Nue propriété
Décisions
S'il résulte de la combinaison des articles 831 et 833 du code civil que tout héritier copropriétaire en nu-propriété peut demander l'attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s'il y a lieu, […] Mme [X] et M. [H] [V] font grief à l'arrêt d'attribuer en pleine propriété à Mme [C] [V] les biens immobiliers formant la ferme de « [Localité 20] », sur le territoire de la commune de [Localité 21], […] n° [Cadastre 10], alors « que tout héritier nu-propriétaire peut demander l'attribution préférentielle par voie de partage, […] que lorsque le bien objet de la demande d'attribution préférentielle est grevé d'un usufruit, seule la nue-propriété peut être attribuée préférentiellement, […]
[…] Attendu que pour débouter M. Y… de sa demande reconventionnelle en réalisation forcée de la vente de la pleine propriété de l'immeuble, l'arrêt retient que les clauses de l'acte qui visent comme objet de la vente les seuls droits que détenait le promettant en qualité de nu-propriétaire, ainsi que les conditions d'un transfert de « propriété » possible seulement après le décès de l'usufruitière, […] en sorte qu'il convient de rechercher quelle a été l'intention de M. X… le jour de la signature de la promesse ; qu'il résulte expressément de la désignation de l'objet de la vente que le promettant a conféré au bénéficiaire la faculté d'acquérir la nue-propriété de l‘immeuble, […]
[…] Attendu qu'en statuant ainsi, tout en decidant qu'aucune fraude n'etait etablie, alors que l'exercice d'un eventuel droit de reprise etait etranger au litige qui lui etait soumis, que le droit de preemption doit permettre au preneur d'acquerir la pleine propriete de la terre qu'il exploite et que des lors, hormis le cas de fraude, la vente de la nue-propriete du bien loue ne donnait pas ouverture au droit de preemption du fermier, la cour d'appel a viole par fausse application le texte susvise ;
Même si une personne est usufruitière, dès lors que son droit en pleine propriété ne porte que sur une quote-part et qu'une autre est nue-propriétaire du surplus, il existe une indivision entre les intéressés quant à la nue-propriété, et la seconde est en droit de provoquer le partage pour faire déterminer sa part en nue-propriété.
Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 895 du Code civil la Cour d'appel qui, statuant sur la validité d'un testament léguant à l'épouse du testateur l'usufruit d'un immeuble en précisant qu'au décès de la légataire, la propriété serait vendue et le prix distribué entre les personnes désignées dans un codicille dont l'ouverture n'aurait lieu qu'à ce moment-là, prononce l'annulation de ce testament au seul motif que le testateur, en léguant l'usufruit de ses biens à son épouse, n'avait pas désigné le titulaire de la nue-propriété.
En conséquence, dans le cas où la communauté a payé la soulte due par un époux ayant reçu un bien en nue-propriété en donation-partage, qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, du fait du décès de l'usufruitier, en pleine-propriété dans le patrimoine emprunteur, il convient de calculer d'abord la contribution du patrimoine créancier à l'acquisition du bien donné en nue-propriété, puis de reporter cette fraction sur la valeur en pleine propriété de ce bien au jour de la liquidation
Ayant relevé la concomitance des deux actes de cession de la nue-propriété et de l'usufruit d'un même bien à deux personnes différentes, l'animosité existant entre l'acquéreur de la nue-propriété et le preneur en place, le règlement de la totalité du prix de cession par l'acquéreur de la nue-propriété et la revente ultérieure de l'usufruit à ce dernier au prix d'origine, une Cour d'appel a pu déduire de cet ensemble d'indices concordants l'existence d'une fraude au droit de préemption du preneur en place.
