Dégradations locatives
Décisions
Le recouvrement d'une créance réclamée au titre de dégradations locatives, non déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, ne peut être demandé suivant la procédure d'injonction de payer […] 1. Selon le jugement attaqué (juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 juillet 2023), rendu en dernier ressort, M. et Mme [N] (les bailleurs), qui avaient donné à bail un logement à M. et Mme [U] (les locataires), ont obtenu de la société Filhet Allard et Cie, auprès de laquelle ils avaient souscrit une assurance garantissant les obligations locatives des locataires, une indemnisation correspondant à des dégradations du bien loué après sa restitution par ces derniers.
[…] Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, en ce qu'il a condamné M me A… au paiement d'une somme au titre de travaux locatifs : […] Mais attendu qu'ayant retenu que M me A… était, en vertu du bail, tenue, à l'égard du propriétaire, « tant pour les dégradations locatives constatées lors de son occupation, que pour celles commises par la preneuse d'origine ou par le cessionnaire », la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le moyen unique, en ce qu'il a condamné M me A… au titre des loyers impayés :
[…] en outre, déclaré recevable une demande de provision présentée par ceux-ci pour la première fois en instance d'appel, alors que, tendant à obtenir réparation de dégradations locatives, elle n'aurait constitué ni l'accessoire ni le complément de la demande tendant à voir constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et des charges par le jeu d'une clause résolutoire ainsi qu'à entendre prononcer l'expulsion ; Qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel aurait violé l'article 566 du nouveau Code de procédure civile ; […]
[…] Attendu que pour débouter M. Y… de sa demande tendant à la condamnation de M me X… en paiement d'une somme au titre de la remise en état de l'appartement qu'il lui avait donné en location, le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Aurillac, 29 septembre 2000), rendu en dernier ressort, retient qu'un seul original de l'état des lieux de sortie a été établi par les parties le 25 juin 1999 et gardé par M. Y…, et que l'établissement de cet unique original ôte à ce document sa valeur probante, sans que M me X… ait besoin de rapporter la preuve d'une éventuelle falsification ;
Un bailleur ne peut agir en réparation de dégradations locatives contre son locataire, sur le fondement de l'article 1732 du code civil, qu'à condition de rapporter la preuve des dégradations locatives , du préjudice résultant de ces dégradations et de l'existence d'un lien de causalité, direct et certain, entre ce préjudice et ces dégradations […] Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 1993, Madame X… a donné en location à Monsieur DE Y… et Madame DE Z…, une villa sise Villa Chaptal à LEVALLOIS-PERRET, pour une durée de 6 ans.
Viole l'article 1353 du Code civil et l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le tribunal d'instance qui, pour rejeter la demande du bailleur au titre des dégâts constatés dans les lieux loués après le départ des locataires retient que le procès-verbal produit par le bailleur qui n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut constituer le mode de preuve légal des dégradations qui affectent le local et qu'en l'absence de tout autre moyen de preuve, les sommes réclamées ne peuvent être retenues, alors que ce constat pouvait être admis comme élément de preuve. […] Attendu que le jugement alloue à M. X… la somme de 1 202,38 francs au titre des charges locatives ;
[…] 2. Le bail ayant pris fin, M. [V] et Mme [J] ont formé opposition à une ordonnance leur enjoignant de payer à la société Groupe Solly Azar, venant aux droits de M. [H], une certaine somme en indemnisation de dégradations locatives.
[…] Selon le second de ces textes, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. […]
[…] la cour d'appel, saisie sur le fondement de l'obligation d'entretien de la société locataire en cours de bail, avait fixé la réparation du préjudice subi par la société Sfar au titre des dégradations locatives constatées le 16 avril 2007, sous réserve d'aggravation postérieurement à ce rapport d'expertise, […] Attendu qu'ayant retenu que, lors des nouvelles opérations d'expertise, les travaux locatifs exécutés par la société ARN au cours des années 2007 et 2008 avaient été réalisés, de sorte que les constatations de l'expert concernaient nécessairement d'autres dégradations ou une reprise insuffisante des dégradations constatées antérieurement et que la société Sfar, dans la présente instance, […]
[…] Le jugement déféré a rejeté la demande en paiement de Mme [Z] au titre des dégradations locatives. L'appelante demande l'infirmation de ce chef de dispositif et sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 2 749,60 euros au titre des réparations locatives avec intérêts à compter de la sommation de payer du 22 octobre 2020 avec capitalisation des intérêts. […] Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
pendant 7 jours
Commentaires
Recouvrement des créances liées aux dégradations locatives. […] Contexte L'affaire opposait des locataires (M. et Mme [U]) à une compagnie d'assurance (société Filhet Allard et Cie) qui s'était subrogée dans les droits des bailleurs après les avoir indemnisés pour des dégradations constatées dans le logement après sa restitution. […]
Lire la suite…Les constatations d'un procès-verbal d'expulsion dressé par un commissaire de justice, soumis à la libre discussion des parties, peuvent faire la preuve de dégradations locatives. […] selon l'article 7, c, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. […] En statuant ainsi, alors que les constatations d'un procès-verbal d'expulsion dressé par commissaire de justice, […]
Lire la suite…[…] a rendu un arrêt de cassation partielle concernant une procédure d'injonction de payer dans le cadre d'un litige locatif. Cet arrêt illustre les strictes exigences applicables à la détermination des créances contractuelles en matière de recouvrement simplifié. […] Faits et procédure - Un bailleur avait obtenu une indemnisation de sa société d'assurance (Filhet Allard et Cie) pour des dégradations locatives imputées à ses locataires (M. et Mme [U]). - La société, […] s'appuyant sur une lettre du 28 juillet 2022 et une quittance subrogative du 20 septembre 2022 pour déterminer le montant de la créance[1]. […] Défaut de détermination contractuelle : Le montant réclamé (lié aux dégradations) ne découlait pas directement des clauses du bail, […]
