COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT DE RENVOI SUR CASSATION

DU 13 JUIN 2019

N°2019/133

Rôle N° RG 16/18821 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7NII

SARL CELIMMO

C/

X Y

SCI B ET X

B Z

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour de Cassation du 31 Mars 2016 n° 426 FS-D qui casse et annule l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 19 Décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/22189.

DEMANDERESSE AU RENVOI

SARL CELIMMO Immatriculée au RCS de Nimes sous le n°511.753.196, prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

16 rue Jean Mermoz – 30400 VILLENEUVE-LES-AVIGNON

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Marie SACCHET avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR AU RENVOI

Monsieur X Y,

demeurant […]

représenté par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN de l’ASSOCIATION NIQUET – TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur B Z intervient volontairement en qualité de mandataire ad hoc de la SCI B et X désigné par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 1^er septembre 2016.

demeurant […]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON

assistée par M^e Laurence BASTIAS avocat au barreau d’AVIGNON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller.

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019.

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 23 novembre 1993, la SCI B et X donnait à bail un local commercial à usage de hangar à M. Y, l’acte stipulant que la sous-location était soumise à l’autorisation expresse du bailleur, outre une clause d’indivisibilité ainsi libellée "dans l’ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout " (destination des lieux loués page 3).

Le 26 juin 2003, M. Y cédait son droit au bail à la société Chato Disprim à laquelle la bailleresse accordait, le même jour, le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2003, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré

En 2004, la société Chato Disprim demandait à la bailleresse l’autorisation de sous-louer une partie des locaux à M. Y.

Par lettre du 30 août 2004, la bailleresse prenait acte de la demande et précisait qu’elle entendait participer à l’acte.

L’acte de sous-location était néanmoins signé deux jours après, le 1^er septembre 2004 sans son intervention.

Le 3 octobre 2008, la société Chato Disprim était placée en liquidation judiciaire.

Le 22 avril 2009, le juge commissaire autorisait la résiliation du bail.

M. Y restait dans les lieux avec l’accord verbal de la SCI B et X, bailleresse qui lui adressait des factures et quittances intitulées " indemnité d’occupation".

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 décembre 2009, la bailleresse indiquait à M. Y qu’elle mettait fin à la 'convention d’occupation précaire verbalement consentie le 1^er octobre 2008' et sollicitait la restitution des lieux au 28 février 2010.

M. Y, se prévalant d’un bail commercial consenti par la société Chato Disprim ( sous location partielle), refusait de restituer les locaux, la SCI B et X l’assignait en expulsion.

Par acte du 31 janvier 2012 la SARL Celimmo faisait l’acquisition de l’entrepôt occupé par M. Y.

Par jugement du 25 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Tarascon a rejetait la demande de la bailleresse motifs pris que la sous-location était opposable à la bailleresse et que M. Y était titulaire d’un bail commercial; le premier juge relevait que la bailleresse avait été appelée à concourir à l’acte de sous location, qu’elle avait donné son accord en annonçant son intention de concourir à l’acte et avait reçu sans réserve les loyers.

La SCI B et X relevait appel le 26 novembre 2012.

La société Celimmo intervenait volontairement à l’instance d’appel.

La SCI B & X faisait constater l’abandon des lieux par procès-verbal d’huissier en date du 14 août 2013

Par arrêt du 19 décembre 2013, notre cour infirmait le jugement.

M. Y formait un pourvoi le 18 février 2014.

Par ordonnance en date du 1^er septembre 2016 M. B Z était désigné mandataire ad hoc de la SCI B & X

L’arrêt de notre cour était cassé et annulé en toutes ses dispositions par arrêt de la haute juridiction le

31 mars 2016 qui retenait:

«  Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la SCI B et X n’a pas reconnu M. Y comme locataire puisqu’à la suite de la liquidation judiciaire de la société Chato Disprim, elle a encaissé et facturé à celui-ci des indemnités d’occupation et non des loyers et a dénoncé la convention d’occupation verbalement consentie à la suite de la résiliation du bail dont était titulaire la locataire principale ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire après la résiliation du bail principal, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision "

Par ordonnance en date du 1^er septembre 2016 M. B Z était désigné mandataire ad hoc de la SCI B & X.