[…] qu'en l'espèce, pour dire M. [F], indivisaire, redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision en nue-propriété, la cour d'appel a retenu que « le démembrement de propriété entre les époux et Mme [V] [L] veuve [F] mère, usufruitière est indifférent dès lors que M. [F] occupe effectivement le bien indivis qui constituait le domicile conjugal occupé par les époux malgré ledit démembrement de propriété et que ce démembrement de propriété est sans incidence sur la privation de jouissance subie par l'épouse » ; qu'en statuant ainsi, quand l'existence d'un usufruit grevant les biens indivis prive l'indivision de tout droit aux fruits et, […]
L'article 762 du Code général des impôts détermine la valeur de la nue-propriété au jour de sa mutation sans considérer l'origine de la constitution d'usufruit, pourvu qu'elle ne soit pas postérieure à cette mutation ; c'est, […] 5 mars 1996), que les époux Y… se sont mariés sous le régime de la communauté d'acquêts avec clause d'attribution au conjoint survivant de la moitié des acquêts en usufruit, le reste en pleine propriété ; qu'au décès de M me Z…, sa fille et seule héritière, […] a, dans la déclaration de succession, évalué la nue propriété de son émolument selon un barème inférieur à celui prévu par l'article 762 du Code général des impôts, ce que l'administration fiscale n'a pas accepté ;
C'est à bon droit qu'une Cour d'appel subordonne la validité d'une libéralité faite sous la forme d'une transmission en nue-propriété d'actions nominatives d'une société anonyme au transfert de ces titres sur les registres de la personne émettrice conformément aux prescriptions de l'article 265 de la loi du 24 juillet 1966. […] a manifeste a plusieurs reprises sa volonte de transmettre en nue propriete a sa y… francine un certain nombre d'actions nominatives de la societe et que le proces-verbal de la seance du conseil d'administration de la societe tenue le 26 mars 1976 porte la mention : m x… demande le transfert en nue propriete de 300 des actions qu'il […]
pendant 7 jours
Commentaires
Loïc Prud'homme attire l'attention de Mme la secrétaire d'État auprès de la ministre des solidarités et de la santé sur la situation des personnes percevant le revenu de solidarité active ou l'allocation adulte handicapé devenues nue-propriétaires. La nue-propriété permet au promettant, l'usufruitier, […] dès lors que leur bénéfice est réservé au seul usufruitier. […] Il en va, en revanche, différemment des revenus procurés par la part effectivement perçue par le nu-propriétaire sur le produit de la vente en pleine propriété de ce bien, lesquels doivent donner lieu à une évaluation sur la base d'un revenu annuel correspondant à 3 % du capital perçu. […]
Lire la suite…Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur la fiscalité afférente aux héritages concernant des biens en nue-propriété. […]
Lire la suite…Jean Louis Masson rappelle à M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique les termes de sa question n°04130 posée le 01/12/2022 sous le titre : " Fiscalité afférente aux héritages concernant des biens en nue-propriété ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. […]
Lire la suite…À ce titre, il lui demande si la déductibilité de l'ensemble des intérêts d'emprunt est maintenue si le contribuable donne la nue-propriété de son immeuble, […] sous certaines conditions, les dépenses limitativement énumérées à l'article 31 du code général des impôts (CGI). […] À ce titre et en application du d du 1° du I de l'article 31 du CGI, les charges de la propriété admises en déduction des revenus fonciers comprennent notamment les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. […] En cas de démembrement du droit de propriété d'un immeuble donné en location entre un nu propriétaire et un usufruitier, […]
Lire la suite…Claude Malhuret attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur les conséquences de l'allongement de la durée de vie sur les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété. […] Il apparaît donc souhaitable non seulement de rapprocher valeur fiscale de la valeur économique mais également de tenir compte des espérances de vie des hommes et des femmes qui ne se sont pas véritablement rapprochées. […] Les transmissions de propriété réalisées en recourant au mécanisme civil du démembrement de propriété bénéficient d'une fiscalité très favorable. […]
Lire la suite…Jean-Louis Masson attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au budget et à la réforme budgétaire sur le fait qu'en cas de donation d'un appartement en nue-propriété, la valeur vénale de celui-ci est l'objet d'un abattement pour le calcul des droits de donation. […] Dans le cas d'une donation en nue-propriété d'un appartement qui est occupé, il souhaiterait savoir si ces deux abattements sont cumulatifs. […] La valeur de la nue-propriété est ensuite déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, conformément au barème figurant à l'article 669 du code général des impôts appliqué à la valeur en toute propriété du bien ainsi loué. […]
Lire la suite…Un immeuble a été acquis pour l'usufruit par des parents et pour la nue-propriété par un de leurs enfants qui en a payé le prix au moyen d'une somme ayant fait l'objet d'un don manuel. Il lui demande de bien vouloir confirmer que la preuve contraire prévue par l'article 751 du CGI serait écartée si dans un acte complémentaire le descendant déclarait le don manuel afin d'acquitter les droits correspondants en précisant que la nue-propriété acquise l'a été au moyen de l'emploi desdites sommes.
