ARRÊT DU

13 Décembre 2021

CG / NC

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N° RG 19/00956

N° Portalis DBVO-V-B7D -CXLM

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C Z

C/

E X

F J K G épouse X

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur C Z

né le […] à […]

domicilié : SCI La Ganotte, […]

[…]

représenté par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Emmanuel GARRELON, SELARL AXIUM AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BRIVE

APPELANT d’un jugement du tribunal d’instance de FIGEAC en date du 23 août 2019, RG 11-18-000076

D’une part,

ET :

Madame F J K G épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

domiciliée : […], […]

[…]

représentée par M^e David LLAMAS, associé de la SELARL ACTION JURIS, avocat au barreau d’AGEN

Monsieur E X

né le […] à […]

de nationalité française

domicilié : Lieu dit 'Herbouze'

[…]

Assigné, n’ayant pas constitué avocat

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 octobre 2021, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Benjamin FAURE, Conseiller

en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat à effet au 24 août 2015, C Z a donné à bail à F G épouse X et E X (ci-après les époux X) un logement à usage d’habitation situé lieu-dit Herbouze Al Peuch sur la commune de Sousceyrac-en-Quercy (46), pour un loyer mensuel indexé de 400 € et une provision sur charge de 20 €.

Les époux X ont effectué différents travaux dans la maison dont ils ont demandé remboursement au bailleur par courrier du 6 janvier 2016. Puis ils lui ont adressé une mise en demeure par courrier recommandé le 29 février 2016 notamment d’avoir à leur rembourser 866,74 €, au titre des travaux effectués, outre la prise en charge de différents désordres.

En réponse, le 15 mars 2016, le conseil de C Z a adressé aux époux X une lettre recommandée les mettant en demeure de remettre les lieux dans leur état antérieur, en leur reprochant d’avoir condamné l’escalier donnant accès à l’étage sans autorisation du bailleur et de ne pas avoir versé le dépôt de garantie. Ce courrier a été suivi le 13 juin 2016 d’une résiliation du bail avec obligation de quitter les lieux.

Les époux X ont saisi en référé le juge du Tribunal d’instance de Figeac qui a ordonné une expertise le 2 février 2017, l’expert a remis son rapport le 3 juillet 2018.

Parallèlement, le 15 février 2018, C Z a fait signifier aux époux X un congé pour reprise du logement afin d’y habiter.

Par acte signifié à domicile le 30 août 2018, les époux X ont assigné C Z aux fins de le voir condamner à mettre en conformité le logement qu’ils estiment insalubre, à régulariser les comptes entre les parties et en sollicitant l’annulation du congé délivré par le bailleur.

Le 2 février 2019, les époux X se sont séparés ; F X a quitté les lieux loués.

Par jugement du 23 août 2019, le tribunal d’instance de Figeac a :

— jugé que C Z a violé son obligation de délivrer un logement décent,

— annulé le congé pour reprise du logement,

— prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de C Z à compter de cette décision,

— jugé que le loyer doit être réduit à la somme mensuelle de 198,57 € à compter du 24 août 2015,

— autorisé le maintien dans les lieux des époux X jusqu’au 30 septembre 2019 et autorisé, passé ce délai, C Z à faire procéder à leur expulsion,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 198,57 €,

— condamné C Z à rembourser aux époux X la somme de 8.661,49 € au titre du trop perçu de loyer pour la période du 24 août 2015 au 31 mars 2019,

— condamné C Z à rembourser aux époux X le trop perçu de loyer pour chaque

terme versé par les locataires à compter du 1er avril 2019,

— condamné C Z à rembourser aux époux X la somme de 1.184,20 € au titre des achats de matériaux,

— rejeté les demandes des époux X au titre de leur préjudice moral et des frais de déménagement,

— rejeté la demande de C Z au titre d’un préjudice moral,

— autorisé C Z à se libérer des sommes dues en 24 mensualités,

— condamné C Z à verser aux époux X une indemnité de procédure de 2.000 €,

— condamné C Z aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé et de l’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire

— rejeté toutes autres demandes.

