COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2020

N° 2020 /

Rôle N° RG 17/10085 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BATIU

Z X

C/

SARL SARL NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE

SA SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e ERMENEUX Agnès

M^e LIONS Marguerite

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Janvier 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 14/01979.

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX – SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Paul andré GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

SARL NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE SARL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis […]

[…]

SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 032 778,

prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis […]

[…]

Toutes deux représentées par M^e Marguerite LIONS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistées de M^e Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ont indiqué expressément qu’ils acceptaient que l’affaire soit jugée selon cette procédure.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère ( Rédactrice )

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2020,

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Madame Delphine RODRIGUEZ LOPEZ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Par acte authentique du 18 juin 2009, la SARL 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE’ a vendu en I’état futur d’achèvement (VEFA) à Z X un appartement d’une superficie de 71,60 m2 avec terrasse de 38,85 m2 disposant d’une vue sur CANNES, deux parkings et une cave dans un ensemble immobilier en cours d’édification dénommé 'VILLA SOPRANA’ situé à MANDELIEU

LA NAPOULE (06) moyennant le prix de 385 000 euros.

La DROC est en date du 19/09/2007 et le délai d’achèvement des biens vendus était fixé au 4^e trimestre 2009.

Lors d’une visite en cours de chantier en présence du responsable du programme de la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS', Z X constatait que

les seuils intérieurs d’accès à la terrasse de l’appartement par les cinq portes fenêtres étaient situées à environ 16 cms au dessus de la terrasse, alors que le plan annexé à l’acte de vente mentionnait 'seuil intérieur 0 cm'.

Par courrier du 16 octobre 2009, Z X demandait à la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ de remédier aux défauts constatés, notamment s’agissant des seuils intérieurs d’accès à la terrasse.

Par courrier RAR du 26 octobre 2009, A B, responsable de programmes de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, répondait à Monsieur X qu’une analyse approfondie était en cours et qu’il reviendrait vers lui.

Par courrier du 23 décembre 2009, C D, directeur de programme de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, informait l’acquéreur de l’impossibilité de réaliser un seuil à 0 pour les portes fenêtres ouvrant sur la terrasse, compte tenu du stade d’avancement des travaux et de certaines contraintes techniques et proposait la réalisation de marches pour rendre plus confortable le franchissement des seuils.

Par courriers du 31 décembre 2009 et du 04 janvier 2010, Z X refusait cette proposition.

La livraison de l’appartement est intervenue le 20 juillet 2010, avec plusieurs réserves portant sur diverses finitions et sur la hauteur des seuils des portes fenêtres donnant sur la terrasse.

Le même jour, l’acquéreur a consigné entre les mains du notaire la somme de 19 250 euros correspondant au solde de 5% du prix restant dû, en application des dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation, compte-tenu des non-conformités visées sur le procès-verbal de livraison.

Par ordonnance de référé du 07 septembre 2011, une expertise était confiée à E Y.

Par acte du 16 décembre 2011, Z X a vendu à F G les biens susvisés moyennant le prix de 410 000 euros, s’appliquant à concurrence de 21 000 euros aux biens mobiliers et de 389 000 euros au bien immobilier.

L’expert a clôturé son rapport le 21 février 2013.

Par acte du 28 mars 2014, Z X a assigné la société NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS devant le tribunal de grande instance de GRASSE, au visa des articles 1134, 1147, 1644 et 1645 du code civil, aux fins d’obtenir principalement leur condamnation solidaire à lui verser une somme de 58 260,73 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant d’une part au coût des travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités contractuelles chiffrés par I’expert à 32 760,73 euros, et, d’autre part un préjudice de jouissance évalué à 25 500 euros.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2017, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, après avoir estimé que Z X était dépourvu de qualité et d’intérêt à agir, à défaut d’une clause

expresse dans l’acte de revente du bien, mais conservait un intérêt à agir au titre du préjudice de jouissance s’agissant d’un préjudice personnel, a, en conséquence:

— 'déclaré irrecevable, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de Z X, sa demande au titre de la réparation d’un préjudice matériel résultant des défauts de conformité invoqués',

— débouté Z X de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance,

— condamné Z X à payer à la SARL NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE et à la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de I’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté tous autres chefs de demandes,

— condamné Z X aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Par déclaration reçue au greffe le 26/05/2017, Z X a interjeté appel en intimant:

1/ la SARL NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE,

2/ la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS.