Lire la suite…Un immeuble a été acquis pour l'usufruit par des parents et pour la nue-propriété par un de leurs enfants qui en a payé le prix au moyen d'une somme ayant fait l'objet d'un don manuel. Il lui demande de bien vouloir confirmer que la preuve contraire prévue par l'article 751 du CGI serait écartée si dans un acte complémentaire le descendant déclarait le don manuel afin d'acquitter les droits correspondants en précisant que la nue-propriété acquise l'a été au moyen de l'emploi desdites sommes.
Lire la suite…Éric Alauzet interroge M. le ministre de l'action et des comptes publics sur le traitement des démembrements usufruit et nue-propriété dans le cadre de successions familiales suite à l'adoption de l'article 109 du PLF 2019. […] L'enjeu de cette nouvelle rédaction est de limiter les démarches d'optimisation fiscale. […] Afin de répondre aux craintes exprimées sur ce nouveau dispositif, il ne s'agit pas de restreindre le recours aux démembrements de propriété dans les opérations de transmissions anticipées de patrimoine, lesquelles sont, depuis de nombreuses années, encouragées par d'autres dispositions fiscales. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière. Impôt de solidarité sur la fortune, timbre
- Chapitre premier : Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
- Section II : Les tarifs et leur application
- VI : Mutations à titre gratuit
- B : Assiette des droits de mutation à titre gratuit
- 1 : Dispositions communes aux successions et aux donations
- c : Règles communes aux meubles et aux immeubles
I. Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
Article 669 du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière, timbre, impôt sur la fortune, immobilière
- Chapitre premier : Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
- Section I : Dispositions générales
- II : Des impositions
- B : Assiette et liquidation
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
Article 818 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre Ier : Des successions
- Chapitre VIII : Du partage
- Section 1 : Des opérations de partage
- Sous-section 1 : Dispositions communes
- Paragraphe 1 : Des demandes en partage
La même faculté appartient à l'indivisaire en nue-propriété pour la nue-propriété indivise. En cas de licitation de la pleine propriété, le deuxième alinéa de l'article 815-5 est applicable.
Article 885 O quinquies du Code général des impôtsAbrogé
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière. Impôt de solidarité sur la fortune, timbre
- Chapitre I bis : Impôt de solidarité sur la fortune
- Section IV : Biens professionnels
Le redevable qui transmet les parts ou actions d'une société avec constitution d'un usufruit sur ces parts et actions à son profit peut retenir, pour l'application de l'article 885 G, la qualification professionnelle pour ces titres, à hauteur de la quotité de la valeur en pleine propriété des titres ainsi démembrés correspondant à la nue-propriété lorsque les conditions suivantes sont remplies :
Article 751 du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière, timbre, impôt sur la fortune, immobilière
- Chapitre premier : Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
- Section II : Les tarifs et leur application
- VI : Mutations à titre gratuit
- A : Champ d'application des droits de mutation à titre gratuit
- 1 : Présomptions de propriété
[…] tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, […]
Article 1133 du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre IV : Enregistrement, publicité foncière, timbre, impôt sur la fortune, immobilière
- Chapitre IV : Régimes spéciaux et exonérations de portée générale
- Section IX : Dispositions diverses
- 12° : Réunion de l'usufruit à la nue-propriété
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.
Article 1509 du Code civilAbrogé
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre V : Du contrat de mariage et des régimes matrimoniaux
- Chapitre II : Du régime en communauté
- Deuxième partie : De la communauté conventionnelle
- Section II : Des clauses relatives à l'administration
- Paragraphe III : De la clause d'unité d'administration
La femme peut seule faire des actes de disposition sur ses biens propres, mais lorsqu'elle les fait sans le consentement du mari, elle ne peut disposer que de la nue-propriété de ses biens, si ce n'est pour les besoins de sa profession.
Article 621 du Code civil
- ···
- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre III : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
- Chapitre Ier : De l'usufruit
- Section 3 : Comment l'usufruit prend fin
En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
Article L421-1 du Code de la propriété intellectuelle
- ···
- Partie législative
- Deuxième partie : La propriété industrielle
- Livre IV : Organisation administrative et professionnelle
- Titre II : Qualification en propriété industrielle
- Chapitre Ier : Inscription sur la liste des personnes qualifiées en matière de propriété industrielle
Il est dressé annuellement par le directeur de l'Institut national de la propriété industrielle une liste des personnes qualifiées en propriété industrielle. […]
Article L411-1 du Code de la propriété intellectuelle
- ···
- Partie législative
- Deuxième partie : La propriété industrielle
- Livre IV : Organisation administrative et professionnelle
- Titre Ier : Institutions
- Chapitre Ier : L'Institut national de la propriété industrielle
L'Institut national de la propriété industrielle est un établissement public doté de la personnalité civile et de l'autonomie financière, placé auprès du ministre chargé de la propriété industrielle.
- TSE TRANSPORT EXPRESS
- SOLWIND CONSTRUCTIONS (SAINT-NICOLAS, 834268922)
- Cour d'appel d'Amiens, 6 juillet 2016, n° 14/04764
- ALEXANDRE VINGTIER CONSULTING
- D'ORNANO AVOCATS PARIS 9
- Article 82-1 du Code de procédure civile
- SARL V.M.A. CONSTRUCTION (COLOMBE, 448166074)
- Tribunal administratif d'Orléans, 18 octobre 2024, n° 2402328
- Tribunal de commerce de Marseille, 23 juillet 2020, n° 2020R00131
- EUROTIM (LA ROCHELLE, 904783438)
- Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 6 avril 1995, 95-60.532, Inédit
- COQ AU VIN (TRIEL-SUR-SEINE, 709800577)
- Entreprises JAILLANS (26300)
- SAVFIMA (AUCAMVILLE, 640801262)
- BANQUE CIC EST (STRASBOURG, 754800712)
- Tribunal administratif de Paris, 8e section - mesd, 6 novembre 2024, n° 2428371
- Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 décembre 2002, 01-10.800, Inédit
- Article L1331-8 du Code de la santé publique
- STAR LEASE (NANTERRE, 423465905)
- Article 31 de la Loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse
- CAMPING CARS OSSAU DIFFUSION (LESCAR, 423773514)
Nombre de personnes s'inquiètent pour le régime juridique des donations de nue-propriété de biens, technique qui permet d'alléger les droits de donation et de succession tout en permettant au donateur d'en garder l'usufruit. Elle souhaiterait savoir si l'administration fiscale aura toute liberté pour décider au cas par cas si la donation en nue propriété est ou non un « petit abus de droit ». Afin de lever toute incertitude fiscale, […] il est précisé que l'intention du législateur n'est pas de restreindre le recours aux démembrements de propriété dans les opérations de transmissions anticipées de patrimoine, lesquelles sont, depuis de nombreuses années, […]
Lire la suite…