Le tribunal a notamment retenu que le rapport d’expertise permettait de caractériser les manquements du bailleur à la délivrance d’un logement décent, et que C Z ne pouvait arguer d’une acceptation des locataires, une telle clause du bail étant illicite.

Ensuite la décision de reprise du bailleur a été jugée comme dénuée de caractère sérieux, ne serait-ce qu’en considération de la date à laquelle elle a été signifiée, soit après l’instance de référé, et le dépôt du pré-rapport listant les éléments d’indécence du logement. Compte tenu de cette indécence, le bail a été résilié aux torts exclusifs de C Z, et une réduction du loyer prononcée pour le même motif et pour compenser le trouble de jouissance subit par les preneurs. S’agissant des remboursements de factures de matériaux sollicités, le tribunal s’est référé à l’expertise et aux attestations produites établissant l’accord verbal de C Z pour leur prise en charge.

Les autres demandes des époux X, non prouvées, ou déjà indemnisées au titre du préjudice de jouissance, ont été rejetées. De même s’agissant du préjudice moral invoqué par C Z, ou d’une dégradation du terrain donné à bail.

Par déclaration du 10 octobre 2019, C Z a relevé appel de cette décision en citant tous les chefs du jugement.

F G épouse X a, le […], a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir ordonner la radiation de l’affaire du rôle de la cour, en application de l’article 526 du code de procédure civile (devenu 524).

Par ordonnance d’incident du 24 février 2021, le conseiller de la mise en état a :

— débouté F G épouse X de sa demande de radiation de l’affaire,

— donné injonction à F G épouse X de communiquer tous documents afférents au versement de l’allocation logement pour la période du 24 août 2015 au 31 mars 2019, dans le délai de deux mois de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’incident exposés,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 juillet 2020, C Z demande à la Cour de :

— faire droit à son appel et après réformation de la décision entreprise,

— débouter Monsieur et Madame X de leur action et de leurs demandes comme irrecevables et subsidiairement mal fondées, et débouter notamment Madame X de son appel incident concernant sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 198,57 EUROS jusqu’à complète libération des lieux ;

— dire et juger parfaitement régulier le congé pour reprise délivré à son initiative selon exploit de la SCP H-I, huissiers de justice du 23 août 2018 aux époux X ;

— en conséquence, dire et juger que Monsieur et Madame X, ainsi que tous occupants de leur chef, devront libérer les lieux loués de toute occupation dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et passé ce délai, il y a lieu d’autoriser leur expulsion ;

— condamner solidairement les époux X à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux de 400 € par mois ;

— Subsidiairement, constater que le coût des travaux de remise en état équivaut à une perte totale au sens de l’article 1722 du Code Civil ;

— prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter de la décision à intervenir, et aux torts exclusifs des époux X ;

— dire que Monsieur et Madame X, ainsi que tous occupants de leur chef, devront libérer les lieux loués de toute occupation dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et passé ce délai autoriser leur expulsion ;

— les condamner solidairement à verser une indemnité d’occupation de 400 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Très subsidiairement, enjoindre les époux X de justifier de l’ensemble des sommes perçues par eux de la caisse d’allocations familiales au titre de l’Allocation logement pour le logement en cause ;

— dire et juger que le montant du loyer ne saurait être fixé en deçà de la somme de 228,57 € par mois, et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir ou à tout le moins très subsidiairement à compter de la date de délivrance de l’assignation des époux X devant la présente juridiction (sic) soit le 30 août 2018 ;

— si par impossible et contre toute attente Monsieur Z devait être condamné à devoir verser quelque somme que ce soit aux époux X, il y aurait lieu de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter ;

— condamner solidairement les époux X à verser à Monsieur C Z la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral ;

— condamner solidairement les époux X au paiement d’une indemnité de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du rapport d’expertise de Monsieur A.

