COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 02 DECEMBRE 2021

mfb

N° 2021/ 539

Rôle N° RG 19/01348 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDVQI

C D

X-J Y

A Y

B Y

F Y

C/

Association ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU L OTISSEMENT RHIN ET DANUBE

SARL MERCURY CONSULTING

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LIZEE PETIT TARLET

SCP PLANTARD ROCHAS VIRY

SARL ATORI AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05170.

APPELANTS

Madame C D

demeurant […] et […] représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur X-J Y

demeurant […]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur A Y

demeurant […]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur B Y

demeurant […]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur F Y

demeurant […]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT RHIN ET DANUBE, dont le siège social est […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL MERCURY CONSULTING, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Laurence BOZZI de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Pierre Eemmanuel PLANCHON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience

avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les membres de la famille Y sont propriétaires à […] dans le lotissement 'Rhin et Danube', […], des lots n°1051 et 1055.

Ils disposent d’un droit de jouissance privatif sur un jardin se trouvant en partie, sur la parcelle AK 308 leur appartenant en pleine propriété et, en partie, sur la parcelle AK 307 appartenant au lotissement qui est administré par l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement Rhin et Danube ( ci-après l’ASL).

Le président de l’ASL s’était adjoint les services professionnels de la Sarl Mercury Consulting pour la gestion du lotissement.

Les consorts Y ont intenté une action contre l’ASL et la Sarl Mercury Consulting en leur faisant grief d’avoir, sans leur autorisation, fait des travaux dans le jardin dont ils ont la jouissance, en posant une nouvelle canalisation sur un tracé différent du plan initial.

En réplique, l’ASL et la société Mercury ont invoqué une servitude conventionnelle de tréfonds résultant notamment d’un acte du 29 janvier 2016 instituant la parcelle AK 308 comme le fonds servant au bénéfice du terrain du lotissement AK307 et ont soutenu qu’en tout été de cause, les travaux consistaient en une simple remise en état de l’existant.

***

Par jugement rendu en date du 17 décembre 2018, le tribunal judiciaire d’Aix En Provence a débouté les consorts Y de toutes leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

***

Suivant déclaration en date du 22 janvier 2019, les consorts Y ont relevé appel et en leurs conclusions d’appelants du 28 octobre 2019, ils demandent à la cour,

Vu la réalisation de travaux sauvages sans la moindre autorisation et l’atteinte au droit réel et perpétuel des consorts Y ; les graves fautes commises dans sa mission par l’ASL et les fautes de gestion commises par la Sarl Mercury dans le cadre de son mandat ; l’article 544 du Code civil et les troubles anormaux soufferts ; subsidiairement les articles 1382 et suivants du Code civil,

Réformer le jugement rendu en date du 17 décembre 2018 et statuant à nouveau,

' condamner in solidum l’ASL et la société Mercury à remettre les lieux en état antérieur aux travaux faits en août 2015, en supprimant toutes les canalisations et regards qui sont installés en dehors du tracé de servitude de tréfonds tel que fixé sur le plan de l’expert M. Masala, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

' condamner in solidum l’ASL et la société Mercury à payer aux consorts Y, la somme de 15.000 € compte tenu du préjudice moral, de jouissance, de tracas infligé, et des dégradations commises ;

Très subsidiairement, si la remise en état ne pouvait être ordonnée pour tel motif,

' condamner in solidum l’ASL cet la société Mercury à leur payer la somme de 118.124 € toutes causes confondues ;

' débouter l’ASL cet la société Mercury de toutes leurs demandes puis les condamner in solidum à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance;

Suivant conclusions d’intimée déposées le 21 juin 2019, l’ASL réplique en sollicitant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ainsi que la condamnation des consorts Y à payer les entiers dépens et à lui verser une indemnité de procédure de 4000 € .

Par conclusions en date du 28 juin 2019, la SARL Mercury Consulting entend voir la cour,

vu les articles 544 du Code civil et 702 du Code civil,

la recevoir en son appel incident et y faisant droit,

Réformer le jugement entrepris selon lequel « le contrat de mandat de gestionnaire de la société Mercury consulting pour le compte de l’ASL prévoit que celle-ci a vocation à assurer la gestion des travaux d’entretien et de maintenance, ce qui n’exclut pas que la responsabilité de celle-ci puisse être engagée au titre des préjudices résultant des travaux litigieux »;

Constater comme l’a expressément reconnu l’ASL par ses écritures de première instance, que les travaux litigieux ont été entrepris à la seule initiative de son président en exercice, M. G H, lequel en a assuré la commande, le suivi et la réception;

Dire et juger que,

' dans le cadre d’un mandat de « gestion des travaux d’entretien et de maintenance » qui, en l’espèce, n’ont pas été exécutés à sa demande et sous son contrôle, elle ne saurait répondre des actes commis au nom d’une entité dont elle n’est pas le représentant légal et qu’elle n’a pas le pouvoir de représenter, lequel incombe uniquement au président en exercice, commanditaire desdits travaux;

' n’étant pas en charge de la gestion de tels travaux effectués hors sa vue, elle ne pouvait « s’opposer à l’intrusion sur la propriété des consorts Y », d’une entreprise mandatée par l’ASL ;

' en conséquence, elle n’a pas commis de faute dans l’exécution du contrat « de mandat de gestionnaire professionnel » en date du 8 juin 2015 consenti par l’ASL puis prononcer sa mise hors de cause;

— à défaut et en tout état de cause, en l’absence de tout lien contractuel avec la concluante, il appartient aux consorts Y qui entendent rechercher sa responsabilité de prouver l’existence d’une faute délictuelle à l’origine des préjudices donc ils sollicitent réparation.

' elle n’a pas été informée des travaux litigieux entrepris à la seule initiative du président de l’ASL ne peut se voir reprocher de ne pas les avoir informés de leur réalisation effectuée hors sa vue, sans autorisation préalable de l’assemblée générale;

' il ne peut lui être fait grief de ne pas s’être opposée à la réalisation de ces derniers dont elle ignorait tout;

Constater que ces travaux ont été effectués selon facture en date du 10 aout 2015 libellée à l’ordre de l’ASL et que la concluante n’en a été informée que le 20 aout 2015, une fois ceux-ci achevés;

Dire et juger que les consorts Y ne rapportent pas la preuve qui leur incombe, d’une faute délictuelle qu’elle aurait commise et qui serait directement à l’origine des préjudices qu’ils allèguent ;

En toute hypothèse, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que ,

' la seule production de photographies aériennes sur lesquelles ont été représentées l’ancien tracé et le nouveau tracé des réseaux ainsi que le déplacement du regard ne sauraient établir la réalité des modifications apportées alors même que celles-ci sont contestées ;

' la production de photographies des travaux réalisés ne permet pas davantage de mesurer l’importance des modifications intervenues, et encore moins la diminution de la surface exploitable;

' l’avis de valeur en date du 5 juillet 2016 du cabinet immobilier canovas ne permet nullement de savoir si cette « dévalorisation » résulte de la seule servitude en tréfonds ou des modifications de l’assiette de celle-ci consécutives aux travaux litigieux;

Constater que les consorts Y ne produisent aucun élément sur les odeurs nauséabondes qui résulteraient de ces travaux ;

Dire et juger que le plan établi le 15 mars 2019 par le cabinet Ranque Masala lui est inopposable pour ne pas avoir été établi à son contradictoire et qu’une telle pièce est dénuée de toute valeur probante pour avoir été dressée en dehors de toute investigation technique permettant d’en corroborer les termes, et ne permet pas de prouver que les travaux réalisés en 2015 ont modifié la position des réseaux existants;

Constater que la facture des travaux de M. Marc Reynaud du 10 août 2015 mentionne uniquement « le remplacement d’un réseau EU » et la « remise en état d’un regard » et non la création de nouveaux ouvrages;

Dire et juger qu’en l’état des pièces versées aux débats, les consorts Y ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’une aggravation de la servitude de tréfonds grevant le terrain donc ils sont propriétaires indivis;

En conséquence, confirmer le jugement entrepris,

' en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes,

' en ce qu’il a estimé que le certificat médical produit aux débats, établi plus d’un an après les faits, ne permet pas de prouver un quelconque lien de causalité avec les travaux réalisés en 2015

' en ce qu’il a débouté M^me Y de la demande d’indemnisation formée au titre du préjudice moral en l’absence de toute pièce permettant d’en établir la réalité,

' en ce qu’il a considéré que les consorts Y ne versent aucune pièce, notamment de constat d’huissier ou attestations, permettant d’établir que les plantations prévues par le devis 'les jardins d’olivier’ auraient vocation à réparer les dommages résultants des travaux litigieux,

— en ce qu’il a considéré que l’avis de valeur en date du 5 juillet 2016 du cabinet immobilier Canovas ne permet nullement de savoir si cette « dévalorisation » résulte de la seule servitude en tréfonds ou des modifications de l’assiette de celle-ci consécutives aux travaux litigieux ;

Dire et juger que,

— les simples constatations effectuées par le cabinet Masala ne permettent pas de prouver les prétendues détériorations du grillage ou encore du dallage béton ni que celles-ci, à les supposer établies, sont en lien avec les travaux réalisés plus de quatre ans plus tôt ;