Lire la suite…La procédure d'injonction de payer ne peut pas être utilisée pour recouvrer une créance au titre de dégradations locatives. 1. Rappel des textes Pour mémoire, […] les bailleurs, qui avaient donné à bail un logement aux locataires, ont obtenu de la société X, auprès de laquelle ils avaient souscrit une assurance garantissant les obligations locatives des locataires, une indemnisation correspondant à des dégradations du bien loué après sa restitution par ces derniers. […]
Lire la suite…Dans le cadre d'un litige portant sur des dégradations locatives, la Cour de cassation a rappelé que la procédure d'injonction de payer ne peut pas être utilisée lorsque le montant de la créance n'est pas déterminé par le contrat de bail. […] L'indemnisation initiale du bailleur par l'assureur Un bailleur avait souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de ses locataires. À la restitution du bien, celui-ci présentait plusieurs dégradations. […] Le locataire s'oppose à la procédure… sans succès initialement Le locataire conteste l'ordonnance, invoquant l'impossibilité de recouvrer des dégradations locatives via une injonction de payer. […]
Lire la suite…Quelles sont les obligations du locataire en matière de dégradations locatives ? Lorsqu'un logement est restitué, la question des dégradations est souvent source de litige entre bailleur et locataire. […]
Lire la suite…Dans une décision du 27 mars, la Cour de cassation juge que le recouvrement d'une créance réclamée au titre de dégradations locatives, non déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, ne peut être demandé suivant la procédure d'injonction de payer (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, […]
Lire la suite…Des bailleurs, ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de leurs locataires, ont été indemnisés par leur assureur à raison de dégradations constatées dans le logement loué. […] Ces derniers ont contesté la régularité de la procédure, soutenant que la créance résultant de dégradations locatives n'est pas susceptible d'être recouvrée suivant la procédure d'injonction de payer. […] La Cour de cassation par un arrêt rendu le 27 mars 2025 considère que la créance issue de dégradations locatives n'est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
[…] entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, […]
Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ; f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux
Article 322-1 du Code pénal
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- Partie législative
- Livre III : Des crimes et délits contre les biens
- Titre II : Des autres atteintes aux biens
- Chapitre II : Des destructions, dégradations et détériorations
- Section 1 : Des destructions, dégradations et détériorations ne présentant pas de danger pour les personnes
I. - La destruction, la dégradation ou la détérioration d'un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende, sauf s'il n'en est résulté qu'un dommage léger.
Article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Article L1334-9 du Code de la santé publique
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- Partie législative
- Première partie : Protection générale de la santé
- Livre III : Protection de la santé et environnement
- Titre III : Prévention des risques sanitaires liés à l'environnement et au travail
- Chapitre IV : Lutte contre la présence de plomb ou d'amiante
- Section 1 : Lutte contre la présence de plomb
Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné au premier alinéa du I de l'article L. 1334-2, […]
Article 1732 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 182 de la LOI n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 (1)
[…] dans sa rédaction résultant de la présente loi, pour couvrir la part supérieure à un seuil défini par le décret en Conseil d'Etat prévu au III du présent article du montant total des loyers impayés et des dégradations locatives garantis par la société mentionnée à l'article L. 313-19 du même code au bénéfice de personnes défavorisées qui, pour des raisons de solvabilité, […]
Article L635-1 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre VI : Mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement
- Titre III : Dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements
- Chapitre V : Autorisation préalable de mise en location
I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. […]
Article 1730 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
- Obligation du locataire de répondre des dégradations
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- État des lieux et dégradations
- Responsabilité du locataire pour dégradations
- Réparations locatives
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Responsabilité des locataires pour les dépens
- Demande d'indemnisation pour préjudice locatif
- Préjudice locatif
- Non-conformité du logement aux normes de décence
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Responsabilité du locataire dans la procédure
- État dégradé du logement
- Demande de dommages intérêts pour perte locative
- Indemnité due après résiliation du bail
- Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
- Préjudice subi par le bailleur
- Responsabilité pour dégradations
- Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
- Demande de réparation des préjudices liés à l'absence de relogement
Dégradations locatives : attention à la procédure d'injonction de payer Ne pas confondre vitesse et précipitation ! Cet article revient sur une décision de la Cour de cassation qui rappelle les limites du recours à la procédure d'injonction de payer pour le remboursement de dégradations locatives. […] Ce qu'il faut retenir pour les bailleurs et assureurs Ne pas utiliser l'injonction de payer pour des dégradations La procédure d'injonction de payer n'est pas adaptée au contentieux des dégradations locatives. […]
Lire la suite…