Il fait valoir :

Sur la validité du congé pour reprise signifié le 15 février 2018 :

* il a été délivré dans un délai supérieur à six mois avant l’expiration du bail survenant le 23 août 2018 ; il a justifié du caractère réel et sérieux de cette reprise par la signification d’une attestation de Maître B mentionnant qu’il avait dû quitter son domicile de Champagnac-La-Noaille depuis le 31 décembre 2017 et qu’il souhaitait donc reprendre possession de son bien immobilier situé à Sousceyrac-en-Quercy pour en faire sa résidence principale ;

* contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le seul critère posé par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 est de s’assurer de la volonté réelle du propriétaire d’occuper son bien : l’attestation de Maître B constituait donc un motif objectif de reprise, sans qu’il ne soit nécessaire d’exposer les raisons l’ayant amené à quitter son ancien domicile ; l’argument des intimés selon lequel le siège social de son entreprise est situé à plus de 80 kms de Sousceyrac étant dénué d’effet dès lors qu’au vu de la contestation du congé et de l’occupation des époux X il n’a pu procéder au transfert du siège social de son entreprise ;

* l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas non plus au propriétaire de justifier de ses conditions d’hébergement, ce faisant le juge a contrevenu aux règles probatoires applicables en l’espèce ;

* la procédure initiée par les époux X est sans incidence sur la validité du congé, le seul élément à respecter étant celui d’une délivrance six mois au plus tard avant la date anniversaire du contrat de bail ce qui était le cas en l’espèce, permettant de considérer que le congé délivré était parfaitement régulier ;

Sur les conséquences du congé délivré :

* Les époux X s’étant maintenu dans les lieux nonobstant l’exécution provisoire de la décision entreprise qui leur intimait l’ordre de libérer les lieux à compter du 30 septembre 2019, ils se verront dans l’obligation de libérer les lieux loués de toute occupation dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, avant que ne soit autorisée leur expulsion, passé ce délai ;

* Les locataires n’ont pas versé l’indemnité d’occupation depuis le 30 septembre 2019, et seront condamnés à verser celle-ci à compter du 1er octobre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux à hauteur de 400 € par mois ; en tout état de cause, le tribunal les ayant condamnés à verser une indemnité d’occupation de 198,57 € à compter du 1er octobre 2019 ils sont au minimum redevables de la somme de 2779,98 € sauf à parfaire, étant précisé qu’il apparaît totalement incohérent que ces derniers se maintiennent dans un domicile dont ils soutenaient qu’il était indécent ;

* Madame X doit être déboutée de son appel incident dès lors qu’elle ne saurait s’opposer à toute condamnation solidaire d’avec son mari, alors qu’elle était co-titulaire du bail et ne pouvait donc se soustraire au paiement du fait de la solidarité contractuelle prévue à l’article 1310 du Code civil et de la solidarité légale de l’article 220 du Code civil s’agissant du logement de la famille, la séparation d’avec son mari n’étant pas opposable au bailleur ;

Sur les demandes indemnitaires des époux X :

* les travaux : en l’absence d’écrit, les attestations versées par les intimés ne sauraient être retenues pour valider l’acceptation de sa part de prendre en charge les frais des matériaux pour les travaux réalisés auxquels il s’était fermement opposé ;

* la réduction du loyer : le montant du loyer avait été fixé d’un commun accord entre les parties et les locataires avaient accepté librement les locaux qui leur étaient proposés en l’état et sont, par ailleurs, malvenus à solliciter la réduction du loyer puisqu’après interrogation de la caisse d’allocations familiales ils bénéficient de l’APL et ne peuvent donc prétendre au remboursement des sommes qu’ils n’ont pas eux-mêmes réglées ; si la cour venait à réduire le loyer, une telle réduction ne pourra intervenir qu’à compter du prononcé de la décision ou très subsidiairement à compter de la délivrance de l’assignation, la réduction du montant du loyer ne pouvant être supérieure à celle proposée par l’expert judiciaire soit la somme de 228,57 € par mois, le loyer proposé par l’expert tenant déjà compte de l’état réel du logement ;

* le préjudice moral : les époux X ne rapportent nullement la preuve du comportement fautif de leur bailleur, pas plus que de la réalité du préjudice qu’ils invoquent ;

Subsidiairement, sur le débouté de la demande de résiliation aux torts du bailleur :