Par acte notarié du 12/06/2017, Z X et F G ont complété l’acte de vente reçu par Maître H I le 16/12/2011, notamment en sa page 12 en stipulant que 'le vendeur se réserve expressément le droit d’agir concernant la procédure de non-conformité de la terrasse aux stipulations contractuelles à l’encontre de la SARL dénommée 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE', actuellement en cours et en conséquence, conserver tous droits à l’encontre de ladite société de ce chef ce qui est accepté par l’acquéreur'.

Par dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées, notifiées par le RPVA le 22/12/2017, Z X, appelant, demande à la cour:

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

— de REFORMER le jugement déféré,

— de CONDAMNER solidairement la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la société NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE à lui verser la somme de 58 660 euros, assortie de I’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de CONDAMNER solidairement la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la société NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE à lui verser la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de I’article 700 du code de procédure civile,

— de CONDAMNER solidairement la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la société NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées, notifiées par le RPVA le 24/10/2017, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la SARL NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE, intimées, demandent à la cour:

— de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

AU FOND

Vu l’acte authentique en date du 18.06.2009,

Vu le PV de prise de possession des lieux en date du 20.07.2010,

Vu l’Ordonnance de Référé ayant désigné Monsieur Y en qualité d’expert,

Vu l’acte de vente en date du 16.12.2011,

Vu l’acte complémentaire reçu par Maître BLET, Notaire à MANDELIEU en date du 12 juin 2017,

— de DECLARER hors de cause la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS SA,

— de CONFIRMER le jugement déféré en ce que le premier juge a :

* déclaré irrecevable la demande de Monsieur X pour défaut de qualité et d’intérêt à agir au visa de l’article 31 du code de procédure civile,

* débouté Monsieur X de ses demandes relatives au préjudice de jouissance,

— de DEBOUTER Monsieur X de son appel et de l’ensemble de ses conclusions, fins et demandes, en l’état d’absence de trouble de jouissance ou de préjudice,

— de LE CONDAMNER à verser aux intimées, en cause d’appel, la somme de 4 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— de LE CONDAMNER en tous les dépens, dont distraction au profit de Maitre J K, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14/01/2020.

L’affaire, initialement fixée et appelée à l’audience du 29/01/2020, a été renvoyée à la demande des conseils des parties, en raison du mouvement de grève national des avocats, à l’audience du 16/06/2020.

En raison de l’état d’urgence sanitaire, les conseils des parties ont été avisés le 18/05/2020 que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25/03/2020.

Par courrier du 19/05/2020, le conseil de l’appelant a indiqué accepter la procédure sans audience.

Par message RPVA du 20/05/2020, le conseil des intimés a également indiqué expressément accepter que l’affaire soit jugée selon la procédure sans audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes formées par Z X

Selon l’article 122 du code de procédure civile: 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose

jugée'.

Et l’article 31 du même code dispose: 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre à un intérêt déterminé'.

Comme l’a exactement rappelé le premier juge, l’appréciation de la recevabilité de la demande s’effectue au jour où elle est formée et elle ne peut être remise en question en raison de circonstances apparues postérieurement.

En cas de contrat translatif de droit, l’action peut être exercée par le cessionnaire. Ainsi, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire.

Et il est admis que le vendeur d’un immeuble ne conserve un intérêt à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, que si l’acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s’est réservé le droit d’agir, à moins qu’il ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir.

En l’espèce, après avoir relevé:

— que l’assignation introductive d’instance avait été délivrée le 28/03/2014 et qu’à cette date Z X n’était plus propriétaire des biens susvisés, vendus à F G suivant acte notarié du 16/12/2011,

— qu’en pages 10 et 11 de l’acte de vente, Z X avait subrogé F G dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil, selon l’usage, et que l’acquéreur s’était engagé à prendre le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouvait le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur, sauf à être subrogé dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil pour celles susceptibles d’être encore mises en jeu, en raison, notamment, de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires,

— que s’il est précisé en page 12 de l’acte de vente que 'le vendeur déclare être actuellement en procédure à l’encontre de la société dénommée 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE ayant réalisé la construction du bien objet des présentes, pour non-conformité de la terrasse au regard des plans de construction. L’acquéreur déclare être informé de cette situation et prendre le bien en l’état actuel' aucune clause ne prévoit expressément que le vendeur s’est réservé le droit d’agir,

estimé que, s’agissant du coût des travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités contractuelles, Z X était dépourvu de qualité et d’intérêt à agir, à défaut d’une clause expresse de ce chef, accueilli en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs concernant la demande d’indemnisation d’un préjudice matériel et considéré que Z X avait intérêt à agir en réparation du préjudice de jouissance invoqué dans la mesure où il s’agissait d’un préjudice personnel, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter:

— qu’en vertu de l’article 126 du code de procédure civile, c’est seulement dans le cas où la situation

donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, que l’irrecevablité doit être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue,

— que contrairement à ce que soutient l’appelant, l’acte notarié du 12/06/2017 complétant l’acte de vente reçu par Maître H I le 16/12/2011, notamment en sa page 12 en stipulant que 'le vendeur se réserve expressément le droit d’agir concernant la procédure de non-conformité de la terrasse aux stipulations contractuelles à l’encontre de la SARL dénommée 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE', actuellement en cours et en conséquence, conserver tous droits à l’encontre de ladite société de ce chef ce qui est accepté par l’acquéreur' ne permet pas de 'régulariser l’omission de l’acte de vente du 16/12/2011", puisque l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances extérieures,

— que l’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond au jour de l’introduction de la demande en justice,

— que l’acte notarié du 12/06/2017 complétant l’acte de vente reçu par Maître H I le 16/12/2011, est postérieur à l’introduction de l’instance, au jugement déféré et à la déclaration d’appel de Z X,

— qu’à la date de l’introduction de l’instance par acte du 28/03/2014, Z X n’avait aucun intérêt né et actuel à agir contre son vendeur en réparation d’un préjudice matériel résultant des non-conformités contractuelles invoquées, dès lors qu’il n’était plus propriétaire du bien et qu’il n’établit pas s’être réservé le droit d’agir en justice le 28/03/2014.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance

Z X recherche la responsabilité contractuelle des sociétés 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE’ et 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ s’agissant de la non-conformité contractuelle des seuils des portes fenêtres de l’appartement et il sollicite leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 25 500 euros au titre d’une perte de jouissance du bien, étant observé que dans le dispositif de ses écritures, Z X vise les articles 1240 et suivants du code civil.

Si Z X est fondé à rechercher la responsabilité contractuelle de la société 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE', en sa qualité de vendeur, la cour constate qu’il ne résulte pas des pièces produites que la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ ait contracté avec l’acquéreur, ni qu’elle ait pris l’engagement de remédier à la non-conformité contractuelle des seuils des portes fenêtres de l’appartement lorsque celle-ci a été portée à sa connaissance en cours de chantier.

Il s’ensuit que seule la responsabilité délictuelle de la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ peut être utilement recherchée.

Alors que l’appelant ne caractérise l’existence d’aucune faute délictuelle pouvant être reprochée à la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS', cette dernière doit être mise hors de cause.

Comme l’a exactement relevé le premier juge, Z X n’établit pas avoir été dans l’impossibilité d’occuper son appartement depuis la date de sa livraison (20/07/2010) jusqu’à sa revente (16/12/2011) étant observé qu’il l’avait meublé et qu’il l’a revendu avec du mobilier pour un montant estimé à 21 000 euros.

Il résulte du rapport d’expertise que plusieurs réunions ont été organisées avec les parties, dont la

première le 13/12/2011, soit 3 jours avant la vente des biens par Z X à F G, l’expert indiquant en réponse au point 5 de sa mission consistant à 'recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis’ qu’il ne pouvait émettre d’avis, car il n’avait reçu aucune précision ni observation de la part des parties sur ce point (page 33 du rapport).

Alors qu’il résulte de l’attestation établie par un voisin L M que 'Z X, travaillant à Genève jusqu’en mai 2012, date à laquelle il a pris sa retraite, n’a effectué que quelques rares et courtes visites dans ce logement pour des raisons techniques ou administratives et afin d’en organiser la revente’ (pièce 24 de l’appelant), il n’est nullement établi que Z X a subi un préjudice de jouissance résultant directement de la non-conformité contractuelle des seuils des portes fenêtres de l’appartement imputable au vendeur entre la livraison intervenue le 20/07/2010 et la revente, selon acte du16/12/2011.

En effet, Z X ne produit aucune pièce établissant que sa famille devait s’installer dans cet appartement à partir de sa livraison avant qu’il ne prenne sa retraite, et il ne démontre pas avoir été empêché de louer cet appartement avant sa revente en raison de la non-conformité invoquée.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé, en partie pour d’autres motifs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Succombant, l’appelant supportera les dépens et devra régler à la société 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE’ et à la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ une indemnité de 1 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

ET Y AJOUTANT,

MET hors de cause la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS',

DEBOUTE Z X de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Z X à payer à la société 'NOUVELLE DOMAINE DE BELLEVUE’ et à la société 'LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS’ une indemnité de 1 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Z X aux dépens d’appel et en ordonne la distraction.

Le présent arrêt a été signé par Jean-François BANCAL, Président de chambre et par Delphine RODRIGUEZ LOPEZ, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT