cinquante-quatre euros et vingt centimes (15 454,20 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 23 janvier 2026,

DISONS que Monsieur [H] [B] ne pourra être tenu au-delà de son engagement de caution, jusqu’au 31 mars 2031,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNONS in solidum la société [D] et Monsieur [H] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, des assignations, de leur dénonciation aux créanciers inscrits, et de levée des états d’inscription,

CONDAMNONS in solidum la société [D] et Monsieur [H] [B] à payer à la SCI RJD la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 21 mai 2026,

La Greffière La Présidente