COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2015

N°2015/217

Rôle N° 13/21142

G A

C/

E X

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE FONTMERLE LES HAUTS DE VAUGRENIER

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

SCP ERMENEUX

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Z en date du 18 juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/01547.

APPELANTE

Madame G A

née le XXX à XXX

XXX – 3 allée de l’Alcanal – Hameau le Fontmerle – 06270 C-D

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assistée par SCP BERARD et NICOLAS, avocats vau barreau de Nice

INTIMÉ

Monsieur E X

né le XXX à Nice

XXX -

06270 C D

représenté par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assisté par M^e Edith FARAUT avocat au barreau de Nice

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE FONTMERLE LES HAUTS DE VAUGRENIER à C D

assigné en intervention forcée

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Y

dont le siège est XXX

non comparant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, conseiller, et Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée, chargées du rapport.

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2015.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2015.

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. E X est propriétaire du lot n°1 au sein de l’ensemble immobilier du Hameau de Fontmerle situé dans le lotissement les Hauts de Vaugrenier à C D.

Ce lot est composé d’un appartement de trois pièces en rez de jardin du bâtiment 26.

M^me G A est propriétaire du fonds contigu, le lot n° 7, composé notamment d’un appartement de quatre pièces en rez de jardin du bâtiment 27.

Par acte d’huissier du 5 mars 2013, M. X a fait citer M^me A devant le tribunal de grande instance de Z, accusant l’intéressée de s’être approprié une parcelle des parties communes et de s’être créé une vue dans son appartement, il sollicitait la remise des lieux en état sous astreinte et l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 18 juillet 2013 le tribunal de grande instance de Z a :

— débouté M^me A des fins de non recevoir qu’elle a soulevées tirées de l’irrecevabilité à agir de M. X et de la prescription de l’action,

— dit que M^me A empiète sur les parties communes du lotissement au-delà de la partie de jardin dont elle dispose en jouissance privative et exclusive,

— dit et jugé que M^me A n’a pas été autorisée à empiéter sur les parties communes et à procéder à des aménagements sur ces dernières,

— dit et jugé que la clôture édifiée par M^me A n’est pas conforme au cahier des charges général et annexes et statuts de l’association syndicale libre principale du lotissement du domaine des Hauts de Vaugrenier,

— condamné M^me A à libérer et remettre en état les parties communes sur lesquelles elle ne dispose pas d’un droit de jouissance exclusive suivant l’état descriptif de division, le plan annexé et l’acte de vente établi par maître B le 8 juillet 1994 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit que passé ce délai, M^me A sera condamnée sous astreinte de 20 € par jour de retard à y procéder,

— constaté que M. X subit un trouble anormal de voisinage imputable au comportement de M^me A,

— condamné M^me A à payer à M. X 3 000 € en réparation du préjudice subi en raison du trouble anormal de voisinage,

— condamné M^me A à payer à M. X 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné M^me A aux dépens avec distraction au profit de la SCP GINET TRASTOUR,

— dit n’y avoir lieu à expertise,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 29 octobre 2013, enregistrée le 30 octobre 2013, M^me A a fait appel de ce jugement.

Dans ses dernières écritures, déposées le 27 janvier 2014, elle demande à la cour, au visa des articles 5 et 753 du Code de Procédure Civile, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 , du cahier des charges de l’ASLP et de l’ASLS, de l’état descriptif et du règlement de copropriété, de :

— dire et juger que :

* le jugement dont appel ne pouvait statuer que sur les dernières conclusions signifiées par l’intimé,

* il n’est pas établi, bien au contraire, qu’elle aurait agrandi son lot privatif aux détriments des parties communes,

* les pièces versées aux débats établissent le contraire,

* la détention d’une clé d’un local commun ne saurait bien au contraire en établir un usage privatif, tout copropriétaire étant susceptible de posséder la clé d’un local commun fermé à clé,

* la violation des règles contractuelles applicables concernant la nature de la clôture n’est pas établie,

— débouter l’intimé de sa demande fondée sur l’article 1382 du Code Civil (trouble de voisinage), celle-ci n’étant pas cumulable avec la nature contractuelle du litige et au demeurant la faute et le préjudice qui en découlent n’étant pas allégués,

— dire et juger en tout état de cause que les installations critiquées étant en place depuis plus de 10 ans, elle est fondée à invoquer la prescription de l’action,

En conséquence,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions et débouter M. X de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. X à lui payer 1 500 € du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, déposées le 6 mars 2014, M. X demande à la cour:

A titre principal de ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Z le 18 juillet 2013,

— condamner M^me A à lui payer 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens,

A titre subsidiaire, au visa des articles 9 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— condamner M^me A à remettre les lieux en état et à libérer les parties communes sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner M^me A à lui payer 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— condamner M^me A à lui payer 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & associés,

A titre infiniment subsidiaire, désigner un expert afin de vérifier l’agrandissement de la terrasse réalisé par M^me A et définir le préjudice qui en résulte pour lui.

Bien que cité par acte du 6 février 2014, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Fontmerle les Hauts de Vaugrenier, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Y, n’a pas constitué avocat.

L’avis de fixation pour plaidoiries a été adressé aux parties le 7 mars 2014 et la procédure a été clôturée le 16 septembre 2014. Après un renvoi l’affaire a été plaidée à l’audience du 31 mars 2015.

Conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile, il conviendra de se référer aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Comme le rappellent les dispositions combinées des articles 783 et 784 du Code de Procédure Civile, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune pièce et conclusions ne peuvent être déposées après la clôture de la procédure et l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que pour une cause grave.

Dans le cas présent, le dossier ayant été renvoyé en raison de la grève des avocats, faute pour elle de rapporter la preuve d’une cause grave il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture, intervenue le 16 septembre 2014, et les conclusions signifiées par M^me A le 25 mars 2015 doivent être écartées des débats.

Sur la prescription de l’action de M. X

M^me A se prévaut d’une prescription acquisitive décennale soutenant qu’elle dispose d’un juste titre et qu’elle est un possesseur de bonne foi.

Cependant, M. X lui reproche d’avoir empiété sur les parties communes de l’association syndicale libre et de s’être arrogé un droit de jouissance privatif au-delà de la parcelle sur laquelle il lui a effectivement été concédé suivant l’état descriptif de division et son titre de propriété.

Comme le premier juge l’a indiqué, il s’agit là d’une action réelle concernant le droit de propriété des lots et parties communes d’un immeuble qui est régi par la prescription trentenaire de droit commun.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Sur l’empiétement du jardin de M^me A sur les espaces verts de l’ASL

Le titre de propriété de M^me A (sa pièce 1) prévoit qu’elle possède un appartement constitué par une entrée, un séjour, une cuisine avec buanderie, un dégagement, deux chambres une salle de bain, un WC, une terrasse et la jouissance privative et exclusive d’une parcelle de terrain de 16 m².

Le plan C.D.D (sa pièce 2) indique que la superficie de sa terrasse est de 12, 55 m².

Il résulte de la combinaison de ces deux éléments que M^me A bénéficie d’une surface extérieure totale de 28, 55 m² (12, 55 m² de terrasse partie privative et 16 m² de jardin partie commune à jouissance privative).

Le plan permet, en outre, de fixer la largeur de la terrasse et du jardin à 6 m puisqu’ils sont alignés sur le séjour qui est large de 6, 07 m.

En confrontant ce plan au procès-verbal de constat d’huissier du 7 janvier 2010, on remarque, comme l’a fait à juste titre le premier juge, que M^me A a étendu son jardin à usage privatif sur une surface de 24 m² (4X6).

Elle occupe donc une surface de 36, 55 m² (12, 55 de terrasse et 24 m² de jardin) alors que son titre lui donne le droit d’occuper seulement 28, 55 m².

Contrairement à ce qu’elle prétend et comme l’a relevé le premier juge par des motifs auxquels la cour acquiesce, le 16 avril 2009 le cabinet Y ne l’a pas autorisée à étendre la surface de son jardin à jouissance privative sur les parties communes, il lui a seulement donné l’autorisation de poser des dalles sur son jardin.

Dès lors l’empiétement est établi et il en est de même de l’intérêt de M. X à agir puisque chaque membre d’une association syndicale libre justifie d’un intérêt légitime à en défendre les intérêts.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me A à ramener son jardin à la superficie initiale telle que prévue dans son acte de vente en démolissant la dalle en béton et le dallage qu’elle a réalisés.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à expertise.

Sur la clôture édifiée par M^me A

C’est pas des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré, en s’appuyant sur l’article 13 du cahier des charges général et annexes et statuts de l’ASL principale du lotissement du domaine des Hauts de Vaugrenier et sur le courrier de son directeur en date du 28 janvier 2010 (pièce 8 de M. X), que les seules clôtures autorisées sont celles constituées de croisillons en bois et que la clôture édifiée par M^me A n’est pas conforme.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M^me A à déposer la clôture en canisses et grillage.

Sur l’usage privatif d’un local commun par M^me A

C’est encore par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que M. X rapportait la preuve du fait que M^me A s’était approprié l’usage privatif d’un local commun et l’a condamnée à libérer les lieux.

Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. X

Sans préciser aucun fondement juridique, M. X se plaint du comportement de M^me A qui, en raison de l’empiétement dont elle s’est rendue coupable sur les espaces verts de l’ASL, aurait créé un vis-à-vis gênant et ne cesserait de l’épier.

Il souligne également que la procédure en cours a réduit la valeur marchande de son appartement.

Les témoignages sur lesquels M. X s’appuie démontrent effectivement que M^me A peut voir sur sa terrasse.

Cependant, il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice spécifique, ni d’un trouble anormal de voisinage alors que :

— leurs immeubles sont collés et le fonds de M^me A domine le sien,

— aucune violation des distances applicables en matière de vues n’est démontrée,

— la promiscuité constitue un inconvénient de ce lotissement tel qu’il est construit,

— M^me A verse aux débats un constat d’huissier et diverses pièces faisant apparaît qu’elle ne peut voir à l’intérieur du salon de M. X,

— en tout état de cause, la remise des lieux en leur état initial fera cesser le trouble.

En conséquence, M. X doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il lui a alloué des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’un trouble anormal de voisinage.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles d’appel.

Echouant à titre principal en son recours, M^me A sera condamnée aux dépens d’appel. Elle se trouve, ainsi, infondée en ses prétentions au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il serait inéquitable de laisser supporter à M. X l’intégralité des frais qu’il a exposés en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

M^me A sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 € au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

Ecarte des débats les conclusions signifiées le 25 mars 2015 par M^me A ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M^me A à payer à M. X 3 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du trouble anormal de voisinage ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Déboute M. X de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit M^me A infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M^me A à payer à M. X 2 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

Condamne M^me A aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,