COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 25 OCTOBRE 2018

N° 2018/ 445

Rôle N° RG 18/06187 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCIDO

D X

A B épouse X

C/

C Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gaëlle LABBE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 22 Février 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 1116000771.

APPELANTS

Monsieur D X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/003629 du 23/03/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le […] à E F TUNISIE

de nationalité […]

représenté par M^e Gaëlle LABBE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame A B épouse X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/003485 du 23/03/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […]

de nationalité […]

représentée par M^e Gaëlle LABBE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

Monsieur C Y

né le […] à […]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Franck FOURNIER, avocat au barreau de GRASSE plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2018,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur C Y a donné à bail d’habitation à Monsieur et Madame X un appartement situé au CANNET (06), pour une durée de trois ans renouvelable, à effet au 29 octobre 2010, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 770 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur, par acte du 19 août 2016, a saisi le tribunal d’instance de CANNES, qui a contradictoirement, le 22 février 2018, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2010 entre Monsieur Y, d’une part, Monsieur D X et Madame X d’autre part, portant sur l’appartement à usage d’habitation, le garage et la cave situés […], aux torts des preneurs,

— ordonné à Monsieur D X et Madame A X de libérer l’appartement et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

— ordonné, à défaut, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— statué sur le sort des meubles,

— condamné Monsieur et Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 7987,01 euros au titre des loyers, charges, taxes et réparations locatives impayés (décompte arrêté au 06 mars 2017) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— rejeté la demande de condamnation au titre de la clause pénale,

— condamné Monsieur et Madame X à payer à Monsieur Y une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification de la décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— fixé à la somme mensuelle de 838,81 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation,

— rejeté la demande en réparation de son préjudice de jouissance formée par Monsieur X,

— constaté que la demande en compensation des sommes dues entre les parties est sans objet, tout comme la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— rejeté la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur Y,

— condamné Monsieur et Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et de l’assignation, recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur D X et Madame A B épouse X ont relevé appel de cette décision le 09 avril 2018.

Monsieur Y a constitué avocat.

Par conclusions du 18 juillet 2018 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Monsieur et Madame X demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail,

— de dire et juger que la créance de Monsieur Y n’est pas certaine, liquide et exigible,

— de dire et juger que Monsieur Y ne peut réclamer la régularisation des charges sans justification 'sans le faire de manière abusive',

— de ramener leur créance [en réalité leur dette] au montant des loyers impayés, sans paiement des charges indues,

— de dire et juger que la créance réclamée par Monsieur Y doit être diminuée d’une somme de 2150 euros au titre des mandats cash non comptabilisés en 2017,

— de condamner Monsieur Y à leur verser la somme de 3500 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant d’un important dégâts des eaux,

— de condamner Monsieur Y à leur verser la somme de 4000 euros au titre de leur préjudice matériel 'aux fins de remise aux normes d’un logement décent',

— de condamner Monsieur Y à leur verser la somme de 1500 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant de l’arrêt de fonctionnement de la chaudière individuelle,

— d’ordonner la compensation des montant des condamnations,

— de débouter Monsieur Y de ses demandes

— de leur accorder des délais de paiement, si leur dette ne devait pas être éteinte après compensation,

— de condamner Monsieur Y aux entiers dépens.

Ils déclarent que le bailleur ne produit pas un décompte établissant qu’il disposerait d’une créance certaine, liquide et exigible. Ils contestent le montant réclamé du commandement de payer du 05 août 2015 tout comme celui réclamé devant le premier juge, soulignant que certains paiements n’ont pas été pris en compte. Ils estiment que la dette réclamée doit être diminuée de 2150 euros. Ils font valoir que la dette d’arriérés locatifs et de régularisation de charge étant prescrite après trois ans, le décompte produit ne permet pas de déterminer le montant exact des sommes dues.

Ils précisent n’avoir jamais obtenu de justificatif annuel des charges et estiment n’avoir pas à payer les charges sollicitées.

Ils indiquent avoir subi les conséquences d’un important dégâts des eaux intervenu en novembre 2014 et reprochent à leur bailleur de les avoir laissés vivre dans une habitation dégradée et humide, violant de ce fait son obligation de leur assurer la jouissance paisible des lieux. Ils soulignent avoir procédé eux-mêmes aux réparations nécessaires, afin de pallier la lenteur de leur bailleur et l’insalubrité du logement.

Précisant avoir subi un important préjudice, ils ajoutent que la chaudière de leur logement ne fonctionne plus depuis l’année 2017 et que leur bailleur se refuse à la réparer, ce qui les a obligés à utiliser des radiateurs d’appoint.

Ils demandent des délais de paiement, soulignant être les parents de jeunes enfants et rencontrant

eux-même des difficultés puisque Monsieur X a été reconnu travailleur handicapé.