Par actes des 17 et 25 octobre 2016 la SARL Celimmo saisissait notre cour de renvoi

**

Les dernières écritures de M. Z mandataire ad hoc de la SCI B & X ont été déposées le 3 septembre 2018, celles de M. Y le 15 juin 2018 et celles de la SARL Celimmo le 12 juin 2017.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Z mandataire ad hoc de la SCI B & X, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles L145-31 et L145-32 du Code de Commerce,

• dire et juger son intervention volontaire , en qualité de mandataire ad hoc de la SCI B & X recevable et fondée

• réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions

• déclarer que le contrat de sous-location du 1^er avril 2004 lui est inopposable

• juger que M. X Y était occupant sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2008 de la partie sud de l''entrepôt objet du bail commercial initial du 23 novembre 1993

• juger que M. X Y ne peut se prévaloir de l’existence d’une convention d’occupation précaire, ni d’une requalification en bail commercial, et que la SCI B & X était recevable et fondée à lui demander de quitter les lieux à effet du 28 février 2010

• condamner M. X Y à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1.500 € par mois depuis le 1^er mars 2010 jusqu’à la libération complète des lieux intervenue le 14 août 2013

• juger M. X Y irrecevable et mal fondé en sa demande formée à l’encontre de M. B Z es qualité de mandataire ad hoc de la SCI B & X à lui régler une somme de 11.133,99 €

• le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions

• débouter la SARL Celimmo de sa demande très subsidiaire à être relevée et garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

• condamner M. X Y à payer à M. B Z, en sa qualité de mandataire ad hoc

de la SCI B & X une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

' Elle soutient que la sous location lui est inopposable , même si elle avait été informée par la société Chato Disprim du projet de sous location et qu’elle avait donné son accord de principe, elle n’a pas été appelée à l’acte alors qu’elle avait expressément demandé à l’être; depuis elle n’a pas ratifié la sous location litigieuse, ni manifester clairement sa volonté de l’accepter, les factures quittances portent l’intitulé non ambiguë " indemnité d’occupation " , le bail principal a été résilié le 22 avril 2009'; le bail principal du 23 novembre 1993 comporte une clause d’indivisibilité, qui n’a pas été respectée pour la sous location;

' Le contrat de sous location intitulé « contrat de location de locaux vacants non meublés » était régie par les dispositions du code civil pour être d’une durée d’un an , la mention manuscrite surajoutée « local commercial » et l’inscription de M. Y au registre du commerce et des sociétés sont insuffisantes à donner au contrat de sous location une nature commerciale, car M. Y ne démontre pas avoir personnellement exploité une activité de vente en gros et demi gros de fruits et légumes dans les dits lieux s’agissant d’un hangar entrepôt, les attestations qu’il produit ne sont pas probantes.

' M. Y n’a jamais bénéficié d’un bail dérogatoire pour n’avoir jamais été agréé par la bailleresse comme sous locataire.

La convention d’occupation précaire suppose des circonstances exceptionnelles affectant l’immeuble et le local et l’occupant doit y exploiter une activité commerciale, or M. Y ne revendique pas une telle convention mais se prévaut de la qualité de locataire commercial de la SCI B & X. La référence à une occupation précaire dans le courrier du 3 décembre 2009 ne peut être assimilée à la volonté d’accorder une convention d’occupation précaire à M. Y mais traduisait une situation de fait

Une éventuelle requalification est prescrite pour être soumise au délai biennal de prescription de l’article L145-60 du code de commerce qui court à compter du 28 février 2009, la requalification qui a été soutenue le 16 avril 2013 est prescrite.