* Si le congé pour reprise délivré était invalidé, les époux X ne pourraient qu’être intégralement déboutés de leur demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de remise aux normes du logement, étant précisé qu’il en avait fait l’acquisition pour un montant de 30'000 € le 10 février 2014, et que dès lors le montant des travaux de remise en état, fixé par le rapport d’expertise judiciaire à la somme de 35'418,89 € ne saurait être justifié ; en vertu de l’article 1722 du Code civil et de la jurisprudence constante, il convient d’assimiler l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination à la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût est disproportionné et le bail devra donc être résilié ; cette résiliation ne pourra être prononcée à son tort, étant précisé qu’il n’avait pas été informé par les locataires des lourds travaux que ces derniers étaient en train de réaliser dont ils ne peuvent a posteriori demander le paiement dès lors qu’il n’avait pas, en tout état de cause, les moyens de financer ces dits travaux, totalement disproportionnés par rapport à la valeur de l’immeuble et a fortiori pour des occupants sans droit ni titre ;

* Contrairement à ce que soutient Madame X dans ses écritures, il est fondé à invoquer les dispositions de l’article 1722 du Code civil puisqu’elle avait initialement demandé l’exécution des travaux, et que cette demande en cours de bail bouleversait nécessairement l’économie du contrat alors que les époux avaient accepté les lieux en l’état et que la modification ultérieure des demandes des intimés ne supprime en rien leur demande de réduction des loyers, également liée à l’état de l’immeuble invoqué;

Sur la réparation de son préjudice

* le procès-verbal d’huissier du 22 mars 2016 prouve que les locataires ont dégradé le bien, ce qui, ajouté à l’existence d’une procédure abusive, constitue pour lui un préjudice moral indéniable qui devra être réparé par une indemnité de 5000 € ;

Sur les délais de paiement : ses revenus d’activité sont en baisse significative et particulièrement modestes, justifiant qu’il soit fait droit à sa demande de délais de paiement.

Aux termes de ses uniques conclusions du […], F G épouse X demande à la cour de :

— débouter C Z de son appel comme de ses demandes

— réformer le jugement du tribunal d’instance de Figeac du 23 août 2019 en ce que le tribunal a jugé

que les époux X devront s’acquitter du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 198,57 € à compter de la résiliation du contrat de bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux, et au besoin les y a condamnés ;

— rejeter toute demande d’indemnité d’occupation à son encontre ;

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Figeac du jugement du 23 août 2019 pour le surplus ;

— y ajoutant, condamner C Z à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner C Z aux dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

Sur la nullité du congé

* La contestation maintenue en cause d’appel par C Z de la nullité du congé est dépourvue d’intérêt dès lors que la résiliation du bail a été prononcée et qu’aucune partie ne critique le principe de cette résiliation, étant précisé que quand bien même le congé n’aurait-il pas été irrégulier, cela n’aurait pas privé le juge du pouvoir de réduire rétroactivement le montant du loyer, ni de condamner le bailleur au remboursement du coût des matériaux ;

* En tout état de cause, il s’évince de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que la charge de la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise incombe au bailleur lors de la délivrance du congé, ce qui n’était pas le cas en l’espèce dès lors que C Z ne contestait pas que le logement soit indécent et dangereux mais que le coût des travaux de rénovation nécessaire était disproportionné, n’expliquant pas en quoi il prétendait reprendre un logement dont il lui serait définitivement impossible de faire usage puisqu’il ne pouvait financer le coût de ces travaux ;

* Le congé avait été délivré alors que la procédure en référé-expertise pour voir constater l’insalubrité du logement avait déjà été engagée par assignation du 21 septembre 2016 et que les opérations de l’expert étaient en cours depuis le mois de mars 2017, démontrant que C Z craignait en réalité d’être contraint de financer le coût des travaux de rénovation et voulait s’y soustraire par la résiliation du bail ; qu’il ne souhaitait pas en tout état de cause habiter lui-même les lieux, étant précisé que le siège social de son entreprise se situe à 80 kms du lieu de cette habitation, privant de caractère réel et sérieux la décision de reprise et justifiant la décision du juge de première instance ;

Sur l’indécence du logement

* En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les parties ne peuvent déroger à l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent, ainsi l’argumentation de l’appelant, fondée sur la connaissance par les preneurs de l’état des lieux avant la conclusion du bail est parfaitement inopérante ;

* Il s’évince du rapport d’expertise judiciaire que le logement qui avait été loué ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence, ce que l’appelant ne conteste pas, tant en termes de mètres carrés habitables, que du prix du loyer ; l’expert n’a cependant pas tenu compte des troubles de jouissance occasionnés par l’insalubrité de l’immeuble, en particulier les défauts d’isolation, l’insuffisance de l’installation électrique, l’absence de ventilation mécanique et c’est donc à juste titre que le tribunal a

réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 198,57 € à compter du 24 août 2015 ;

* Les manquements du bailleur à ses obligations justifient par ailleurs la résiliation du bail prononcée à ses torts, étant précisé que celui-ci dans ses écritures, méconnaît le mécanisme de l’article 1722 du Code civil qui concerne la destruction totale ou partielle du bien loué, en cours de location, et non le cas où le bailleur méconnaîtrait son obligation de délivrance de logement décent et en bon état ; en l’espèce, l’indécence préexistait au bail et le manquement du bailleur à son obligation ne relève pas d’un cas fortuit alors que les locataires ne sollicitent pas l’exécution de travaux ;

Sur le remboursement du coût des matériaux

* Plusieurs attestations versées aux débats confirment l’existence d’un accord verbal entre les parties prévoyant le remboursement par le bailleur du prix des matériaux achetés ;

Sur l’indemnité d’occupation

* L’éventuelle occupation des lieux par E X postérieurement au 23 août 2019 ne procède plus de son fait dès lors qu’elle a quitté les lieux depuis le 2 février 2019, empêchant qu’elle ne soit condamnée au paiement d’une occupation et justifiant que le jugement sera réformé sur ce point ;

Sur la demande de délai : l’appelant ne justifiant pas de sa situation actuelle, il ne saurait être fait droit à sa demande.

E X, intimé, n’a pas constitué avocat. C Z lui a notifié la déclaration d’appel le 20 décembre 2019, dans le délai de l’article 902 du code de procédure civile, acte déposé à étude. Les conclusions des parties lui ont été signifiées le 20 janvier 2020 et le 14 mai 2020 par dépôt à étude puis le 22 juillet 2020 par remise à l’intéressé. L’arrêt sera rendu par défaut.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2021 et l’affaire fixée au 13 octobre 2021.

MOTIFS

1/ sur la résiliation du bail et ses conséquences :

Devant la Cour aucune des parties ne remet en cause la résiliation du bail prononcée par le tribunal, il est par suite indifférent qu’ elle n’ait pas été prononcée à raison du congé pour reprise délivré par le bailleur, lequel reste tenu, que le bail ait pris fin ou se poursuive, de délivrer un logement décent.

Les conséquences de la résiliation prononcée sont pour les preneurs d’abord de devoir libérer les lieux, spontanément, ou passé un certain délai, par voie d’expulsion.

En l’espèce les époux X ont quitté le logement loué le 2 février 2019 pour Madame, et le 29 juin 2021 pour Monsieur selon le procès-verbal de reprise versé aux débats.

Par suite il n’y a plus lieu de statuer sur ce point. L’autorisation donnée par le tribunal aux époux X de se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2019 n’avait d’autre objectif que de leur permettre de se reloger. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, les autres dispositions pour la restitution des lieux étant devenues sans objet.

Il en va de même des moyens soulevés par C Z quant à l’application de l’article 1722 du code civil, contestée par l’intimée, ou encore au coût des travaux de mise en conformité, ce débat

étant sans emport sur l’issue du litige, aucune demande n’ayant finalement été présentée en première instance pour la réalisation de travaux par les époux X.

Les locataires ont pour obligation de s’acquitter du loyer, ou selon le cas d’une indemnité d’occupation, et cette obligation pèse sur les titulaires du bail engagés solidairement à l’égard du bailleur, peu important que l’un ait quitté les lieux avant l’autre. En l’espèce cette solidarité résulte également des dispositions de l’article 220 du code civil et la séparation de fait des époux laisse subsister la solidarité née du mariage. En conséquence F X reste tenue avec E X vis à vis de C Z au paiement des sommes qui lui seraient dues, que ce soit au titre du loyer ou au titre de l’indemnité d’occupation comme il sera développé ci-après.