Par conclusions signifiées le 10 septembre 2018, Monsieur Y demande à la cour :

— *in limine litis, d’ordonner la radiation du rôle, en application de l’article 526 du code de procédure civile,

— de débouter Monsieur et Madame X de leur demande tendant à l’irrecevabilité de ses demandes,

— de dire que Monsieur X ne motive pas ses demandes au regard de l’article 74 du code de procédure civile,

*sur le fond :

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’a été retenue la somme de 7987,01 euros au titre des sommes dues par les consorts X, en ce qu’il a été débouté de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale et en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— de confirmer la décision entreprise concernant les autres dispositions,

— de condamner Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 19.759,60 euros au titre des loyers, charges, taxes et réparations locatives impayées (décompte arrêté au 11 juin 2018) avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux paiement de la somme de 1975,60 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

— de dire que Monsieur et Madame X resteront redevables d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer initial, jusqu’à parfaite libération des lieux lesquels devront être vidés de tous biens et occupants,

— de condamner Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts du fait de leur violation de leurs obligations contractuelles et du caractère abusif de leurs procédures,

— de condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens de la première instance comprenant le coût du commandement de payer (165,42 euros), celui de l’assignation (94,94 euros) ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— de condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BADIE.

In limine litis, il demande à ce que l’affaire pendante devant la cour soit radiée, puisque les appelants ne se sont pas acquittés des chefs de la condamnation de première instance.

Sur le fond, il relève que la dette de ses locataires, préexistante au dégât des eaux qu’ils ont subi, n’a cessé d’augmenter depuis lors. Il soutient justifier sa créance par les décomptes qu’il produit. Il affirme que son mandataire, l’agence immobilière Cannes Horizon, a parfaitement suivi le sinistre dont ont été victimes ses preneurs et relève que l’unique responsable du dégâts des eaux et de ses conséquences est un autre locataire, dont la négligence a retardé les réparations du logement où résident Monsieur et Madame X.

Il note que les travaux effectués dans le logement l’ont été par la société TB CONSTRUCTION dont Monsieur X est le gérant, travaux effectués sans son autorisation. Il ajoute que son locataire a

obtenu une indemnisation de sa compagnie d’assurance.

Il reproche à ses locataires leur mauvaise foi puisqu’ils n’ont pas permis à divers professionnels du bâtiment d’entrer dans les lieux.

Il sollicite des dommages et intérêts de ses locataires auxquels il reproche de n’avoir pas entretenu la chaudière litigieuse et d’avoir usé de façon abusive des voies de droit pour éviter leur expulsion. Il estime que la situation financière de Monsieur X demeure opaque.

Par conclusions de procédure signifiées le 11 septembre 2018, Monsieur et Madame X demandent à la cour de rejeter les conclusions du 10 septembre 2018 de l’intimé ainsi que sa sommation de communiquer transmise à la même date, en raison de leur communication tardive, l’audience des plaidoiries étant fixée au 12 septembre 2018.

Ils font valoir que dans ses conclusions du 10 septembre, Monsieur Y argue d’une sommation de communiquer qui est restée sans effet, alors même que cette sommation date également du 10 septembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2018.

MOTIVATION

Sur les conclusions du 10 septembre 2018 et sur la sommation de communiquer

Il n’est pas de la compétence de la cour de statuer sur la sommation de communiquer.

Les conclusions du 10 septembre 2018 de l’intimé, bien que tardives, ne violent pas le principe du contradictoire puisque les demandes et arguments sont les même que ceux des précédentes conclusions du 10 juin 2016. La seule différence réelle réside dans l’argument qu’une sommation de communiquer est restée sans effet. Les appelants on eu le temps de répondre sur ce point très précis.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats ce dernier jeu de conclusions de l’intimé ni la sommation de communiquer.

Sur l’article 526 du code de procédure civile

Monsieur Y sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile, tendant à voir radier l’affaire du rôle de la cour, celle-ci n’étant pas compétente pour statuer sur cette demande, qui aurait dû, en l’absence de saisine d’un conseiller à la mise en état, être portée devant le premier président.

Sur la demande de Monsieur Y tendant à voir débouter Monsieur et Madame X de leur demande d’irrecevabilité

Cette demande est sans objet puisque les consorts X ne sollicitent pas de la cour que soient déclarées irrecevables les demandes de Monsieur Y.

Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur et Madame X

* au titre des conséquences du dégâts des eaux

En vertu de l’article 6 b) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement. L’article 6 c) énonce que le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévue par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives,

nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il n’est pas contesté que les désordres subis par Monsieur et Madame X et Madame X sont la conséquence d’un dégât des eaux datant du 06 novembre 2014 provenant de l’appartement d’un voisin, Monsieur Z, ce dernier étant un tiers à l’égard de Monsieur Y.

En l’absence de toute faute commise par Monsieur Y à l’origine du trouble subi par ses locataires, trouble dont le responsable est un tiers pour le bailleur, Monsieur et Madame X ne peuvent rechercher sa responsabilité. Il ressort en outre des pièces produites que le caractère tardif des réparations à apporter dans le logement loué à Monsieur et Madame X résulte des difficultés rencontrées entre l’assureur des locataires et celui de Monsieur Z.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame X de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel en lien avec le dégâts des eaux. Monsieur et Madame X, qui sollicitent devant la cour une somme plus élevée que celle sollicitée en première instance au titre du préjudice matériel 'aux fins de remise aux normes d’un logement décent', seront, pour les mêmes motifs, déboutés de cette demande.

* au titre des conséquences des problèmes de chaudière

La seule production (pièce 14) d’une facture EDF d’avril 2018 par les appelants est insuffisante pour démontrer que la responsabilité du bailleur devrait être engagée du fait du caractère défaillant de la chaudière.

Monsieur et Madame X seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de cette même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En matière locative, le bailleur qui réclame le paiement de charges doit, conformément aux exigences d’ordre public de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, produire un décompte détaillé des charges avec imputation des provisions par le locataire.

Il ressort des pièces produites que Monsieur Y produit les décomptes détaillés de charges avec leur clé de répartition pour les exercices compris entre 2012 et 2016 inclus, si bien que Monsieur et Madame X ont été en mesure de savoir quelles charges leur ont été imputées.

Monsieur et Madame X soulèvent l’inexactitude du décompte produit en raison de l’absence de prise en compte de certains versements qu’ils ont effectués.

Il ressort du décompte produit le plus récent (pièce 27) qu’ont bien été pris en compte leur versement, et pour les derniers, ceux justifiés par les récépissés de demandes de virement produits au débat par Monsieur et Madame X. Ces derniers ne rapportent donc pas la preuve de l’inexactitude du décompte sur ce fondement.

Enfin, les locataires soulèvent l’inexactitude des décomptes eu égard à la prescription.

L’article 7-1 issu de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, est, selon la loi n° 2015-990 du 06 août 2015 applicable aux contrats en cours, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil. Aux termes de ce dernier texte, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Auparavant, les actions en arriérés locatives étaient soumises à la prescription quinquennale.

La règle relative à l’article 7-1 édictée par l’article 82 II 2° de la loi du 06 août 2015, est applicable à compter du 07 août 2015.

Monsieur Y a assigné ses locataires le 19 août 2016. Eu égard aux dispositions de la loi du 06 août 2015, il peut solliciter le paiement des loyers et charges impayés depuis le 19 août 2011 et la dette des époux X, mentionnée dans le décompter de juin 2018, n’est donc pas prescrite.

La dette locative s’étant aggravée depuis le jugement déféré, il convient d’infirmer ce dernier sur le montant des sommes dues et de condamner Monsieur et Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 19.759,60 euros avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Le bail prévoit de 2010 prévoit une clause pénale consistant en une majoration de 10% des sommes dues, en cas de non-paiement des loyers à l’échéance. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La majoration de 10% apparaît manifestement excessive et il convient donc de réduire la pénalité encourue à la somme de 200 euros.

Sur la résiliation du bail

Les conditions de recevabilité de la demande de résiliation du bail posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ont été respectées.

Monsieur et Madame X ont manqué à leur obligation essentielle de payer leurs loyers et leurs charges. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a prononcé la résiliation de leur bail et leur expulsion. Le jugement sera confirmé sur ces deux points.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur Y ne justifie pas du caractère abusif de l’usage de leurs droits par Monsieur et Madame X. Par ailleurs, il n’est pas démontré un préjudice lié au fait qu’en mai 2015 (pièce 19 de l’intimé), alors que ses locataires lui avaient indiqué que la chaudière ne fonctionnait pas bien, ces derniers n’étaient pas joignables.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur Y de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

Les locataires, qui n’ont pu apurer leur dette depuis le mois de décembre 2012, ne paraissent toujours pas en situation de la régler.C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a refusé de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur Y les frais irrépétibles qu’il a exposés, non compris dans les dépens.

Monsieur et Madame X seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame X seront en conséquence condamnés aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à la législation sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les conclusions du 10 septembre 2018 de Monsieur Y,

REJETTE la demande de Monsieur et Madame X tendant à écarter des débats la sommation de communiquer délivrée le 10 septembre 2018 par Monsieur Y,

REJETTE la demande de Monsieur Y formulée au titre de l’article 526 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré, à l’exception du montant de la dette de Monsieur D X et Madame A B épouse X et de la clause pénale,

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Monsieur D X et Madame A B épouse X à verser à Monsieur Y la somme de 19.759,60 euros avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur D X et Madame A B épouse X à verser à Monsieur Y la somme de 200 euros au titre de la clause pénale,

Y AJOUTANT

DEBOUTE Monsieur D X et Madame A B épouse X de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance lié à l’arrêt de fonctionnement de la chaudière,

CONDAMNE Monsieur D X et Madame A B épouse X à verser à Monsieur Y la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur et Madame X aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à la législation sur l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,