— l’existence d’une perte de valeur ne saurait être déduite de la comparaison de deux avis qui ne portent pas sur le même bien, à savoir dans un cas un appartement de 104 m² sur un terrain de 700 m² et dans l’autre un terrain à bâtir de 502 m²;

— l’avis du 12 avril 2012 est, somme toute, dénué de toute valeur probante pour ne pas de tenir compte, dans son évaluation, de la servitude de canalisation dont le fonds est pourtant grevé depuis plus de soixante ans;

— le calcul d’une telle perte de valeur ne saurait résulter de la seule attestation d’un cabinet immobilier établie en juillet 2016 à la demande des appelants, en l’absence de tout autre élément objectif permettant d’en apprécier le bienfondé;

En conséquence, confirmer le jugement entrepris qui a débouté les consorts Y de toutes leurs prétentions puis rejeter leur demande formée en cause d’appel au titre des frais irrépétibles et des dépens et enfin, les condamner in solidum à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

En sa décision querellée, le tribunal a retenu,

— la recevabilité des demandes des consorts Y qui agissent en tant que titulaires du droit de jouissance exclusif du jardin et en tant que propriétaires indivis de la parcelle AK308.

— la recevabilité de leur action à l’égard de la société Mercury en ce qu’elle a reçu un mandat de

gestion incluant le suivi des travaux d’entretien et de maintenance.

— le caractère conventionnel de la servitude de tréfonds dont bénéficie le fonds AK 307 sur le fonds AK 308 appartenant aux consorts Y.

— l’absence de preuve produite par les consorts Y d’une aggravation de la servitude du fait des travaux réalisés en août 2015 ou de dommages occasionnés par les travaux à leur jardin.

En appel, la recevabilité formelle de l’action des consorts Y n’est plus contestée par les intimés.

Les consorts Y ne discutent pas le caractère conventionnel de la servitude de tréfonds grevant leur propriété mais dénoncent des travaux effectués sur leur fonds par l’ASL sans leur autorisation et dans des conditions ayant causé des dégradations au jardin .

Ils rappellent qu’ils sont propriétaires d’un appartement qui, au rez-de-chaussée, donne sur un jardin dont une partie appartient à la copropriété (parcelle AK307) et une partie qu’ils détiennent en pleine propriété. Ils disposent d’un droit de jouissance privatif sur la partie cadastrée AK307.

Ils soutiennent que l’ASL a effectué des travaux 'sauvages’ d’installation de plusieurs canalisations à de nouveaux emplacements du jardin et a créé des regards supplémentaires, ces travaux entraînant des désordres à leur bien personnel ( grillage sectionné, dallage béton découpé), ces travaux ayant été effectués sans autorisation du lotissement.

Ils affirment que leur mère M^me C D veuve Y qui habite sur place n’a pas compris lors de l’été 2015, ce qui se passait sur sa propriété .

Ils indiquent qu’à leur demande, ils leur a été adressé la facture de l’entreprise Reynaud montrant des travaux plus importants qu’une simple remise en état puisqu’ils consistent en la pose de 60 mètres linéaires de Pvc ainsi que d’un regard,

Ils produisent en appel, un plan établi par M. Masala à leur demande, et affirment qu’il montre que non seulement le tracé de la servitude d’origine n’a pas été respecté mais que sa charge est aggravée par les travaux.

Ils invoquent ainsi une faute de l’ASL et de la société Mercury .

Sur la responsabilité personnelle de la Sarl Mercury Consulting

La société Mercury a été désignée syndic représentant l’ASL, par une assemblée générale du 8 juin 2015. Elle a accepté un contrat de mandat de gestionnaire professionnel de l’ASL conclu le 8 juin 2015.

La cour relève que, dans leurs conclusions d’appel, les consorts Y ne caractérisent à aucun moment, la faute commise par la société Mercury dont la responsabilité n’est, en réalité recherchée qu’en qualité de mandataire de l’ASL . Or, la société Mercury ne pourrait être mise en cause à titre personnel que s’il pouvait lui être imputé des manquements détachables du mandat de gestion qui lui a été consenti par l’ASL .

Dès lors, le premier juge ayant au surplus constaté que la facture de l’entreprise Reynaud était adressée à l’ASL et la cour observant qu’aucune intervention de la société Mercury Consulting dans le cadre desdits travaux n’étant prouvée, il y a lieu de confirmer le jugement ayant débouté les consorts Y de toutes leurs prétentions à l’égard de cette intimée.

Pour le surplus du long dispositif des conclusions de cette intimée, la cour rappelle que les 'dire et

juger ' ne constituent pas des prétentions, et que l’autorité de chose jugée n’est attachée qu’au dispositif d’une décision de justice ce qui explique que l’appel ne tend qu’à annuler, infirmer ou confirmer ce dispositif, et non les motifs .

Sur la responsabilité de l’ASL

Le tribunal a rappelé que la servitude conventionnelle de tréfonds en cause, résultait d’un acte authentique dressé les 17 et 19 juin 2015 ainsi que d’un acte authentique de constitution de servitude établi le 29 janvier 2016 .

L’acte de 2015, concerne notamment le retrait et l’annulation de certains lots de la copropriété de l’ensemble immobilier du lot 19 et en particulier du lot 47 appartenant aux consorts Y.L’ensemble des servitudes grevant le fonds sont mentionnées . Une clause stipule que les propriétaires des fonds grevés ne pourront s’opposer à la desserte, l’entretien et la réparation des réseaux existants établies sur la base d’un plan du cabinet Ranque Masala.

Cet acte de 2016 passé dans le cadre de la création du lotissement Rhin et Danube, institue spécialement sur la parcelle AK308 qui est désigné comme fonds servant, une 'servitude de passage en surface et en tréfonds de tous réseaux’ au profit du fonds dominant AK307 . L’entretien des réseaux en tréfonds est à la charge des utilisateurs.

En défense à l’action engagée à son égard, l’ASL soutient que les travaux litigieux sont des travaux d’intervention sur un réseau existant pour remise en état d’un regard situé sur la parcelle AK 308 et pose des raccordements nécessaires.

Elle en atteste par la production de la facture établie le 10 août 2015 par l’entreprise de M. Marc Reynaud indiquant avoir procédé au remplacement de réseaux EU, à la remise en état d’un regard maçonné pour contrer les odeurs nauséabondes avec la pose d’éléments neufs.

L’ASL verse également aux débats des attestations émanant certes, de ses membres ( pièces 7 à 10) mais confirmant néanmoins que les travaux effectués dans le jardin étaient nécessaires à l’entretien du réseau .

Or, l’entretien des réseaux existant constitue une mission incombant à l’ASL qui doit y procéder sans avoir besoin de solliciter une autorisation de l’assemblée générale .

Pour leur part, les appelants produisent à titre d’éléments de preuve,

— un devis de réaménagement du jardin établi le 26 juin 2016, et n’établissant aucun lien direct avec les désordres prétendûment causés par les travaux de réfection des canalisations, excepté que la société El les jardins d’olivier mentionne qu’elle intervient 'suite aux travaux de mise en place du tout à l’égoût', alors que les travaux en question ont été réalisés en août 2015.

— des clichés photographiques pris dans des conditions ignorées de la cour et qui, à supposer qu’ils représentent le jardin, ne montrent pas en quoi les travaux effectués à la demande de l’ASL constituent une atteinte aux conditions de la servitude conventionnelle.

— un plan dressé le 15 mars 2019 par le cabinet de géomètres-expert Ranque Masala qui illustre la thèse de ses mandants, les consorts Y mais qui ne permet à lui seul, de confirmer que l’assiette de la servitude d’origine a été modifiée ou aggravée, et ce, d’autant, qu’il n’a pas été établi dans le cadre d’une expertise contradictoire .

— des attestations de 4 membres ou alliés de la famille Y et d’un visiteur régulier de M^me C Y affirmant qu’aucun regard n’était visible dans le jardin avant les travaux faits par

l’ASL qui réplique sur ce point, qu’il a été procédé à la mise à jour du regard qui existait depuis l’origine.

En tout état de cause, il n’existe aucune représentation photographique du réseau originel et de la configuration du jardin avant que les travaux ne soient accomplis et dès lors, la cour ne dispose pas d’éléments utiles de comparaison .

En définitive, les appelants qui ne prouvent pas le bien-fondé de leurs assertions, échouent à justifier leurs demandes de remise en état du jardin par la suppression des canalisations qui seraient en dehors du tracé de la servitude conventionnelle, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 118124 € 'toutes causes confondues' et d’un préjudice moral .

En conséquence, le jugement entrepris qui a fait une exacte appréciation des faits qui lui étaient soumis, sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais de procédure

La cour condamnera in solidum les consorts Y aux dépens d’appel et, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une indemnité de procédure tant à l’ASL qu’à la Sarl Mercury Consulting qu’ils n’avaient aucun motif pertinent d’attraire devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel des consorts C D veuve Y , X-J, A, B et F Y, à l’égard de l’ASL des propriétaires du lotissement Rhin et Danube et de la Sarl Mercury Consulting,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Met hors de cause, la Sarl Mercury Consulting,

Condamne in solidum les consorts Y à payer d’une part, à l’ASL et d’autre part, à la société Mercury, une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d’appel ,

Les condamne également in solidum au paiement des entiers dépens d’appel, et autorise leur distraction au profit de Maître Laurence Bozzi avocat qui en a fait la demande,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le Greffier, Le Président