2/ sur la délivrance d’un logement décent et la sanction en cas de manquement :

L’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (') ». Cette obligation est rappelée à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les caractéristiques du logement décent mentionné à cette loi sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction applicable au litige qui dispose, notamment, que le gros oeuvre 'protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau''; que l’installation électrique doit être 'conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement' et que 'les dispositifs d’ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.'

L’obligation de délivrer un logement décent, qui est d’ordre public, répond à un objectif à valeur constitutionnelle qui est de s’assurer que le locataire dispose d’un logement digne et ne présentant aucun risque pour sa sécurité et sa santé, c’est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ainsi, le bailleur est tenu de mettre le logement aux normes, peu important que le preneur ait pris le logement à bail en connaissance de cause, que le loyer ait été négocié ou non avec le locataire, ou encore qu’il ait été convenu que le locataire réalise des travaux moyennant une contrepartie.

Le respect par le bailleur de cette obligation doit avoir lieu lors de la signature du contrat de location, puis au cours de son exécution.

En l’espèce c’est après une analyse complète des éléments qui lui étaient soumis, en particulier du rapport d’expertise, et par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le premier juge a dit que C Z avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent aux époux X.

Il suffira d’ajouter les éléments suivants.

C Z ne discute pas véritablement les constatations de l’expert sur l’état du logement donné à bail, il se prévaut de l’acceptation des locataires à juste titre écartée par le tribunal.

Il conteste qu’il y ait lieu à réduction du loyer, considérant que le loyer de 400 € était déjà particulièrement faible, et si une réduction était appliquée, il prétend qu’elle devrait être celle proposée par l’expert de 228,57 €, et effective à compter de la date de l’assignation délivrée par les époux X, le 30 août 2018, ou de la décision à intervenir.

Mais la réduction du loyer pour logement indécent est applicable à compter de la constatation du manquement, sans nécessité de mise en demeure préalable du bailleur de faire des travaux. Le juge peut également, enjoindre la restitution de loyers indûment versés. Le preneur est recevable à solliciter des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance causé, indemnisation qui n’est pas non plus subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il résulte des pièces du dossier que c’est dès l’entrée dans les lieux, le 24 août 2015, que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent est établi.

Il n’y a donc pas lieu de limiter à la date de l’assignation délivrée le point de départ de la réduction du loyer à appliquer, et le trouble de jouissance est également avéré depuis la prise de possession des lieux par les époux X. Le tribunal a retenu la date du 31 mars 2019 pour fixer le terme du trop perçu, et a condamné C Z à rembourser le trop perçu pour chaque mois de loyer versé à compter du 1er avril 2019. Aucune des parties ne produit les quittances de loyer depuis le 24 août 2015. C Z indique dans ses écritures, sans être démenti par l’intimée, que le loyer n’est plus versé depuis le mois d’avril 2019. Dès lors, cette appréciation du tribunal n’étant pas utilement discutée sera entérinée.

Sur le montant de la réduction, le tribunal a à juste titre pris en considération qu’il fallait tenir compte outre de l’impossibilité d’user de la surface de l’étage prévue au contrat de bail, des autres défaillances du logement au regard de l’absence d’isolation thermique, d’hygiène pour le traitement des eaux usées, d’absence de conformité de l’installation électrique, et de possibilité de chauffage permettant un confort acceptable.

La somme de 198,57 € retenue par le tribunal sera confirmée.

C’est donc un montant mensuel de 201,43 € que C Z a perçu en trop depuis le 24 août 2015.

Il demande que soit pris en considération le montant de l’allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales pour le déduire. F X a déféré à l’injonction du conseiller de la mise en état et communique les attestations de la caisse d’allocations familiales qui démontrent qu’il lui a été versé mensuellement la somme de 306 € de septembre 2015 à décembre 2016, puis celle de 294 € jusqu’en septembre 2017, puis 291 € en octobre et novembre 2017, enfin 199 € de décembre 2017 jusqu’en novembre 2018.

Le caractère dégressif de l’allocation versée suffit à démontrer qu’elle n’est pas calculée uniquement au regard du montant du loyer fixé, lequel était toujours de 400 € au contrat de bail en vigueur jusqu’au prononcé de sa résiliation, mais se calcule notamment en fonction des revenus totaux du foyer et du nombre de personnes à charge. Dans ces conditions il n’y a pas lieu d’en déduire le montant comme le demande C Z.

Le jugement qui l’a condamné à payer la somme de 8 661,49 € au titre du trop perçu de loyers pour la période du 24 août 2015 au 31 mars 2019, puis celle de 201,43 € pour les loyers qui auraient été payés à compter du 1er avril 2019 doit être confirmé, quand bien même aucun décompte précis ne soit versé aux débats sur ce dernier point.

3/ sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le jugement qui a prononcé la résiliation du bail à effet du 1er octobre 2019 étant confirmé, il doit être également confirmé en ce qu’il a condamné les époux X à payer à C Z une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 198,75 € par mois, et ce jusqu’au 29 juin 2021 date de la reprise des lieux, soit la somme de 1 800,75 €.

4/ sur le préjudice moral des époux X

F X n’a pas formé appel incident sur ce chef de jugement. La Cour n’est donc pas saisie il n’y a pas lieu de statuer.

5/ sur le remboursement des factures de matériaux

Aux motifs de ses écritures, C Z conteste le jugement qui l’a condamné à payer aux époux X une somme de 1 184,20 € pour des achats de matériaux en faisant valoir qu’il n’a pas donné son accord pour que des travaux soient réalisés par les locataires.

Mais au dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisi la Cour conformément à l’article 954 du code de procédure civile il ne formule aucune prétention sur ce point à savoir une demande d’infirmation du jugement de ce chef, se bornant à demander de «'- débouter Monsieur et Madame X de leur action et de leurs demandes comme irrecevables et subsidiairement mal fondées, et débouter notamment Madame X de son appel incident concernant sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 198,57 EUROS jusqu’à complète libération des lieux'». Dans ces conditions ce chef du jugement ne peut qu’être confirmé.

6/ sur le préjudice moral de C Z

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que ce chef de demande a été rejeté, C Z n’apporte aucun élément supplémentaire en appel à ceux examinés en première instance de sorte que le jugement non utilement critiqué sera confirmé.

7/ sur la demande de délais de paiement présentée par C Z

Compte tenu des condamnations réciproques prononcées, les époux X sont redevables à l’égard de C Z des loyers réduits à 198,75 € depuis le 1er avril 2019 jusqu’au 30 septembre 2019 (soit 1 192,50), puis d’une indemnité d’occupation du 1er octobre 2019 jusqu’au 29 juin 2021 soit une somme de 1 800,75 €. Celui-ci leur doit une somme de 8 661,49 € et celle de 1 184,20 €, soit au principal 9 845,69 €, outre la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance de 2 000 €. S’il s’avère effectif mais en appel il n’en est pas justifié, que C Z n’a rien à rembourser après le 1er avril 2019 au titre d’un trop perçu, il resterait redevable après compensation qui ne peut être ordonnée, que de la somme de 6 479,44 €. Il n’est donc pas justifié de lui accorder des délais de paiement pour s’en acquitter.

8/ sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, C Z a été à juste titre condamné à supporter les dépens de première instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’issue de l’instance d’appel justifie qu’il soit tenu d’en supporter les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité ne commande pas en appel de faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt par défaut prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a autorisé C Z à se libérer des sommes dues en 24 mensualités,

STATUANT À NOUVEAU sur le chef de jugement infirmé,

REJETTE la demande de délais de paiement de C Z,

Y AJOUTANT

CONSTATE que F X née G et E X ont quitté définitivement les lieux le 29 juin 2021,

DIT qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes de C Z en vue de leur expulsion,

RAPPELLE que F X née G et E X restent tenus au paiement du loyer réduit à la somme de 198,75 € à compter du 1er avril 2019 jusqu’au 30 septembre 2019, soit 1 192,50 € et C Z du remboursement d’un éventuel trop perçu sur la même période,

CONDAMNE in solidum F X née G et E X à payer à C Z la somme de 1 800,75 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 jusqu’au 29 juin 2021,

CONDAMNE C Z aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,