La SCI qui avait donné à bail à la société Chato Disprim l’intégralité des locaux ne pouvait le 1^er octobre 2008 consentir un bail commercial pour les mêmes locaux à M. Y

' indemnité d’occupation: elle a un caractère indemnitaire et compensatoire; M. Y est sans droit ni titre à compter du 1^er mars 2010, son départ conditionnait le versement du prix de vente l’immeuble l’acte de vente entre la SCI B & X et Celimmo stipulant le paiement de 30.000€e le jour du départ effectif de l’occupant et 315.000€ quinze mois après le départ effectif. Aussi indemnité d’occupation sera fixée à 1.500€/ mois du 1^er mars 2010 au 14 août 2013 date du départ effectif.

' demandes reconventionnelles de M. Y: les décisions du juge de l’exécution et du juge des référés ne relèvent pas de la présente instance , les demandes formées sont nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile. M. Y est redevable d’un indemnité d’occupation qui est distincte du loyer. Le procès-verbal dressé le 14 août 2013 que M. Y avait repris tout son matériel, la SCI B & X qui n’était plus propriétaire ne peut être tenue pour responsable.

La S.A.R.L. Celimmo, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, déclarer recevable et bien fondé son intervention volontaire et de réformer le jugement querellé,

* à titre principal : au visa des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce,

• juger que M. Y est occupant sans droit ni titre de la partie sud de l’entrepôt qu’elle a acquis le 31 janvier 2012

• constater qu’elle a pu prendre possession des lieux à compter de la date de l’arrêt rendu par la cour d’appel ayant déclaré M. Y occupant sans droit ni titre

• condamner M. Y à lui verser une indemnité d’occupation égale à 1.500€ par mois, depuis le 1^er février 2012 et jusqu’au 19 décembre 2013

* à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la cour reconnaîtrait un droit à la propriété commercial à M. Y :

• condamner la SCI B & X à la relever et garantir indemne de toutes condamnations , compte tenu des déclarations effectuées aux termes de l’acte de vente du 31 janvier 2012

* en tout état de cause

• débouter M. Y de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles tendent à obtenir la condamnation de la société Celimmo

• condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont droit de recouvrement direct au profit de M^e Tuillier.

Elle fait valoir l’absence de droit au renouvellement du sous bail, les conditions de l’article L145-32 du code de commerce n’étant pas remplies. M. Y ne pouvait prétendre renouvellement du sous bail signé avec Chato Disprim eu égard à la nature civile du bail ( durée d’un an) , il ne justifie pas de l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux, s’agissant d’un hangar d’entrepôt de marchandises , l’extrait Kbis qui atteste d’une activité de gros et semi gros ne démontre pas qu’elle s’exerçait dans les lieux loués et y recevait du public, la charge de la preuve incombe au locataire

M. X Y, dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce,

*à titre principal

• confirmer le jugement déféré

• dire et juger qu’il était locataire commercial de la SCI B & X puis, à compter du 1^er février 2012, de la SARL Celimmo

• dire et juger qu’en cette qualité, il avait droit à son maintien dans les lieux

* à titre subsidiaire

• juger que la convention 1^er octobre 2008 s’analyse en un bail commercial

• que sa demande n’est pas prescrite

• débouter M. Z, en sa qualité d’administrateur ad hoc de la SCI B & X et la SARL Celimmo de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

• faire droit à ses demandes reconventionnelles

condamner M. Z, ès qualités d’administrateur ad hoc de la SCI B & X à lui régler la somme de 11.133,99€, en remboursement des sommes trop perçues, pour la période du 1^er mars 2010 jusqu’au 31 janvier 2012

♦

condamner la SARL Celimmo à lui régler la somme

♦

de 9.620 €, en remboursement des sommes trop perçues pour la période du 1^er février 2012 au 31 mars 2014

◊

la somme de 84.740 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice du fait qu’il a été brutalement dépossédé de son local et de l’intégralité de son matériel, qui ne lui a jamais été restitué.

◊

* à titre encore plus subsidiaire

• juger que l’indemnité d’occupation correspondra au montant du loyer réglé conventionnellement prévu entre les parties

* en tout état de cause

• condamner M. Z ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI B & X, conjointement et solidairement avec la SARL Celimmo, à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• les condamner également sous la même solidarité, aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Véronique Tournaire-Chailan

' Il soutient que l’opposabilité de la sous location a été reconnue par le premier juge , tenant l’accord du bailleur qui était informé du jour de la signature et qui ne l’a contestée qu’après la mise en liquidation judiciaire de Chato Disprim, la SCI B & X au moins tacitement accepté cette sous location.

' La divisibilité des locaux ressort de l’acception par le bailleur d’une sous location partielle des locaux, il exerçait une activité commerciale dans les locaux, il justifie de son inscription au registre du registre du commerce et des sociétés par un extrait Kbis, le bail passé avec la société Chato Disprim qui mentionne local+bureaux

' La convention d’occupation du 1^er octobre 2008 est un bail commercial: après avoir été locataire commercial de Chato Disprim , il est devenu par application de l’article L145-321 du code de commerce celui de la SCI qui a accepté son maintien dans les lieu et encaissé les loyers

' La convention conclue le 1^er octobre 2008 qui ne peut être une convention d’occupation précaire , qui suppose un événement prévisible absent en l’espèce et le paiement d’un redevance, alors qu’il a payé un loyer d’un montant identique à celui acquitté depuis 2004, que la bailleresse a improprement qualifié d’indemnité d’occupation. La précarité fait défaut et ne peut comme le soutient Celimmo résulter de l’attente de la décision du juge commissaire quant au bail principal, puisqu’il exploitait la partie des locaux non utilisée par Chato Disprim depuis 2004 et que la bailleresse a accepté qu’il se maintienne dans les lieux après la décision du juge commissaire

' L’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial n’est pas soumis à la prescription biennale à la différence d’un bail d’une autre nature ou d’une location gérance

' Il s’est acquitté du loyer de 633,88€ jusqu’à son expulsion des lieux, les demandes d’indemnité d’occupation du mandataire et de Celimmo à hauteur de 1.500€ devront être rejetées. La SCI B & X par la voix de son mandataire ne peut former de demande que pour la période du 1^er mars 2010 au 1^er février 2012 , date de la vente à Celimmo

' demandes reconventionnelles

* à l’égard de la SCI B & X': il conteste les sommes retenues dans le commandement aux fins de saisie-vente qui ne tient pas compte des loyers versés, son matériel ne lui a pas été restitué et il a fait l’objet d’une saisie attribution, et a dû à tort séquestrer la somme de 15.618,94€, par jugement en date du 14 novembre 2014 le juge de l’exécution a opéré compensation et remis à la SCI B & X la somme de 2.191,96 € correspondant à la valeur de la TVA'; aujourd’hui, les parties sont

revenues au jugement du 25 octobre 2012 et M. Z ès qualités d’administrateur de la SCI B Et X devra donc être condamné à lui régler la somme de 11.133,99 € en remboursement des sommes indûment perçues si la cour fixe indemnité d’occupation à 633,88€.

* à l’égard de Celimmo': il lui a réglé le 30 juin 2014 la somme de 19.831,40 € , le jugement devra être confirmé ( sur la base d’une indemnité d’occupation de 900€ ) . La société Celimmo a procédé à une reprise des lieux début avril 2014 par une voie de fait qu’il a fait constater par procès-verbal d’huissier en date du 24 avril 2014, il a perdu la totalité de son matériel d’une valeur de 84.740€ qu’il a dû racheter , somme qui devra lui être payée à titre de dommages et intérêts. La société Celimmo soutient de mauvaise foi qu’il avait quitté les lieux , alors que le transfert de son activité était provisoire et motivé par la panne de la chambre froide , il n’avait pas quitté les lieux comme l’atteste la liste du matériel qui s’y trouvait .

Il a toujours exercé une activité commerciale dans les lieux loués, les demandes de remboursement ne sont pas des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile pour être la conséquence d’un événement nouveau , à savoir l’exécution de l’arrêt cassé le 19 décembre 2013

SUR QUOI LA COUR

* intervention volontaire

L’intervention volontaire de la SARL Celimmo est recevable pour avoir acquis l’entrepôt occupé par M. Y le 31 janvier 2012 et avoir à ce titre intérêt à agir.

* sous location du 1^er septembre 2004

En application de l’article L145-31 du code de commerce : 'Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte'..'

Si le contrat la prévoit deux conditions sont requises pour que la sous-location soit valable, l’autorisation expresse du bailleur et sa participation à l’acte. Ces conditions sont cumulatives. La seule autorisation de principe du bailleur ou sa connaissance de la sous-location ne sont pas suffisantes. Sa renonciation à être appelé à l’acte ne peut se présumer et ne peut résulter d’une tolérance même prolongée.

Le contrat stipulait une indivisibilité des locaux données à bail.

Par courrier du 30 août 2004 la bailleresse a donné un accord de principe à la sous-location par la société Chato Disprim d’une partie des locaux à M. Y mais a expressément demandé à concourir à l’acte de sous-location.

En dépit des dispositions statutaires et contractuelles et de la volonté clairement exprimée par la bailleresse la société Chato Disprim et M. Y ont conclu un contrat de sous-location dès le 1^er septembre 2004, sans le concours de la bailleresse.

En conséquence de quoi M. Y ne peut se prévaloir de la renonciation de la bailleresse à l’indivisibilité des locaux et de la régularité de la sous location.

La sous-location irrégulière est inopposable au bailleur, tel est le cas en l’espèce.

L’appel et le quittancement d’indemnités d’occupation, qui sont distinctes des loyers, par la SCI B& X postérieurement à la résiliation du bail principal plus de cinq ans après la sous-location irrégulière ne peut valoir acceptation tacite de celle-ci par la bailleresse.

En conséquence de quoi la sous-location consentie par la société Chato-Disprim à M. Y le 1^er juillet 2003 est inopposable à la SCI B & X pris en la personne de son mandataire et à la SARL Celimmo qui vient à ses droits.

2°-) Sous location et droit au renouvellement

En application de l’article L 145-32 du code de commerce : 'A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement 'de la sous location’ que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.'

Il se déduit de l’article L 145-32 précité que le sous-locataire peut revendiquer un droit au renouvellement directement auprès du bailleur, seulement si la sous-location a été acceptée, si le bail principal qui était un bail commercial a pris fin et enfin si les locaux ne sont pas matériellement ou conventionnellement indivisibles.

En l’espèce la SCI B & X n’a pas concouru à l’acte de sous-location et les locaux ont été stipulés indivisibles dans le bail principal, en conséquence de quoi M. Y qui ne satisfait pas aux dispositions de l’article L 145-32 ne peut se prévaloir , après résiliation du bail principal, d’un renouvellement par la bailleresse d’un bail commercial, à supposer ce qui n’est pas démontré que la sous location initiale consentie par Chato Disprim par un contrat intitulé ' contrat de location de locaux vacants non meublés’ , faisant référence à l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 dans la clause renouvellement ait été un bail commercial.

3° -) nature juridique de la convention verbale du 1^er octobre 2008

M. Y est resté dans les lieux après la résiliation du bail principal le 22 avril 2009, ce avec l’accord de la bailleresse, laquelle le 3 décembre 2009 lui a fait connaître qu’elle mettait fin à " la convention d’occupation précaire verbalement consentie le 1^er octobre 2008 "

M. Y soutient qu’en acceptant son maintien dans les lieux et en encaissant des indemnités d’occupation à compter de cette date la SCI B & X l’a accepté comme locataire commerciale, que la convention du 1^er octobre 2008 est un bail commercial.

M^e Z es qualité de mandataire et la SARL Celimmo contestent cette analyse, ils font valoir la prescription de l’action en requalification, soutiennent que la convention est une convention d’occupation précaire, que la condition d’exploitation commerciale n’est pas remplie et que M. Y se prévaut de la qualité de locataire commercial de la SCI B et X mais pas d’une convention d’occupation précaire.

L’action en requalification d’une convention en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, sauf à être soulevée en défense par voie d’exception tel est le cas en l’espèce.

En l’absence de bail écrit il y a lieu de rechercher la commune intention des parties.

Le maintien dans les lieux et la perception par la société B et X sont insuffisants à faire naître un bail commercial en l’absence de volonté expresse des parties, la procédure collective de la société Chato Disprim ne peut avoir pour effet de substituer le propriétaire des locaux au bailleur ayant consenti la sous location.

La convention d’occupation se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est

marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties. Elle se distingue du bail dérogatoire, prévu par l’article L145-5 du code de commerce pour une durée maximale de deux ans (portée à 3 ans par la loi du 18 juin 2014), en ce qu’elle ne donnera pas droit, à son expiration, au bénéfice du statut des baux commerciaux, sous réserve, du pouvoir de requalification du juge.

La société Chato Disprim a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 3 octobre 2008 qui a fixé la date de cessation des paiements au 30 septembre 2008, à cette date principal et la sous location qui n’étaient pas été résiliés , ils étaient en cours d’exécution, en conséquence de quoi le propriétaire ne pouvait consentir un nouveau bail commercial pour les mêmes locaux à la sous locataire.

La convention du 1^er octobre 2008 s’analyse donc comme l’accord donné par le bailleur à la poursuite de la situation de fait dont bénéficiait M. Y, ce jusqu’à l’issue de la procédure collective du locataire en titre qui constitue la circonstance exceptionnelle caractérisant une convention d’occupation précaire.

En conséquence de quoi le jugement déféré sera infirmé.

4°- ) indemnité d’occupation

M. Y s’est maintenu dans les lieux au-delà du 29 avril 2009 date de la résiliation du bail principal et du 28 février 2010 terme de la convention d’occupation précaire.

Le loyer de sous location s’élevait à 547,77€ par mois , il n’était pas indexé.

Eu égard au caractère indemnitaire et compensatoire de l''indemnité d’occupation et à l’occupation par M. X Y au delà du 28 février 2010, ce en dépit de la mise en demeure d’avoir à quitter lieux, occupation qui a perturbé le bon parachèvement de l’opération de vente du bien qu’il occupait, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 900€ qui sera due à la SCI B et X pour la période du 1^er mars 2010 au 31 janvier 2012, et à la société Celimmo pour la période du 1^er février 2012 jusqu’à libération des lieux le 14 avril 2013, tel que constatée par procès-verbal d’huissier.

5°-) demandes reconventionnelles de M. Y

M. Y conteste pour la première fois les sommes versées en exécution du jugement définitif rendu par le juge de l’exécution le 14 novembre 2014 faisant valoir qu’il n’aurait pas été tenu compte des sommes versées et demande remboursement du matériel qui se trouvait dans les locaux loués et qui ne lui aurait pas été restitué.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le présent arrêt fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme mensuelle de 900€ , M. Y ne justifie pas du paiement des sommes dont il demande remboursement en conséquence de quoi il sera débouté de sa demande.

Faute de justifier des sommes versées M. Y sera débouté de ses demandes de restitution

S’agissant de la disparition du matériel, il est démontré par le constat d’huissier du 14 avril 2013 que les locaux étaient vides et abandonnés , en conséquence de quoi M. Y sera débouté de cette demande.

6°-) Frais et dépens

M. Y qui succombe sera condamné à payer à la société B & X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , et celle de 2.500€ à la SARL Celimmo outre les entiers dépens de première instance et d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SARL Celimmo

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

• Dit que la convention du 1^er octobre 2008 liant M. Y et la SCI B & X est une convention d’occupation précaire

• Déclare M. X Y occupant sans droit ni titre à compter du 1^er mars 2010

• Fixe indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux le 14 avril 2013 à la somme mensuelle non indexée de 900€

• Condamne M. X Y à payer l’indemnité d’occupation à M^e Z es qualité de mandataire de à la SCI B et X pour la période du 1^er mars 2010 au 31 janvier 2012, et à la société Celimmo pour la période du 1^er février 2012 jusqu’à libération des lieux

• Déboute M. X Y des demandes formées à titre reconventionnel.

• Condamne M. X Y à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel

à M^e Z es qualité de mandataire de la SCI B & X la somme de 4.000€

♦

à la SARL Celimmo la somme de 2.500€

♦

• Condamne M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel , qui seront recouvrés directement par M^e Tuillier avocat de la SARL Celimmo par application de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT